Tugas 2 Manajemen Konstruksi

Iffah Qisthiya (15019125)

Raden Farhan Bara (15019133)

Tsabitahhasna Bunga (15019134)

Yasinta Nurul (15019138)

Alfafa Dzikra (15019142)

PROJECT DELIVERY SYSTEM

A. Kekurangan dan Kelebihan Masing-Masing Project Delivery System

1) Design-Bid-Build/Tradisional
Sistem DBD atau Tradisional ini merupakan sistem yang paling banyak digunakan oleh
kegiatan-kegiatan proyek konstruksi. Pertama-tama, owner akan melakukan planning dan
conceptual design yang terkadang dapat dibantu oleh tenaga professional. Kemudian,
perancang yaitu engineer atau arsitek akan melakukan perancangan (design) dan
mempersiapkan dokumen pengadaan untuk konstruksi (seperti RAB dan lain-lain).
Selanjutnya dilakukan tahap pelelangan (bid), di mana dipilih kontraktor yang
mengusulkan proposal terbaik dari segi teknis maupun harga. Lalu, kontraktor terpilih akan
melaksanakan pembangunan (build). Dalam sistem ini terdapat tiga pihak utama yang
berhubungan, yaitu pemilik (owner), engineer atau arsitek, dan kontraktor.
Kelebihan Kekurangan

1. Owner mengendalikan penuh secara 1. Owner harus memiliki tingkat

langsung pada seluruh kegiatan
perencanaan/perancangan dan
kegiatan pembangunan/konstruksinya.
2. Perubahan‐perubahan rancangan dapat
dilaksanakan dengan mudah sebelum
proses konstruksi dimulai.
keahlian dan pemahaman terhadap
konstruksi yang cukup tinggi agar
dapat menentukan hasil perancangan
maupun kualitas konstruksi yang
dikerjakan.
3. Seluruh desain perencanaan selesai
sepenuhnya sebelum proses/fase
pelaksanaan konstruksi dikerjakan.
4. Biaya pelaksanaan konstruksi tetap
pada saat kontrak pembangunan
ditandatangani (bila tidak ada
pekerjaan yang ditambah atau
dikurangi).
5. Melalui proses bidding, dapat
ditentukan kontraktor dengan biaya
paling rendah namun sudah memenuhi
semua persyaratan yang telah
ditentukan karena adanya kompetisi
antar kontraktor .
6. Pelaksanaan sistem ini relatif mudah
untuk dilaksanakan.
7. Kualitas hasil perencanaan maupun
pekerjaan pembangunan
dikontrol/dikendalikan penuh oleh
owner.
2. Owner bertanggung jawab kepada
kontraktor apabila terdapat kesalahan
atau kekurangan pada hasil desain
perancangannya. Hal itu karena
kontraktor memberikan penawaran
sesuai dengan desain dan perencanaan
yang diberikan sebelumnya oleh
owner. Pada pelaksanaan
pembangunan kemungkinan besar ada
potensi terjadi perubahan di lapangan,
sehingga bisa jadi terjadi
pembengkakan biaya konstruksi yang
diakibatkan oleh kesalahan atau
kekurangan pada desain maupun
perencanaan.
3. Kepastian biaya pembangunan tidak
dapat dipastikan hingga kontrak
pelaksanaan ditandatangani.
4. Proses pelaksanaan sistem ini
dilaksanakan secara bertahap, di mana
pelaksanaan pembangunan (build)
tidak dapat dimulai apabila belum
dilaksanakannya pelelangan (bid)
untuk menentukan kontraktor.
Pelelangan pun tidak dapat
dilaksanakan apabila hasil
perancangan (design) dan perencanaan
belum diselesaikan. Hal ini akan
berdampak pada durasi proyek yang
akan relatif lebih lama.
 5. Kontraktor tidak dapat memberikan
masukan‐masukan/saran pada
perencanaan, perancangan, maupun
value engineering. Karena peran
kontraktor adalah eksekutor dari
perencanaan dan perancangan yang
telah ditentukan oleh owner bersama
dengan tenaga profesional seperti
engineer atau arsitek.

2) Design-Build
Design build merupakan sistem pekerjaan yang hanya menggunakan 1 entitas untuk
bertanggung jawab sebagai perancang dan pelaksana. Design and build (rancang bangun),
dapat juga diartikan dengan suatu pengadaan dengan sistem satu kontrak antara pemilik
proyek (owner), dengan sebuah tim pelaksana konstruksi yang bertanggung jawab
melaksanakan proses perancangan dan konstruksi sekaligus secara efisien. Pemilihan
design-builder dapat dilakukan dengan negosiasi maupun dengan kompetitif. Berikut
adalah kelebihan dan kekurangan sistem design-build
Kelebihan Kekurangan

1. Mengurangi adanya kesalahpahaman 1. Pengawasan/pengendalian owner terhadap

dan miss-komunikasi antara konsultan kualitas proyek menjadi kurang (keterlibatan
dan kontraktor owner menjadi kurang
2. Komunikasi dapat dilakukan secara
2. Tidak adanya pihak yang bertanggung
langsung antara perancang dan
jawab mewakili pemilik untuk menyampaikan
pelaksana. Komunikasi ini
kepentingannya saat proses konstruksi
menyebabkan adanya penghematan
yang dihasilkan dalam waktu dan 3. Tidak dapat dilaksanakan pada proyek
usaha dan potensi keuntungan yang proyek tertentu seperti proyek pemerintahan
lebih besar (optimalisasi bagi kedua
belah pihak).
3. Biaya konstruksi lebih rendah karena yang terdapat aturan untuk melakukan
hubungan yang dekat dan langsung pelelangan secara terbuka
antara perancang dan pelaksana
4. Apabila terjadi perubahan design, biaya
menimbulkan desain ekonomi yang
menjadi lebih tinggi karena diperlukan
berpotensi menghasilkan keuntungan
penyesuaian design dan pembuatan detail
yang besar
baru yang dibebankan pada nilai konstruksi
4. Meminimalisir adanya kesalahan
interpretasi rancangan teknis dari 5. Keterbatasan komunikasi antara owner
perancang ke kontraktor dengan kontraktor
5. Tidak memerlukan sumber daya dan
keahlian yang tinggi pada seluruh
tahap proyek karena lebih
memprioritaskan pengendalian biaya
daripada teknis

6. Resiko pembangunan menjadi lebih

kecil karena adanya pengalihan
langsung perancangan desain detail
kepada penyedia jasa

3) Construction Manager (CM)

CM ditugaskan oleh owner untuk membuat dokumen pengadaan dan mengawasi
pelaksanaan konstruksi. Namun, CM dapat berperan dari awal daur hidup proyek.
Terdapat 2 jenis CM:
• Agency Construction Management (ACM)
• Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)
Agency Construction Manager
Agency Construction Manager adalah seorang CM yang dapat menggantikan peran owner
dalam suatu proyek. CM dapat available hanya dengan panggilan atau selama proyek
 berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner dan bertugas dari
awal hingga akhir proyek.
Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)
CM at Risk ini seringkali dipakai oleh owner swasta. CM bertugas dalam dua tahap:
• Pada saat planning dan conceptual design, yaitu bergabung dengan designer untuk
perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada
perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.
• Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor.
Dengan CM ini dapat diterapkan strategi fast track, yaitu proses perencanaan dapat
diselingi dengan proses konstruksi. Namun memiliki resiko apabila terjadi kesalahan pada
proses perancangan, akan langsung berimbas pada proyek konstruksinya.
Kelebihan Kekurangan
1. Biaya optimal proyek dapat dicapai 1. Keterlibatan owner yang kurang
karena tim MK sudah berpartisipasi 2. Proyek-proyek ini bisa sangat rumit
pada tahap awal perencanaan dan dengan kurangnya keterlibatan
2. Biaya keseluruhan proyek dapat owner maka sumber daya manusia
dihemat dibanding dengan sistem yang terlibat akan sulit merasa
tradisional. terberdayakan.
3. Dengan sistem fast track tidak perlu
menunggu perencanaan selesai
seluruhnya
4. Waktu yang digunakan untuk
perencanaan dapat lebih panjang
5. Pengadaan material/ peralatan impor
dapat diukur secara dini sehingga
kemungkinan terlambat lebih kecil
 4) Swakelola
Sistem PDS Swakelola (Owner-Provided Delivery) merupakan sistem pada suatu kondisi
dimana pemilik adalah suatu institusi/organisasi yang memiliki cukup sumber daya
berkeahlian cukup baik di bidang pembangunan suatu proyek, dengan berbagai rencana
proyek yang biasanya bersifat tipikal, namun berjumlah banyak, dan dilaksanakan secara
berulang, sebagian besar owner tersebut memilih metode ini. Sistem ini menempatkan
owner pada posisi sebagai General Contractor yang dapat memilih sub‐ kontraktor
dan penyedia material dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi proyeknya
Kelebihan Kekurangan
1. Pemilik memiliki kewenangan dan 1. Pemilik memiliki resiko yang
kendali penuh dalam seluruh sangat besar terhadap proyek secara
proses/tahapan konstruksi, dari mulai keseluruhan. Kesalahan/kekurangan
perencanaan, perancangan hingga pada tahap perancangan, desain
pelaksanaan konstruksi melalui menjadi tanggung jawab pemilik
perwakilan/koordinatornya. secara langsung, hingga pada proses
2. Pemilik dapat mengeluarkan biaya pelaksanaan konstruksinya.
yang rendah dalam proses 2. Diperlukan sumber daya yang
perencanaan/perancangan, karena cukup dengan keahlian yang
dikerjakan secara internal yang mumpuni di dalam pihak pemilik
biasanya dibayar dengan nilai/gaji agar proyek dapat terlaksana dengan
tertentu yang tidak memperoleh baik.
benefit/keuntungan tambahan, bahkan 3. Biaya kepastian pelaksanaan
bila owner meminta pekerjaan proyek secara keseluruhan
perubahan/penyesuaian tidak dapat ditentukan/diketahui di
3. Biaya konstruksi lebih kecil karena awal fase proyek, karena terdapat
subkontraktor dipilih secara langsung kemungkinan Change Order pada saat
(tanpa melalui General Contractor) proyek berlangsung yang
dan beberapa supplier diikat dalam mempengaruhi biaya proyek
suatu kontrak/MoU pengadaan dalam keseluruhan.
jumlah banyak yang pada dasarnya
 dapat memberikan harga terbaik
kepada pemilik.

5) Variasi DB
a. Turnkey
Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan tanggung jawab
operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-builder. Jadi ketika proyek selesai,
design-builder ”turns over the keys”, namun tanggung jawab masih berada di design-
builder.
Beberapa jenis Turnkey:
• Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek, biasanya satu tahun.
Karakteristik jenis Turnkey ini menyerupai model BOOT (Build Own Operate
Transfer), hanya saja pihak pemerintahan menjadi owner dari proyek yang
didirikan.
• Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey, waktu operasi
dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
Kelebihan Kekurangan

1. Hanya memiliki satu sumber 1. Kebutuhan jangka panjang

tanggung jawab untuk
beragam fungsi desain,
konstruksi, dan pemeliharaan.
2. Kontraktor DBOM dapat
membuat program
pemeliharaan jangka panjang
di muka, ditambah perkiraan
biaya.
3. Pengetahuan tentang metode
dan bahan yang akan
digunakan memungkinkan
kontraktor DBOM untuk
harus ditentukan terlebih
dahulu agar spesifikasi yang
benar dapat dibuat.
2. Owner kehilangan banyak
kendali yang biasanya mereka
miliki dengan kontrak
tradisional.
3. Perhatian besar diperlukan
untuk memastikan standar
yang benar ditentukan untuk
desain, konstruksi, dan
pemeliharaan, terutama jika
 mengembangkan rencana
pemeliharaan yang disesuaikan
yang mengantisipasi potensi
masalah sehingga mengurangi
risiko dan biaya.
pemilik tidak terbiasa dengan
prosesnya
4. Banyak risiko ditempatkan
pada kontraktor tetapi ini
biasanya tercermin dalam

4. Mengurangi waktu dan harganya.

masalah terkait operasional 5. Harga dapat berubah menjadi

dan pemeliharaan. berlebihan dalam jangka

panjang (lihat PFI untuk
informasi lebih lanjut)

• Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama

operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan
jembatan tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak
swasta atau developer.
Kelebihan Kekurangan

1. Meminimalkan biaya publik 1. biaya transaksi yang lebih

untuk pembangunan
infrastruktur.
2. Menyediakan kesempatan
untuk inovasi atau
pengembangan infrastruktur
3. Memberikan kesempatan
untuk mendatangkan ahli
4. Memungkinkan setiap pihak
untuk fokus pada potensinya
5. Menempatkan dana sektor
publik di tempat yang paling
dibutuhkan.
tinggi.
2. Hanya berlaku untuk proyek
besar
3. Mengharuskan keberhasilan
penggalangan dana
4. Dapat membutuhkan
pendapatan operasional yang
besar untuk berhasil.
5. Membutuhkan tata kelola
perusahaan yang kuat.
6. Dapat menempatkan sektor
publik pada posisi yang kurang
menguntungkan.
 Secara general, keuntungan dan kerugian variasi DB Turnkey adalah sebagai
berikut :
Kelebihan
1. Mengurangi total waktu selama proses
kontrak dengan hanya memiliki satu
proses, bukan dua yang terpisah
2. Meminimalkan adanya perubahan
(yang menghasilkan lebih banyak
biaya terhadap kontraktor) selama
pelaksanaan proyek karena perubahan
dan penyesuaian menjadi tanggung
jawab satu-satunya kontraktor.
3. Solusi praktis untuk proyek yang lebih
kecil yang biasanya memiliki
anggaran terbatas untuk proyek
tersebut.
4. Mengurangi kesibukan owner dalam
hal manajemen dan supervisi proyek
karena tanggung jawab penuh hanya
ada pada satu kontraktor, sehingga
lebih mudah bagi pemilik untuk
mengelola dan berkomunikasi dengan
satu penyedia.
Kekurangan
1. Biaya yang lebih tinggi diasumsikan
karena risiko yang lebih tinggi saat
ingin mengambil tanggung jawab
total. Informasi yang tersedia lebih
sedikit untuk menyiapkan proposal,
sehingga penawar mengasumsikan
akan ada banyak risiko.
2. Ada perbedaan yang lebih besar ketika
membandingkan penawaran, karena
masing-masing penyedia memiliki
kriteria yang berbeda untuk menilai
risiko, sementara secara teknis,
terdapat perbedaan asumsi dan kriteria
yang bervariasi saat menyajikan
solusi.
3. Biasanya desain terlalu besar karena
kurangnya informasi yang tersedia
pada saat penawaran sedang
disiapkan, beberapa faktor toleransi
dipertimbangkan ketika mengacu pada
kapasitas peralatan dan diperhitungkan
dalam risiko yang diasumsikan,
menyebabkan dimensi yang lebih
tinggi, karena ini harga peralatan yang
lebih tinggi disajikan dalam
penawaran.
 4. Setelah memenangkan kontrak,
dikhawatirkan kontraktor mencari cara
untuk menghemat selama
implementasi karena harganya sudah
ditentukan, sehingga detail desain
berada di bawah standar yang
ditentukan dan/atau menambahkan
bahan atau peralatan berkualitas
rendah pada spesifikasi teknis yang
diterima.
5. Persaingan dibatasi karena biasanya
hanya pesaing terbesar yang dapat
menanggung risiko tertinggi dan
tanggung jawab penuh proyek.

b. Variasi Turnkey
Selain skema pendanaan diperkenalkan dalam turnkey terdapat beberapa skema lain:
• Finance, Design, Build, Transfer
Pelaku swasta membangun aset dan menunjang biaya selama masa konstruksi,
setelah itu tanggung jawab diserahkan kepada badan publik. Dalam hal risiko dan
keterlibatan sektor swasta, model ini berada di ujung bawah spektrum untuk kedua
pihak tersebut.
• Finance, Design, Build, Operate, Transfer
Metode ini sangat mirip dengan BOOT dimana kontraktor menanggung risiko
pembiayaan hingga akhir masa kontrak. Pemilik kemudian memikul tanggung
jawab untuk pemeliharaan dan pengoperasian. Model ini banyak digunakan dalam
proyek infrastruktur tertentu seperti jalan tol. Perusahaan konstruksi swasta
bertanggung jawab atas desain dan konstruksi infrastruktur untuk pemerintah, yang
merupakan pemilik sebenarnya. Selain itu, pihak swasta memiliki tanggung jawab
untuk menggalang dana selama masa konstruksi dan eksploitasi. Biasanya, sektor
publik memulai pembayaran kepada sektor swasta untuk penggunaan aset pasca
 konstruksi. Ini adalah model yang paling umum digunakan di UE menurut
Pengadilan Auditor Eropa
• Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer
Pengembangan pada metode ini adalah selama masa konstruksi, perusahaan swasta
memiliki dan mengoperasikan fasilitas dengan tujuan utama untuk memulihkan
biaya investasi dan pemeliharaan sambil mencoba mencapai margin yang lebih
tinggi pada proyek.
c. Variasi Pendanaan

Operator swasta dan developer menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta
dalam menjalankan DB.

Seperti:

• Lease-develop-operate: owner memberikan operator swasta untuk menyewa,

mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada dalam jangka panjang.
Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk
mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing
untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan
conceptual design. Kemudian operator memilih design-builder untuk
mengembangkan fasilitas. Pendekatan ini banyak diikuti dalam pengembangan
fasilitas bandara.
• Public-private partnership (PPP): Owner adalah pemerintah yang mengundang
pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.

Keuntungan dari sistem delivery PPP adalah :

1. Adanya pembagian risiko antara pihak swasta dan pemerintah

2. Pelaksanaan yang lebih efisien
3. Manfaat ekonomi yang lebih luas
4. Penghematan biaya

Kerugian dari sistem delivery PPP adalah:

1. Setiap kemitraan publik-swasta melibatkan risiko bagi peserta swasta, yang secara
wajar mengharapkan kompensasi untuk menerima risiko tersebut. Hal ini dapat
meningkatkan biaya pemerintah.
 2. Ketika hanya ada sejumlah kecil entitas swasta yang memiliki kemampuan untuk
menyelesaikan sebuah proyek, pihak penawar yang relatif sedikit berarti sedikitnya
persaingan dan mengurangi kemitraan yang hemat biaya.
3. Keuntungan proyek dapat bervariasi tergantung pada risiko yang diasumsikan,
tingkat persaingan, dan kompleksitas serta ruang lingkup proyek.
4. Jika keahlian dalam kemitraan terletak pada pihak swasta, pemerintah berada pada
posisi yang tidak menguntungkan. Misalnya, mungkin tidak dapat secara akurat
menilai biaya yang diusulkan.

B. PDS yang cocok untuk Proyek Cable Car di Bandung

Gambar ilustrasi rencana proyek cable car bandung

Proyek cable car merupakan salah satu proyek yang diusung Cable car merupakan sebuah
proyek yang telah diusung semenjak tahun 2012 di era pemerintahan Dada Rosada, walikota
Bandung periode 2008-2013, dan kemudian dilanjutkan oleh walikota Bandung saat ini,
Ridwan Kamil. Tujuan dari pembangunan proyek ini adalah untuk mengatasi kemacetan kota
bandung dan juga sebagai sarana wisata karena bentuknya akan seperti kereta gantung. Namun,
berdasarkan berita terbaru yang kami temuka tanggal 22 April 2019, proyek cable car Bandung
masih belum selesai karena terganjal persoalan status tanah.

Menurut kelompok kami, berdasarkan analisis keuntungan dan kelebihan masing-masing

PDS, PDS variasi DB dapat meminimalisir timeline proyek dan resiko pemerintah, namun
keterlibatan pemerintah sangat sedikit selama proses konstruksi berlangsung, sehingga
pengawasan dan komunikasi sulit berlangsung. Melihat dari jenis proyek dan kebutuhan akan
 Cable Car Bandung, sistem PDS yang cocok adalah Design-Bid-Build. Pemerintah bertindak
sebagai owner dapat mengendalikan secara penuh pada perencanaan, perancangan, dan
kegiatan konstruksinya. Selain itu, biaya yang dikeluarkan pun sudah pasti sesuai dengan RAB
yang telah ditandatangani sehingga akan meminimalisir adanya pembengkakan biaya saat
konstruksi. Untuk metode CM dan design-build sendiri akan menyebabkan pemerintah sebagai
owner tidak bisa hands-on dalam pengerjaan proyek tersebut dan pengawasan terhadap proyek
tersebut menjadi kurang. Alasan lainnya adalah, proyek pemerintah biasanya menggunakan
pelelangan terbuka agar semua orang dapat menilai secara objek berdasarkan proposal harga
terendah atau terbaik.

Referensi :

https://www.tekniksipildopp.com/2018/12/jenis-jenis-project-delivery-method-pdm.html

https://caridokumen.com/download/kelebihan-dan-kekurangan-sistem-delivery-project-
_5a45f43bb7d7bc7b7ae2f853_pdf

https://www.bumdkbb.com/2019/04/22/proyek-cable-car-terganjal-status-tanah/