PBB

BPHTB DAN BEA

MATERAI
OLEH:
P. RANI ADNYANI ASAK SE., M.SI
 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan

sebuah biaya yang harus disetorkan atas
keberadaan tanah dan bangunan yang memberikan
keuntungan dan kedudukan sosial ekonomi bagi
seseorang ataupun badan.
Karena Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bersifat
kebendaan, maka besaran tarifnya ditentukan dari
keadaan objek bumi atau bangunan yang ada.
 Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB)
Definisi dari objek Pajak Bumi dan Bangunan (objek PBB) sendiri merupakan tanah atau bangunan yang wajib untuk dipungut
pajak.
Objek bumi dalam Pajak Bumi dan Bangunan meliputi:
1. Sawah
2. Ladang
3. Kebun
4. Tanah
5. Pekarangan
6. Tambang
Objek bangunan dalam Pajak Bumi dan Bangunan meliputi:
7. Rumah tinggal
8. Bangunan usaha
9. Gedung bertingkat
10. Pusat perbelanjaan
11. Pagar mewah
12. Kolam renang
13. Jalan tol
Definisi dari subjek Pajak Bumi dan Bangunan (subjek PBB) merupakan orang pribadi atau badan yang secara sah dan nyata
memiliki hak atas bumi, memperoleh manfaatnya, memiliki dan menguasai bangunan tersebut, serta merasakan
manfaatnya.
Bukan Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB)
Yang tidak masuk ke dalam objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yaitu
dapat dikelompokkan berdasarkan penggunaannya:
Dipergunakan untuk kepentingan umum dan tidak memperoleh keuntungan di
bidang:
• Sosial
• Ibadah
• Kesehatan
• Kebudayaan
• Pendidikan
• Sejarah
Dipergunakan untuk menjaga flora dan fauna:
• Hutan suaka alam
• Hutan lindung
• Taman nasional
Dipergunakan oleh perwakilan negara atau organisasi internasional:
• Konsulat
• Kedutaan
Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada dasarnya diatur dalam beberapa
Undang-Undang di Indonesia, yaitu:
1.Undang-Undang (UU) No.12 Tahun 1994 Tentang Perubahan atas
Undang-Undang (UU) No. 12 Tahun 1985 terkait Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) yang mengatur semua tentang pungutan atas Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB)
2.Undang-Undang (UU) No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak dan Retribusi
Daerah yang menjelaskan:
• Bahwa pemerintah kabupaten atau pemerintah kota memiliki
wewenang dalam melakukan pemungutan atas Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) di sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2)
• Bahwa pemerintah atau pusat memiliki wewenang terhadap sektor
Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB-P3)
 Dasar Pengenaan atas Pungutan Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB)

Sebagai dasar pengenaan pungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dapat disebut Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) dan dihitung berdasarkan harga rata-rata atau harga pasar pada saat melakukan
transaksi jual beli. Dasar pengenaan pungutan ini ditetapkan oleh Menteri Keuangan (Menkeu)
Setiap daerah memiliki Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang berbeda-beda dikarenakan adanya
pengaruh dari beberapa dasar penetapan untuk objek bumi dan bangunan, yaitu:
1. Bahan yang digunakan dalam bangunan tersebut
2. Letak
3. Rekayasa
4. Kondisi lingkungan
5. Pemanfaatan
6. Peruntukan.
 Cara Menentukan Perhitungan Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB)

Terdapat 3 tahap yang dilakukan dalam menghitung Pajak

Bumi dan Bangunan (PBB), yaitu:
1.Menetapkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Definisi dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri merupakan
besarnya harga atas objek baik bumi maupun bangunan atau
dapat dikatakan pula sebagai harga untuk properti tanah dan
bangunan. Sebelum menghitung berapa besarnya Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan, maka langkah
pertama harus mengetahui terlebih dulu harga dari tanah dan
bangunan tersebut.
2.Menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan suatu dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai
nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak yang terutang. Berikut ini merupakan
ketentuan persentase dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang telah ditetapkan pemerintah berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan:
• 40% (empat puluh persen) untuk perkebunan
• 40% (empat puluh persen) untuk pertambangan
• 40% (empat puluh persen) untuk kehutanan
• Sedangkan bagi objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat dari Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP), yaitu: 40% (empat puluh persen) untuk nilai lebih dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar
rupiah), sedangkan 20% (dua puluh persen) untuk nilai kurang dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar
rupiah).
Untuk menghitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah dengan mengalikan persentase dari Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP) tersebut dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Rumusnya adalah sebagai berikut:
NJKP = % NJKP X NJOP
3.Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

• Setelah mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), maka
dapat langsung menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dengan menggunakan
rumus berikut ini: PBB = 0,5% X NJKP
• Dasar hukum atas Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
• Melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara
Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), pemerintah resmi menaikkan tarif PBB atau
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).
• Merujuk Pasal 41 UU HKPD, besar tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%. Sedangkan tarif PBB-P2
berupa lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk
lahan lainnya. Tarif PBB-P2 ini nantinya akan ditetapkan terlebih dahulu dengan
Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah
 CONTOH SOAL
Mr. Asahi merupakan seorang dosen dan beliau mempunyai properti rumah seluas 100
meter persegi dengan nilai Rp1.000.000 per meter. Rumahnya berdiri di atas tanah
dengan luas 150 meter persegi dengan nilai Rp1.200.000 per meter. Bagaimana
perhitungan PBB atas Mr. Asahi?
Jawab :
Nilai Rumah = 100 x Rp. 1.000.000= Rp. 100.000.000
Nilai Tanah = 150 x Rp. 1.200.000= Rp. 180.000.000
NJOP = Rp. 100.000.000 + Rp. 180.000.000= Rp. 280.000.000
NJKP = 20% x Rp. 280.000.000= Rp. 56.000.000
Maka, Nilai Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Mr. Asahi adalah:
0,5% x Rp. 56.000.000 = Rp. 280.000.