MANAJEMEN KONSTRUKSI

DEFINISI
Manajemen konstruksi adalah ilmu yang mempelajari dan mempraktikkan aspek-aspek
manajerial dan teknologi industri konstruksi. Manajemen konstruksi juga dapat diartikan sebagai sebuah
model bisnis yang dilakukan oleh konsultan konstruksi dalam memberi nasihat dan bantuan dalam sebuah
proyek pembangunan.

Manajemen konstruksi adalah bagaimana sumber daya yang terlibat dalam proyek dapat
diaplikasikan secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi dikelompokKan dalam 5M (manpower,
material, machines, money and method).

Biaya

MANAJEMEN
Mutu
KONSTRUKSI

Waktu

Construction Management Association of America (CMAA) menyatakan bahwa ada tujuh kategori
utama tanggung jawab seorang manajer konstruksi, yaitu:

1. Perencanaan proyek manajemen

2. Manajemen harga
3. Manajemen waktu
4. Manajemen kualitas
5. Administrasi kontrak
6. Manajemen keselamatan dan praktik profesional.

Peranan Manajemen Konstruksi dalam Industri Konstruksi adalah layanan yang sangat baik yang
disediakan untuk mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan seluruh proses konstruksi. Pada tahap pra-
konstruksi, MK akan melakukan semua yang diperlukan studi kelayakan dan penelitian. Kemudian datang
desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi arsitektur dan tujuan penjadwalan yang didefinisikan dengan
baik, pekerjaan dilanjutkan oleh pembangun dan kontraktor untuk memulai membangun aktual bawah
pengawasan yang ketat Manajemen Konstruksi. Menekankan pada independen dari para profesional lain
yang terlibat dalam konstruksi.
FUNGSI MANAJEMEN KONSTRUKSI
1. Fungsi Perencanaan (Planning)
Berupa tindakan pengambilan keputusan yang mengandung data / informasi, asumsi maupun
fakta kegiatan yang akan dipilih dan akan dilakukan pada masa mendatang.
a. Planning
Manajer konstruksi bekerjasama dengan arsitek merancang desain bangunan beserta
gambar kerja.
b. Assembling resources
Manajer konstruksi menyiapkan material, peralatan, dan tenaga kerja yang akan
dibutuhkan dalam proses konstruksi dengan berdasarkan pada desain bangunan.
c. Coordinating
Manajer konstruksi melakukan koordinasi dengan berbagai pihak untuk menetapkan
pedoman-pedoman yang menjadi tolak ukur proses pembangunan.
d. Budgeting
Manajer konstruksi memperkirakan besarnya dana yang akan dikeluarkan
investor/pemilik untuk tiap periode tertentu berdasarkan anggaran biaya yang telah
ditetapkan.

2. Fungsi Pelaksanaan (actuating)

Berupa tindakan untuk menyelaraskan seluruh anggota organisasi dalam kegiatan
pelaksanaan, serta agar seluruh anggota organisasi dapat bekerja sama dalam pencapaian tujuan
bersama.
a. Organizing
Manajer konstruksi menyiapakan struktur organinasi proyek termasuk tugas masing-
masing bagian.
b. Staffing
Manajer konstruksi mengangkat staf-staf yang kompeten untuk mengisi masing-masing
bagian.
c. Coordinating
Manajer konstruksi menyelaraskan tugas masing-masing bagian supaya terjalin
kerjasama yang baik.
3. Fungsi organisasi (organizing)
Berupa tindakan-tindakan guna mempersatukan kumpulan kegiatan manusia, yang
mempunyai pekerjaan masing-masing, saling berhubungan satu sama lain dengan tata cara
tertentu dan berinteraksi dengan lingkungannya dalam rangka mendukung tercapainya tujuan.
a. Menetapkan daftar penugasan.
b. Menyusun lingkup kegiatan.
c. Menyusun struktur kegiatan.
d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya.

4. Fungsi pengendalian (controlling)

Berupa tindakan pengukuran kualitas penampilan, dan penganalisaan serta pengevaluasian
penampilan yang diikuti dengan tindakan perbaikan yang harus diambil terhadap penyimpangan
yang terjadi (diluar batas toleransi).
 a. Directing
Manajer konstruksi memberi pengarahan pada setiap tahapan pekerjaan konstruksi.
b. Supervising
Manajer konstruksi mengawasi tiap-tiap pekerjaan apakah sudah sesuai dengan desain
dan kualitas yang direcanakan.
c. Coordinating
Manajer konstruksi berkoordinasi dengan pihak-pihak terkait jika menemui adanya
kendala dalam proses konstruksi.
d. Reporting
Manajer konstruksi melaporkan Perkembangan proses konstruksi kepada pemilik secara
berkala.

PERANAN MANAJEMEN KONSTRUKSI

Peranan MK pada tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi:

a. Agency Construction Manajement (ACM)

Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan
berfungsi sebagai koordinator “penghubung” (interface) antara perancangan dan pelaksanaan
serta antar para kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan
tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak pemilik
mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket
pekerjaan yang telah disiapkan.
b. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor. Apabila
perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan terjadi “konflik-kepentingan” karena
peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu
sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type yang lain
kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan permintaan Pemilik ESCM/
KONTRAKTOR.
c. Owner Construction Management (OCM)
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang
bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan
d. Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik.
Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi tetapi bertanggungjawab kepada
pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan
GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor (sub kontraktor).
PIHAK-PIHAK MANAJEMEN KONSTRUKSI

garis komando/perintah yang menunjukkan alur komando/perintah yang mengalir dari pimpinan
organisasi kepada unit di bawahnya sampai ke unit terendah dalam organisasi.
Hubungan Kontraktual

Hubungan ini adalah hubungan kontrak dimana pihak pihak diatas telah membuat perjanjian sesuatu hal
dan dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum didalam masing-masing kontrak

Pihak-pihak yang terlibat dalam manajemen konstruksi adalah pihak-pihak yang terlibat dalam
proses pembangunan mulai dari tahap perencanaan, pelaksanaan, sampai penyerahan proyek. Secara
garis besar ada dua pihak yang terlibat dalam manajemen konstruksi yaitu pengguna jasa dan penyedia
jasa.

Pengguna Penyedia
jasa Jasa

Pemilik Konsultan Kontraktor

TUGAS MANAJEMEN KONSTRUKSI

1. Mengawasi jalannya pekerjaan di lapangan
2. Meminta laporan progress dan penjelasan pekerjaan setiap item dari kontraktor secara tertulis
 3. Manajemen konstruksi berhak menegur dan menghentikan jalannya pekerjaan apabila tidak
sesuai dengan kesepakatan.
4. Mengadakan rapat rutin baik mingguan maupun bulanan dengan mengundang konsultan
perencana, wakil owner, dan kontraktor.
5. Berhubungan langsung dengan owner atau wakil owner
6. Mengesahkan material yang akan digunakan
7. Menyampaikan progress pekerjaan kepada owner langsung
8. Mengelola, mengarahkan, dan mengkoordinasikan pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor dalam
aspek mutu dan waktu
9. Mengesahkan perubahan kontrak yang diajukan oleh kontraktor
10. Memeriksa gambar shop drawing dari kontraktor sebelum dimulai pelaksanaan kerja
11. Selalu meninjau ulang metode pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor agar memenuhi syarat
K3LMP (kesehatan dan keselamatan kerja, lingkungan, mutu, dan pengamanan)
12. Memberikan site instruction secara tertulis apabila ada pekerjaan yang harus dikerjakan namun
tidak ada di kontrak untuk mempercepat jadwal

MANFAAT MANAJEMEN KONSTRUKSI

Manfaat manajemen konstruksi jika dibandingkan dengan sistem tradisional dapat dilihat dari
beberapa segi.

1. Segi Biaya Proyek

a. Biaya optimal proyek dapat dicapai karena tim MK sedah berpartisipasi pada tahap
perencanaan.
b. Biaya pembangunan keseluruhan proyek dapat dihemat dibandingkan dengan sistem
tradisionil karena tidak ada pembebeanan ganda dari keuntungan Kontraktor, dan Sub
kontraktornya.

2. Segi Waktu
a. Dengan sistem Fast Track.
b. Waktu yang dipergunakan untuk perencanaan dan rancangan bangunan dapat lebih panjang
sebingga kualitas desain semakin sempurna.
c. Pengadaan material/peralatan import dapat diukur secara dini sebingga kemungkinan
terlambat karena proses import dapat dihindarkan.

3. Segi Kualitas
a. Mutu lebih terjamin karena tim MK ikut membantu kontraktor dalam hal metode
pelaksanaan, implementsi, dan Quality Control.
b. Mutu dan kemampuan kontraktor spesialis lebih terseleksi oleh pemilik proyek dibantu
dengan tim MK.
c. Kesempatan untuk penyempurnaan rancangan relative banyak karena paket yang dilelang
dilakukan secara bertahap dan paket per paket.

4. Segi Program Pemerintah

 a. Pemerataan kesempatan pekerjaan dengan paket-paket kepada pengusaha kontraktor yang
baru berkembang dapat direalisir.
b. Pemilik proyek tidak perlu menyediakan banyak staf karena praktis semua keinginannya
dapat ditangani dengan baik melalui pendekatan metode MK.

TAHAPAN OPERASIONAL DI DALAM DISTEM MANAJEMEN KONSTRUKSI

1. Pengembangan Konsep Tahap pengembangan konsep ini berupa:
a. Pengembangan sasaran proyek baik dilihat dari aspek biaya dan waktu.
b. Mengidentifikasikan batasan utama.
c. Membuat TOR dan organizing.
d. Saran-saran prinsip konsep desain kepada konsultan perencana.
e. Tahapan pekerjaan.
f. Master, coordinating schedule.
g. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan konsep awal konsultan perencana.
h. Cash flow (Proyeksi Arus Dana).

2. Tahap Perencanaan
a. Koordinasi dan pengawasan dalam hal pemetaan dan penyelidikan tanah.
b. Menyusun jadwal review dan lelang (Master Coordinating Schedule).
c. Melakukan Review (peninjauan kembali)
d. Membuat RKS.
e. Membuat RAB tiap paket pekerjaan.
f. Membuat rekomendasi: aspek mutu, aspek biaya, waktu dan material.
g. Mengurus ijin-ijin yang diperlukan.

Sebelum memasuki tahapan pelelangan beberapa tahapan yang dilalui antara lain:

a. Sketsa Rencana: Inti dari sketsa rencana ialah menuangkan konsep-konsep arsitektur,
evaluasi terhadap beberapa alternative proses teknologi, penetapan dimensi serta kapasitas
ruangan-ruangan, dan mengetengahkan studi banding ekonomi bangunan. Di dalam proyek
terdapat etimasi biaya proyek, etimasi biaya proyek terdiri dari:
 Etimasi biaya kasar untuk pemilik sebagai dasar untuk studi kelayakan proyek.
 Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana (dasar untuk RAB Konsultan
Perencanaan).
 Estimasi detail oleh kontraktor (dasar untuk RAB Penawaran Kontraktor).
 Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai (Real Cost).
b. Rencana Detail Tahap rencana detail atau rancangan final mencakup kegiatan menjabarkan
seluruh perncanaan termasuk rancanan elemen bangunan terkecil secara sistematis dan
berurutan. Perancangan dan analisis yang disajikan meliputi seluruh segi struktur bangunan.

3. Tahap Pelelangan
a. Mengadakan pra kualifikasi kontraktor.
b. Free tender meeting.
 c. Menyusun daftar calon rekanan.
d. Bill of quality (jenis pekerjaan + volume).
e. Aanqijzing (penjelasan)
f. Menyiapkan dokumen lelang.
g. Menyusun RAB pasti untuk evaluasi penawaran.
h. Mengevaluasi setiap paket penawaran untuk direkomendasikan kepada Pimro.
i. Menyiapkan dokumen kontrak antara Pimpro dengan Kontraktor.

KONSULTAN
1. Konsultan perencana
Konsultan perencana adalah perseorangan atau badan usaha yang membuat
perencanaan konstruksi secara lengkap yang meliputi bidang Arsitektur, sipil, landscape, dan
utilitas yang menjadi satu kesatuan bangunan.
Konsultan perencana ditunjuk oleh pemberi tugas untuk melaksanakan pekerjaan
perencanaan, perencana dapat berupa perorangan atau badan usaha baik swasta maupun
pemerintah.
Tugas konsultan perencana:
a. Menuangkan gagasan pemilik ke dalam desain bangunan
b. Membuat konsep desain secara keseluruhan
c. Membuat gambar kerja, perhitungan struktur, dan rencana anggaran biaya
d. Membuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan bangunan
e. Membuat revisi desain jika terjadi perubahan perencanaan
f. Bertanggungjawab atas perancangan desain dan perhitungan struktur bangunan

2. Konsultan pengawas
Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh pemilik proyek (owner) untuk
melaksanakan pekerjaan pengawasan. Konsultan pengawas dapat berupa badan usaha atau
perorangan. perlu sumber daya manusia yang ahli dibidangnya masing-masing seperti teknik sipil,
arsitektur, mekanikal elektrikal, listrik dan lain-lain sehingga sebuah bangunan dapat dibangun
dengan baik dalam waktu cepat dan efisien.
Hak dan kewajiban konsultan pengawas adalah :
1. Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan.
2. Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan
pekerjaan.
3. Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan.
4. Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi
antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar.
5. Menghindari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta menghindari
pembengkakan biaya.
6. Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar dicapai hasil
akhir yang sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas, kuantitas serta waktu
pelaksanaan yang telah ditetapkan.
7. Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor.
 8. Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan yang berlaku.
9. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan.
10. Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan tambah atau berkurangnya
pekerjaan.

3. Konsultan manajemen konstruksi

Konsultan manajemen adalah suatu badan usaha yang bekerja untuk pemilik proyek
mulai dari perencanaan, pelaksanaan sampai penyerahan proyek. Berdasarkan ruang lingkup
yang luas tersebut, umumnya dalam tim konsultan manajemen konstruksi terdiri dari manajer
konstruksi, perencana, dan pengawas.

Pemilik

Perencana
Konsultan
Manajemen
Konstruksi
Pengawas

Kontraktor

Tugas konsultan manajemen konstruksi secara umum antara lain:

a. Menyiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan demi kelancaraan proses konstruksi

(misalnya ijin mendirikan bangunan)
b. Mengatur keuangan dan administrasi proyek
c. Mengontrol kualitas lewat kesesuaian antara perencana dan pelaksanaan
d. Memberi rekomendasi untuk menunjuk kontraktor dan sub kontraktor spesialis

KONTRAKTOR
Perorangan atau badan hukum yang disewa oleh pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan
sesuai dengan perjanjian kontrak yang telah disepakati oleh kedua belah pihak, proyek dibatasi oleh item
pekerjaan yang dilaksanakan, biaya, serta waktu penyelesaian. Kontraktor disebut juga sebagai
pemborong yang tugasnya memborong. Setiap orang bisa menjadi kontraktor, sedangkan yang berbentuk
badan hukum bisa berupa perusahaan CV (COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP) maupun PT.

SUB KONTRAKTOR
Orang atau badan hukum yang memborong pekerjaan spesialis tertentu pada kontraktor utama,
misalnya dalam pelaksanaan proyek gedung bertingkat tinggi ada yang namanya subkontraktor listrik,
pembesian, bekisting, finishing arsitektur, partisi dinding, dan lain sejenisnya.

MACAM SPESALIS KONTRAKTOR

 11. Pekerjaan konstruksi seperti pembangunan gedung. Infrastruktur berupa jalan raya,
pelabuhan, bandara, kolam renang.
12. Pengadaan tenaga kerja
13. Pertahanan dan Militer, misalnya pengadaan seragam atau peralatan militer

MANAJEMEN PROYEK (PROJECT MANAGEMENT)

Manajemen proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasikan, mengarahkan dan
mengendalikan sumber daya organisasi perusahaan untuk mencapai tujuan tertentu dalam waktu
tertentu dengan sumber daya tertentu pula.

PERBEDAAN MANAJEMEN KONSTRUKSI DENGAN MANAJEMEN PROYEK DAN SUPERVISI

MANAJEMEN MANAJEMEN PENGAWASAN
TAHAPAN PROYEK
PROYEK KONSTRUKSI (SUPERVISI)
Tahap Gagasan Proyek V - -
Tahap Studi Kelayakan V - -
Tahap Pra Perencanaan V - -
Tahap Perencanaan V V -
Tahap Pra Konstruksi V V -
Tahap Konstruksi V V V
Tahap Pemeliharaan V V V

1. Tahap Gagasan Proyek

Tahap gagasan proyek dimulai dari kebutuhan yang dibutuhkan oleh pemilik (owner).
2. Tahap Studi Kelayakan
a. Menyusun rancangan pyoyek secara kasar dan membuat estimasi biaya.
b. Menyusun analisis kelayakan proyek (analisa manfaat dan pengorbanan).
c. Menganalisa manfaat yang diperoleh (manfaat ekonomis proyek bagi proyek itu sendiri,
manfaat ekonomis proyek bagi negara tempat proyek tersebut dilaksanakan, dan manfaat
proyek bagi masyarakat sekitar proyek)
d. Menganalisis dampak lingkungan yang terjadi
3. Tahap Pra Perencanaan

4. Tahap Perencanaan
Pada tahap ini melakukan perancangan (desain) yang lebih mendetail sesuai dengan
keinginan dari pemilik. Seperti membuat gambar rencana, spesifikasi, rencana anggaran biaya
(RAB), metoda pelaksanaan, dan sebagainya.
5. Tahap Pra Konstruksi

6. Tahap Konstruksi

7. Tahap Pemeliharaan
 Meskipun sama-sama melakukan kegiatan pengelolaan pengawasan akan tetapi komponen-
komponen kegiatan yang dilakukan berbeda. Pengawasan pada prinsipnya hanya melakukan kegiatan
pengawasan mutu pekerjaan, sedangkan pada kegiatan manajemen konstruksi masih ditambahkan fungsi
kontrol dan monitoring waktu dan biaya. Dengan kata lain dalam manajemen konstruksi terdapat
tanggung jawab terhadap terselenggaranya pelaksanaan proyek mulai dari perencaaan, perancangan
hingga pelaksanaan pembangunan fisik selesai dan sesuai dengan rencana yang tertuang dalam dokumen
konstruksi.

Sejalan dengan pengertian tersebut di atas, maka secara sederhana dapat dikatakan bahwa
Manajemen Konstruksi adalah pihak yang bertugas untuk mengelola teknis terselenggaranya proyek
secara keseluruhan sedangkan Pengawasan adalah pihak yang bertugas untuk melaksanakan pengawasan
kualitas dan kuantitas pekerjaan pembangunan fisik saja, kuantitas pekerjaan dikaitkan untuk bisa
menerbitkan rekomendasi pembayaran kepada kontraktor sesuai prestasi pekerjaan.