PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN (PBB)
Tim pengajar pajak
 PENGERTIAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
 PBB adalah pajak obyektif – yang dikenakan pada
harta tak gerak.
 PBB adalah penerimaan pajak Pusat yang sebagian
besar hasilnya diseraahkan kepada Daerah.
 Dalam APBD, PBB dimasukkan dalam kelompok
penerimaan Bagi Hasil Pajak.
 HISTORI PBB
 Zaman Kerajaan
 Majapahit; Prasasti Kamalagyan: “drwyahaji” = bagian panen milik raja
 Mataram; Prasasti Palepangan: sistem bagi hasil ( maro atau mertilu)
 Kerajaan Banjar dan Ternate; 10% dari hasil tanah
 Zaman Penjajahan
 VOC; Verlichte Reverantie: sistem penyerahan wajib hasil pertanian
 Inggris; Landrent: Sewa dibebankan kepada desa (+ 20% s.d. 50% dari
produksi pertanian)
 Hindia Belanda; Landrente:
 Jepang; Land Tax:
 Zaman Kemerdekaan
 Pajak Bumi; kelanjutan dari pajak terdahulu
 1951; Pajak Pendapatan Tanah
 1959; Pajak Hasil Bumi
 1965; Iuran Pendapatan Daerah (IPEDA)
 1985; Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
 LANDASAN FILOSOFI
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
 Meningkatkan peran serta masyarakat dalam
pembangunan nasional.
 Bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau
kedudukan sosial ekonomi wajar apabila mereka
dipungut pajak.
 Adanya beban pajak berganda (double tax) bagi
masyarakat.
 Oleh karena itu perlu sistem perpajakan yang
sederhana, mudah, adil dan memberi kepastian hukum.
PAJAK PROPERTI YANG DICABUT
 Ordonansi Pajak Rumah Tangga 1908
 5% x harga sewa rumah kediaman 1 tahun
 2% x harga perabot rumah tangga
 20% x sewa bungalow
 Ordonansi Verponding Indonesia 1923
 3% x nilai sewa setahun dari gedung dengan turutannya
 7,5% x hasil bersih tahunan (tanah lainnya)
 Ordonansi Verponding 1928
 1% x nilai barang tak gerak yang tidak dibuat surat bukti eigendom
 0,75% x nilai barang tak gerak yang memiliki bukti milik eigendom
 Ordonansi Pajak Kekayaan 1932
0,5% x kekayaan bersih 1 tahun
 Ordonansi Pajak Jalan 1942
Rp.15,- setahun tiap orang laki-laki dewasa di luar Jawa dan Madura
 Yang dicabut ……
 UU Drt No. 11 Tahun 1957 tentang Peraturan Umum
Pajak Daerah
3 tarif, untuk masing-masing obyek arlaku tarif tersendiri
 UU No. 11/Prp/1959 tentang PHB (IPEDA)
1. Perkotaan : Perumahan = 0,09% x nilai jual; Usaha = 0,18% x nilai jual
2. Pedesaan : Sawah/Ladang = 5% x hasil bersih 1 tahun
3. Perkebunan : Tanah produktif = 5% x Hasil Bersih; Emplasemen = Tarif
Perkotaan
4. Perhutanan : Tanah produktif = 20% x IHH; Emplasemen = Tarif
Perkotaan
5. Pertambangan : MIGAS = Tarif Khusus; Non MIGAS = 5% Hasil
Bersih 1 tahun
 OBYEK PAJAK
Yang menjadi Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau bangunan

Gas Alam Gedung Zone

Pertambangan Ekonomi
Lepas Pantai Ekslusif

Perhutanan
Perkebunan
Perairan

Pertanian

Tanah Basement

 Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi

yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi
Pertambangan tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah
Indonesia.
 Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau
perairan .
Obyek Pajak yang Tidak Dikenakan PBB
 Obyek Pajak yang digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan,
pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan
untuk memperoleh keuntungan;
 Obyek Pajak yang digunakan untuk kuburan, peninggalan
purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
 Obyek Pajak yang merupakan hutan lindung, hutan suaka
alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan
yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum
dibebani suatu hak;
 Obyek Pajak yang digunakan oleh perwakilan diplomatik,
konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
 Obyek Pajak yang digunakan oleh badan atau perwakilan
organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri Keuangan. :
 SUBJEK DAN WAJIB PAJAK

 Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata:

- mempunyai hak atas bumi / tanah dan atau;
- memperoleh manfaat atas bumi / tanah dan atau;
- memiliki, menguasai atas bangunan dan atau;
- memperoleh manfaat atas bangunan.
 Wajib Pajak adalah subyek pajak yang dikenakan kewajiban
membayar pajak.
 Dalam hal suatu obyek pajak belum jelas diketahui wajib
pajaknya, Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan
subyek pajak sebagai wajib pajak.
KASUS
• Apakah ditunjuknya sebagai Wajib Pajak merupakan
pengukuhan hak pemilikan atas bumi dan bangunan ?
• Bagaimana jika suatu obyek pajak masih dalam status
sengketa pemilikannya ?
• Siapa yang ditunjuk menjadi wajib pajak suatu obyak pajak
yang dipersewakan ?
• Apa yang dilakukan Subyek Pajak bila ditunjuk sebagai
Wajib Pajak, sedangkan ia sebenarnya bukan Wajib Pajak ?
• Apa isi keputusan dari Direktur Jenderal Pajak atas Surat
Keterangan Subyek Pajak yang bukan Wajib Pajak, serta
berapa lama DJP harus memberikan keputusan ?
 TAHUN PAJAK, SAAT, dan TEMPAT
PAJAK TERUTANG

 Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu

jangka waktu dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember
tahun berjalan.
 Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut
keadaan obyek pajak tanggal 1 Januari.
 Tempat pajak yang terutang adalah:
a. untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI;
b. untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota;
yang meliputi letak obyek pajak.
KASUS
• Apabila pada awal bulan Januari tahun 2003 terdapat
sebidang tanah yang diatasnya ada rumah tinggal.
Kemudian pada akhir pekan pertama rumahnya terbakar
ludes, maka bagaimana pengenaan PBB terhadap obyek
tersebut ?
• Pada bulan Maret 2002 Haris membeli sebidang tanah
kosong dari Adi. Pada bulan April-Mei 2003 diatas tanah
tersebut dibangun sebuah ruko. Siapakah yang menjadi
Wajib Pajak dan obyek apa saja yang dikenakan untuk
tahun pajak 2002, 2003, 2004 ?
 ADMINISTRASI
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
PENDATAAN PENILAIAN PENGENAAN PENERIMAAN KEBERATAN
PENAGIHAN PENGURANGAN
Pengumpulan data Pendekatan: Unsur : Penerimaan : Keberatan :
. Data Pasar . NJOP . Mekanisme . Alasan
Self declaration : . Biaya . NJOP TKP pembayaran PBB . Batas waktu pengajuan
. Pendaftaran . Kapitalisasi . NJKP . Pembagian hasil . Bentuk Keputusan
(Wajib Pajak aktif) Pendapatan . Tarif penerimaan PBB . Batas waktu keputusan
. Pendataan . Ketentuan Pembayaran
(Fiscus aktif) Cara Penilaian: Produk : Penagihan atas :
. Massal . SPPT . SPPT
SPOP . Individual . STTS . SKP Pengurangan :
NOP . DHKP . STP . Alasan
. Batas waktu pengajuan
Daluwarsa PBB : . Bentuk Keputusan
. Daluwarsa . Daluwarsa . Batas waktu keputusan
Penetapan Penagihan

SISMIOP
(SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBYEK PAJAK)
 PENGUMPULAN DATA OBYEK PAJAK
 Pendaftaran : Subyek pajak secara aktif mendaftarkan diri sebagai wajib
pajak atas obyek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Obyek Pajak
(SPOP):
a. Data-data diri perorangan atau badan yang menjadi subyek pajak;
b. Semua tanah yang dimiliki dengan sutau hak dan atau dimanfaaatkan;
c. Semua bangunan yang dimiliki dengan suatu hak dan atau dimanfaaatkan.

 Pendataan : DJP secara aktif melakukan pengumpulan data obyek pajak di

lapangan dan selalu diikuti kegiatan penilaian. Bentuk alternatif pendataan:
1. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan SPOP
2. Verifikasi Data Obyek Pajak dan Subyek Pajak PBB
3. Identifikasi Obyek dan Subyek PBB
4. Pengukuran Bidang Obyek Pajak

 SPOP adalah adalah sarana untuk mendaftarkan subyek dan obyek pajak.
diisi : Jelas, Benar, Lengkap, Tepat Waktu

Bagaimanakah pelaksanaan sistem self assessment pada Pajak Bumi dan

Bangunan, dan jelaskan mengapa hal tersebut bisa terjadi ?
 NOMOR OBJEK PAJAK (NOP)
 NOP: nomor identitas bagi setiap obyek PBB
 Nomor Obyek Pajak bersifat:
1. Unik, satu obyek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan lainnya.
2. Tetap/Permanen, tidak berubah dalam jangka yang relatif lama.
3. Standar, berlaku secara nasional.
 Maksud dan tujuan pemberian NOP:
a. Menciptakan identitas yang standar bagi semua obyek PBB.
b. Menertibkan dan menyederhanakan administrasi pembukuan PBB.
c. Kunci utama pada pembentukan Master File PBB yang saling berkaitan.
 Manfaat dari penggunaan NOP:
1. Memudahkan mengetahui lokasi obyek pajak
2. Memudahkan dalam pemantauan, penyampaian dan pengambilan SPOP
3. Alat untuk mengintegrasikan data atributik dengan data grafis PBB.
4. Mengurangi adanya kemungkinan ketetapan ganda.
5. Memudahkan penyampaian SPPT
6. Wajib pajak mendapat identitas atas setiap obyek yang dimiliki atau
dikuasai.
 PENGHITUNGAN PAJAK
4 unsur dalam penghitungan PBB :
1. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
 NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli
yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual
beli, ditentukan melalui:
1. Perbandingan Harga
2. Nilai Perolehan Baru
3. Nilai Jual Pengganti
 NJOP diperoleh dengan cara mengalikan luas bumi atau bangunan
dengan klasifikasi bumi dan bangunan. Contoh : NJOP Bumi = Luas
Bumi x NJOP / m2
 Klasifikasi Bumi dan Bangunan adalah pengelompokan bumi dan
bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta
untuk memudahkan penghitungan pajak yang terhutang.
 SIKLUS PENENTUAN NJOP BUMI
Pengumpulan & up-dating
data transaksi

Tidak
Reliable?
Ya Siklus
Bank Data Nilai Pasar Properti

Analisis & Penilaian

NIR / ZNT

Klasifikasi NJOP Usulan

Analisis
ASR
Persetujuan Elemen Masyarakat

NJOP
 PENENTUAN NJOP
BANGUNAN
DBKB
Harga Upah
Material Pekerja

Biaya pembuatan Penyusutan

bangunan baru (fisik, fungsi, ekonomi)

Nilai
Bangunan
 COMPUTER ASSISTED VALUATION (CAV)
ZNT

DBKB Entry Program CAV

SPOP
Seleksi
Obyek Pajak Umum Obyek Pajak Khusus

Obyek Pajak Obyek Pajak

Standar Non Standar LKOK

Nilai Obyek Penilaian

Individual
Tidak Tidak
Nilai diterima ?
Ya
Nilai CAV Nilai Absolut

NJOP
 2. Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP)
 NOPTKP : suatu batas nilai NJOP di mana wajib pajak tidak
terutang pajak.
 Setiap wajib pajak diberikan NJOPTKP hanya salah satu pajak
yang nilainya terbesar.
 Cara Perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan :
NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP / m2 =A
NJOP Bangunan= Luang Bangunan x NJOP / m = B (+)
NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB = C
Dikurangi NJOPTKP = D (-)
NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB = E
 Besarnya NJOPTKP ditetapkan secara regional setinggi-
tingginya RP.12.000.000,-
 3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

 NJKP atau “assesment value” adalah nilai jual yang

dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu
persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
 Besarnya NJKP ditentukan sebagai berikut:
1. Sebesar 40% dari N JOP untuk :
a. Obyek Pajak Sektor P3 (Perkebunan, Perhutanan,
Pertambangan)
b. Obyek PBB lainnya apabila NJOP > 1 Milyar rupiah
2. Sebesar 20% dari NJOP untuk Obyek PBB lainnya apabila
NJOP < 1 Milyar Rupiah
 Cara perhitungan Besarnya Penetpan NJKP adalah sebagai
berikut:
Umum : NJKP = 20% x NJOP
Khusus : NJKP = 40% x NJOP
 4. Tarif Pajak
 Tarif Pajak (Tax Rate) yang dikenakan atas obyek pajak adalah
tarif tunggal, yaitu 0,5%
 Perhitungan Pajak untuk mengetahui Pajak Terutang diperoleh
dengan mengalikan tarif pajak (tax rate) dengan basis pajak (tax
base)
 Yang menjadi basis pajak PBB adalah NJKP, yang diperoleh
dengan mengalikan persentase NJKP dengan NJOP sebagai
dasar perhitungan pajak
PBB Terutang = Tarif Pajak x Basis Pajak (DPP)
= 0,5% x NJKP
= 0,5% x (20% x NJOP) = 0,001 x NJOP (umum)
= 0,5% x (40% x NJOP) = 0,002 x NJOP (khusus)
 Contoh Penghitungan Pajak
Tuan Hidayat memiliki tiga obyek PBB, satu rumah tinggal dan dua tanah
kosong. Berdasarkan hasil penilaian didapat data sebagai berikut:
a. Rumah : Tanah = 850 m2 NJOP/m2 = Rp.700.000,- / m2
Bangunan = 450 m2 NJOP seluruhnya = Rp.430.000.000,-
b. Tanah Kosong 1, luas 500 m2 NJOP/m2 = Rp.550.000,- / m2
c. Tanah Kosong 2, luas 1200 m2 termasuk pada kelas A.23 (Rp.335.000,-/m2
Hitung PBB masing-masing obyek pajak tersebut. (NJOPTKP = Rp.8.000.000,-)
PERHITUNGAN PBB ATAS OBYEK PAJAK YANG
NJOP-NYA BERAGAM
Pada tahun 2002 Ibu Nadia memiliki sebidang tanah yang
diatasnya berdiri beberapa bangunan yang terletak di Jalan
Sukarno Hatta Bandung. Bentuk tanah tersebut sebagian berupa
tanah darat seluas 1250 m2 yang memiliki nilai Rp. 600.000,-
/m2, sedangkan sebagian lagi masih berupa sawah seluas 2000
yang memiliki nilai Rp.375.000,- /m2 . Adapun bangunan yang
ada di atasnya terdiri dari rumah tinggal seluas 250 m2 dengan
nilai Rp.800.000,- / m2, gudang seluas 1000 m2 yang memiliki
nilai Rp.350.000,- / m2. Pada bulan Juli 2002 dibangun kolam
renang seluas 70 m2 senilai Rp.40.000.000,- dan taman mewah
seluas 40 m2 senilai Rp.15.000.000,-. Berapakah besarnya PBB
yang harus untuk tahun 2002 dan 2003?
 PENAGIHAN PBB
Penagihan Aktif
Sesuai Denda bunga 2% sebulan,
Ketentuan SPPT
maximal 24 bulan
S JT 6 bulan
Tidak Belum lunas
P
tepat
O waktu SKP STP
P (denda 25%) (denda bunga ST 7 hari
PBB > 2% sebulan)
SPOP JT 1 bulan
Setelah JT JT 1 bulan SP 21 hari
Denda Administrasi belum lunas

SPMP
1 x 24 jam

Permintaan Lelang
Dasar penagihan : 10 hari
1. SPPT
2. SKP
Pelaksanaan Lelang
3. STP
 KEBERATAN dan BANDING
Keputusan DJP:
3 bulan diterima
SPPT & SKP : (sebagian/
a. Salah data: seluruhnya)
- luas ditolak,
- klasifikasi 12 bulan
ditambah
- penetapan
b. Salah tafsir
3 bulan BPSP

 Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan pada DJP atas SPPT dan
SKP masing-masing dalam satu surat keberatan tersendiri untuk
setiap tahun pajak, ditulis dalam bahasa Indonesia, alasan yang
jelas, dan bukti-bukti resmi
 Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban
pembayaran pajak.
 PENGURANGAN
 Pengurangan diajukan dalam hal :
a. kondisi obyek pajak yang ada hubungannya dengan subyek pajak:
1. Lahan yang hasilnya terbatas milik WP perorangan
2. Nilai jual naik dari WP perorangan penghasilan rendah
3. WP yang berpenghasilan dari pensiunan
4. Veteran pejuang (+pembela) kemerdekaan, duda + jandanya
5. WP perorangan yang berpenghasilan rendah
6. WP badan yang mengalami kerugian/ kesulitan liquiditas sepanjang
tahun
Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 75%
b. obyek pajak terkena bencana alam seperti : gempa bumi, tanah longsor,
gunung meletus, dan sebab-sebab lain yang luar biasa seperti
kebakaran, kekeringan (bero), wabah penyakit dan hama tanaman (puso).
Besarnya pengurangan setinggi-tingginya 100%
 Diajukan 60 hari sejak diterimanya SPPT/SKP atau terjadinya yang luar
biasa, ditulis dalam bahasa Indonesia, mencantumkan besarnya prosentase
pengurangan yang diminta, dan melampiri bukti pendukung.
 Pengurangan terhadap SKP, pemberian pengurangan PBB hanya diberikan
atas pokok ketetapan pajak terutang.
 Keputusan pengurangan dapat berupa mengabulkan seluruh, sebagian
atau menolak.
 Keputusan pemberian pengurangan diterbitkan selambat-lambatnya 60 hari
sejak tanggal diterimanya permohonan pengurangan dari wajib pajak.
 PENGEMBALIAN KELEBIHAN
PEMBAYARAN PAJAK
Sebab Kelebihan Pembayaran :
 Terjadinya perubahan peraturan
 Diterbitkannya Surat Keputusan
pemberian Pengurangan
 Diterbitkan Surat Keputusan
Penyelesaian Keberatan/Banding
Cara Pengajuan :
 Mengajukan secara tertulis dalam
bahasa Indonesia kepada DJP
 DJP dalam waktu 12 bulan
menerbitkan SKKPP PBB atau SPb
 Apabila melebihi 12 bulan, maka
dalam waktu 1 bulan DJP
menerbitkan SKKPP PBB
Bentuk Pengembalian :
 Restitusi : dikembalikan kepada
wajib pajak dalam bentuk uang
tunai atau pemindahbukuan
 Kompensasi : diperhitungkan
dengan utang PBB lainnya atau
dengan ketetapan PBB tahun
yang akan datang
 Disumbangkan kepada negara :
atas pernyataan wajib pajak
disumbangkan kepada negara
 PEMBAGIAN HASIL PBB
KMK dirjen Perbend
PER 31/PB/2013
3,5 %
Insentif
10 %
Pemerintah Pusat
6,5 %
Dibagi rata

9%
Biaya
Petugas Bank Operasional Pemungutan
Pemungut V

Wajib Pajak 64,8 %

Daerah Kab/Kota

Tempat
Bank Persepsi
Pembayaran

16,2 %
Daerah Provinsi
CONTOH SPPT
 SOAL LATIHAN
1. Ibu Diah menerima SPPT Tahun 2001 sebesar Rp.400.000,- pada tanggal
20 April 2001. Berapakah besarnya PBB jika dibayar :
a. Tanggal 24 Desember 2002
b. Tanggal 16 Maret 2004
2. Di antara hak wajib pajak PBB adalah mengajukan keberatan dan pengurangan,
adakah perbedaan antara keduanya ? Jelaskan !
3. Rumah susun dengan data sbb:
1. Luas Tanah 7000 m2 Kelas A.20 (Rp.537.000,- / m2 )
2. Bangunan induk : a. 200 unit tipe 21
b. 100 unit tipe 36 Nilai bangunan Rp.350.000,- / m2
c. 50 unit tipe 45
3. Bangunan bersama (tangga, teras, dll) seluas 950 m2 , Nilai Rp.325.000/m2
4. Bangunan sarana (jalan, parkir, dll) seluas 870 m2, Nilai Rp.295.000/m2
Apabila Pak Bahrul memiliki 2 unit rumah (tipe 45 dan 21). Berapakah besarnya
PBB yang harus dibayar oleh Pak Bahrul atas kedua obyek tersebut.