PAJAK BUMI dan BANGUNAN

(PBB)
 table of contents
01. Pengertian PBB dan Dasar Hukum
02. Subjek PBB
03. Objek PBB
04. Pengecualian Objek PBB
05. Pendaftaran, Pendataan, & Penilaian Objek PBB
06. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
07. Tarif dan Cara Menghitung PBB
08. Tahun Pajak, Saat dan tempat yang menentukan Pajak Terutang
09. Pengurangan PBB Terutang
 Pengertian PBB dan
Dasar Hukum
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
merupakan pajak kepada negara yang harus disetorkan atas keberadaan
tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan dan kedudukan sosial
ekonomi bagi seseorang ataupun badan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bersifat kebendaan dalam arti :

besarnya pajak terhutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah
dan/atau, keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan
besarnya pajak.

Dasar hukum yang digunakan dalam penentuan Pajak Bumi dan Bangunan adalah
Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan,
sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994.
 Subjek PBB
Sesuai Pasal 4 ayat (1) UU PBB, Subjek PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara sah dan
nyata memiliki hak, memperoleh manfaat atas bumi dan/atau bangunan, atau yang menguasai
suatu bangunan.
Yang meliputi antara lain:
 Pemilik
 Penghuni
 Pengontrak
 Penyewa
 Penggarap
 Pemakai
 Subjek PBB
Subjek yang dikenakan wajib pajak tersebut menurut UU PBB wajib dalam membayar Pajak secara
tepat waktu setelah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak
(SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau disampaikan melalui
Pemerintah Daerah.

Jika suatu objek pajak tidak diketahui dengan jelas siapa yang memilikinya, maka yang menetapkan
subjek pajak sebagai orang yang wajib membayar pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.
 Objek PBB
Objek PBB adalah Bumi dan Bangunan yang bersifat wajib untuk dipungut pajak.
BUMI : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya
Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut
wilayah Indonesia.
Contoh : Sawah, ladang, kebun, tanah, perkarangan, tambang, dsb.
BANGUNAN : Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
Yang termasuk dalam pengertian bangunan adalah :

1. Rumah tinggal
2. Jalan tol
3. Bangunan usaha
4. Kolam renang
5. Gedung bertingkat
6. Pusat Perbelanjaan
7. Kolam renang
 Pengecualian
Objek PBB
Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan,
pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan
seperti, masjid, gereja, rumah sakit, pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung , suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang
dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum di bebani suatu hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatic/konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB
Pendaftaran Objek PBB adalah kegiatan yang dilakukan oleh Wajib Pajak atau Direktorat
Jenderal Pajak untuk mendaftarkan Objek Pajak yang belum terdaftar dalam sistem administrasi
perpajakan Direktorat Jenderal Pajak.
Pendaftaran objek pajak dilakukan dengan cara:
1. Mengambil SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak)
SPOP dapat diperoleh di: -Kantor Pelayanan PBB terdekat,
-Dinas Pendapatan Daerah,
-Kantor Camat, Kantor Lurah,
-Tempat lain yang ditunjuk.
2. Mendaftarkan Objek Pajak Dengan Mengisi SPOP
3. Mengisi SPOP dengan jelas, benar, lengkap dan ditandatangani oleh Wajib Pajak
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB
-

4. Menyerahkan SPOP Ke KPP ( Kantor Pelayanan Pajak ), dengan dilampirkan bukti-bukti

pendukung seperti:
-Sketsa/denah objek pajak;
-Fotocopy KTP & NPWP;
-Fotocopy sertifikat tanah;
-Fotocopy akta jual beli;
-dan bukti pendukung lainnya

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) disampaikan kepada Dirjen Pajak yang wilayah kerjanya
meliputi letak Objek Pajak, selambat – lambatnya 30 Hari sejak SPOP diterima oleh Subjek Pajak.
Keterlambatan pengembalian SPOP dikenakan denda administrasi sebesar 25% dari pajak
terutang.
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB
Pendataan Objek PBB didefinisikan sebagai kegiatan yang dilakukan oleh DJP untuk
memperoleh, melengkapi, dan menatausahakan data Objek Pajak dan/atau Wajib Pajak, termasuk
informasi geografis Objek Pajak untuk keperluan administrasi perpajakan

Pendataan objek pajak bisa dilakukan dengan cara:

1. Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP
2. Identifikasi Objek Pajak
3. Verifikasi Objek Pajak
4. Pengukuran Bidang Pajak.
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB

PENILAIAN OBJEK PBB

 PEDEKATAN PENILAIAN:  CARA PENILAIAN:
1.Pendekatan Data Pasar 1.Penilaian Massal
(Market Data Approach) (Mass Appraissal)
2.Pendekatan Biaya 2.Penilaian Individual
(Cost Approach) (Individual Appraissal)
3.Pendekatan Pendapatan
(Income Approach)
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB
PENDEKATAN PENILAIAN

1.Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

 NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak sejenis dengan objek lain yang telah
diketahui harga pasarnya.
 Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP bumi/tanah.
2.Pendekatan Biaya (Cost Approach)
 NJOP ditentukan dengan cara menghitung semua biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek
tersebut. Pada saat penilaian objek bangunan, dikurangi biaya penyusutan sesuai dengan keadaan
fisik objek tersebut.
 Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.
3.Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
 Menentukan NJOP dari hasil bersih/hasil produksi objek pajak tersebut.
 Biasanya digunakan untuk sektor perkebunan, pertambangan, seperti galian tambang atau objek
perairan, dll.
 Pendaftaran,Pendataan
dan Penilaian Objek PBB
CARA PENILAIAN

1. Penilaian Massal
 NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Niliai
Tanah (ZNT).
 NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi dengan
biaya penyusutan fisik.
 Perhitungan penilaian massal dilakukan berbasi computer.

2. Penilaian Individual
 Metode ini digunakan untuk penilaian NJOP untuk objek masing-masing atas objek pajak yang
bersifat unik/khusus.
 Diterapkan untuk objek khusus yang bernilai tinggi atau keberadaannya bersifat khusus seperti
jalan tol, Pelabuhan laut/sungai/udara, lapangan golf, industri semen/pupuk, PLTA, PLTU, PLTG,
pertambangan, tempat rekreasi, sector perkebunan, pertambangan, dll.
 Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi /bangunan yang tidak kena pajak.

Artinya,untuk mengetahui berapa besar PBB (Pajak Bumi Bangunan) terlebih dahulu
harus dikurangkan dengan NJOPTKP terlebih dahulu.

Besarnya NJOPTKP dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP Sebanyak satu kali
dalam satu tahun pajak
2. Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak,maka yang
mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek pajak yang nilai
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya
 NJOTKP untuk DKI mulai tahun 2010 Rp 15.000.000 untuk setiap Wajib Pajak (berdasarkan masing -
masing perdati II), berdasarkan Perda No. 16 Pemda DKI.
 Mulai tahun pajak 2012,setiap Pemda boleh menetapkan NJOPTKP dengan nilai maximal Rp 24.000.000
dan paling rendah nominal Rp 10.000.000
 Tarif PBB
Menurut Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No 16 Tahun 2011 pada pasal 6
dijelaskan bahwa tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dibagi
menjadi empat jenis antara lain :
1. Tarif 0,01 % untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan kurang dari Rp
200.000.000,-

2. Tarif 0,1 % untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan Rp 200.000.000
sampai dengan kurang dari Rp 2.000.000.000,-

3. Tarif 0,2 % untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan Rp 2.000.000.000
sampai dengan kurang dari Rp 10.000.000.000,-

4. Tarif 0,3 % untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan Rp
10.000.000.000 atau lebih.
 Cara Perhitungan PBB

Menurut Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No 16 Tahun 2011 pada

pasal 8 ayat 1 dijelaskan bahwa cara perhitungan PBB sebagai berikut.

Besarnya pokok Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang
terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6 dengan dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 7 ayat (1) setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2).
 Contoh Perhitungan PBB
Contoh 1
Wajib Pajak A mempunyai objek pajak yang berada di Kota Jakarta berupa :
• Bumi/Tanah seluas 200 m2 dengan NJOP Rp 500.000 per m2
• Bangunan seluas 100 m2 dengan NJOP Rp 400.000 per m2
Hitunglah berapa PBB terutang yang harus dibayar jika ditetapkan NJOPTKP sebesar Rp. 15.000.000!

Jawab NJOP :
Bumi / Tanah = 200 m2 x Rp 500.000 = Rp 100.000.000 Maka, Besar PBB Terutang adalah
0,01 % x Rp 125.000.000
Bangunan = 100 m2 x Rp 400.000 = Rp 40.000.000 = Rp 12.500
-----------------------
Total NJOP sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 140.000.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 15.000.000
-----------------------
Total NJOP untuk perhitungan pajak = Rp 125.000.000 >>> (Jumlah NJOP kurang dari Rp
200.000.000, penetepan tarif 0,01%)
 Contoh Perhitungan PBB
Contoh 2
Wajib Pajak B mempunyai objek pajak yang berada di Kota Jakarta berupa :
• Bumi/Tanah seluas 1.000 m2 dengan NJOP Rp 4.000.000 per m2
• Bangunan seluas 700 m2 dengan NJOP Rp 2.000.000 per m2
• Pagar mewah seluas 300 x 2m dengan NJOP Rp 350.000 per m2
Taman mewah seluas 200 m2 dengan NJOP Rp 250.000 per m2
Hitunglah berapa PBB terutang yang harus dibayar jika ditetapkan NJOPTKP sebesar Rp. 15.000.000!
Jawab NJOP :
Bumi / Tanah = 1.000 m2 x Rp 4.000.000 = Rp 4.000.000.000 Maka, Besar PBB Terutang adalah
0,2 % x Rp 5.645.000.000
Bangunan = 700 m2 x Rp 2.000.000 = Rp 1.400.000.000 = Rp 11.290.000
Pagar mewah = 300 x 2m x Rp 350.000 = Rp 210.000.000
Taman mewah = 200 m2 x Rp 250.000 = Rp 50.000.000
-----------------------
Total NJOP sebagai dasar pengenaan pajak = Rp 5.660.000.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 15.000.000 (Jumlah NJOP kurang dari Rp
----------------------- 10.000.000.000, penetepan tarif
Total NJOP untuk perhitungan pajak = Rp 5.645.000.000 >>> 0,2%)
 Tahun Pajak, Saat dan Tempat
yang Menentukan Pajak Terutang
TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT
YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG
Pasal 8 Ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak
Jangka waktu satu (1) tahun kalender, yaitu dari tanggal 1
Januari s/d 31 Desember

Saat yang Menentukan Pajak Terutang

Adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1
Januari

Tempat Pajak Terutang

-Untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;
-Untuk daerah lainnya di wilayah kabupaten atau
kota; (yang meliputi letak objek pajak)
 Pengurangan PBB
Peraturan Menteri Keuangan No.
82/PMK.03/2017
Terutang
Pengurangan PBB diberikan kepada Wajib Pajak :
• Karena kondisi tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak
yaitu kerugian dan kesulitan likuiditas atau kondisi ketidakmampuan WP dalam
membayar utang jangka pendeknya dengan kas yang diperoleh dari kegiatan
usaha.
• Dalam hal Objek Pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa.

Pengurangan PBB dapat diberikan :

• Paling tinggi 75% dari PBB terutang dalam hal kondisi tertentu Objek Pajak yang ada
hubungannya dengan subjek pajak.
• Paling tinggi 100% dari PBB terutang dalam hal Objek Pajak terkena bencana alam.
THANK YOU!