MANAJEMEN KONSTRUKSI

Metodologi Manajemen Konstruksi
PROYEK PEMBANGUNAN BALI EXCLUSIVE INTERNATIONAL AIRPORT
A.1 SISTEM MANAJEMEN KONSTRUKSI

1. Construction Management Association of America (CMAA) menyatakan bahwa ada
tujuh kategori utama tanggung jawab seorang manajer konstruksi, yaitu:
A. Manajemen Perencanaan Proyek
B. Manajemen Harga
C. Manajemen Waktu
D. Manajemen Kualitas
E. Administrasi Kontrak
F. Manajemen Keselamatan
G. Praktek Profesional
Sebagai suatu system rekayasa, apabila semua sumber daya yang berupa waktu, dana,
peralatan, teknologi, manusia, material, didalam proses konstruksi disusun dan
diorganisasikan membentuk urutan kegiatan-kegiatan dalam suatu kerangka logis
menyeluruh akan membentuk system manajemen konstruksi.
Sesuai dengan sifat-sifat teknisnya, kegiatan-kegiatan didalam proses konstruksi pada

dasarnya memang cenderung bersifat terurai. Kegiatan-kegiatan baik yang berupa sub-
sistem ataupun bagian-bagian dari pekerjaan membentuk struktur mekanisme berlapis-lapis
dengan saling ketergantungan tinggi. Sebagian besar darinya merupakan pekerjaan bersifat
khusus yang menuntut keahlian spesialisasi
Gambar 1 Sistem Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi memiliki maksud dan tujuan agar dalam penanganan proyek dapat
dicapai hasil maksimal, yaitu:
• Memenuhi spesifikasi yang diinginkan;
• Selesai tepat waktu;
• Efisiensi biaya;
• Keamanan dan keselamatan kerja terjamin.
Perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang Construction Management (CM) yang
menyediakan pelayanan manajemen selama proses predesain, desain, dan tahap
pelaksanaan konstruksi. Mereka juga memberikan pelayanan dalam pengontrolan waktu
dan biaya dalam pembangunan sebuah bangunan / proyek. Dengan demikian perusahaan
manajemen konstruksi tersebut mewakili pemilik dalam hal mengatur dan melaksanakan
segala fungsi manajemen termasuk dalam hal pengontrolan waktu biaya dan kualitas dalam
proyek yang akan dilaksanakan. Terlihat pada bagan dibawah ini struktur organisasi proyek
dari mulai proyek tersebut masih dalam proses perencanaan sampai terwujudnya proyek
tersebut.
Gambar 2. Struktur Organisasi Pelaksanaan Konstruksi
Melihat dari struktur organisasi diatas fungsi manajemen konstruksi Sebagai penghubung
antara pemilik dengan kontraktor/pelaksana adalah memberikan rekomendasi terhadap
desain arsitek maupun masalah pelaksana pekerjaan, rekomendasi tersebut dibuat dan
harus didukung oleh analisa yang masuk akal berdasarkan pengetahuan dan pengalaman
yang ia miliki; sedangkan hubungan sebagai penghubung antara pemilik dengan perencana
adalah memberikan rekomendasi mengenai langkah-langkah yang harus diambil dalam
memberikan keputusan terhadap arsitek/perencana.
Faktor yang menjadi acuan seberapa besar lingkup wewenang Manajemen Proyek, antara
lain :
• Besar dan lamanya proyek dilaksanakan
• Pengalaman organisasi
• Keuangan/financial perusahaan
• Tenaga ahli yang dimiliki
• Kekhususan dan kepentingan proyek (tingkat kesulitan yang berhubungan dengan
aspek teknologi, keuangan dan regulasi)
• Kuantitas proyek
• Tingkatan control yang diharapkan (biaya dan jadwal waktu)
2. Keterkaitan Biaya, Waktu dan Kualitas

Pada kondisi optimal, faKtor-faktor, biaya, waktu dan kualitas membentuk tata hubungan
yang saling bergantung serta berpengaruh sangat kuat dengan kepekaan tinggi. Jika salah
satu darinya berubah atau digeser sedikit saja maka akan langsung berdampak pada faktor
lainnya dan pada umumnya merupakan hal yang sulit bahkan mustahil untuk dapat
mencegah pengaruhnya.
Pada industri konstruksi sebagaimana layaknya pelayanan jasa ketentuan mengenai biaya,
kualitas dan waktu penyelesaian sudah diikat dalam kontrak dan ditetapkan sebelum
konstruksi dimulai. Apabila muncul hal-hal yang tidak diperhitungkan secara proses produksi
tidaklah mudah untuk merubah ketentuan-ketentuan yang sudah merupakan bentuk
kesepakatan tersebut. Apabila didalam psoses konstruksi terjadi penyimpangan kualiitas
hasil pekerjaan baik hal tersebut hasil perbuatan yang disengaja maupun tidak resiko yang
ditanggung tidaklah kecil.
Dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan utama

karena biasanya menyangkut jumlah investasi besar yang harus ditanamkan pemberi tugas
yang rentan terhadap resiko kegagalan. Fluktuasi pembiayaan suatu konstruksi bangunan
juga tidak terlepas dari pengaruh situasi ekonomi umum yang mungkin dapat berupa
kenaikan harga material, peralatan dan upah tenaga kerja karena inflasi, kenaikan biaya
sebagai akibat dari pengembangan bunga bank, kesempatan modal kerja atau penundaan
waktu pelaksanaan kegiatan karena sesuatu keterlambatan.
Masalah-masalah yang mempengaruhi hasil kualitas pekerjaan lebih banyak berawal dan
didominasi oleh kualitas sumber daya manusia yang berkaitan dengan kemampuan dan
keterampilan teknis. Seperti misalnya dalam penyusunan criteria perencanaan dan
spesifikasi, pengelolaan segi financial Sebagai penunjang, tata cara penyediaan material
dan peralatan, pengerahan tenaga terampil dan kelemahan di bidang pemeriksaan dan
pengawasan selama konstruksi berlangsung, selanjutnya masih terdapat masalah-masalah
tambahan yang cukup penting yang berpengaruh secara sekaligus terhadap ketiga faktor,
yaitu upaya analisis rekayasa nilai, pembiayaan tak terduga yang mengakibatkan ekonomi
biaya tinggi, dan program-program pelatihan bagi pekerja. Ringkasan uraian hal-hal yang
tersebut diatas diberikan dalam bentuk bagan pada Gambar 3 dibawah ini.
Gambar 3 Ketergantungan Biaya, Waktu dan Kualitas

A. 2. FUNGSI DAN TUGAS MANAJEMEN KONSTRUKSI
1. Tugas Dalam Tahap Perencanaan dan Rancangan, antara lain :
a. Membuat rekomendasi pada pemilik dan arsitek dalam semua aspek perencanaan
untuk proyek konstruksi tersebut.
b. Membuat rekomendasi atas faktor-faktor yang serupa seperti kelayakan konstruksi,
penghematan-penghematan yang mungkin, ketersediaan bahan-bahan bangunan
dan tenaga kerja, waktu yang diperlukan untuk pengadaandan konstruksi serta biaya
yang telah direncanakan.
c. Mempersiapkan taksiran anggaran berdasarkan sejumlah survei tentang
perencanaan dan spesifikasi pada tahap awal pengembangan.
d. Merekomendasikan pengadaan bahan dan memperlancar pembekalan atas barang-
barang berjangka panjang untuk menjamin penyerahan barang-barang tersebut pada
batas waktu yang diminta.
e. Pada tahap awal proyek tersebut akan mempersiapkan jadwal perkembangan untuk
semua kegiatan proyek dengan pemilik, arsitek, para kontraktor dan dirinya sendiri.
f. Akan memonitor jadwal itu selama tahap rancangan dan tahap konstruksi proyek.
2. Tugas Dalam Tahap Konstruksi, antara lain :

a. Mengkoordinasikan dan memberi bimbingan umum tentang pekerjaan dan
perkembangan dari para kontraktor dalam proyek tersebut.
b. Mengawasi pekerjaan selama pekerjaan berlangsung untuk memastikan bahwa
bahan-bahan bangunan lengkap dan pekerjaan yang telah dilaksanakan sesuai
dengan gambar kerja dan spesifikasinya.
c. Membentuk organisasi dan lini kewenangan di tempat kerja untuk menyelesaikan
seluruh perencanaan dari tim konstruksi.
d. Menetapkan prosedur kerjasama diantara pemilik, arsitek, para kontraktor dan
manajer konstruksi menyangkut semua segi dari proyek itu dan melaksanakan
prosedur-prosedur yang semacam itu.
e. Meninjau dan memproses semua permintaan pembayaran oleh para kontraktor yang
terlibat dalam proyek dan oleh pensuplai bahan bangunan sesuai dengan syarat-
syarat kontrak.
f. Untuk proyek besar dan kompleks, manajer konstruksi akan memberikan pelayanan
pengolahan data yang mungkin diperlukan.
Sistem manajemen kontruksi diterapkan untuk mencakup keseluruhan proses Kontruksi
sejak dituangkannya prakarsa atau gagasan, kemudian tersusunnya konsep, studi
kelayakan, perencanaan, dan pelaksanaan kontruksik proyek. Semuanya tersusun kedalam
kegiatan-kegiatan yang terpadu terintegrasi satu sama lainnya. Fungsi-fungsi di dalam
seluruh sistem manajemen dikoordinasi dan dikendalikan oleh Manajer Kontruksi menjadi
satu kesatuan seperti digambarkan pada Gambar dibawah ini.
Gambar 4. Fungsi-Fungsi Dalam Sistem Manajemen Kontruksi
3. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi Untuk Setiap Tahap Proyek

Konsepnya adalah mengkoordinasikan tiga fungsi utama yaitu :
a. Perencanaan (Design).
b. Pengadaan (Procurement)
c. Pelaksanaan (Construction)
Dalam kegiatan pelaksanaan, menekankan agar dikerjakan oleh Kontraktor spesialis atau
proyek ditangani banyak Kontraktor, dengan pemilihan metoda konstruksi yang tepat.
Konsultan Perencana bisa satu atau beberapa konsultan yang menyiapkan dokumen
pelaksanaan dalam paket-paket sesuai dengan urutan pekerjaan dan sesuai dengan jumlah
kontraktor spesialis. Metoda ini akan memberikan harapan bahwa pekerjaan akan selesai
lebih cepat dan lebih hemat biaya.
a. Tahap Persiapan
1.) Bersama Manajemen Proyek mengatur strategi yang meyangkut pelaksanaan
proyek termasuk penempatan peralatan seperti Tower Crane, dsb. Strategi ini akan
memberi corak pada pekerjaan, planning dan mengikat pekerjaan Kontraktor dalam
penempatan peralatan dilapangan.
2.) Bersama Manajemen Proyek mengatur strategi yang meyangkut pekerjaan
pengadaan dan pembagian paket yang disinkronkan dengan cashflow dan jadwalnya
sekali. Strategi ini akan mempengaruhi pemakaian jumlah dan jenis disiplin
konsultan serta jumlah dan jenis spesialis kontraktornya sekali.
3.) Menekankan pentingnya Site Engineering dan pekerjaan persiapan terkoordinir
dengan memperhatikan dampak lingkungan seperti :
• Kebisingan peralatan serta getarannya,
• Air buangan limbah, sampah dan debu,
• Keamanan pekerjaan dan pemukimam sekitarnya.
4.) Manajemen Konstruksi memberi masukan hal-hal yang terkait dalam kontrak agar
sesuai dengan strategi diatas serta membuat pasal-pasal yang mengkoordinir itu
semua serta pasal-pasal pengamannya apabila terjadi hambatan pada pekerjaan
salah satu rekanan.
b. Tahap Perencanaan
1.) Menyusun suatu system dan prosedure administrative yang mengatur hubungan
antar Konsultan Perencana, Kontraktor, Supplier, Manajemen Konstruksi, dan
menjalankan/menerapkan prosedure yang sudah disetujui bersama.
2.) Koordinasi antara rencana dan pelaksanaan, menserasikan perencanaan, dan
perancangan serta memberi petunjuk-petunjuk pada Perencana, agar satu sama
lainnya serasi sedemikian rupa sehingga berfungsi sesuai dengan jadwal yang telah
disepakati.
3.) Mengusulkan pembagian paket pekerjaan disesuaikan dengan dana yang tersedia.
4.) Pelaksanaan sedemikian rupa sehingga waktu yang telah ditentukan tidak
terlampauinya.
5.) Memberikan masukan, pandangan, pertimbangan atas perencanaan yang dibuat
oleh Konsultan Perencana.
6.) Mempelajari semua dokumen yang telah disiapkan oleh Perencana sebagai
dokumen perencanaan dan dokumen tender yang meliputi sedikitnya :
• Gambar-gambar perencanaan dan perhitungannya,
• Gambar-gambar kerja perencanaan dan detail,
• RKS (Spesifikasi),
• Jadwal waktu konstruksi proyek.
7.) Termasuk disini ialah tugas-tugas mengenalkan kondisi lapangan kepada para calon
Kontraktor.
8.) Memberi penjelasan pada waktu Aanwijzing hal-hal yang berkaitan dengan jalan
masuk, dan tata letak peralatan serta hal-hal lain yang berkenaan dengan tahapan
pelaksanaan pekerjaan dan persyaratan dampak lingkungan.
c. Tahap Pelaksanaan
1) Menentukan titik-titik referensi dilapangan bagi Kontraktor pada saat pematokan dan
selanjutnya memeriksa dan mensahkan letak patok yang dibuat oleh Kontraktor.
2) Menyampaikan serta mengawasi pekerjaan persiapan Kontraktor yang meliputi :
• Pagar halaman,
• Jalan masuk bahan/orang,
• Tata letak gudang bahan, dan alat-alat bantu lainnya,
• Pengadaan air bersih dan MCK.
• Pengadaan tempat sampah sementara,
• Pengaturan keamanan,
• Kantor Pelaksana dan bedeng pekerja,
• Saluran buangan air kotor didalam site dan diluar site.
3) Mengawasi dan mempertanggung jawabkan agar pelaksanaan pekerjaan yang
dilaksanakan oleh Kontraktor/Supplier sesuai dengan spesifikasi, kwalitas, biaya,
dan waktu yang telah ditetapkan dalam kontrak dari perencanaan paket pekerjaan
yang bersangkutan.
4) Menyesuaikan jadwal pelaksanaan pekerjaan yang harus diikuti oleh Kontraktor,
memantau dan mempertahankan jadwal.
5) Memeriksa dan mempelajari rencana kerja kontraktor.
6) Mengatur dan menetapkan ruang kerja termasuk sarana penunjangnya untuk
masing-masing kontraktor yang berkaitan dengan tempat penimbunan material,
gudang sementara, workshop dilapangan, bedeng kantor, lapangan untuk fabrikasi
dll.
7) Menyelenggarakan rapat koordinasi dengan para Kontraktor, serta mengundang
Perencanan dan Pemberi Tugas, minimal satu kali dalam seminggu.
8) Memeriksa dan menyetujui kemajuan pekerjaan dilapangan dan menertibkan Berita
Acara sertifikat pembayaran jika sudah sesuai dengan kontrak.
9) Mengajukan kepada Pemberi Tugas jika terjadi adanya perubahan / penambahan
atau menampung keinginan Pemberi Tugas jika ada keinginan perubahan untuk
disampaikan kepada Kontraktor.
10) Meneliti setiap instalasi mekanikal dan elektrikal yang menyangkut tentang kesiapan
system maupun operasinya terhadap pengetesan dan penyalaan awal (Start-Up).
d. Tahap Mengoperasikan Bangunan (Masa Pemeliharaan)

1.) Menyiapkan Cheklist setelah penyerahan pertama setiap paket pekerjaan dan
mengawasi saat pelaksanaan perbaikkan.
2.) Membuat laporan perbaikan / rehabilitasi cacat dan kekurang sempurnaan dalam
aplikasi pelaksanaan.
3.) Melakukan pengawasan selama masa pemeliharaan.
4.) Menyiapkan Berita Acara Penyerahan kedua/terakhir dari setiap paket pekerjaan.
5.) Menginstruksikan Kontraktor untuk segera membuat As - Built dokuments, serta
memeriksa dan mempertanggung jawabkan kebenaran dokumen tersebut dan
selanjutnya digambar oleh Kontraktor yang bersangkutan sebagai gambar As-built
drawing. As built dokuments adalah gambar-gambar terlaksana dari setiap paket
pekerjaan yang sudah sesuai dengan petunjuk teknis.
6.) Membuat laporan akhir proyek berlangsung termasuk final account.
7.) Menjamin terlaksananya pelatihan bagi teknisi Pemberi Tugas oleh Kontraktor
sebelum serah terima pekerjaan untuk kedua kalinya.
A. 3. PERMASALAHAN UMUM KONSTRUKSI

Permasalahan yang dihadapi didalam proses penyelenggaraan konstruksi secara garis
besar dapat digolongkan menjadi dua. Yang pertama, adalah kelompok masalah yang
berhubungan dengan upaya-upaya kesangkilan yang harus dilakukan, dimana terdapat
saling ketergantungan dan pengaruh yang erat diantara faktor-faktor biaya, waktu dan mutu
atau kualitas. Yang kedua adalah masalah yang berkaitan dengan upaya-upaya tercapainya
pelaksanaan konstruksi yang mangkus yang berhubungan dengan kegiatan koordinasi dan
pengendalian untuk seluruh fungsi manajemen.
Macam kegiatan pokok tersebut didasarkan pada bidang keahlian dan profesi yang terlibat,
sedangka urutan-urutan tahapannya tersusun berdasarkan pada kondisi spesifik yang
berkaitan dengan tantangan teknis serta kebutuhan mekanisme dalam proses, yang
selanjutnya melekat sebagai ciri utama dari industri. Sehingga sebagaimana kegiatan
industri pada umumnya, proses produksinya akan selalu mengikuti dan didasarkan pada
pola urutan tahapan kegiatan pokok tersebut. Seperti tampak pada Gambar 5 dibawah ini.
Gambar 5 contoh Tahap-tahap Kegiatan Konstruksi

A. 4. METODOLOGI DAN ANALISIS PENDEKATAN
1. Teknik Pengumpulan Data dan Pengolahan Data
Teknik pengumpulan data berorientasi pada cara data dikumpulkan, yaitu data primer
dan data sekunder. Kerangka teknik pengumpulan data pada studi ini adalah sebagai
berikut :
a. Survey sekunder :
• Survey perpustakaan, yaitu pengumpulan data dan informasi yang relevan dari
perpustakaan untuk memperoleh informasi tentang kebijaksanaan, rencana,
permasalahan, serta tujuan dan sasaran pembangunan, konsep pengembangan,
metode pendekatan, teknik analisis, standar serta kasus yang telah diteliti.
• Survey data instansional, yaitu pengumpulan atau perekaman data dari instansi-
instansi terkait.
b. Survey primer :
• Survey penelitian, yaitu survey sistematik suatu populasi untuk mengumpulkan data
yang berkait dengan kebijaksanaan yang tidak tersedia di sumber lain.
• Survey lapangan, yaitu pemeriksaan keadaan lapangan yang selanjutnya dituangkan
pada laporan, statistik, atau peta.
c. Survei obyek khusus, berupa pengisian daftar pertanyaan yang diajukan antara lain
kepada: SKPD/Dinas-dinas pemerintahan, pejabat setingkat anggota DPRD Kota,
Setda dan jajarannya serta pejabat pemerintahan lainnya.
d. Interview, yaitu untuk melengkapi ketiga survei tersebut apabila dirasakan sangat
penting guna memperoleh bahan/keterangan yang lebih rinci.
e. Observasi Lapangan, dilakukan dengan melibatkan beberapa observer guna melakukan
pengamatan serta wawancara secara intensif di lapangan. Dalam observasi tersebut
disertai dialog dengan masyarakat setempat mengenai masalah-masalah visualisasi
daerah yang ingin ditampilkan dalam rencana pembangunan bangunan kantor
pemerintahan yang lebih detail akan direncanakan oleh konsultan perencana
sehubungan dengan perencanaan Pembangunan Gedung DPRD Kota Bandung.
Data yang diperlukan :
- Data keadaan sekitar lingkungan.
- Data karakteristik sosial lainnya seperti karakteristik bentuk bangunan khas, Struktur
Organisasi Pemerintahan Daerah dan lain sebagainya.
- Data keadaan visual tanah.
- Data tempat perdagangan terdekat.
Teknik Pengolahan Data
Setelah seluruh kegiatan pengamatan langsung, wawancara, kuisioner dan
pengumpulan data sekunder selesai dilaksanakan oleh tim pelaksana, semua data dan
informasi yang terkumpul kemudian diseleksi, diadakan uji keabsahan data dan
klarifikasi. Data yang tidak dapat dipercaya dibuang, sedangkan data yang meragukan
dan tidak jelas diadakan cek ulang ke lapangan. Hasil pengolahan data tersebut akan
digunakan sebagai acuan dari gejolak masyarakat setuju tidaknya terhadap
pembangunan kantor tersebut.
2. Analisis Kesesuaian dan Daya Dukung Lahan

Proses penyusunan rencana tata ruang sedikitnya harus memperhatikan empat azas,
yaitu kesesuaian, kelestarian, demokratisasi ruang, dan peningkatan sinergi wilayah.
Dalam analisis pola pemanfaatan ruang, azas kesesuaian dan kelestarian harus
mendapat perhatian yang lebih besar.
Azas kelestarian berkaitan dengan pemberian fungsi lindung pada setiap kawasan
pengembangan. Perlindungan dimaksud adalah untuk menjaga kelestarian sumber
daya air dan tanah, flora dan fauna serta peninggalan budaya lainnya yang bernilai
tinggi.
Azas kesesuaian bertumpu pada kesesuaian ruang terhadap tuntutan atau prasyarat
yang diharuskan untuk penggunaan tertentu. Pendekatan ini khususnya digunakan
pada proses alokasi lahan untuk kawasan budidaya guna memperoleh manfaat
penggunaan ruang/lahan yang optimal.
a. Land Suitability Analysis (Analisis Kesesuaian Lahan)

Kesesuaian fisik berhubungan dengan karakteristik fisik lahan yang diharapkan
sejalan dengan tuntutan aktivitas yang akan diletakkan pada lahan tersebut.
Berdasarkan pertimbangan kebutuhan lahan yang sangat tinggi untuk berbagai
sektor kegiatan, sementara ketersediaan dan kemampuan sumber daya fisik dasar
terbatas, maka perlu dilakukan analisis yang akurat terhadap potensi fisik ini. Untuk
mendukung hal ini, studi akan ditekankan pada pendekatan geologi teknik dengan
kriteria dan informasi geologinya. Sebagai bahan pertimbangan, akan dilihat juga
peraturan dan perundang-undangan yang berkaitan dengan eksploitasi sumber
daya dan kelestarian lingkungan.
Analisis kesesuaian lahan ini pada dasarnya adalah sebagai berikut :
• Mengidentifikasi lokasi-lokasi dalam wilayah perencanaan yang sangat sesuai
untuk tipe penggunaan lahan tertentu.
• Analisis ini meliputi ‘overlaying maps’ dari ukuran-ukuran kesesuaian lahan
seperti kemiringan, daerah rawan bencana, jaringan akses yang berupa jalan,
dan lainnya.
• Analisis ini digunakan untuk menghasilkan ‘suitability score’ untuk setiap tapak
dalam wilayah perencanaan tadi.
b. Carrying Capacity Analysis (Analisis Daya Dukung Lingkungan)

Analisis daya dukung lingkungan pada dasarnya adalah sebagai berikut :
• Membandingkan kebutuhan dari penggunaan lahan dengan kapasitas dari
natural system atau man made system supaya serasi.
• Analisis ini meliputi penghitungan terhadap ‘critical threshold’ dari kapasitas, di
luar kapasitas tersebut maka sistem lingkungan akan terganggu bahkan rusak
atau hancur.
3. Analisis Kebutuhan Fasilitas Pelayanan Kota

Fasilitas pelayanan sosial ekonomi dikaitkan dengan perkembangan jumlah penduduk
dapat dipakai sebagai indikator arah pengembangan fasilitas pelayanan. Dengan
membandingkan standar kebutuhan minimal setiap jenis fasilitas pelayanan, dapat
ditentukan tingkat pelayanan yang tersedia dan kebutuhan yang akan datang.
Beberapa model standar dapat dipergunakan untuk memperkirakan kebutuhan ruang,
antara lain :
a. Model-model Standard Indonesia :
Model standar Indonesia yang dapat digunakan diantaranya :
1) Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan Ruang,
Perumahan, Permukiman, dan Pekerjaan Umum (Kepmen Kimpraswil No.
534/KPTS/M/2001)
2) Pedoman Standard Lingkungan Pemukiman Kota (DPMB, Departemen PU).
3) Pedoman Standar Pembangunan Perumahan Sederhana (DPMB, Departemen
PU).
4) Pedoman Standar Pembangunan Rumah Susun (DPMB, Departemen PU).
b. Model-model Standar Referensi/Asing :
1) Site Planning Standard, Joseph de Chiara.
2) Urban Design Criteria, Joseph de Chiara.
4. Analisis Penilaian Kualitas Visual
Penilaian kualitas visual pada prinsipnya didasarkan pada hasil analisis kualitas
ekspresif dan analisis kualitas fungsional. Kualitas ekspresif berkaitan erat dengan
penampilan elemen-elemen fisik, sedangkan kualitas fungsional berkaitan dengan
kepadatan kegiatan visualnya. Kedua kualitas tersebut secara simultan mempengaruhi
potensi dasar visual suatu lingkungan.
Kondisi visual suatu lingkungan dikatakan baik apabila kualitas ekspresif dan kualitas
fungsional tampil secara serasi. Secara sederhana dapat dikatakan :
Visual yang baik adalah fungsi dari keserasian kualitas ekspresif dan kualitas fungsional,
Atau
KV = f ( E, F )
Dimana :
KV = Kualitas Visual E = Kualitas Ekspresif F = Kualitas Fungsional
Hasil observasi visual pada suatu lingkungan dapat :

• Memperkaya pengalaman pengamat; dan
• Menjadi masukan untuk penghimpunan aspirasi pengamat, bila pengamatan
dilakukan oleh beberapa orang (kelompok).
Analisis atau penilaian visual dapat dilakukan secara kualitatif maupun kuantitatiA.
Metode kualitatif merupakan metode yang menguraikan kelebihan dan kelemahan visual
suatu lingkungan secara deskriftif, atau melalui grafis/foto. Metode kuantitatif merupakan
alat bantu dalam menilai lingkungan visual secara lebih formal dengan kriteria, tolok
ukur, dan metode penilaian yang lebih obyektif misalnya scoring, perbandingan
berpasangan, atau dengan rumus-rumus lainnya.
Pada umumnya, penilaian akhir visual dihasilkan secara kualitatif, misalnya dengan
membaginya dalam klasifikasi baik sekali, baik, sedang, kurang, dan buruk. Klasifikasi
tersebut dapat langsung dihasilkan dengan metode kualitatif, tetapi subyektifitasnya
tinggi sekali. Latar belakang dan kemampuan pengamat sangat mempengaruhi hasil
penilaian.
Pada penilaian kuantitatif, meskipun umumnya hasil penilaian dikemukakan secara

kualitatif (baik sekali sampai dengan buruk sekali), tetapi dasar-dasar dan langkah-
langkah penilaian pengamat dapat diikuti dan dapat diuraikan secara rinci. Meskipun
angka-angka perhitungan yang digunakan berasal dari penilaian secara kualitatif, tetapi
perbandingan antar kondisi visual dapat dilakukan dengan lebih jelas dan obyektiA.
Metode ini juga berguna untuk mengurangi subyektifitas penilaian pengamat, terutama
jika penilaian dilakukan oleh beberapa orang/pihak. Pada dasarnya, metode kuantitatif
ini hanya merupakan alat bantu saja yang hasilnya masih harus ditafsirkan secara
kualitatiA. Secara umum, proses sampai hasil penilaian analisis visual ini dapat dilihat
pada Gambar di bawah ini.
Pilihan Aliran Dalam Metode Penilaian Lingkungan Visual
MASUKAN PROSES ANALISIS HASIL KELUARAN
Kualitatif Kualitatif
Kualitatif
Kuantitatif Kuantitatif Kuantitatif
Kualitatif Kualitatif
5. Analisis Aspek Hukum

Aspek Hukum mengkaji tentang legalitas. Ini berarti bahwa setiap pembangunan yang
akan dilaksanakan di wilayah tertentu harus memenuhi hukum dan peraturan yang
berlaku di wilayah tersebut.
Sumber data aspek hukum dapat diperoleh dari pemda Kota Bandung dan instansi
terkait baik ditingkat kota maupun propinsi.
6. Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya

Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya mengkaji tentang dampak pembangunan kantor
terhadap kehidupan masyarakat, baik dari sisi sosial ekonomi maupun kependudukan
dalam penyediaan jumlah tenaga kerja. Pendekatan ke masyarakat beradasarkan
metode bottom up yang dilakukan melalui forum rembug warga berdasarkan
musyawarah dan mufakat yang dihadiri masyarakat setempat.
Aspek sosial ekonomi mengkaji tentang kondisi sosial ekonomi masyarakat dilokasi
Studi dan kawasan sekitarnya untuk menetapkan kelompok sasaran serta potensi dan
kemampuan ekonomi yang dimiliki.
Komponen Biaya Proyek.

Komposisi dari suatu proyek dapat dipisahkan menjadi 2 (dua ) bagian:
- Biaya modal (investasi)
Biaya modal (investasi) suatu proyek dapat ditafsirkan sebagai sejumlah
pengeluaran yang dibutuhkan untuk penyelesaian / pelaksanaan proyek.
Pengeluaran (komponen cost) sebagai biaya modal ini terdiri dari : Biaya Langsung,
Biaya Tidak Langsung.
- Biaya tahunan (Annual Cost)
Biaya tahunan merupakan biaya yang dikeluarkan tiap tahunnya terutama untuk
biaya pengoperasian dan pemeliharaan.
Komponen Manfaat Proyek.
- Peningkatan PAD.
- Penyerapan tenaga kerja setempat dalam masa pembangunan.
- Penyerapan tenaga kerja dalam masa operasional.
7. Aspek Dampak Lingkungan

a. Lingkup Pekerjaan
1). Mengkaji Dampak penting yang akan terjadi akibat interaksi antara komponen
kegiatan yang direncanakan dengan komponen lingkungan hidup yang perlu
dikelola dan dipantau agar dampak negatif dapat ditekan sekecil mungkin serta
mengembangkan dampak positif yang terjadi.
2). Tinjauan dilakukan dengan Studi RPL dan RKL dimana hasil studi harus dapat
memberikan masukan terhadap desain dan pelaksanaan kegiatan proyek.
b. Dasar Hukum
Sebelum dilaksanakan Manajemen Konstruksi Proyek Kantor di Kota Bandung perlu
dilaksanakan pembuatan Pedoman Pelaksanaan Upaya Pengelolaan Lingkungan
Hidup (UKL) Dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UPL), sebagai upaya
pengendalian lingkungan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Sumedang yang
dalam hal ini sebagai penanggung jawab kegiatan. Dasar peraturan tentang perlunya
pengendalian lingkungan tertuang dalam Kepmen Lingkungan hidup no.86 tahun
2002.
Oleh karenanya dibawah ini akan dibahas langkah-langkah yang akan dilaksanakan
serta dasar pemikiran dalam pembuatan Studi UKL & UPL mendatang.
c. Dampak Yang Akan Terjadi

Kegiatan Manajemen Konstruksi Proyek Pembangunan Kantor di Kota Bandung
yang akan dilaksanakan secara bertahap diperkirakan akan menimbulkan dampak
terhadap lingkungan. Perkiraan dampak yang timbul terhadap komponen lingkungan
dilakukan dengan menggunakan cara matematika, pemodelan secara empiris, studi
banding dengan kegiatan sejenis, studi literature, pandangan dan atau pendapat
pakar yang sesuai dengan bidangnya. Berdasarkan uraian dampak yang
diperkirakan akan timbul, maka ditentukan keputusan mengenai perlu tidaknya
pengelolaan lingkungan terhadap sesuatu kegiatan proyek agar tidak menimbulkan
dampak potensial terhadap lingkungan. Uraian secara terperinci mengenai besaran
dampak yang diperkirakan timbul dari masing-masing tahapan kegiatan yaitu pra-
konstruksi, konstruksi, operasi dan paska operasi adalah sebagai berikut :
Dampak yang timbul pada masa prakonstruksi diperkirakan sebagai berikut :

1) Persepsi Masyarakat
Umumnya penduduk menginginkan kejelasan mengenai proyek dan mereka dapat
mengetahui sedini mungkin mengenai tata letak proyek, sehingga kebutuhan lahan
dapat diketahui. Berdasarkan pengamatan di lapangan umunya penduduk telah
mengetahui rencana proyek dan lahan yang akan digunakan. Pertimbangan lainnya
bahwa spekulasi harga tanah di daerah setempat mungkin akan melonjak. Karena
pada tahap survey ini akan menimbulkan berbagai persepsi masyarakat maka
dampak negatif yang timbul perlu dikelola.
2) Perubahan Fungsi Ruang

Berubahnya fungsi ruang, lahan dan tanah akibat adanya proyek akan diikuti
perubahan fungsi lahan sekitar proyek yang awalnya didominasi lahan terbuka atau
sawah menjadi fungsi lain seperti rumah/jalan hantar. Perubahan fungsi lahan
tersebut khususnya akan terjadi sepanjang jalan hantar yaitu akan bermunculan
rumah tinggal karena jalan tersebut akan membuka akses yang selama ini tidak ada
sekitar proyek. Berdasarkan pertimbangan tersebut maka perubahan fungsi lahan
akibat adanya pembebasan lahan dianggap negatif dan perlu dikelola.
a). Tahap Konstruksi
• Mobilisasi Tenaga Kerja
Timbulnya peluang usaha baru dalam hal tenaga kerja proyek dan munculnya
warung-warung yang akan meningkatkan pendapatan penduduk setempat.
Kemungkinan terjadinya kerawanan sosial antara penduduk setempat
dengan tenaga kerja pendatang. Dampak yang terjadi adalah dampak positif
dan juga negatif yang perlu dikelola.
• Mobilitas Alat Berat dan Material Konstruksi
• Sumber dampak terhadap penurunan kualitas udara adalah kegiatan
mobilisasi alat berat dan material konstruksi yang berasal dari kendaraan
pengangkut pada saat melewati jalan proyek yang berupa jalan tanah.
Kegiatan mobilisasi alat berat dan material konstruksi diperkirakan akan
menimbulkan penurunan kualitas udara akibat peningkatan kadar debu lokal,
hal ini terjadi sebagai akibat terhamburnya butiran tanah dan menyebur
tertiup angin pada saat kendaraan pengangkut alat berat dan material
konstruksi melewati jalan tanah (jalan proyek). Selain itu dampak yang terjadi
adalah peningkatan kebisingan pada saat kegiatan mobilisasi alat berat dan
material konstruksi. Kebisingan berasal dari suara mesin kendaraan
pengangkut alat berat dan material konstruksi.
• Pekerjaan Sipil
Pelaksanaan pembangunan akan berdampak pada
-. Kualitas Udara
Sumber dampak terhadap penurunan kualitas udara adalah pada saat
pembangunan jalan, bangunan dan prasarana lainnya. Pekerjaan
tersebut akan menimbulkan debu lokal sehingga akan menurunkan
kualitas udara. dan secara estetika kurang baik yang akan menyebabkan
penurunan nilai estetika lingkungan khususnya terhadap bangunan rumah
sekitar jalan masuk proyek.
Dampak tersebut walaupun terjadi selama pekerjaan sipil sekitar 12 bulan
atau lebih, tetapi akan menimbulkan ketidak puasan terhadap proyek
sehingga dikhawatirkan akan menimbulkan konflik sosial antara
masyarakat setempat dan proyek.
-. Kebisingan
Jenis kebisingan yang ditimbulkan oleh alat berat tergolong jenis impulsife
yang pemaparannya tidak terus-menerus, sehingga tidak menimbulkan
gangguan terhadap fungsi pendengaran tetapi terbatas kepada
kenyamanan istirahat penduduk dan menjauhnya fauna dari sekitar jalan
proyek khususnya jenis burung.
Dampak kebisingan akan terasa apabila pekerjaan sipil dilakukan pada
malam hari karena penduduk sedang beristirahat (tidur). Tolak ukur
dampak adalah baku mutu kebisingan untuk lingkungan pemukiman
sebesar 55 dB dan ruang terbuka hijau sebesar 50 dB berdasarkan
KEPMENLH No. KEP/48/MENLH/11/1996.
Gangguan kenyamanan akan berlangsung selama konstruksi yaitu 1
(satu) tahun atau lebih, sehingga dikhawatirkan akan menimbulkan konflik
antara penduduk dan proyek. Berdasarkan pertimbangan tersebut maka
dampak terhadap peningkatan terhadap kebisingan perlu dikelola.
- Kualitas Air
Kegiatan pembangunan kemungkinan akan menimbulkan dampak berupa
menurunnya kualitas air dikarenakan kemungkiann adanya sedimentasi
akibat terbawanya material/tanah galian dan dikuatirkan akan terjadi
pelumpuran yang menyebabkan pendangkalan sungai. Dampak yang
terjadi perlu dikelola.
- Kebersihan Material Sisa Operasional
b). Tahap Pasca Konstruksi / Operasi
Tahap Pasca Konstruksi adalah tahap operasional Kantor di Kabupaten
Sumedang dimana kegiatan pelayanan telah berjalan.
Dampak yang terjadi tahap operasional kantor dinas adalah sebagai berikut :
• Kualitas Udara
Sirkulasi udara tidak normal akibat pembangunan kantor yang cukup tinggi
terhadap lingkungan sekitar.
• Kebisingan
Sumber kebisingan berasal dari generator meskipun pemakaiannya hanya
sebagai cadangan dalam waktu tertentu.
• Kualitas Air
Sumber dampak terhadap penurunan kualitas air ditimbulkan dari limbah
kimia, limbah diterjen.
• Limbah Padat
Limbah padat (sampah) berupa sampah berasal dari los kantor, tempat
pembuangan sampah (TPS) dan halaman kantor.
8. Analisis Aspek Manajemen

Dalam kaitan dengan rencana Manajemen Kontruksi Proyek Kantor, aspek manajemen
perlu dikaji agar pembangunan yang direncanakan dapat dilaksanakan dan dioperasikan
secara tepat.
Aspek manajemen yang dikaji mencakup manajemen dalam operasional kantor pada
saat pembangunan fisik.
9. Analisis Aspek Teknis

(Strengths) dan peluang (Opportunities) namun secara bersamaan dapat meminimalkan
kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT membandingkan antara
faktor external peluang dan ancaman dengan faktor internal kekuatan dan kelemahan.
Kajian Aspek Teknis di dalam Studi Kelayakan lebih terfokus pada kondisi lahan, kondisi
topografi dan kondisi geologi, untuk memberikan gambaran umum mengenai kelayakan
lahan. Sedangkan aspek-aspek teknis lain yang mempengaruhi perancangan bangunan
akan dibahas didalam tahap selanjutnya yaitu Rencana Pengembangan Fisik.
10. Kriteria Umum Manajemen Konstruksi Perencanaan Bangunan
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh konsultan manajemen konstruksi seperti yang
dimaksud pada KAK harus memperhatikan kriteria umum bangunan disesuaikan
berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan, yaitu :
1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas
a. Menjamin bangunan yang didirikan berdasarkan ketentuan tata ruang dan tata
bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan.
b. Menjamin bangunan dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya
c. Menjamin keselamatan pengguna, masyarakat dan lingkungan
2. Persyaratan arsitektur dan lingkungan
a. Menjamin terwujudnya bangunan yang didirikan berdasarkan karakteristik
lingkungan, ketentuan wujud bangunan dengan lingkungan
b. Menjamin terwujudnya tata ruang hijau yang dapat memberikan keseimbangan
dan keserasian bangunan terhadap lingkungannya
c. Menjamin bangunan gedung dibangun dan dimanfaatkan dengan tidak
menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan
3. Persyaratan Struktur Bangunan
a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukung beban yang
timbul akibat alam dan manusia
b. Menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang
disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan
c. Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang
disebabkan oleh perilaku struktur
d. Menjamin perlindungan property lainnya dari kerusakan fisik yang disebabkan
oleh kegagalan struktur
4. Persyaratan sarana jalan masuk dan keluar
a. Menjamin terwujudnya bangunan yang mempunyai akses yang layak, aman
dan nyaman ke dalam bangunan dari fasilitas serta layanan didalamnya
b. Menjamin terwujudnya upaya melindungi penghuni dari kesakitan atau luka
saat evakuasi pada keadaan darurat
c. Menjamin tersedianya aksesbilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk
fasilitas umum dan sosial
5. Persyaratan transportasi dalam gedung
a. Menjamin tersedianya transportasi yang layak, aman dan nyaman didalam
bangunan gedung
b. Menjamin tersedianya aksebilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk
bangunan fasilitas umum dan sosial
6. Persyaratan Instalasi Listrik
Menjamin terpasang instalasi listrik secara cukup dan aman dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan dalam bangunan sesuai dengan fungsinya
7. Persyaratan Sanitasi
a. Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan didalam bangunan sesuai dengan fungsinya
b. Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan dan memberikan kenyamanan
bagi penghuni bangunan dan lingkungan
c. Menjamin upaya beroperasi peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik
8. Persyaratan ventilasi dan pengkondisian udara
a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun
buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung
sesuai dengan fungsinya
b. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan tata udara secara
baik
9. Persyaratan Pencahayaan
a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup baik alami
maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan
gedung sesuai dengan fungsinya
b. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan pencahayaan
secara baik
10. Persyaratan kebisingan dan getaran
a. Meminimalkan gangguan suara dan getaran yang tidak diinginkan
b. Menjamin adanya kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang
menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu melakukan upaya
pengendalian pencemaran dan atau mencegah perusakan lingkungan
11. Pembiayaan Pembangunan Bangunan Airport

Biaya Pembangunan Bangunan Airport
• Biaya Pekerjaan Standar (per m2 biaya Konstruksi Fisik)
• Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
• Standar Harga Bangunan Airport Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana
• Standar Harga Bangunan Bandara
• Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun berdasarkan spesifikasi teknis
dan klasifikasi Bangunan Airport
Komponen Biaya Pembangunan :
• Biaya Konstruksi Fisik
• Biaya Perencanaan Konstruksi
• Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
• Biaya Pengelolaan Proyek
Pembiayaan Bangunan tertentu :
• Pembangunan > 1 tahun anggaran
• Bangunan dengan Desain Prototipe
• Bangunan dengan Desain Berulang
Prosentase Komponen Biaya Pembangunan diperhitungkan dari :
• Bangunan Sederhana
• Bangunan Tidak sederhana
• Bangunan Khusus
Biaya Pekerjaan Non-Standar
• Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga kantor yang wajar,
dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis Setempat;
• Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi/pengawasan, dihitung
berdasarkan billing-rate;
• Total nilai biaya pekerjaan non-standar maksimum sebesar dari total biaya pekerjaan
standar, dan dapat berpedoman pada
A. 5. PENGGUNAAN PREFABRIKASI MATERIAL DAN KONSTRUKSI

Industri bangunan mestinya juga membuat progress; penggunaan crane dan mesin-mesin
lain tetapi dengan cara yang lebih luas. Ketertinggalan dalam industri bangunan
dikembangkan dengan cara industrialisasi yang terotomastisasi dalam seluruh prosesnya
sejak persiapan dan moulding (pembuatan percetakan), casting (percetakan), concreting
(pengecoran), prestressing (penegangan), storage (penyimpanan), transportation
(pengangkutan), erection (pendirian), lifting (pengangkatan) dan handling (penanganan).
1. Definisi Prefabrication, Prefabricated Construction, Prefabricated Components

Prefabrication (prefabrikasi) adalah industrialisasi metode konstruksi di mana komponen-
komponennya diproduksi secara missal dirakit (assemble) dalam bangunan dengan bantuan
crane dan alat-alat pengangkat dan penanganan yang lain.
Prefabricated Structural Components (Komponen Struktur Prefabrikasi) dibuat dari beton
melalui precast units/precast numbers atau precast elements (unit cetakan) tergantung pada
alternatif penggunaannya, percetakan dikontrol dengan baik diberi waktui untuk pengerasan
dan mencapai kekuatan tertentu yang diinginkan sebelum diangkat dan dibawa menuju
tapak kontruksi sesungguhnya untuk pembangunan. Metode konstruksi yang dibuat dengan
menggunakan komponen prefabrikasi secara kolektif disebut sebagai ‘prefabricated
contruction (konstruksi prefabrikasi). Konstruksi Prefabrikasi dapat berupa sektor aktifitas
bangunan utamanya: industrial architecture (Arsitektur industri), General Engineering
(Rekayasa struktur secara umum) dan Civil Engineering.
Precast Struktural Components (komponen Struktur Pracetak), alternatifnya dibuat untuk
bangunan pada site tertentu. Kecenderungan ini mengarah pada pabrik pembuat komponen.
2. Problem Material
Kebutuhan ideal yang harus dipenuhi dalam teknik konstruksi bangunan dengan sistem
konstruksi prefabrikasi:
a. Kemampuan pembuatan melalui metode mekanis (beban bawaan dan komponen
yang tertutup).
b. Kemungkinan sambungan dan koneksi struktural yang layak dan memungkinkan
untuk dibuat dengan cara yang paling sederhana.
c. Secara simultan kemungkinan untuk pelaksanaan fungsinya akibat beban bawaan
dan keterbatasan ruang geraknya.
Hal yang paling penting adalah bahwa material harus memiliki kualifikasi sebagai berikut :
a. Mengisolasi panas, tahan air dan anti pembusukan.
b. Anti api dan dapat dicetak secara volumetric.
c. Dapat dipaku dan digergaji sehingga memungkinkan untuk perubahan.
d. Tidak banyak membutuhkan pemeliharaan (maintenance).
e. Memiliki kekuatan yang tinggi.
3. Keuntungan Dan Permasalahan Konstruksi Prefabrikasi

Beberapa keuntungan konstruksi prefabrikasi dalam industri bangunan adalah :
a. Waktu konstruksi yang lebih cepat, sejak pekerjaan struktur di tapak, konstruksi
pondasi dan pendirian komponen prefabrikasi.
b. Jumlah material yang dibutuhkan tidak berkurang
c. Produksi unit precast dalam skala luas menjadikan lebih praktis untuk menggunakan
mesin dan karenanya kebutuhan jumlah pekerja yang terlalu banyak dapat diatasi
d. Pengurangan kebutuhan tenaga kerja manusia dan menuntut memiliki keahlian yang
lebih
e. Kualitas yang dihasilkan lebih baik sebagai hasil proses pabrik yang selalu di bawah
pengawasan yang ketat dan tetap, penggunaan mesin dan lingkungan kerja yang
rapih
f. Pekerjaan konstruksi dapat dilaksanakan tanpa tergantung pada kondisi cuaca
Permasalahan dalam konstruksi prefabrikasi adalah :

a. Transportasi komponen dari pabrik ke site
b. Kesulitan dalam penanganan di lapangan khususnya dalam erection (pendirian),
lifting (pengangkatan) dan connecting (penyambungan pada saat finalisasi
konstruksi
c. Pelaksanan yang demikian berarti ada tambahan biaya dan problem teknis.
Perbandingan kualitatif antara strutur kayu, baja serta beton konvensional dan pracetak
dapat dilihat pada Tabel A.2 :
ASPEK KAYU BAJA BETON
konvensional Pracetak
Pengadaan Semakin terbatas Utamanya impor Mudah Mudah
Permintaan Banyak Banyak Paling banyak Cukup
Pelaksanaan Sukar, Kotor Cepat, bersih Lama, kotor Cepat, bersih
Pemeliharaan Biaya Tinggi Biaya tinggi Biaya sedang Biaya sedang
Kualitas Tergantung Tinggi Sedang-tinggi Tinggi
spesies
Harga Semakin mahal Mahal Lebih murah Lebih murah
Tenaga Kerja Banyak Banyak Banyak Banyak
Lingkungan Tidak ramah Ramah Kurang ramah Ramah
Standar Ada Ada (sedang Ada (sedang Belum ada
(sedang diperbaharui) diperbaharui) (sedang
diperbaharui) disusun)
4. Ikatan
Cara meng-ikat-kan / me-lekat-kan suatu komponen terhadap bagian komponen konstuksi
yang lain secara prinsip dibedakan sebagai berikut :
A. Ikatan cor ( In situ concrete joint )
Penyaluran gaya dilakukan lewat beton yang dicorkan
▪ Diperlukan penunjang / pendukung pembantu selama pemasangan sampai beton cor
mengeras
▪ Penyetelan berlangsung dengan bantuan adanya penunjang / pendukung pembantu.
Toleransi penyusutan ‘diserap‘. oleh Coran Beton.
B. Ikatan terapan
Cara menghubungkan komponen satu dengan yang lain secara “lego” (permainan balok
susun anak-anak) disebut Iaktan Terapan.
Dimulai dengan cara hubungan “PELETAKAN “, kemudian berkembang menjadi “Saling
Menggigit “.
▪ Proses pemasangan dimungkinkan tanpa adanya pendukung / penunjang pembantu.
C. Ikatan baja
Bahan pengikat yang dipakai: Plat baja dan Angkur. Sistem ikatan ini dapat dibedakan
sebagai berikut:
▪ Menyambung dengan cara di las (Welded Steel)
▪ Menyambung dengan Baut / Mur / Ulir (Corbel Steel)
Catatan:
a. Harga dari profil baja sebagai pengikat tinggi
b. Mungkin dilaksanakan tanpa pendukung / penunjang
c. Harus dilindungi dari: korosi, api dan bahan kimia. Dengan Mortar / In Situ concrete Joint
sebagai pelindung / Finishing ikatan.
D. Ikatan tegangan
Merupakan perkembangan lebih jauh dari ikatan baja dengan memasukan unsur Post
Tensioning dalam sistem koneksi.
▪ Memerlukan penunjang / pendukung Bantu selama pemasangan
▪ Perlu tempat / ruang yang relatif besar untuk Post Tensioning
▪ Angkur cukup mahal
5. Simpul
1. Merupakan kunci dalam struktur yang memakai komponen pra – cetak dan merupakan
tempat pertemuan antara 2 atau lebih komponen struktur
2. Secara garis besar dapat dikelompokkan sebagai berikut:
• Simpul Primer
Pertemuan yang menghubungkan kolom dengan balok dan juga terhadap plat lantai.
Disini beban dari plat akan diteruskan ke pendukung-pendukung vertikal.
• Simpul Pertemuan Kolom
Pertemuan dimana beban-beban vertical dan sewaktu momen-momen juga
disalurkan.
• Simpul Penyalur Sekunder-Primer (Pelat Balok)
Untuk menyalurkan beban vertikal
• Simpul Pendukung sesama Plat / dengan Balok dan Kolom
Untuk menyalurkan beban horizontal dalam bentuk tegangan tekan – tarik dan geser
• Simpul Yang Mampu Menahan Momen
Yang secara statis bisa membentuk komponen pendukung tapi oleh alasan tertentu.
Misal: Transportasi dibuat terdiri dari 2 atau lebih bagian
6. Dimensi Material Prefabrikasi

Sistem Unifikasi Dimensi
• Standarisasi tipe hanya memungkinkan bila dimensi design dan produk disesuaikan
dengan tepat
• Pendimensian harus mencakup seluruh system struktur, dimensi pembuatan, system
sambungan, system penanganan dan toleransi penyusutan.
Persyaratan Pendimensian
1. Unit-unitnya dapat ditambahkan pada unit-unit yang lainnya
2. Unit-unit dapat saling dipertukarkan dan digantikan
3. Unit-unit dapat membentuk berbagai kemungkinan variatif
Dampak Koordinasi Pendimensian

1. Memungkinkan memilih design produk yang terbaik dari sejumlah produksi dengan
dimensi sama untuk kegunaan yang sesuai.
2. Design yang sederhana dengan kesalahan kecil.
3. Variasi produksi yang terus bertambah.
4. Munculnya spesialisasi dalam produksi.
Sistem dimensi melahirkan unit-unit “Modular”

LE CORBUSIER -------------- Modul Of The Human Body Golden Cut
NEUFERT -------------- Modul Octameter System
A. 6. METODE MEMBANGUN DENGAN KONSTRUKSI PRECAST
1. Serangkaian Kegiatan Yang Dilakukan Pada Proses Produksi Adalah :
1. Pembuatan rangka tulangan
2. pembuatan cetakan
3. Pembuatan campuran beton
4. Pengecoran beton
5. Perawatan (curing)
6. Penyempurnaan akhir
7. Penyimpanan
2. Transportasi Dan Alat Angkut

Transportasi adalah pengangkatan elemen pracetak dari pabrik ke lokasi
pemasangan. Sistem transportasi berpengaruh terhadap waktu, efisiensi konstruksi
dan biaya transport.
Yang perlu diperhatikan dalam system transportasi adalah:
• Spesifikasi alat transport
• Rute transport
• Perijinan
Alat angkat yaitu memindahkan elemen dari tempat penumpukan ke posisi
penyambungan ( perakitan ).
Peralatan angkat untuk memasang beton pracetak dapat dikategorikan sebagai
berikut :
1. Keran mobile
2. Keran teleskopis
3. keran menara
4. Keran portal
3. Pelaksanaan Konstruksi (Ereksi )

Metode dan jenis pelaksanaan konstruksi precast diantaranya adalah:
a) Dirakit per elemen
b) Lift – Slab system
Adalah pengikatan elemen lantai ke kolom dengan menggunakan dongkrak
hidrolis.
Prinsip konstruksinya sebagai berikut:
• Lantai menggunakan plat-plat beton bertulang yang dicor pada lantai
bawah
• Kolom merupakan penyalur beban vertikal dapat sebagai elemen
pracetak atau cor di tempat.
• Setelah lantai cukup kuat dapat diangkat satu persatu dengan dongkrak
hidrolis.
c) Slip – Form System
Pada system ini beton dituangkan diatas cetakan baja yang dapat bergerak
memanjat ke atas mengikuti penambahan ketinggian dinding yang
bersangkutan.
d) Push – Up / Jack – Block System
Pada system ini lantai teratas atap di cor terlebih dahulu kemudian diangkat
ke atas dengan hidranlic – jack yang dipasang di bawah elemen pendukung
vertikal.
e) Box System
Konstruksi menggunakan dimensional berupa modul-modul kubus beton.
4. Prinsip Konstruksional
Berikut prinsip-prinsip yang dapat diterapkan untuk disain struktural:
1. struktur terdiri dari sejumlah tipe-tipe komponen yang mempunyai fungsi seperti
balok, kolom, dinding, plat lantai dll
2. Tiap tipe komponen sebaiknya mempunyai sedikit perbedaan
3. Sistem sambungan harus sederhana dan sama satu dengan yang lain, sehingga
komponen-komponen tersebut dapat dibentuk oleh metode yang sama dan
menggunakan alat Bantu yang sejenis
4. Komponen harus mampu digunakan untuk mengerjakan beberapa fungsi
5. Komponen-komponen harus cocok untuk berbagai keadaan dan tersedia dalam
berbagai macam ukuran produksi
6. Komponen –komponen harus mempunyai berat yang sama sehingga mereka bisa
secara hemat disusun dengan menggunakan peralatan yang sama
Ada tiga macam konstruksi prefabrikasi:

a. Pembuatan didalam sebuah pabrik, dimana komponen-komponen mudah untuk
dibuat dan nyaman untuk pengangkutan
b. Pembuatan pada site dengan menggunakan alat-alat mekanik
c. Rangkaian dari komponen dirakit ke dalam komponen-komponen yang lebih luas
5. Klasifikasi Sistem Pracetak Beton
Sistem pracetak dibagi menjadi dua kategori yaitu :
a. Sebagai komponen struktur
Tiang pancang beton dan sistem sambungan
Ada beberapa bentuk dari tiang pancang. Bentuk yang paling umum adalah persegi
massif, karena paling mudah dibuat. Varian lain adalah bentuk bulat berongga
(spinning) dalam cetakan yang berbentuk bulat.
Pelat Lantai Pracetak
Pada tahun 1984, komponen pracetak lantai mulai dikenal di Indonesia pada
pembangunan menara BDNI. Bentuk yang umum digunakan adalah pelat prategang
berongga (hollow core slab).
Girder jembatan dan Jalan Layang
Komponen ini sangat popular karena jelas lebih mudah bibandingkan struktur baja.
Varian pertama berbentuk void slab, dengan system prategang pratarik, varian
berbentu I , dengan system prategang pascatarik, varian berbentuk Y, varian
berbentuk box dengan system prategang pascatarik.
Turap
Adalah struktur geoteknik yang fungsinya menanam perbedaan tinggi tanah,
misalnya pada struktur galian, kolam atau timbunan.
Bantalan Rel
Sejak jaman Belanda bahan kayu popular digunakan untuk bantalan rel.
b. Sebagai system struktur

Sistem Waffle Crete (1995)
Sistem ini termasuk katagori system dinding pemikul dengan komponen pracetak
berupa panel lantai dan panel dinding beton bertulang yang disambung dengan baut
baja.
Sistem Column-Slab (1996)

Keunggulan system ini terletak pada perencanaan struktur elemen dan kepraktisan
pemasangannya. Pemasangan ini sangat cepat yaitu dua hari perlantai bangunan.
Sistem L Shape Wall (1996)
Komponen utamanya adalah dinding pracetak beton bertulang L, yang berfungsi juga
sebagai dinding pemikul.
Sistem All Load Bearing Wall (1997)
Komponen pracetaknya adalah komponen dinding dan lantai beton bertulang massif
setebal 20 cm, merupakan system dinding pemikul.
Sistem Bangunan Jasubakim (1998)
Sistem ini termasuk kategori system pracetak komposit hybrid berbentuk langka.
Sistem ini mengkombinasikan monolit konversional, formwork dan pracetak.
Komponen pracetak ini selain bersifat struktur juga berfungsi sebagai formwork dan
perancah untuk beton cor di tempat.
Sistem Bresphaka(1999)
Ciri khas sistem ini adalah menggunakan bahan beton ringan untuk komponen kolom
dan balok.Bahan beton ringan utamanya adalah agregat kasar yang terbuat dari
bahan abu terang. Ciri khas yang lain adalah kolom berbentuk T serta komponen
lainnya adalah balok dan pelat.
Sistem, Cerucuk Matras Beton
Solusinya dengan menggunakan system cerucuk matras beton yang dapat dipasang
sedalam yang direncanakan dengan melakukan penyambungan, sehinnga dapat
diperoleh daya dukung, penurunan dan tingkat kestabilan yang diinginkan.
6. Transportasi dan erection Komponen struktur prefabrikasi

1. Transportasi
a. Komponen prefabrikasi unit beton precast dapat dikatakan ekonomis hanya jika biaya
transportasi dan erection dari keseluruhan produksinya secara signifikan dapat lebih
rendah dari biaya dengan beton konvensional (concrete in site).
b. Nilai transportasi dan erection munghkin dapat ditekan rendah bila rekayasa mekanik
dalam manufaktur ditingkatkan
c. Pada dasarnya ada dua bentuk transportasi:
1. Transportasi jalan raya
2. Transportasi dengan rail
d. Beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam pemilihan transportasi
1. Jarak angkut jarak ekomonis 200 km
2. Dimensi objek yang diangkut
3. volume objek yang diangkut – minimum 400 unit
4. Frekuensi pengangkutan
5. Sifat material objek yang diangkut
6. Waktu yang tersedia
7. sebaran lokasi pembangunan
8. Lokasi projek dan aksessibilitas
9. Biaya yang tersedia
10. Legalisasi sistem transportasi
Transportasi Jalan Raya (Road Transportasi)
• Transportasi jalan raya sangat cocok untuk skala pembangunan dengan site yang
luas
• Sangat tergantung pada persyaratan legal Negara setempat khususnya dalam
persyaratan: lebar, ketinggian, panjang dan beban objek yang diangkut
• Desain yang dibuat harus mempertimbangkan keadaan ini. Apabila komponen tidak
memenuhi maka ia membutuhkan biaya tambahan dalam kesulitan transportasi
disamping membutuhkan pengawalan khusus petugas jalan raya
• Panjang maximum unit precast yang diisyaratkan dalam satu angkutan tidak melebihi
30 m
• Transportasi angkutan yang rendah (biasanya untuk panel dinding dan lantai
memiliki kemampuan angkut 250 ton
• Untuk objek angkut panel dinding dan lantai sangat cocok menggunakan kendaraan
yang dilengkapi dengan kerangka khusus yang dapat mendukung dan melindungi
objek angkut.
• Untuk objek yang panjang dan beban yang lebih besar dapat menggunakan dua
gerobak yang dihubungkan oleh beton precast itu sendiri
2. Erection (Pendirian Bangunan)

• Nilai ekonomi
Merupakan 15 – 20 % dalam struktur pembiayaan bangunan
• Masih terbatasnya kemungkinan rasionalisasi secara prosers produksi di pabrik
• Terdiri dari 3 kegiatan pokok :
a. Menghandle dari kendaraan transport atau gudang dan lay down area ke tempat
pemasangan
b. Penyetelan
c. Pengikatan
Alat Pengangkat
• Diusahakan agar alat pengangkat tidak dibebani dengan waktu penyetelan dan
waktu pengikatan.
• Karena mahalnya sambungan sebaiknya komponen berjumlah sesedikit mungkin
dengan berat sebesar mungkin sehingga jumlah sambungan menjadi sesedikit
mungkin.
• Harus diusahakan dalam perencanaan agar kapasitas crane dapat dimangfaatkan
sebaik mungkin.
Kriteria Pemilihan Alat Pengangkat
1. Berat komponen precast
2. Jenis komponen: dimensi, linear atau slab type
3. tinggi alat berkaitan dengan ketinggian bangunan
4. Kuantitas / jumlah komponen
5. Local condition: aksessibilitas, topografi
6. Gerakan alat
7. Cara kerja
8. Frekuensi
Jenis Alat Pengangkat

1. Truck – mobile cranes
2. Derricks
3. Tower Cranes
4. Goliath Cranes
5. Hydraulics - Jack Blocks
A. 7. FUNGSI PENGAWASAN & PENGENDALIAN PROYEK

Yang dimaksud dengan pengendalian proyek adalah memantau, mengkaji, mengadakan
koreksi, dan membimbing agar kegiatan proyek menuju kearah sasaran yang telah
ditentukan. Sasaran tersebut berupa anggaran proyek, jadwal proyek dan standar mutu
yang telah disusun dan ditetapkan di dalam tahap perencanaan. Jadi di dalam hubungan ini
perencanaan memberikan pegangan bagi pelaksanaan pembangunan dalam hal
penggunaan sumber daya untuk melaksanakan kegiatan, sedangkan pengawasan dan
pengendalian bermaksud mengkaji apakah hasil yang telah dikerjakan sesuai dengan
patokan atau standar yang telah ditentukan, dan mengadakan tindakan-tindakan
pembetulan bila diperlukan.
Fungsi pengendalian mempunyai arti yang penting, karena meskipun sasaran telah
ditetapkan dengan jelas, disertai organisasi kepemimpinan yang kuat dan motivasi yang
tepat, namun kecil kemungkinan untuk berhasil mencapai sasaran jika tidak disertai dengan
pengawasan dan pengendalian yang cukup.
Konsultan Manajemen konstruksi akan melaksanakan pengendalian dan pengawasan

terhadap pekerjaan yang dilakukan oleh Konsultan Perencana dan Kontraktor Pelaksana
dan dalam Pengadaan Jasa Pemborongan (Pelelangan) konsultan manajemen Konstruksi
akan diikutsertakan oleh Pengguna Jasa / pengguna Anggaran.
Secara kontraktual Konsultan Manajemen Konstruksi bertanggung jawab kepada Pengguna

Jasa / Pengguna Anggaran, Pejabat Pelaksana Teknis Kegiatan juga Pengelola Teknis.
Konsultan Manajemen Konstruksi akan melaksanakan tanggung jawabnya dengan baik

untuk menghasilkan keluaran (output) yang memadai sesuai yang diharapkan oleh
Pengguna Jasa / Pengguna Anggaran yang memuat masukan, criteria, proses dan keluaran
yang harus dipenuhi dan diperlihatkan serta diinterpretasikan dalam pelaksanaan tugas.
Dalam kegiatan Operasionalnya Konsultan Manajemen Konstruksi mendapatkan bimbingan

teknis dan administrasi dalam menentukan arah pekerjaan pengendalian dan pengawasan
dari Pengelola Teknik Proyek yang terdiri dari Pengelola Administrasi dan Keuangan serta
Pengelola Teknis yang ditunjuk dan bertanggungjawab kepada Pejabat Pengelola teknis
Kegiatan.
1. Pemeriksaan Kualitas Manajemen Konstruksi

Keberhasilan pelaksanaan pekerjaan administrasi dan fisik proyek tergantung pada
bagaimana Tim Pengelola Kegiatan dalam mengatur dan mengelola sumber daya yang ada
dalam melaksanakan pekerjaan sehari-hari, dibawah bimbingan dan bantuan FT.
Penggunaan Ceklis Manajemen Konstruksi ini dimaksudkan untuk menilai apakah Tim
Pengelola Kegiatan telah mengerti dan melaksanakan tugasnya dengan baik, yang
mencakup kegiatan persiapan pelaksanaan, mengatur pelaksanaan di lapangan dan
mengendalikan pelaksanaan proyek.
Dari hasil penilaian ini akan mendorong proses alih pengetahuan dalam pengelolaan proyek
dari FT ke Tim Pengelola Kegiatan yang pada akhirnya dalam banyak hal keputusan-
keputusan dapat diambil dan diputuskan oleh Tim Pengelola Kegiatan sendiri dengan
didasari pengetahuan dan pemahaman yang benar sesuai dengan persyaratan-persyaratan
yang ditentukan.
Ceklis Manajemen Konstruksi dapat diisi oleh FT, KMT dan PJOK. Blangko formulir telah
disediakan pada Form PTO – Pemeriksaan Kualitas Manajemen Konstruksi. Nama,
pemeriksa dan tanggal pemeriksaan dicatat pada bagian bawah dan persentase kemajuan
kegiatan dicatat pada bagian atas.
Untuk penilaian kualitas pengelolaan diuraikan hal-hal yang harus diperiksa menurut jenis
kegiatan. Untuk setiap hal tersebut, penilai memilih satu dari empat kategori penilaian, yaitu:
Cukup Jika kualitas telah memenuhi sesuai dengan persyaratan teknis
Agak kurang Jika terdapat kesalahan atau kekurangan kecil yang harus diperbaiki
untuk memenuhi sesuai persyaratan teknis
Kurang Jika masih terdapat banyak kekurangan yang harus diperbaiki
Tidak ada Jika hal tersebut tidak ada atau belum dilaksanakan
Pada lampiran disediakan petunjuk-petunjuk singkat mengenai hal-hal yang diperiksa

dengan cara yang digunakan untuk menilai setiap item.
Ceklis yang telah diisi diserahkan kepada Tim Pengelola Kegiatan dan arsip pemeriksa agar
mereka dapat meningkatkan kualitas dan memperbaiki hal-hal yang dinilai kurang baik.
2. Proses Pengawasan dan Pengendalian
Proses pengawasan dan pengendalian dapat diuraikan menjadi langkah-langkah berikut :
a. Tahap Perencanaan
• Mengevaluasi program pelaksanaan kegiatan perencanaan yang dibuat
oleh Konsultan Perencana yang meliputi program penyediaan dan
penggunaan sumber daya, strategi dan pentahapan penyusunan
dokumen lelang.
• Memberikan konsultasi kegiatan perencanaan yang meliputi penelitian
dan pemeriksaan hasil perencanaan dari sudut efisiensi sumber daya dan
biaya serta kemungkinan keterlaksanaan konstruksi
• Mengendalikan program perencanaan melalui kegiatan evaluasi program
terhadap hasil perencanaan, perubahan-perubahan lingkungan,
penyimpangan teknis dan administrasi atas persoalan yang timbul serta
pengusulan koleksi program
• Melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yang terlibat pada tahap
perencanaan
• Menyusun laporan bulanan kegiatan Konsultasi Manajemen konstruksi
tahap perencanaan, merumuskan evaluasi status dan koreksi teknis bila
terjadi penyimpangan
• Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pelelangan,
menyusun program pelaksanaan pelelangan bersama Konsultan
Perencana dan ikut memberikan penjelasan pekerjaan pada saat
pelelangan serta membantu kegiatan panitia pelelangan
• Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan
dan pembayaran angsuran pekerjaan perencanaan
• Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi perencanaan,
menyusun laporan hasil rapat koordinasi dan membuat laporan kemajuan
pekerjaan Manajemen Konstruksi
b. Tahap Pelelangan
• Membantu Pengelola Kegiatan dalam mempersiapkan dan menyusun
program pelaksanaan pelelangan pekerjaan konstruksi fisik
• Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam penyebarluasan
pengumuman pelelangan baik melalui papan pengumuman, media cetak,
maupun media elektronik
• Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa melakukan pra-kualifikasi
calon peserta pelelangan
• Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam menyusun Harga
Perhitungan Sendiri ( HPS ) / Owner’s Estimate ( OE ) pekerjaan
konstruksi fisik
• Mambantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap penawaran
yang masuk
• Mambantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan pelaksanaan
konstruksi fisik
• Menyusun laporan kegiatan pelelangan
c. Tahap Pelaksanaan
• Mengevaluasi program kegiatan pelaksanaan fisik yang disusun oleh
pelaksana konstruksi yang meliputi program-program pencapaian
sasaran fisik, penyediaan dan penggunaan sumber daya berupa tenaga
kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan bangunan, informasi, dana,
program Quality assurance / Quality Control, dan program kesehatan dan
keselamatan kerja (K3)
• Mengendalikan program pelaksanaan konstruksi fisik yang meliputi
program pengendalian sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian
waktu, pengendalian sasaran fisik (kualitas dan kuantitas) hasil konstruksi
pengendalian perubahan pekerjaan, pengendalian tertib administrasi,
pengendalian kesehatan dan keselamatan kerja;
• Melakukan evaluasi program terhadap penyimpangan teknis dan
manajerial yang timbul, usulan koreksi program dan tindakan turun
tangan, serta melakukan koreksi teknis bila terjadi penyimpangan
• Melakukan koordinasi antara pihak-pihak yang terlibat dalam
pelaksanaan konstruksi fisik
• Melakukan kegiatan pengawasan yang terdiri atas :
- memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan
konstruksi yang akan dijadikan dasar dalam pengawasan
pekerjaan di lapangan
- Mengawasi pemakaian bahan, peralatan dan metoda
pelaksanaan serta mengawasi ketepatan waktu dan biaya
pekerjaan konstruksi
- Mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas,
kuantitas dan laju pencapaian volume / realisasi fisik
- Mengumpulkan data dan informasi di lapangan untuk
memecahkan persoalanyang terjadi selama pelaksanaan
pekerjaan konstruksi
- Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara berkala,
membuat laporan mingguandan bulanan pekerjaan manajemen
konstruksi dengan masukan hasil rapat-rapat lapangan, laporan
harian, mingguan dan bulanan pekerjaan konstruksi fisik yang
dibuat oleh pelaksana konstruksi
- Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan
pekerjaan dan pembayaran angsuran pekerjaan konstruksi fisik
- Meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan ( shop drawing )
yang diajukan oleh pelaksana konstruksi
- Meneliti gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan ( as
built drwawing ) yang diajukan oleh pelaksana konstruksi
- Menyusun daftar cacat / kerusakan sebelum serah terima I (
pertama ) dan mengawasi perbaikannya pada masa
pemeliharaan
- Mengusulkan perubahan-perubahan serta penyesuaian di
lapangan untuk memecahkan persoalan-persoalan yang terjadi
selama pelaksanaan konstruksi
- Memberikan penilaian untuk mendapat persetujuan dari Pejabat
Pembuat Komitmen / Pengguna Jasa tentang Sub kontraktor
yang akan dilibatkan oleh Pelaksana Konstruksi
- Bersama-sama dengan konsultan perencana menyusun
petunjuk pemeliharaan dan penggunaan bangunan gedung
- Menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan, serah
terima pertama, berita acara pemeliharaan pekerjaan dan serah
terima kedua pekerjaan konstruksi
- Membantu pengelola kegiatan dalam menyusun Dokumen
pendaftaran bangunan Negara
- Membantu Pengelola Kegiatan dalam penyiapan kelengkapan
Dokumen sertifikat Laik Fungsi ( SLF ) dari Pemerintah
Kabupaten / Kota
• Menyusun laporan akhir Manajemen kostruksi
A. 8. METODE PENGENDALIAN PROYEK
Suatu sistem pengawasan dan pengendalian proyek, disamping memerlukan
perencanaan yang realitis, juga harus dilengkapi dengan metode pemantauan yang
segera dapat memberikan petunjuk atau mengungkapkan adanya penyimpangan.
Metode dan teknik yang lazim dipakai adalah :
1. Mengidentifikasi adanya varian
2. Grafik “S”
3. Menggunakan konsep nilai hasil (earned value)
4. Tonggak kemajuan (milestone)
5. Rekayasa nilai (value engineering)
1. Mengidentifikasi Varian
Mengidentifikasi varian berarti melakukan analisis data-data laporan
pelaksanaan pekerjaan pada kurun waktu tertentu dan membandingkannya
dengan anggaran atau jadwal yang telah ditentukan. Ini dikerjakan misalnya
dengan mengukur/menghitung jumlah unit yang diselesaikan kemudian
membandingkannya dengan perencanaan, atau melihat catatan penggunaan
sumber daya misalnya jam-orang dan membandingkannya dengan anggaran.
Langkah ini dapat menghasilkan hal-hl sebagai berikut :
➢ Varian pada jadwal, berarti penyimpangan waktu/jadwal pelaksanaan

terhadap jadwal yang telah ditentukan/rencana
➢ Varian pada biaya, berarti penyimpangan antara biaya pelaksanaan
terhadap anggaran
Macam-macam varian yang sering dijumpai dalam pelaksanaan proyek untuk
waktu tertentu adalah sebagai berikut :
➢ Biaya pelaksanan terhadap anggaran
➢ Waktu pelaksanaan terhadap jadwal
➢ Tanggal mulai pelaksanaan terhadap rencana
➢ Tanggal akhir pekerjaan terhadap rencana
➢ Angka kenyataan pemakaian tenaga kerja terhadap angka anggaran
➢ Jumlah penyelesaian pekerjaan terhadap rencana
2. Grafik “S”
Adanya suatu varian sering lebih jelas terlihat bila disajikan dalam bentuk grafik
“S”. Grafik “S” adalah suatu grafik yng disusun untuk menunjukan hubungan
antara nilai kumulatif biaya atau jam-orang yang telah digunakan atau
persentase (%) penyelesaian pekerjaan terhadap waktu. Ini berarti
menggambarkan kemajuan volume pekerjaan yang diselesaikan sepanjang
berlangsungnya proyek atau bagian dari proyek. Bila grafik tersebut
dibandingkan dengan grafik serupa yang disusun berdasarkan perencanaan
dasar (kumulatif pengeluaran berdasarkan anggaran uang/jam-orang) maka
akan segera terlihat bila terjadi penyimpangan. Dengan memiliki sifat tersebut di
atas dan pembuatannya yang relatif cepat dan mudah, maka metode
pengendalian dan grafik “S” dapat dijumpai secara luas dalam
penyelenggaraaan proyek.
3. Menggunakan Konsep Nilai Hasil (Earned value concept)

Disamping menunjukan prestasi pekerjaan, metode ini dapat dipakai untuk
memperkirakan keadaan masa depan proyek, misalnya untuk menjawab
pertanyaan-pertanyaan berikut:
➢ Dapatkah proyek diselesaikan dengan dana yang tersisa
➢ Berapa besar perkiraan biaya penyelesaian proyek
➢ Berapa besar proyeksi keterlambatan pada akhir proyek
Perkiraan ini berdasarkan asumsi bahwa kecenderungan yang ada dan
terungkap pada saat pelaporan terus berlangsung. Keterangan semacam ini,
yaitu yang memberitahukan proyeksi masa depan hasil penyelenggaraan
proyek, merupakan masukan sangat berguna bagi pengelola maupun pemilik
proyek karena dengan demikian jauh sebelumnya telah dapat disusun langkah-
langkah yang perlu untuk menghadapinya.
Analisis dengan metode nilai hasil memerlukan 3 indikator:
1. ACWP, yaitu jumlah biaya yang sesungguhnya terpakai untuk pekerjaan
yang telah terlaksana dalam kurun waktu tertentu (actual cost of work
performed).
2. BCWP, yaitu jumlah bagian anggaran yang senilai untuk pekerjaan yang
telah terlaksana (buggeted cost of work performed). Ini sama dengan nilai
hasil.
3. BCWS, yaitu anggaran untuk menyelesaikan pekerjaan yang telah
direncanakan (budgeted cost of work scheduled).
4. Tonggak Kemajuan (Milestone)
Tonggak kemajuan menandai suatu peristiwa/kejadian yang dianggap cukup
penting dalam rangkaian pelaksanaan pekerjaan proyek. Peristiwa ini dapat
berupa saat mulai atau berakhirnya pekerjaan. Arti penting ini misalnya
dihubungkan dengan keterkaitan pekerjaan tersebut dengan pekerjaan lain yang
tidak dapat dimulai atau dilanjutkan bila pekerjaan pertama belum sampai pada
saat tonggak kemajuan. Sebagai contoh adalah pekerjaan pembuatan pondasi
pada proyek pembangunan gedung, yaitu sebelum pondasi dapat diselesaikan
maka pekerjaan lain seperti pembangunan tiang-tiang kolom, dinding,
pemasangan instalasi belum dapat dimulai. Maka akhir dari pekerjaan
pembuatan pondasi dapat merupakan tonggak kemajuan. Titik tonggak
kemajuan merupakan hasil perencanaan dasar yang dimasukkan sebagai salah
satu tolak ukur kegiatan pengendalian kemajuan kegiatan proyek.
5. Rekayasa Nilai (Value Engineering)

Suatu kegiatan nilai yang bermaksud mengendalikan biaya proyek dikenal
sebagai rekayasa nilai (value engineering). Di dalam kegiatan ini, pendekatan
yang diadakan adalah dengan menganalisa nilai terhadap fungsinya atau
kegunaannya.
Pengertian dapat dibedakan dengan biaya karena hal-hal sebagai berikut:
➢ Ukuran nilai ditentukan oleh fungsi atau kegunaan/faedahnya, sedangkan
harga atau biaya ditentukan oleh subtansi barangnya atau harga komponen-
komponen yang membentuk barang tersebut.
➢ Ukuran nilai condong ke arah subyektif dan sebagian besar tergantung
kepada seberapa jauh pemilik dapat memanfatknnya, sedangkan biaya bagi
pemilik adalah beberap pengeluaran yang telah dilakukan untuk
mendapatkan barang tersebut.
Rekayasa nilai adalah evaluasi secara sistematis atas desain suatu proyek untuk
mendapatkan nilai yang paling tinggi bagi setiap dollar yang dikeluarkan. Yaitu
dengan cara mengkaji aspek biaya seperti penyediaan material, metode
konstruksi, biaya pengapalan/transportasi, dan perencanaan/pengaturan dan
lain-lain yang berhubungan dengan biaya dan kegunaan, sehingga akan
dicapai perbaikan proyek secara keseluruhan.
Lebih lanjut, perumusan yang digunakan adalah sebagai berikut:
Indeks nilai = Kegunaan = Utility

Biaya Cost
Dari rumus di atas nilai dapat dinaikan dengan cara :

1. Menambah atau memperbaiki kegunaan dengan tidak menambah biaya
2. Berusaha mengurangi biaya dengan mempertimbangkan kegunaannya
tetap seperti semula
3. Kombinasi 1 dan 2
Di dalam pelaksanaan pengawasan pembangunan gedung ini metode-metode di
atas akan dicoba diterapkan untuk mencapai sasaran pokok proyek yaitu
pengendalian anggaran, waktu dan mutu proyek.
A. 9. PELAKSANAAN PENGAWASAN
1. Pekerjaan Persiapan
Konsultan akan menyediakan blanko standar dan membuat format laporan yang
akan digunakan selama tahap supervisi konstruksi termasuk laporan inspeksi,
laporan pengetesan bahan, blanko pengecekan pengukuran topografi, blanko
pengukuran volume pekerjaan, surat menyurat antar instansi, blanko rekaman
pengiriman dan pemakaian peralatan serta kendaraan.
Hal-hal penting lainnya harus dilakukan oleh Konsultan pada tahap awal
pekerjaan adalah pengkajian ulang secara terinci data-data yang telah ada
seperti standar perencanaan, spesifikasi, surat keterangan material, persyaratan
kontrak, rencana anggaran biaya, rencana kerja dan lain-lain. Hal-hal
bermanfaat untuk menghilangkan keraguan atau mengkoreksi kesalahan-
kesalahan yang bisa ditemukan, serta memberikan usulan yang dapat
mengurangi biaya proyek dan menghemat waktu pelaksanaan dengan
pertimbangan-pertimbangan yang dapat diterima secara teknis.
Jika waktu memungkinkan maka pengkajian ulang secara studi atas data yang
sudah ada dapat diteruskan dengan penentuan kemungkinan penyempurnaan
perencanaan.
2. Pengontrolan Kemajuan Pekerjaan

a. Metode Kontrol
Pengendalian kemajuan pekerjaan konstruksi akan menggunakan metode
CPM (Critical Path Method). Dengan CPM, jadwal akan diperbaharui per-
bulan dengan menggunakan personal komputer dan akan tersaji jadwal
rencana dan jadwal real.
Jika ditemukan bahwa Critical Path terlambat, Konsultan akan segera
mengadakan rapat khusus dengan Kontraktor untuk mendiskusikan item
pekerjaan yang menjadi masalah, memberi pengarahan bagaimana mencari
jalan keluarnya dan mengintruksikan Kontraktor untuk mengambil tindakan
segera. Langkah ini harus diambil sebelum Critical Path terlambat.
b. Pengkajian dan Persetujuan Rencana Kerja

Sebelum pekerjaan perencanaan dimulai, Konsultan akan melakukan
evaluasi terhadap rencana kerja yang disusun Kontraktor yang
memperlihatkan metode kerja dan prosedur pelaksanaan pekerjaan
konstruksi. Rencana kerja tersebut menggambarkan secara detail
mobilisasi, jadwal pelaksanaan, faktor keamanan, metode pelaksanaan
program pengendalian mutu, metode penyediaan dan penyimpanan
material, penggunaan peralatan kerja, organisasi kerja, sub-sub kontraktor
(jika ada) dan lain-lainnya.
Konsultan akan memberikan perhatian khusus atas aspek berikut :
• Metode pelaksanaan guna mendapatkan mutu kerja yang sesuai
dengan spesifikasi dan syarat-syarat kontrak
• Jadwal pelaksanaan secara detail dengan pertimbangan semua
kegiatan yang saling berkaitan
• Perhitungan pengendalian keselamatan kerja
• Mobilisasi dan personil yang memadai
Berdasarkan hasil evaluasi, Konsultan dapat memberikan masukan kepada
Kontraktor guna penyempurnaan rencana kerja yang disusun untuk
selanjutnya akan menjadi pegangan Kontraktor dalam pelaksanaan
konstruksi di lapangan. Selama masa konstruksi, pelaksanaan rencana
kerja terbuka terhadap input baru sebagai bahan umpan balik
penyempurnaan rencana kerja.
c. Merencanakan dan Mengkoordinasikan Kemajuan Jadwal CPM

Metode yang efektif melihat kemajuan pekerjaan adalah rapat koordinasi
yang diadakan seminggu sekali antar Konsultan dan Kontraktor. Rapat ini
harus dihadiri oleh personil dari kedua pihak untuk merumuskan rencana
kerja selanjutnya. Kontraktor disarankan mempersiapkan bar chart yang
memperlihatkan langkah pekerjaan selanjutnya yang direncanakan pada
minggu yang akan datang.
d. Pengkajian Ulang dan Persetujuan atas Gambar Pelaksanaan
Kontraktor diharuskan menyerahkan gambar pelaksanaan kepada Konsultan
untuk disetujui, dimana diperlihatkan secara lengkap dan terinci seluruh
bangunan / struktur yang harus dibangun.
Konsultan dan Kontraktor akan menyusun proses jadwal penyiapan gambar
pelaksanaan untuk disetujui dengan memberikan prioritas kepada item-item
pekerjaan yang mempengaruhi critical path. Konsultan akan memeriksa
gambar dan mengembalikan kepada Kontraktor untuk dilakukan koreksi jika
ada, dan kemudian gambar tersebut dikirim kembali kepada Konsultan untuk
mendapat persetujuan akhir.
3. Pengendalian Biaya Proyek

Pengendalian biaya proyek penting dilakukan dari tahap permulaan hingga akhir
tahap konstruksi. Salah satu untuk melakukan hal ini yakni penggunaan sistem
komputer hingga pengolahan data pembiayaan. Cara lain adalah mengendalikan
biaya operasi lapangan, menyiapkan sertifikat pembayaran secara teliti dan
menyakinkan Kontraktor untuk menyiapkan perkiraan pekerjaan sisa secara
berkala dan perkiraan jadwal penyelesaiannya, dan menjamin bahwa yang
diterima sudah sesuai dengan spesifikasi.
Berikut ini uraian singkat tentang penggunaan personal komputer untuk
mengendalikan biaya proyek, pengolahan dan pengeluaran rekening Kontraktor
dan memeriksa keseimbangan jumlah bahan yang tersisa selama pelaksanaan.
a. Penggunaan Sistem Mikro Komputer Untuk Pengolahan Data

Pembiayaan Proyek
Menjaga data biaya tetap mutakhir adalah bagian yang terpenting dari
supervisi konstruksi tetapi kegiatan ini sangat sulit dan memerlukan waktu.
Untuk proyek ini Konsultan akan menggunakan sistem personal komputer
yang dapat dioperasikan di lapangan tanpa memerlukan alat penunjang
rumit. Ini berarti Konsultan dapat mengolah semua data yang berhubungan
dengan pengontrolan biaya proyek dengan cara cepat dan teliti.
b. Persiapan dan Pemrosesan Tagihan Kontraktor

Konsultan akan memeriksa dan menentukan pengukuran material yang
diterima data pekerjaan sesuai dengan ketentuan Dokumen Kontrak. Metode
pengukuran dan perhitungan yang dipakai dalam menentukan jumlah
material terpasang dan pekerjaan yang diterima akan dilakukan sesuai
dengan Dokumen Kontrak. Karena pentingnya, Konsultan memeriksa
pengukuran hasil pekerjaan yang diterima pada setiap akhir bulan.
Konsultan akan memeriksa hasil pengukuran pekerjaan Kontraktor yang
sudah siap dan yang akan diterima hanya jumlah pekerjaan yang benar dan
sesuai spesifikasi. Konsultan kemudian akan menyiapkan Sertifikat
Pembayaran Bulanan atas pekerjaan yang sudah selesai dan disetujui.
Blanko yang digunakan untuk sertifikat pembayaran bulanan harus disetujui
oleh Kepala Pengawas Lapangan Proyek. Jumlah pembayaran secara
bertahap akan dihitung sebagaimana mestinya sesuai dengan harga satuan
dan jumlah pekerjaan yang sudah disetujui oleh Konsultan. Sertifikat
bulanan ditandatangani oleh wakil dari Konsultan dan Kontraktor dan
diteruskan ke Pemimpin Proyek secepatnya untuk pemeriksaan akhir dan
persetujuan pembayaran.
c. Pemeriksaan Jumlah Material Sisa dan Perkiraan Biaya Secara Berkala.

Konsultan akan mengkaji ulang dan memeriksa secara berkala pekerjaan
sisa sehingga dapat menyusun perkiraan biaya untuk semua item pekerjaan
yang masih akan dilaksanakan dan melaporkannya secara berkala kepada
Pemimpin Proyek. Untuk hal ini Konsultan akan menyiapkan jadwal
pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan yang diperkirakan dan akan
diperbaharui secara berkala sejalan dengan kemajuan pekerjaan.
Material dan Peralatan;
1) Perencanaan Material. Perencanaan material dan distribusi logistic
seperti rencana awal harus diperiksa oleh manajemen konstruksi secara
periodic setiap tiga bulanan. Hal demikian perlu untuk meyakinkan
apakah semua material tersedia cukup bagi pekerjaan sesuai dengan
rencana untuk bulan yang bersangkutan dan periode dua bulan
berikutnya.
2) Perencanaan dan Pemasangan Peralatan. Untuk proyek besar
biasanya organisasi departemen konstruksi mempunyai bagian peralatan
berat yang bertugas untuk melakukan pengendalian terpusat atas
peralatan konstruksi utama. Untuk menyusun perencanaan peralatan
utama staf perencana harus mempelajari alat berat yang akan dipakai
dalam pelaksanaan konstruksi struktur bangunan sekaligus cara
pemasangannya. Meski demikian, dilapangan masih perlu dilakukan
pemeriksaan ulang serta penghalusan rencana dengan mengacu pada
gambar-gambar cara pemasangan, elevasi bangunan, struktur
disekeliling dan harus sesuai dan berdasarkan pada rencana
penggunaannya.
3) Catatan Pembukuan Material. Catatan penerimaan, penggunaan dan
kelebihan semua macam dan jenis material merupakan tanggung jawab
dari manajemen konstruksi, manajemen material, sebagai anggota tim
manajemen konstruksi yang akan menangani tanggung jawab dibidang
ini. Untuk keperluan pemeriksaan, kontraktor pembangunan juga harus
bersedia secara terbuka memberikan catatan material yang mereka
terima. Catatan proyek harus mendapatkan niali berupa: (1) sisa
kelebihan sebagian barang; (2) nilai buku dari peralatan konstruksi; dan
(3) sejumlah uang sebagai realisasi penjualan barang-barang bekas.
4. Pengendalian Keselamatan
Keselamatan kerja penting dipertimbangkan dalam pekerjaan konstruksi.
Konsultan akan meminta Kontraktor untuk mengambil tindakan pencegahan
kemungkinan terjadi kecelakaan pekerja.
Segera setelah Kontraktor melakukan mobilisasi personil dan peralatan, akan
diadakan rapat dengan dihadiri oleh wakil dari Pihak Proyek. Konsultan akan
meminta Kontraktor, untuk menunjuk salah seorang personilnya sebagai "Project
Safety" dan secara resmi akan bertanggung jawab untuk mengatur dan
melaksanakan program keselamatan kerja. Kontraktor akan diberi waktu 30 hari
untuk menyerahkan program keselamatan secara rinci kepada Konsultan untuk
selanjutnya dikaji ulang dan disetujui dan akan diserahkan ke Pihak Proyek
untuk diminta tanggapan dan rekomendasinya.
Keselamatan dan Keamanan Tenaga Kerja:
1) Manajemen Resiko dan Asuransi. Manajemen resiko memainkan peranan
yang sangat penting di dalam pelaksanaan proyek konstruksi yang memang
pada kenyataan penuh dengan berbagai resiko, Hal-hal yang berkaitan
dengan manajemen resiko merupakan permasalahan khusus dan amat luas
cakupannya. Praktek manajemen resiko meliputi beberapa langkah, salah
satu diantaranya adalah asuransi. Seperti diketahui, tidak semua resiko yang
muncul dalam pelaksanaan konstruksi dapat diasuransikan sehingga hanya
beberapa produk asuransi saja yang dikenal.
2) Keselamatan dan Keamanan Kerja. Upaya menjaga keselamatan manusia,
peralatan, serta keamanan bagi seluruh kekayaan proyek sebetulnya
merupakan bagian dari manajemen resiko dan pengamatan terhadap
lingkungan. Karena upaya-upaya memperhatikan keselamatan dan
keamanan yang diperlukan dilapangan termasuk dalam langkah-langkah
untuk menghindarkan dan mengurangi resiko. Kesemuanya di
administrasikan secara khusus di bawah manajemen konstruksi. Termasuk di
dalamnya adalah petunjuk untuk selalu memperhatikan keselarasan dan
keseimbangan keadaan dan masalah-masalah lingkungan pada umumnya.
Secara khusus pengendalian keselamatan kerja harus ditangani melalui
bagian organisasi yang dipimpin oleh seorang eksekutif senior. Fungsinya
adalah memberikan penyeliaan dan menjamin terlaksananya semua kegiatan
selaras dengan langkah-langkah keselamatan dalam rangka melindungi
kehidupan manusia. Proyek harus memiliki peraturan keselamatan kerja
secara khusus sebagai pedoman pelaksanaan bagi aparatnya, para
kontraktor, dan semua pekerja yang terlibat didalamnya.
3) Peduli terhadap lingkungan. Pada dasarnya pengamatan lingkungan
merupakan upaya menjaring dan memeriksa sejumlah informasi lingkungan
dalam rangka mendekati kencederungan sekaligus menetapkan langkah
antisipasinya. Kepedulian terhadap lingkungan merupakan tanggung jawab
bersama seluruh unsur yang terlibat dan diwujudkan melalui penerapan
perencanaan, rekayasa, pengadaan konstruksi, operasi, dan administrasi.
Pedoman kepedulian lingkungan biasanya disusun dalam bentuk matriks
tanggung jawab sekaligus menetapkan kelompok perhatian yang menjadi
tanggung jawab masing-masing aparat. Dengan cara demikian tampak
bahwa departemen konstruksi harus memberikan perhatian pada bagian
terbesar dari masalah-masalah lingkungan yang muncul. Sehingga jelas
kiranya bahwa langkah-langkah untuk memperhatikan masalah lingkungan
termasuk menjadi elemen tanggung jawab manajemen konstruksi.
4) Hukum dan Tata Tertib di lapangan. Munculnya permasalahan di lapangan
yang berawal dari ketentuan-ketentuan hukum dan tata tertib sebenarnya
mencakup spektrum yang sangat luas, kompleks, dan cenderung rumit.
Dalam berhadapan dengan permasalahan tersebut, merupakan kepentingan
pihak pemberi tugas untuk dapat mengundang tindakan secara mangkus dari
pihak pemerintah. Akan tetapi disadari bahwa seperti muncul keengganan
pihak pemerintah untuk menanggapinya, yang mungkin berakar pada
kerumitan permasalahan yang harus dihadapi. Tetapi bagaimanapun
situasinya, mengambil inisiatif untuk upaya-upaya pencegahan merupakan
bagian dari tanggung jawab manajemen konstruksi. Sedangkan manajemen
proyek atau manajemen puncak harus bergerak untuk berupaya
mengundang turun tangannya pihak pemerintah secara mangkus.
5. Pekerjaan Tambah Kurang

Walaupun perintah tambah-kurang tidak diinginkan karena akan mengakibatkan
pertambahan biaya dan waktu, Konsultan harus menyiapkan kemungkinan
timbulnya pekerjaan tambah-kurang. Konsultan akan mengambil langkah
menekan biaya agar seminimum mungkin.
Pertama-tama, sebelum membuat keputusan untuk merubah beberapa jenis
pekerjaan, Konsultan akan memberi catatan kepada Kepala Pengawas
Lapangan Proyek yang memuat data penunjang, kuantitas pekerjaan, kebutuhan
tenaga / peralatan, waktu yang secara langsung akan mempengaruhi seluruh
kegiatan proyek.
Data ini akan diserahkan kepada Pemimpin Proyek untuk direview dan disetujui.
Jika diputuskan untuk memerintahkan perubahan maka Konsultan akan
menyiapkan surat perintah kepada Kontraktor supaya menyiapkan perubahan
tersebut.
Pekerjaan tambah-kurang akan dinilai pada harga satuan yang tercantum di
dalam Dokumen Kontrak. Dalam kasus kontrak tidak memuat harga satuan
yang dapat digunakan untuk pekerjaan tambah-kurang, Konsultan akan
merekomendasikan harga satuan baru dan akan membantu Pihak Proyek untuk
bernegosiasi dengan Kontraktor.
Pekerjaan tambah-kurang ini akan mengubah volume pekerjaan secara
keseluruhan. Konsultan akan membantu Kontraktor memadu pekerjaan baru
dengan pekerjaan yang sedang berjalan guna mendapatkan cara penyelesaian
yang efektif dan efisien.
Munculnya pekerjaan tambah dapat disebabkan oleh hal-hal sebagai berikut :
(1) perubahan dalam perencanaan kontrak;
(2) perubahan dalam spesifikasi kontrak;
(3) penyesuaian atau perubahan dalam fungsi dan kinerja bangunan;
(4) perencanaan yang tidak lengkap;
(5) perubahan pokok dalam metode kerja atau urutan pelaksanaan;
(6) penyesuaian terhadap kondisi lapangan.
6. Klaim dan Perselisihan

a. Klaim
Klaim dan perselisihan dapat ditanggulangi seminimal mungkin atau
dihilangkan, jika di dalam proyek yang diawasi tetap menjaga hubungan
yang harmonis antara Kontraktor, Konsultan dan Pemberi Tugas.
Jika klaim diajukan oleh Kontraktor, Konsultan akan memberikan evaluasi
mengikuti prosedur klaim yang ada di dalam daftar perjanjian kontrak.
Evaluasi dimulai dengan mereview sisa dari klaim dan seluruh data
pendukung. Data pendukung ini sangat penting dengan demikian Kontraktor
perlu menyerahkan data-data yang detail.
Konsultan juga akan melihat acuan data yang digunakan seperti surat
menyurat, data-data laporan, hasil test laboratorium, catatan survey, laporan
harian, jadwal dokumen kontrak, dan acuan, sertifikat pembayaran,
perhitungan lalu lintas, foto dan sebagainya.
Dari seluruh data yang di dapat, Konsultan akan merumuskan pendekatan
setiap kejadian yang berkaitan dengan klaim dan menyiapkan laporan detail
termasuk data-data pendukung, biaya /jadwal (network), dan temuan-
temuan serta rekomendasi. Keputusan akan diambil, disetujui atau ditolak
sebagian / seluruhnya. Konsultan akan memberikan kepada Kontraktor
detail dan keputusan ini.
Berbagai situasi yang berpotensi mengakibatkan klaim adalah sebagai berikut :

a) Keterlambatan dalam penyerahan gambar-gambar dan klarifikasi.
b) Terdapat cacat dalam spesiikasi yang diterima, cacat dalam persetujuan kontrak,
atau penyimpangan volume pekerjaan dan ketentuananya tidak terdapat dalam
kontrak.
c) Keterlambatan dalam penyerahan material, cacat pabrik pada material atau
peralatan yang merupakan bagian dari barang-barang yang disediakan dan menjadi
kewajiban pihak pemberi tugas.
d) Perubahan hukum, tata cara, atau peraturan yang berhubungan dengan penunjukan
pemenang lelang. Perubahan mungkin dapat berupa peningkatan standar bobot
upah sesuai dengan peraturan atau perubahan di bidang perpajakan.
e) Perubahan atau penyimpangan kondisi lapangan, berbeda dengan yang
diinformasikan.
f) Penundaan atau pemberhentian pekerjaan karena proses pelaksanaan pekerjaan
kontraktor lain atau penahanan laju pekerjaan oleh pemberi tugas melulu untuk
kepentingannya.
g) Upaya mempercepat penyelesaian pekerjaan di luar jadwal dalam rangka memenuhi
kebutuhan pemberi tugas diluar kesepakatan yang telah disetujui
h) Keterlambatan yang cukup berarti dalam membayar pekerjaan, memberikan ijin,
persetujuan, keputusan perintah perubahan, dan tanggapan atas klaim.
i) Penundaan yang terlalu lama dalam penyerahan lapangan atau keputusan akhir
kontrak yang mengambang dari pemberi tugas.
j) Kegagalan pemberi tugas dalam menjalankan tugas dan fungsinya.
k) Penolakan yang beralasan atas hasil pekerjaan yang sudah sesuai spesifikasi atau
yang seharusnya sudah dapat diterima.
l) Penjadwalan ulang atau perpanjangan waktu pelaksanaan pekerjaan karena alas an
penyediaan keuangan atau sebab lain yang semacam.
m) Pekerjaan tambah yang muncul selama masa pemeliharaan, yang tidak tercakup
sebagai tugas kontraktor.
n) Kegagalan kinerja subkontraktor yang ditunjuk oleh pemberi tugas
o) Ketentuan spesifikasi yang tidak tegas, seperti penggunaan kalimat atau yang setara
dengan merek tertentu dan sebagaimana mungkin diperlukan yang terkait dengan
material, yang mungkin mengundang perselisihan.
p) Kecenderungan yang mengarah pada ketidakmungkinan untuk memenuhi atau tidak
sesuai dengan pekerjaan kontrak.
q) Tindakan yang diijinkan dan sesuai dengan kontrak tetapi tanpa disertai ketentuan
kompensasi yang setara.
r) Setiap kondisi atau kejadian dalam bentuk Force Majeure yang diluar kekuasaan dan
kendali kontraktor, yang mengakibatkan peningkatan biaya cukup besar.
b. Perselisihan
Jika perselisihan timbul, Konsultan akan (sama dengan garis besar metode
proses klaim diatas), menerima alasan-alasan perselisihan secara tertulis
dari Kontraktor termasuk data-data penunjang yang mendukung timbulnya
perselisihan tersebut serta mereviewnya. Petunjuk umum dalam kontrak
akan diikuti untuk menyelesaikan perselisihan.
7. Tahap Penyelesaian Konstruksi

Sering terjadi aktifitas Kontraktor terlambat pada akhir masa konstruksi. Pada
saat tanggal akhir kontrak tercapai, ternyata masih ada beberapa item pekerjaan
yang belum terselesaikan (biasanya dihubungkan dengan kejadian-kejadian
alam yang tidak begitu mengganggu). Untuk membantu penyelesaian konstruksi
agar tepat waktu, Kontraktor disarankan menyiapkan dan menyerahkan rencana
demobilisasi sekurang-kurangnya 30 hari sebelum akhir kontrak. Demobilisasi
yang tidak sesuai tidak diperbolehkan.
Sekitar empat minggu sebelum akhir kontrak, Konsultan akan melakukan
pemeriksaan pendahuluan untuk mendapatkan daftar item-item pekerjaan yang
belum terselesaikan. Metode ini akan memungkinkan inspeksi yang bebas dari
kekurangan. Pada waktu Kontraktor telah menyelesaikan seluruh pekerjaaan
yang kurang, Konsultan akan melakukan inspeksi akhir untuk meyakinkan
bahwa seluruh pekerjaan telah diselesaikan sesuai dengan kontrak.
Setelah inspeksi akhir dilakukan, Konsultan akan. memberikan rekomendasi ke
Pihak Proyek untuk menerima proyek.
A. 10. PENYIAPAN LAPORAN DAN RAPAT BERKALA

Dari sekian banyak catatan- catatan, surat-menyurat, dan laporan-laporan yang
penting untuk didokumentasikan secara tertib dan lengkap selama proses
pelaksanaan konstruksi adalah :
1) Surat pemberitahuan memulai pelaksanaan sesuatu pekerjaan lengkap

dengan surat persetujuan dan perintah kerjanya, merupakan dokumen yang
merujuk langsung pada ketentuan dalam bentuk serta spesifikasi.
2) Dokumentasi yang berkaitan dengan perintah pekerjaan, baik berupa

pekerjaan tambahan atau pengurangan terlepas apakah nantinya akan diberikan
kompensasi atau tidak kepada konstraktor. Ketetapan perintah perubahan
pekerjaan tersebut harus didasarkan pada persetujuan. Pemberi tugas lengkap
dengan latar belakang, penyebab serta konsekuensinya bagi proyek. Sesuai
dengan ketentuan dalam kontrak pada umumnya, perintah perubahan pekerjaan
dimungkinkan untuk merubah lingkup kontrak semula baik yang berupa revisi
perencanaan atau modifikasi lain yang diperlukan. Pertimbangan perintah
perubahan pekerjaan didasarkan pada asas urgensi serta kewajaran biaya,
sedangkan penetapannya melalui tahap negosiasi.
3) Laporan – laporan yang berkaitan dengan kemajuan pekerjaan serta

pembayaran prestasi pekerjaan. Biasanya disiapkan dengan berdasarkan pada
pencapaian nilai kemajuan prestasi (progress payment) selama periode waktu
tertentu, setiap bulan misalnya (month-ly payment) tergantung pada ketentuan
dalam kontrak.
4) Masih dekat kaitannya dengan nomor 3 (tiga) adalah laporan dalam status
kontrak yang biasanya diterbitkan setiap bulan dan informasinya lebih
ditujukan kepada atasan pimpinan manajemen proyek. Kegunaan pokok dari
laporan tersebut menginformasikan status dari pelaksanaan kontrak yang telah
disetujui pada saat-saat tertentu secara periodik. Laporan memaut informasi
mengenai nilai kontrak asli, jumlah biaya dan banyaknya perintah perubahan
pekerjaan yang sedang diproses, perkiraan nilai kontrak revisi pada akhir proyek
dan perkiraan ketepatan waktu penyelesaian.
5) Buku harian yang berisi catatan tentang pelaksanaan pekerjaan setiap hari,
sumber daya yang digunakan keadaan cuaca atau keadaan lain yang
mempengaruhi kemajuan pekerjaan. Termasuk pada hambatan, gangguan
dan masalah yang dihadapi yang terkait dengan pelaksanaan pekerjaan baik
untuk saat sekarang maupun mendatang. Semua informasi ditulis dengan
menggunakan tinta pada lembar halaman yang bernomor urut untuk kemudian
dijilid menjadi buku. Catatan termasuk informasi mengenai hal-hal yang
berhubungan dengan evaluasi klaim-klaim penting serta perlindungan
terhadappemberi tugas dari klaim yang tidak mendasar.
6) Kumpulan dari memo-memo lapangan sebagai alat dan bukti

korespondensi antar unsur dilapangan. Berfungsi untuk mengirim berita,
informasi, peringatan instruktur ataupun laporan sementara yang harus
dikonfirmasikan lebih lanjut. Memo-memo tersebut juga harus diberi nomor urut
untuk mempermudah di dalam mendokumentasikannya.
7) Dokumen penerimaan atau serah terima pekerjaan yang telah selesai

dilaksanakan, yang kelengkapan prosedurnya harus didasarkan pada surat
pemberitahuan serta sertifikat penyelesaian pekerjaan. Surat pemberitahuan
penyelesaian pekerjaan menyatakan, melaporkan sekaligus mohon persetujuan
bahwa pekerjaan yang dilaksanakan berdasarkan kontrak telah selesai.
Sedangkan sertifikat menerangkan bahwa semua pekerjaan telah selesai
dilaksanakan sesuai dengan rencana serts spesifikasi dan siap untuk disetujui
untuk dibayar sesuai dengan prosedur yang berlaku.
Kemudian dalam rangka memantau dan mengendalikan proyek maka perlu

dilakukan evaluasi yang meliputi semua aspek proyek secara terus menerus
sepanjang siklus proyek. Sifat evaluasi harus mendalam bagi masing-masing bidang,
kemudian diintegrasikan atau dipadukan dengan bidang lain agar mencerminkan
keadaan proyek secara keseluruhan. Ini berarti akan didapat hal-hal sebagai berikut :
• Gambaran kemajuan proyek pada saat pelaporan, terutama yang berkaitan
dengan sasaran yang telah digariskan seperti biaya, jadwal dan mutu, berikut
hubungan satu sama lain di antara sasaran-sasaran tersebut.
• Mengidentifakasi persoalan yang dihadapi dan membuat prakiraan pencapaian
sasaran akibat dari adanya persoalan-persoalan yang timbul dan usaha-usaha
untuk mengatasiya.
Hasil kemajuan evaluasi tersebut dituangkan dalam suatu laporan tertulis berkala
yang selanjutnya dibahas dalam rapat oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam
rapat ini, isi laporan dapat dibahas dan diberikan keterangan tambahan yang tidak
dicantumkan dalam laporan tertulis. Dalam rapat ini pula peserta proyek dapat
berkomunikasi langsung dan membicarakan segala aspek yang menjadi kendala dan
bersama-sama bertukar gagasan pemecahannya. Rapat dan laporan berkala
ditetapkan bersifat mingguan dan bulanan.
1. Laporan Permulaan Pelaksanaan Tugas

Laporan tertulis mengenai permulaan pelaksanaan tugas yang berisikan
penjelasan tentang persiapan pelaksanaan tugas, formulir-formulir yang akan
digunakan dalam laporan-laporan berikutnya, berbagai sarana (hardware dan
software) yang akan digunakan serta kesiapan dari tenaga-tenaga ahli.
Mobilisasi personil, penyediaan fasilitas kerja, ruang kantor, peralatan
komunikasi, penemuan masalah awal yang di perkirakan dapat memberi akibat
kegiatan yang akan datang.
2. Pertemuan Mingguan Konsultan

Pertemuan ini akan diadakan pada hari tertentu dengan peserta tenaga inti,
seperti Core Team, Supervisor Engineer.
Personil-personil ini akan membahas masalah-masalah penting seperti
permasalahan quality control, kemajuan kerja, kegiatan / keselamatan kerja dan
lain-lain. Rapat ini juga akan melihat kegiatan-kegiatan minggu-minggu yang
lalu, rencana kerja mingguan yang akan datang dan menyiapkan agenda rapat
untuk pertemuan mingguan Konsultan dan Kontraktor.
3. Pertemuan Mingguan Konsultan-Kontraktor
Pertemuan mingguan Konsultan-Kontraktor diharapkan diadakan pada hari
Selasa dan dihadiri oleh tim inti Konsultan dan Kontraktor. Selama pertemuan
Kontraktor akan memaparkan rencana kerja untuk seminggu, dengan demikian
tim inti akan tahu apa yang diharapkan akan diselesaikan.
Rapat mingguan ini di maksudkan untuk mengatur dan memantau teknis
operasional pelaksanaan proyek yang dihadiri oleh supervisor-supervisor dan
pelaksana-pelaksana laporan.
Pada saat dimulai pertemuan Konsultan akan memberikan agenda uraian-
uratan prinsip yang akan dibahas dan setelah itu disiapkan risalah secara garis
besar dari pertemuan pembagian rencana-rencana berikutaya kepada
Kontraktor dan lainnya. Risalah pertemuan ini terbukti sangat berguna dalam
meneliti dan mendapatkan data yang sering dibutuhkan untuk waktu-waktu
mendatang.
4. Laporan Mingguan
Laporan Mingguan memuat laporan tertulis mengenai pelaksanaan pekerjaan
konstruksi selama seminggu yang memuat kemajuan pekerjaan fisik lapangan,
hambatan-hambatan, hasil rapat mingguan, penggunaan tenaga kerja,
peralatan, dan bahan serta pengamatan keadaan cuaca. Laporan mingguan
hanya perlu disampaikan kepada Pimpinan Proyek.
Laporan Rapat Mingguan membahas kegiatan operasional jangka pendek di
lapangan atau di kantor pusat, yang berkaitan dengan pencapaian kemajuan
proyek. Laporan ini bersifat spesifik, mendalam dan terinci dengan lingkup yang
terbatas yang dibagi per-area atau per-disiplin yang mengambarkan
perencanaan yang akan datang serta mengkaji hasil-hasil pelaksanaan minggu
yang lalu.
5. Laporan Bulanan
Laporan Bulanan ini memuat kemajuan pekerjaan, baik pekerjaan perencanaan
maupun pekerjaan konstruksi dari bulan sebelumnya. Dalam laporan tersebut
harus tercantum pula berbagai permasalahan yang dihadapi proyek dengan
disertai saran mengenai cara untuk mengatasi masalah tersebut.
Bila Laporan Mingguan menitikberatkan pada masalah teknik operasional, maka

Laporan dan Rapat Bulanan bertujuan untuk memperolah keterangan pertama
dari pihak kontraktor, Konsultan maupun Pemilik Proyek perihal kemajuan
pelaksanaan, kendala-kendala yang dihadapi, mendengarkan pembahasan dan
usulan yang diajukan, kemudian memberikan keputusan dan petunjuk
kebijaksanaan untuk melaksanakannya di bulan-bulan sebelumnya.
Garis besar isi Laporan Bulanan memuat hal-hal sebagai berikut :

1. Kemajuan pelaksanaan proyek
2. Persoalan yang dihadapi berdasarkan laporan terakhir
3. Dampak persoalan tersebut terhadap tercapainya sasaran proyek, dan
usaha-usaha mengatasinya.
Sistimatika laporan Bulanan adalah sebagai berikut :
1. Ringkasan kamajuan proyek (project progress) dan permasalahan yang
dihadapi.
2. Uraian kemajuan kegiatan engineering, pengadaan material dan konstruksi.
3. Rencana kegiatan sampai dengan dua bulan mendatang.
4. Segi-segi yang mengandung kerawanan.
Isi laporan merupakan hasil evaluasi yang mendalam dari masing-masing bidang,
kemudian diintegasikan atau di padukan dengan bidang lain agar mencerminkan
keadaan proyek secara keseluruhan.
6. Laporan Akhir
Pada akhir pelaksanaan pekerjaan, Konsultan harus membuat dan menyerahkan
laporan akhir yang menyangkut seluruh kegiatan termasuk perubahan-perubahan
yang terjadi selama pelaksanaan pekerjaan, addendum, change order.
Diserahkan pada periode menjelang berakhirnya masa pelayanan jasa Konsultan,
yaitu segera setelah pelaksanaan serah terima, Konsultan harus menyerahkan
kepada Pihak Proyek laporan akhir yang mencakup laporan tentang :
• Metode pelaksanaan fisik.
• Pelaksanaan pengawasan teknis
• Saran-saran untuk pelaksanaan pemeliharaan pekerjaan.
• Semua masalah-masalah teknis yang ditemui.
• Masalah yang mungkin akan timbul serta saran-saran penanggulangannya.
✓ Perancangan dan penataan penghijauan (tanaman pelindung, penghias,
pengarah, dan lain sebagainya).
✓ Perancangan perabot taman (tiang bendera, lampu taman, dan lain
sebagainya) beserta marka grafisnya.
A.11. DASAR PEMIKIRAN
1. Skema Berpikir
Kapasitas, Peralatan
Lokasi, Lingkungan
Fungsi, Ruang, TOR
Pembangunan
Peraturan
• Orientasi
• Sirkulasi
• Zoning
MASA BANGUNAN RENCANA TAPAK
Pembangunan
Persyaratan
Persyaratan
Persyaratan
Sistem
Biaya
RENCANA RENCANA RENCANA
BANGUNAN PEMBANGUNA
SISTEM N
1. Rencana Arsitektur 1. Biaya Pembangunan

2. Rencana Struktur 2. Pentahapan
3. Rencana Mekanikal Pembangunan
dan Elektrikal 3. Kemungkinan
4. Rencana Plumbing 1. Sistem Induk Perluasan
Penataan Tanah
2. Sistem Sirkulasi
3. Sistem Penyediaan
Air Bersih
4. Sistem Pembuangan
Air Kotor/limbah
Air Hujan
6. Sistem Elektrikal
Sampah
8. Sistem Pencegahan
dan
Penanggulangan
Kebakaran
2. Bagan Alir Proses Perencanaan

Penterjemahan Informasi Perencanaan
Penyusunan Rencana dan Alokasi Tenaga Ahli
3. Penterjemahan Informasi Perancangan
Uraian Maksud dan Tujuan Perancangan
4. Pra Rancangan / Skematik Design
Pembuatan Pra Rancangan, Master, Budget, Jadwal, Revisi
5. Pengembangan Rancangan
6. Pembuatan Gambar Kerja
Pembuatan Gambar Detail, RKS, RAB
7. Pembuatan Dokumen Lelang
8. Aanwyjzing (Rapat Penjelasan)
9. Pengawasan Berkala

MANAJEMEN KONSTRUKSI

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

MANAJEMEN KONSTRUKSI

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Metodologi Manajemen Konstruksi

PROYEK PEMBANGUNAN BALI EXCLUSIVE INTERNATIONAL AIRPORT

A.1 SISTEM MANAJEMEN KONSTRUKSI

Sesuai dengan sifat-sifat teknisnya, kegiatan-kegiatan didalam proses konstruksi pada

Gambar 1 Sistem Manajemen Konstruksi

Gambar 2. Struktur Organisasi Pelaksanaan Konstruksi

2. Keterkaitan Biaya, Waktu dan Kualitas

Dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan utama

Gambar 3 Ketergantungan Biaya, Waktu dan Kualitas

2. Tugas Dalam Tahap Konstruksi, antara lain :

Gambar 4. Fungsi-Fungsi Dalam Sistem Manajemen Kontruksi

3. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi Untuk Setiap Tahap Proyek

d. Tahap Mengoperasikan Bangunan (Masa Pemeliharaan)

A. 3. PERMASALAHAN UMUM KONSTRUKSI

Gambar 5 contoh Tahap-tahap Kegiatan Konstruksi

2. Analisis Kesesuaian dan Daya Dukung Lahan

a. Land Suitability Analysis (Analisis Kesesuaian Lahan)

b. Carrying Capacity Analysis (Analisis Daya Dukung Lingkungan)

3. Analisis Kebutuhan Fasilitas Pelayanan Kota

Hasil observasi visual pada suatu lingkungan dapat :

Pada penilaian kuantitatif, meskipun umumnya hasil penilaian dikemukakan secara

Pilihan Aliran Dalam Metode Penilaian Lingkungan Visual

MASUKAN PROSES ANALISIS HASIL KELUARAN

Kuantitatif Kuantitatif Kuantitatif

5. Analisis Aspek Hukum

6. Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya

Komponen Biaya Proyek.

7. Aspek Dampak Lingkungan

c. Dampak Yang Akan Terjadi

Dampak yang timbul pada masa prakonstruksi diperkirakan sebagai berikut :

2) Perubahan Fungsi Ruang

8. Analisis Aspek Manajemen

9. Analisis Aspek Teknis

11. Pembiayaan Pembangunan Bangunan Airport

A. 5. PENGGUNAAN PREFABRIKASI MATERIAL DAN KONSTRUKSI

1. Definisi Prefabrication, Prefabricated Construction, Prefabricated Components

3. Keuntungan Dan Permasalahan Konstruksi Prefabrikasi

Permasalahan dalam konstruksi prefabrikasi adalah :

ASPEK KAYU BAJA BETON

6. Dimensi Material Prefabrikasi

Dampak Koordinasi Pendimensian

Sistem dimensi melahirkan unit-unit “Modular”

2. Transportasi Dan Alat Angkut

3. Pelaksanaan Konstruksi (Ereksi )

Ada tiga macam konstruksi prefabrikasi:

b. Sebagai system struktur

Sistem Column-Slab (1996)

6. Transportasi dan erection Komponen struktur prefabrikasi

2. Erection (Pendirian Bangunan)

Jenis Alat Pengangkat

A. 7. FUNGSI PENGAWASAN & PENGENDALIAN PROYEK

Konsultan Manajemen konstruksi akan melaksanakan pengendalian dan pengawasan

Secara kontraktual Konsultan Manajemen Konstruksi bertanggung jawab kepada Pengguna

Konsultan Manajemen Konstruksi akan melaksanakan tanggung jawabnya dengan baik

Dalam kegiatan Operasionalnya Konsultan Manajemen Konstruksi mendapatkan bimbingan

1. Pemeriksaan Kualitas Manajemen Konstruksi

Pada lampiran disediakan petunjuk-petunjuk singkat mengenai hal-hal yang diperiksa

➢ Varian pada jadwal, berarti penyimpangan waktu/jadwal pelaksanaan

3. Menggunakan Konsep Nilai Hasil (Earned value concept)

5. Rekayasa Nilai (Value Engineering)

Indeks nilai = Kegunaan = Utility

Dari rumus di atas nilai dapat dinaikan dengan cara :

2. Pengontrolan Kemajuan Pekerjaan