PBB P5L

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SEKTOR PERKEBUNAN, PERHUTANAN, PERTAMBANGAN MIGAS,
PERTAMBANGAN PENGUSAHAAN PANAS BUMI
PERTAMBANGAN MINERBA DAN SEKTOR LAINNYA

Sony Harsono Akbar S.E.,M.M.

Dasar Hukum

UU No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan

UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan

PMK 186/PMK.03/2019 Tentang Klasifikasi Objek Pajak dan

Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek
Pajak Bumi dan Bangunan

PMK 48/PMK.03/2021 Tentang Tata Cara Pendaftaran,

Pelaporan dan Pendataan Objek Pajak
Pajak Bumi Dan Bangunan
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Objek pajak diklasifikasikan berdasarkan sektornya

OBJEK PAJAK BUMI DAN/ATAU

BANGUNAN
Sektor Perkebunan
Sektor Perhutanan Diklasifikasikan menjadi :
Sektor Pertambangan
Sektor Lainnya Objek Pajak PBB Sektor Perkebunan
Objek Pajak PBB Sektor Perhutanan
Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Migas
Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Pabum
Klasifikasi NJOP Objek Pajak PBB Sektor Pertambangan Minerba
Objek Pajak PBB Sektor Lainnya
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Penentuan objek pajak berbasis kepada kawasan

OBJEK PAJAK PBB Sektor

P3L OBJEK PAJAK PBB Sektor P5L
Bumi dan/atau bangunan yang Bumi dan/atau bangunan yang berada di
berada di dalam kawasan yang kawasan
digunakan untuk kegiatan usaha

Kawasan :
1. Areal yang tercantum di dalam
Kegiatan usaha yang diberikan izin izin, hak, kontrak, dan
penugasan
2. Areal di luar areal angka 1
 Areal Izin/ hak/ kontrak/ penugasan
Izin Usaha Perkebunan Budidaya (IUP-B); Izin Usaha Perkebunan; Izin Tetap
Perkebunan Usaha Budidaya Perkebunan; Hak Guna Usaha untuk perkebunan

Perhutanan IUPHHK-HA; IUPHHBK-HA; IUPHHK-RE; IUPHHK-HT; Penugasan (Perhutani)

Minyak dan Gas Bumi Kontrak Kerja Sama

Panas Bumi
Mineral atau Batubara
Izin Panas Bumi; Kontrak Operasi Bersama Pengusahaan Sumber Daya Panas
Bumi; Izin Pengusahaan Sumberdaya Panas Bumi; Penugasan pengusahaan
panas bumi
Izin Usaha Pertambangan; Izin Usaha Pertambangan Khusus; Izin
Pertambangan Rakyat; Kontrak Karya; Perjanjian Karya Pengusahaan
Pertambangan Batubara (PKP2B)

Sektor Lainnya Surat Izin Usaha Perikanan (SIUP) dan Surat Izin Penangkapan Ikan (SIPI)

Areal di luar areal berdasarkan izin

merupakan satu kesatuan yang digunakan
untuk kegiatan usaha yang secara fisik tidak
terpisahkan.
Memiliki 1 titik koordinat atau lebih yang sama; atau
terhubung melalui sungai, parit, jembatan, jaringan pipa,
konveyor, jalan, atau jembatan
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Pengaturan objek pajak bumi

Perhutanan
Perkebunan
Permukaan Bumi Pertambangan Migas
Pengusahaan Pabum
Pertambangan Migas Pertambangan Minerba
Pengusahaan Pabum Offshore Onshore
Pertambangan Minerba
Sektor Lainnya

Tubuh Bumi

Pertambangan Migas
Pengusahaan Pabum
Pertambangan Minerba
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Pengaturan objek pajak di dalam kawasan yang tidak dikenakan PBB

• Pasal 3 ayat (1) UU PBB

1
• Tidak dipunyai haknya dan/atau dimanfaatkan sepenuhnya
secara nyata dan sah oleh selain subjek pajak atau wajib
pajak (Perkebunan / Perhutanan)
2 • Tidak dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaat oleh
subjek pajak atau wajib pajak (Pertambangan)
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK

Kawasan Perhutanan
Areal IUPHHK-HA : 100.000 ha

Areal digunakan untuk Hutan Suaka Alam 25.000 ha

Areal yang diterbitkan Izin Pinjam Pakai Kawasan Hutan (IPPKH)
untuk kegiatan usaha pertambangan minyak bumi 300 ha
dengan Kontrak Kerja Sama

Permukaan Bumi ha ha
Kawasan Perhutanan 100,000
Areal Tidak Dikenakan PBB 25,000
Areal Tidak Dikenakan PBB Sektor Perhutanan 300 PBB Sektor
Pertambangan Minyak
Areal Dikenakan PBB Sektor Perhutanan 74,700 Dan Gas Bumi
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Objek pajak bangunan

KONSTRUKSI TEKNIK YANG DITANAM ATAU

DILEKATKAN SECARA TETAP PADA BUMI YANG BERADA
DI KAWASAN:
Perkebunan; Perhutanan; Pertambangan Minyak Dan Gas Bumi;
Pertambangan Untuk Pengusahaan Panas Bumi; Pertambangan Mineral
Atau Batubara

KONSTRUKSI TEKNIK YANG DITANAM

ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP
PADA BUMI DI WILAYAH PERAIRAN
NKRI:
Jaringan Pipa; Jaringan Kabel; Ruas Jalan Tol;
Fasilitas Penyimpanan Dan Pengolahan.
PELAPORAN OBJEK PAJAK
TIMELINE PELAPORAN OBJEK PAJAK
PENGISIAN DAN PENYAMPAIAN SPOP OLEH WP
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB
NJOP bumi
OBJEK PAJAK BUMI DAN AREAL
PERTAMBANGAN
BUMI AREAL KEBUN HUTAN
MIGAS PABUM MINERBA
Produktif v v (v) (v)
Belum Produktif v v (v) (v)
Belum Dimanfaatkan (v)
Permukaan Bumi Cadangan Produksi (v)
(Onshore) Tidak Produktif v v (v) (v) (v)
Pengaman v v (v) (v) (v)
Emplasemen v v (v) (v) (v)
Perlindungan dan
v
Konservasi
Permukaan Bumi
v v v
Offshore
Eksplorasi v v v
Tubuh Bumi Eksploitasi v v
Operasi Produksi v
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

RINCIAN OBJEK PAJAK PERKEBUNAN NJOP

Bumi Bangunan

• Areal produktif: Telah ditanami tanaman perkebunan Konstruksi teknik yang ditanam atau
• Areal belum produktif: dilekatkan secara tetap pada bumi yang
1. Areal belum diolah berada di kawasan
2. Areal sudah diolah, tetapi belum ditanami
3. Areal pembibitan
• Areal tidak produktif: areal yang tidak dapat diusahakan
• Areal pengaman: areal pendukung dan pengaman
• Areal emplasemen: areal bangunan dan fasilitasnya

Biaya Investasi Tanaman

Biaya Investasi Tanaman (BIT) adalah jumlah biaya tenaga kerja, bahan, dan alat yang diinvestasikan untuk
pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman, yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

RINCIAN OBJEK PAJAK PERHUTANAN

NJOP
Bumi
• Areal produktif: Blok tebangan (hutan alam), areal yang telah ditanami (HTI)
• Areal belum produktif: Areal yang dapat ditebang selain blok tebangan (hutan alam), areal yang belum
ditanami (HTI)
• Areal tidak produktif: areal yang tidak dapat diusahakan
1. Areal tidak layak kelola
2. Areal pengelolaan sosial & tanaman kehidupan
3. Areal yang dimanfaatkan pihak lain secara tidak sah
4. Areal yang dimanfaatkan tidak sepenuhnya oleh WP
• Areal pengaman: Areal rekayasa yang digunakan sebagai pendukung dan pengaman. Meliputi:
1. Log pond/log yard & tempat pengumpulan hasil panen
2. Jalan, kanal, parit, dan tanggul
• Areal Emplasemen: Areal yang diatasnya ada bangunan
• Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan:
1. Sungai, Kawasan perlindungan kawasan bahannya, setempat, kawasan suaka alam & cagar budaya, dan
buffer zone
2. Hutan bernilai konservasi tinggi
Bangunan :
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi yang berada di kawasan
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

RINCIAN OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN MIGAS

NJOP
Permukaan Bumi Onshore
• Areal produktif: Areal yang digunakan untuk produksi migas
• Areal belum produktif: Areal belum diusahakan
• Areal tidak produktif: areal yang tidak dapat dan telah selesai diusahakan
• Areal pengaman: areal pendukung dan pengaman
• Areal emplasemen: areal bangunan dan fasilitasnya

Permukaan Bumi Offshore

Perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan migas

Tubuh Bumi
• Tubuh Bumi Eksplorasi
• Tubuh Bumi Eksploitasi

Bangunan :
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi yang berada di kawasan
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

RINCIAN OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN PABUM

NJOP
Permukaan Bumi Onshore
• Areal produktif: Areal digunakan untuk produksi panas bumi
• Areal belum produktif: Areal belum diusahakan
• Areal tidak produktif: areal yang tidak dapat dan telah selesai diusahakan
• Areal pengaman: areal pendukung dan pengaman
• Areal emplasemen: areal bangunan dan fasilitasnya

Permukaan Bumi Offshore

Perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan panas bumi

Tubuh Bumi
• Tubuh Bumi Eksplorasi
• Tubuh Bumi Eksploitasi

Bangunan :
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi yang berada di kawasan
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

RINCIAN OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN MINERBA

NJOP
Permukaan Bumi Onshore
• Areal belum dimanfaatkan: Areal belum dimanfaatkan atau sedang dilakukan kegiatan penyelidikan umum,
eksplorasi, dan studi kelayakan
• Areal cadangan produksi: Areal belum diusahakan
• Areal tidak produktif: areal yang tidak dapat dan telah selesai diusahakan
• Areal pengaman: areal pendukung dan pengaman
• Areal emplasemen: areal bangunan dan fasilitasnya

Permukaan Bumi Offshore

Perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minerba

Tubuh Bumi
• Tubuh Bumi Eksplorasi
• Tubuh Bumi Eksploitasi

Bangunan :
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi yang berada di kawasan
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB

NJOP bangunan
 Objek pajak bangunan
PBB Sektor Perkebunan
PBB Sektor Perhutanan
Nilai
PBB Sektor Pertambangan Migas
PBB Sektor Pertambangan Pabum
Perolehan
PBB Sektor Pertambangan Minerba
PBB Sektor Lainnya Baru

Menghitung seluruh biaya Penyusutan

yang dikeluarkan untuk berdasarkan kondisi
memperoleh objek fisik
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB
 Pengenaan PBB

KPP menerbitkan

SPOP SPPT
mengembalikan/
menyampaikan 1 Tahun Pajak

Diisi dengan Jelas,

Benar, lengkap dan ditandatangani
Serta dilampiri dokumen pendukung Penghitungan NJOP dan PBB
Berdasarkan SPOP
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB
 Dokumen Pendukung SPOP

IUP dan/atau HGU; DALAM HAL DOKUMEN BELUM

LPUP dan Peta Tahun Tanam Tahun Terakhir Sebelum Tahun DAPAT DILAMPIRKAN,
Pajak Pbb Terutang SPOP DIANGGAP LENGKAP
Izin & Penugasan; RKU Tahun Pajak PBB terutang;
RKT & Peta Kerja Tahun Pajak PBB terutang atau tahun
terakhir sebelumnya Sepanjang Wajib Pajak
melampirkan pernyataan
tertulis yang ditandatangani
Kontrak; Peta Wilayah Kerja; AFE & FQR Triwulan IV tahun
Wajib Pajak, Wakil Wajib Pajak,
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang
atau Kuasanya; dan
menjelaskan alasan tidak dapat
Izin, Kuasa, Penugasan; Peta Wilayah Kerja; RKAB Tahun Pajak dilampirkannya dokumen
PBB terutang

Izin, Kontrak, Perjanjian; RKAB Sebelum Tahun Pajak PBB

terutang

Izin yang diterbitkan oleh Kementerian Bidang Kelautan Dan

Perikanan & Bidang Perhubungan; Dokumen Lain
TATA CARA PENETAPAN NJOP PBB
 Penyampaian SPPT

Tidak/kurang dibayar STP

setelah jatuh tempo
PBB
KPP menerbitkan Melunasi

SPPT
Selambat-lambatnya
6 (enam) Bulan
sejak tanggal diterima
1 Tahun Pajak

a. secara langsung -> tanda terima;

b. melalui pos, perusahaan jasa
ekspedisi atau jasa kurir -> bukti
pengiriman surat; atau Tanggal Diterima
c. melalui saluran elektronik tertentu -
> bukti pengiriman yang ditetapkan
oleh DJP.
TATA CARA PERHITUNGAN PBB

NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)

Rp. 12.000.000,-

NJOP UNTUK PERHITUNGAN PBB (NJOP PBB)

X
PERSENTASE NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)
40%
X
TARIF PAJAK
0,5%

PBB TERUTANG
Contoh Perhitungan NJOP PBB
PT. Sawit Maju adalah sebuah Perusahaan yang memiliki Izin Usaha Perkebunan dengan
Rincian Pemanfaatan Lahan pada 1 Januari 2020 Sebagai Berikut:
Jenis Areal dan Rincian Luas Nilai Objek Sebanding untuk Tanah
(Telah Disesuaikan)
Areal Produktif  
- Tanaman Sawit Umur Tanaman 11 (3.000 Ha) Rp. 9.400/M2 dan BIT Rp. 2.860/M2
- Tanaman Sawit Tahun Tanam 6 (2.000 Ha) Rp. 7.800/M2 dan BIT Rp. 2.120/M2
 
Areal Belum Produktif (1.000 Ha) Rp. 3.000/M2
 
Areal Tidak Produktif (100 Ha) Rp. 600/M2
 
Areal Emplasmen (50 Ha) Rp. 6.000/M2
 

Jenis Bangunan Nilai Bangunan/M2

 
Gudang (500 M2) Rp. 2.350.000/M2
 
Kantor (250 M2) Rp. 3.400.000/ M2
 
Pabrik (2.500 M2) Rp. 2.600.000/ M2
 
Contoh Perhitungan NJOP PBB
NDT BIT Luas (Ha) Luas (M2) Nilai
Areal Produktif
Umur 11 Tahun 9.400 2.880 3.000 30.000.000 368.400.000.000
Umur 6 Tahun 7.800 2.120 2.000 20.000.000 198.400.000.000
Areal Belum Produktif 3.000 - 1.000 10.000.000 30.000.000.000
Areal Tidak Produktif 600 - 100 1.000.000 600.000.000
Areal Emplasemen 6.000 - 50 500.000 3.000.000.000
Total NJOP Bumi 6.150 61.500.000 600.400.000.000

RCN Luas (M2) Nilai

Gudang 2.350.000 500 1.175.000.000
Kantor 3.400.000 250 850.000.000
Pabrik 2.600.000 2.500 6.500.000.000
Total NJOP Bangunan 3.250 8.525.000.000

Total NJOP 608.925.000.000

NJOPTKP 12.000.000
NJOP PBB 608.913.000.000
NJKP 40% 243.565.200.000
PBB Terutang 0,5% 1.217.826.000
Terima Kasih!