Konsep Dasar Manajemen Konstruksi

Tahukah Anda bahwa dalam suatu proyek, manajemen konstruksi memiliki fungsi dan
peranan yang sangat krusial. Berhasil atau tidaknya suatu proyek tergantung dari
manajemen dalam mengelola berbagai sumber dayanya. Dalam industri konstruksi,
manajemen konstruksi harus dapat memberikan layanan yang sangat baik bagi setiap divisi
dalam menyelesaikan proyek. Mari simak ulasan berikut untuk mengenal manajemen
konstruksi lebih jauh.

Pengertian Manajemen Konstruksi

Manajemen adalah ilmu dan seni untuk melakukan perencanaan (planning),

pengorganisasian (organizing), pengarahan (actuating), dan pengontrolan (controlling) untuk
mencapai tujuan tertentu. Sedangkan konstruksi adalah susunan, model atau tata letak
suatu bangunan, baik rumah, jembatan, dan lain sebagainya. Dengan demikian dapat
diartikan bahwa manajemen konstruksi adalah ilmu dan seni yang merencanakan,
mengorganisir, mengarahkan, dan mengontrol proses penyusunan suatu bangunan dengan
pemanfaatan sumber daya yang efektif dan efisien. Yang dimaksud dengan proyek adalah
suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang didasari oleh waktu (time) dan
sumber daya. Sehingga, manajemen proyek konstruksi dapat diartikan sebagai proses
penerapan fungsi-fungsi manajemen (Planning, Organizing, Actuating, dan Controlling)
secara sistematis dan terukur dengan pemanfaatan waktu dan sumber daya yang yang ada
secara efektif dan efisien untuk mengoptimalkan pencapaian tujuan.
Peran Manajemen Konstruksi
Dalam ruang lingkup tanggung jawabnya, manajemen konstruksi memiliki peran yang
sangat penting dalam suatu proyek. Dalam mencapai tujuannya, manajemen konstruksi
memiliki 4 peran, yaitu:

1. Agency Construction Management (ACM)

Tahap awal peran manajemen konstruksi adalah sebagai koordinator penghubung antara
rancangan konstruksi dengan pelaksana hingga seluruh kontraktor. Dengan kata lain,
manajemen konstruksi berperan sebagai sarana penghubung antara pemilik (perancang)
proyek dengan para kontraktor untuk mencapai tujuan pemilik.

2. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)

Dalam hal ini, manajemen konstruksi bertindak berdasarkan permintaan dari pihak
kontraktor atau disebut pula Extended Service Construction Manajemen (ESCM). Peran ini
dilakukan untuk menghindari konflik antara kontraktor dengan perencana proyek.
3. Owner Construction Management (OCM)
Dalam tahap ini, manajemen konstruksi juga bertanggung jawab atas kelangsungan proyek
yang dilaksanakan berdasarkan kepentingan pemilik proyek.

4. Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)

Peran manajemen konstruksi yang terakhir adalah bertanggung jawab kepada pemilik atas
waktu, biaya, hingga mutu proyek. Peran manajemen konstruksi sebagai Guaranted
Maximum Price Construction Management memungkinkan manajemen konstruksi bertindak
sebagai pemberi kerja kepada kontraktor atau pun sub kontraktor.
Fungsi Manajemen Konstruksi
Dilihat dari pengertiannya, manajemen konstruksi menerapkan fungsi-fungsi manajemen
pada suatu proyek dengan memanfaatkan sumber daya dengan efektif dan efisien untuk
mencapai tujuan proyek. Fungsi-fungsi tersebut, seperti ditulis di atas adalah:

1. Perencanaan (Planning)
Sebagai perencana, manajemen konstruksi berfungsi untuk menentukan apa yang harus
dikerjakan, kapan harus mengerjakannya, dan bagaimana cara mengerjakan proyek
tersebut. Manajemen konstruksi berkewajiban untuk pengambilan keputusan atas proses
pembuatan konstruksi.

2. Pengorganisasian (Organizing)
Setelah melakukan perencanaan, manajemen kosntruksi berfungsi untuk membentuk
organisasi dalam pembuatan proyek. Manajemen konstruksi mengorganisir beberapa divisi
untuk melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dalam proses pembuatan proyek serta
berhak untuk memberikan pengembangan serta penempatan beberapa tenaga kerja dalam
suatu divisi.

3. Pengarahan (Actuating)
Dalam hal ini, manajemen konstruksi dapat melakukan pembinaan motivasi, memberikan
pelatihan, bimbingan, dan arahan lainnya kepada bawahan dalam melaksanakan tugas dan
tanggungjawabnya yang telah direncanakan.

4. Pengontrolan (Controlling)
Pengontrolan manajemen konstruksi adalah untuk melakukan pengawasan terhadap
kegiatan proyek diseluruh divisi serta mengevaluasi deviasi (penyimpangan) yang terjadi
selama proyek berlangsung hingga menentukan pencegahan dini untuk menghindari
kegagalan.

Selain keempat fungsi utama di atas, Manajemen Konstruksi juga berfungsi sebagai:

1. Cost Control, yaitu mengatur pembiayaan yang menyangkut seluruh kegiatan proyek
agar tercapai tujuan yang telah disepakati bersama pemilik proyek dan para
kontraktor.
 2. Quality Control, yaitu untuk menjaga dan mengawasi kesesuaian antara
perencanaan dan pelaksanaan proyek.
3. Time Control, yaitu mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi di lapangan diluar
prediksi sehingga berdampak pada waktu pelaksanaan proyek.
Tujuan Manajemen Konstruksi
Adapun sasaran utama manajemen konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen dengan
efektif dan efisien sehingga memperoleh hasil yang optimal sesuai kesepakatan dengan
pemilik proyek. Dalam mencapai sasaran utamanya, manajemen konstruksi berorientasi
pada pelaksanaan pengawasan biaya (Cost Control), pengawasan mutu (Quality Control),
dan pengawasan waktu (Time Control).
Dalam melaksanakan peran dan fungsinya, manajemen konstruksi dapat dimulai dari tahap
perencanaan. Namun pada kondisi tertentu, manajemen konstruksi dapat dimulai dari tahap-
tahap lainnya sesuai dengan kesepakatan, tujuan dan kondisi proyek yang bersangkutan.

Agar tidak terjadi kesenjangan atau kesalahpahaman antara kontraktor dengan pemilik
proyek, manajer konstruksi bertanggungjawab untuk mengelola teknis operasional proyek,
menerima masukan-masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional
proyek konstruksi baik dari pemilik proyek maupun para kontraktor yang mencakup seluruh
tahapan proyek mulai dari persiapan hingga penyerahan proyek.

Manajemen konstruksi melibatkan banyak proses dan persyaratan. Ini merupakan

fondasi untuk setiap proyek pembangunan sekaligus kunci keberhasilannya.
Tujuan utama dari manajemen konstruksi adalah untuk secara tajam mengontrol
dan memantau kemajuan suatu proyek dalam hal kualitas, biaya, dan waktu. Ini
mencakup spektrum tanggung jawab yang luas dan menyebar ke berbagai sektor
(perumahan, agrikultur, institusi, industri, dan lain-lain).

Manajer konstruksi memainkan peran yang sangat penting untuk memastikan

keberhasilan suatu proyek. Karena, perencanaan dalam proyek konstruksi sering
berubah, maka diperlukan seorang manajer yang dapat menjaga stabilitas dan
memfasilitasi koordinasi antara anggota tim. Namun, banyak faktor lainnya yang
juga memiliki dampak besar terhadap keberhasilan proyek konstruksi.

Tugas & Tanggung Jawab Manajer

Konstruksi
Secara sederhana, manajer konstruksi adalah orang-orang yang bertanggung jawab
atas proyek agar berjalan sesuai dengan rencana. Misi utama untuk manajer
konstruksi adalah memastikan penyelesaian proyek berdasarkan anggaran dan
waktu yang disepakati. Selain itu, mereka harus memastikan bahwa seluruh proyek
mematuhi peraturan bangunan yang ada.
Manajer konstruksi memiliki banyak tanggung jawab selama pelaksanaan proyek
pembangunan, yang dapat dibagi ke dalam beberapa kategori berikut:

 Menetapkan anggaran dan melakukan analisis biaya

 Menjadwalkan waktu kerja
 Memilih metode dan strategi konstruksi yang tepat
 Mempertahankan hubungan yang baik dengan klien
 Menegosiasikan perjanjian kontrak dengan pekerja dan agen proyek
 Menjaga pekerja dengan baik di lokasi
 Bekerja bersama dengan banyak konsultan proyek

Peran Kontraktor Umum

Manajer konstruksi harus siap mencari kontraktor begitu tahap desain selesai.
Kontraktor umum bertanggung jawab pada beberapa hal berikut:

 Menjadi tulang punggung proyek

 Koordinasi pekerjaan
 Alokasi sumber daya
 Pemecahan masalah saat masalah muncul

Ada dua jenis kontraktor umum. Pertama, mereka yang akan melaksanakan tugas
berdasarkan visi arsitek dan desainer. Yang kedua, mereka yang bertanggung
jawab atas pelaksanaan dan pembuatan desain proyek. Jadi, jelaslah bahwa
kontraktor umum memainkan peran pokok selama proses pembangunan dan
mereka memiliki tanggung jawab yang berbeda tergantung pada keterlibatan
mereka selama tahap desain proyek.

Fungsi Utama Manajemen

Konstruksi
Setiap proyek konstruksi memiliki tujuan tertentu yang ingin dicapai. Sering kali,
tujuan ini saling tumpang tindih. Dalam kasus seperti ini, manajer konstruksi perlu
memiliki strategi yang tepat. Mereka harus dapat memberikan penjelasan kepada
seluruh pemangku kepentingan dan mencegah perselisihan yang dapat
menghambat kelancaran proyek.

Dengan mengingat hal tersebut, berikut ini kami rangkum beberapa fungsi utama
manajemen konstruksi:
 1. Menetapkan tujuan dan ruang lingkup proyek dengan jelas. Ini juga
termasuk mengatur jadwal, menetapkan standar kinerja, penganggaran, dan
memilih pekerja proyek.
2. Meningkatkan alokasi sumber daya dengan memperbaiki proses pengadaan
dan pengelolaan peralatan.
3. Menjalankan tugas-tugas operasional sebagai hasil dari koordinasi dan
pemantauan efektif dari seluruh proses (misalnya: desain, kontrak,
perencanaan dll).
4. Membangun saluran komunikasi yang kuat untuk menghindari atau
menyelesaikan konflik proyek

Tahapan-Tahapan Manajemen
Konstruksi
Setelah proses penawaran dan tanda tangan kontrak selesai, proyek konstruksi
dapat dimulai. Manajemen proyek bangunan sangat berbeda dengan manajemen
proyek jenis lain. Namun, ada beberapa prinsip yang biasanya selalu ada. Proyek
konstruksi biasanya terdiri dari lima tahapan:

 Inisiasi

Sebelum proyek dimulai, manajer konstruksi harus membuat laporan kelayakan

proyek dan mengajukannya ke pemangku kepentingan untuk menentukan apakah
mereka dapat melanjutkan sesuai rencana. Jika semua orang setuju, manajer
konstruksi mengumpulkan dokumen inisiasi proyek yang mencakup ruang lingkup
serta kebutuhan bisnis.

 Perencanaan

Di tahap inilah manajer proyek menyusun perencanaan yang mencakup informasi

tentang beberapa aspek penting dari proyek, seperti alur kerja dan estimasi biaya.
Perencanaan adalah proses panjang yang tidak pernah berakhir sampai proyek
selesai, karena selalu ada perubahan.

 Eksekusi

Di sinilah pelaksanaan proyek konstruksi yang sebenarnya dimulai. Tahap proses

ini biasanya terdiri dari dua proses, yakni pelaksanaan proyek dan pengendalian
atau pemantauan proses. Selama fase ini, tim proyek terus memastikan bahwa
semua tugas berjalan sebagaimana mestinya. Rapat diadakan secara teratur untuk
mematuhi setiap aspek dari proses konstruksi.
  Pemantauan

Manajer konstruksi mendedikasikan sebagian besar waktunya untuk mengawasi

proyek dan menyesuaikan jadwalnya dengan perubahan dan masalah-masalah yang
muncul. Ini dilakukan untuk mempertahankan kendali terhadap proyek.

 Penutupan

Tahap ini adalah penyelesaian proyek. Pada tahap ini, manajer konstruksi
memeriksa apakah proyek telah memenuhi tujuan awal dan apakah proyek
diselesaikan berdasarkan estimasi anggaran awal. Kemudian, manajer menyusun
laporan yang menyajikan hasil akhir dari proyek, yang dapat menjadi sumber
pengetahuan berharga untuk proyek pembangunan masa depan.

Mengoptimalkan Penjadwalan
Proyek Konstruksi
Anda harus dapat menyelesaikan proyek tepat waktu. Sebab, jika tidak, akan ada
banyak biaya yang dihabiskan dan Anda akan menempatkan tim proyek Anda di
bawah tekanan. Inilah mengapa proyek konstruksi membutuhkan solusi digital
yang dapat memberikan visibilitas lengkap di seluruh proses dan memudahkan
pemangku kepentingan proyek untuk memonitor setiap detail.

Secara singkat, berikut adalah empat komponen dasar penjadwalan dalam

manajemen konstruksi:

1. Alokasi tugas secara real-time

Membuat, menetapkan, dan memprioritaskan tugas secara real-time selama

pengembangan proyek konstruksi sangat penting. Dengan begitu, Anda dapat
memastikan bahwa semua masalah diselesaikan tepat waktu dan penundaan yang
menyebabkan pemborosan dapat dihindari.

2. Pemantauan perkembangan secara online

Digitalisasi industri konstruksi semakin mengalami kemajuan dan penjadwalan

adalah bagian penting di dalamnya. Memantau kemajuan secara online dan real-
time dapat membantu Anda mempercepat kemajuan proyek dan memperpendek
siklusnya.
Semua itu dapat dengan mudah apabila Anda memiliki sistem manajemen proyek
otomatis.

3. Bagi jadwal ke pekerja

Setelah tugas diberikan dan rencana yang jelas telah ditetapkan, maka sudah
saatnya untuk mengomunikasikan semuanya itu kepada seluruh pekerja yang
terlibat. Melalui perangkat lunak manajemen proyek yang andal, ini dapat
dilakukan secara real-time sehingga memudahkan tim untuk mengoordinasikan
langkah selanjutnya dengan lebih cepat dan mudah.

4. Komunikasi dengan subkontraktor via mobile

Salah satu masalah yang paling umum yang sering terjadi dalam manajemen
konstruksi adalah kurangnya kepercayaan di seluruh rantai pasokan. Akibatnya,
subkontraktor akhirnya menunda tugas mereka karena takut subkontraktor
sebelumnya tidak menyelesaikan pekerjaan mereka tepat waktu. Hal ini
menyebabkan penundaan proyek yang signifikan dan situs konstruksi ditinggalkan
selama berminggu-minggu sebelum tugas berikutnya dimulai.

Di sinilah peran solusi otomatis menjadi sangat dibutuhkan. Sistem manajemen

proyek konstruksi terpusat memungkinkan seluruh pihak, termasuk subkontraktor,
untuk memantau kemajuan berbagai tugas dengan menggunakan ponsel mereka.
Ini dapat mempercepat dan meningkatkan kepercayaan di antara berbagai
pemangku kepentingan proyek.

Manajemen konstruksi terdiri dari berbagai proses yang kompleks, mulai dari
perancangan, perencanaan, eksekusi, pemantauan, hingga penutupan. Semua tahap
itu telah Anda pelajari di bab sebelumnya. Di bab ini, Anda akan mengetahui cara
memilih perangkat lunak manajemen konstruksi terbaik, melakukan dokumentasi,
menangani risiko dan kegagalan, dan menghadapi perubahan dalam proyek
konstruksi.

Melakukan Dokumentasi Proyek

Konstruksi
Banyak tugas berbeda yang dieksekusi di situs konstruksi setiap hari. Sangatlah
penting bahwa setiap pekerjaan didokumentasikan dengan baik dan setiap masalah
dilaporkan. Perubahan sering kali terjadi, bahkan bisa bertentangan dengan rencana
awal. Di sinilah peran dokumentasi menjadi sangat penting.
Namun, dokumentasi menggunakan kertas atau spreadsheet bukanlah cara yang
efektif, karena tidak disimpan dalam satu tempat yang terpusat, mudah hilang, dan
mudah rusak. Untungnya, dengan munculnya sistem ERP, dokumentasi proyek
konstruksi menjadi lebih efisien dan sederhana.

Seluruh perkembangan dicatat secara digital dan disimpan di dalam sistem yang
terpusat. Seluruh pihak yang memiliki akses ke dokumentasi akan secara otomatis
mendapatkan notifikasi setiap kali pembaruan terjadi.

Menghadapi & Mengurangi Risiko

Manajemen Konstruksi
Proyek konstruksi tidak dapat dipisahkan dari berbagai risiko. Oleh karena itu,
manajemen risiko konstruksi yang solid wajib dimiliki. Tim proyek harus terbiasa
dengan berbagai jenis risiko yang mungkin muncul selama pengerjaan proyek:

 Margin rendah atau negatif

 Risiko kesehatan dan keselamatan
 Sengketa proyek
 Pembengkakan anggaran dan keterlambatan substansial dalam penyelesaian
suatu proyek
 Tingkat pengerjaan ulang yang tinggi
 Keperluan untuk menghasilkan ROI tinggi berdasarkan dana yang
diinvestasikan dalam proyek
 Kurangnya transparansi atau miskomunikasi di seluruh rantai pasokan
 Pelanggaran data
 Birokrasi dan tuntutan administrasi yang berat
 Faktor-faktor yang tidak terduga seperti fenomena cuaca ekstrem dan
kekacauan sosial

Faktor-faktor risiko di atas menunjukkan betapa kompleksnya industri konstruksi

dan betapa pentingnya berinvestasi pada solusi otomatis untuk mengintegrasikan
seluruh proses. Analisis risiko juga sangat dibutuhkan agar dampak dari risiko
dapat diminimalisir. Berikut ini adalah beberapa hal yang dapat dilakukan oleh
seorang manajer konstruksi:

Cari tahu sumber potensial risiko

Risiko bisa datang dari berbagai sumber. Bisa terjadi di lingkungan kerja,
keuangan, kontrak, proyek, atau pemangku kepentingan. Menemukan penyebab
risiko akan memudahkan Anda mengatasinya.
Urutkan tingkat keparahan risiko

Setelah Anda mengetahui sumber risiko, maka Anda dapat mengurutkannya

berdasarkan tingkat keparahannya. Dengan begini, Anda akan dapat
memprioritaskan penanganan risiko dengan lebih mudah.

Gunakan sumber daya yang tepat untuk menangani risiko

Penggunaan sistem ERP terbukti dapat membantu mengurangi risiko dalam

manajemen konstruksi, terutama risiko finansial dan proyek, melalui
alat forecasting nya. Sementara dalam hal keselamatan, asuransi jiwa dan
keselamatan dapat sangat membantu. Anda juga perlu mempertimbangkan untuk
menyewa jasa konsultan yang dapat memberikan anjuran tentang bagaimana Anda
harus menghadapi risiko, terutama yang berkaitan dengan kontrak.

Libatkan seluruh tim Anda dalam menghadapi risiko

Setiap orang harus tahu dan berkontribusi pada manajemen risiko yang baik sesuai
dengan perannya dalam bisnis konstruksi. Pembahasan mengenai risiko harus
menjadi bagian dari komunikasi di semua tingkatan. Dengan memiliki platform
tersentralisasi dan terintegrasi, Anda akan dapat dengan mudah menyebarkan
informasi terkait risiko kepada seluruh tim dan pemangku kepentingan.

Network scheduling adalah perencanaan pembagian waktu dan hubungan antar pekerjaan
yang ada dalam suatu proyek. Penjadwalan proyek meliputi proses-proses sebagai berikut:
 Menetapkan waktu tahapan proyek dan waktu penyelesaian keseluruhan proyek.
 Menetapkan waktu dan urutan dari bermacam-macam tahapan, keterkaitan satu aktivitas
dengan aktivitas lain.
 Dimulai dengan menggambarkan kerangka jaringan dengan daftar perincian aktivitas
(work break down).
 Dilengkapi dengan daftar personil pelaksana dan daftar aktivitas.
Tujuan penjadwalan proyek yaitu:
1. Mengetahui hubungan antar pekerjaan
 Predecessor (mendahului)
 Successor (mengikuti)
2. Mengetahui durasi tiap pekerjaan dan durasi proyek
3. Mengetahui waktu mulai dan waktu akhir setiap pekerjaan
4. Menentukan peyediaan/penggunaan :

 SDM
 Material
 Alat
 Dana
 Teknologi/metoda
5. Alat Monitoring,pengendalian dan evaluasi proyek.
Jenis-jenis metoda penjadwalan proyek:
1. Bar Chart /Gantt Chart, digunakan untuk proyek berskala kecil.
2. S.Curve
3. Network Diagram, digunakan pada proyek besar dan rumit. terdiri dari berbagai jenis:
 Metode jaringan waktu tetap, Diasumsikan waktu yang digunakan setiap aktivitas
adalah tetap
 CPM (Critical Path Method), Metode keseimbangan waktu dan biaya.
 PERT (Programme Evaluation and Review Technique), Metode acak.
 PDM (Precedence Diagram Method), Metode dengan prasarat.
 GERT (Graphical Evaluation and Review Technique)
 LSM (Linear Schduling Method)/ Line Balance Diagram/Diagram Vektor
Keuntungan dari network scheduling antara lain :
1. Formatnya menjadi landasan utama untuk perencanaan, prediksi dan acuan bagi
manajemen dalam mengambil keputusan bagaimana menyiapkan sumber daya untuk
melakukan proyek tepat waktu dan sesuai sasaran.
2. Membantu manajemen dalam mengevaluasi alternatif lain lewat beberapa pertanyaan
yang muncul seperti: berapalama keterlambatan yang berdampak pada penyelesain
proyek,mana kegiatan yang kritis dan mana kegiatan yang punya waktu luang.
3. Membantu untuk mendapatkan kerangka untuk pelaporan.
4. Membantu untuk mengidentifikasi jalur terpanjang, jalur kritis dan membantu untuk
penjadwalan analisa risiko.