PERPAJAKAN 2

PBB
Oleh
Amri Utama, S.E.,M.M.
1
 Jenis PBB dan Pengelola PBB

- PBB Pedesaan dan Perkotaan ( PBB P2) dikelola

oleh Pemeritah Daerah (Kota dan Kabupaten)
- PBB Perkebunan, Perhutanan, dan
Pertambangan (PBB P3) dikelola oleh Direktorat
Jenderal Pajak

2
 Dasar Hukum dan Pengertian PBB

PBB adalah
- pajak yang bersifat kebendaan dalam arti
besarnya pajak terutang ditentukan oleh
keadaan objek yaitu bumi / tanah dan atau
bangunan.
- Keadaan Subjek ( siapa yang membayar) tidak
ikut menentukan besarnya pajak.

Dasar Hukum PBB UU No 28 Tahun 2009

3
 Objek PBB

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan ( P2) adalah:
Bumi dan/atau Bangunan yang :
- dimiliki,
- dikuasai, dan/atau
- dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan,
kecuali
- kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan

(UU No 28 Tahun 2009 Tentang PDRD)

4
4
 Objek PBB

BUMI:
- Permukaan bumi dan
- tubuh bumi yang ada dibawahnya.
- Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan
pedalaman serta laut wilayah Indonesia

BANGUNAN:
Kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
5
 Objek PBB

Termasuk pengertian Bangunan adalah:

a. jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks
bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya,
yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks
Bangunan tersebut;
b. jalan tol;
c. kolam renang;
d. pagar mewah;
e. tempat olahraga;
f. galangan kapal, dermaga;
g. taman mewah;
h. tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa
minyak; dan menara.
6
 Objek yang Tidak Dikenakan PBB

1. digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk

penyelenggaraan pemerintahan;
2. digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan
nasional, yang tidak dimaksudkanuntuk
memperoleh keuntungan;
3. digunakan untuk kuburan, peninggalan
purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
7
 Objek yang Tidak Dikenakan PBB

4. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam,

hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan
tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
5. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan
konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal
balik; dan
6. digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga
internasional yang ditetapkan dengan Peraturan
Menteri Keuangan.
8
 Subyek PBB dan Wajib Pajak PBB

SUBJEK PAJAK adalah Orang pribadi atau badan

yang secara nyata:
• mempunyai suatu hak atas bumi,
• memperoleh manfaat atas bumi,
• memiliki bangunan,
• menguasai bangunan,
• memperoleh manfaat atas suatu bangunan

WAJIB PAJAK adalah Subjek Pajak yang dikenakan

Kewajiban membayar Pajak
9
 Klasifikasi Bumi dalam PBB

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam

penentuan klasifikasi bumi adalah :
1. Letak;
2. peruntukan;
3. pemanfaatan;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

10
 Klasifikasi Bangunan dalam PBB

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam

penentuan klasifikasi bangunan adalah :
1. bahan yang digunakan;
2. rekayasa;
3. letak;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

11
 Dasar Pengenaan PBB

1. Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaan adalah Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP).
2. Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun,
kecuali untuk objek pajak tertentu dapat
ditetapkan setiap tahun sesuai dengan
perkembangan wilayahnya.
3. Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh
Kepala Daerah.
12
 Dasar Pengenaan PBB

NJOP ditentukan per wilayah/daerah berdasarkan

keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat
Jenderal Pajak dengan terlebih dahulu
memperhatikan :
a. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar;
b. perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis yang letaknya berdekatan dan telah
diketahui harga jualnya;
c. nilai perolehan baru;
d. penentuan nilai jual objek pengganti.
13
Klasifikasi Penetapan NJOP

DIBACA PMK 150 Tahun 2010

14
 Tarif PBB

1. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan (P2) ditetapkan paling tinggi sebesar
0,3% (nol koma tiga persen). Tarif Pajak Bumi
dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
2. Tarif PBB untuk Perkebunan, Perhutanan dan
Pertambangan (P3) ditetapkan sebesar 0,5%

15
 Nilai Jual Kena Pajak

PP No 25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya

Prosentase NJKP PBB sebagai berikut:

• Untuk Objek Pajak P3 NJKP = 40% dari NJOP

16
 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau
bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP
untuk setiap daerah Kabupaten/Kota serendah-
rendahnya Rp 10.000.000,- dengan ketentuan sebagai
berikut :
1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan
NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun
Pajak.
2. Apabila wajib pajak mempunyai beberapa Objek
Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan
NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek
Pajak lainnya. 17
 NJOPTKP

NJOPTKP adalah batas NJOP yang tidak kena pajak

atas Sektor Perkebunan, Perhutanan dan
Pertambangan sesuai PMK 67/PMK.03/2011
menetapkan maksimum Rp24.000.000,00 per WP
dan ditetapkan secara Regional berlaku 1 Januari
2012.

18
 Dasar Perhitungan PBB

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena

Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai
berikut:

PBB(P2) = TERIF x (NJOP – NJOPTKP)

PBB (P3) = TARIF x NJKP x (NJOP – NJOPTKP)

19
 Saat Terutang PBB

1. Tahun Pajak adalah jangka waktu 1 (satu) tahun

kalender.
2. Saat yang menentukan pajak yang terutang
adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari.
3. Tempat pajak yang terutang adalah di wilayah
daerah yang meliputi letak objek pajak.

20
 Pendaftaran dan Surat Pemberitahuan
Objek Pajak (SPOP)
Mendaftarkan objek PBB-nya dengan: mengisi
SPOP secara jelas, benar, dan lengkap serta
ditandatangani dan disampaikan ke KPP yang
wilayah kerjanya meliputi letak objek PBB,
selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah
tanggal diterimanya SPOP oleh subjek PBB.
Pelaksanaan dan tata cara pendaftaran objek pajak
sebagaimana diatur lebih lanjut oleh Menteri
Keuangan. SPOP adalah sarana bagi Wajib Pajak
untuk mendaftarkan Objek PBB yang akan dipakai
sebagai dasar untuk menghitung PBB yang
terutang. 21
 Pendaftaran dan Surat Pemberitahuna
Objek Pajak (SPOP)
Dalam pengisisn SPOP harus Jelas, Benar dan
Lengkap. Yang dimaksud dengan jelas, benar, dan
lengkap adalah :
• Jelas, berarti penulisan data yang diminta dalam
SPOP dibuat sedemikian rupa, sehingga tidak
menimbulkan salah tafsir yang dapat merugikan
negara maupun Wajib Pajak sendiri;
• Benar, berarti data yang dilaporkan harus sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya;
• Lengkap berarti seluruh bagian yang harus diisi
oleh Wajib Pajak terisi semua dan
ditandatangani. 22
Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi
dan Bangunan (NOP)
Yang dimaksud dengan Nomor Objek Pajak Pajak
Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disingkat
dengan NOP adalah nomor identitas objek pajak
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang bersifat :
1. unik, yaitu setiap objek pajak PBB diberikan
satu NOP dan berbeda dengan NOP yang
diberikan untuk objek pajak PBB lainnya;
2. tetap, yaitu NOP yang diberikan kepada setiap
objek pajak PBB tidak berubah dalam jangka
waktu lama; dan
3. standar, yaitu hanya ada satu sistem pemberian
NOP yang berlaku secara nasional. 23
Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi
dan Bangunan (NOP)

NOP diberikan oleh Direktorat Jenderal Pajak pada

saat dilakukan pendaftaran dan/atau pendataan
objek pajak PBB. NOP digunakan dalam
administrasi perpajakan dan sebagai sarana wajib
pajak dalam melaksanakan hak dan kewajiban
perpajakannya.

24
Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi
dan Bangunan (NOP)
Struktur NOP terdiri dari 18 (delapan belas) digit, dengan
rincian sebagai berikut :
• digit ke-1 dan ke-2 merupakan kode provinsi;
• digit ke-3 dan ke-4 merupakan kode kabupaten/kota;
• digit ke-5 sampai dengan digit ke-7 merupakan kode
kecamatan;
• digit ke-8 sampai dengan digit ke-10 merupakan kode
kelurahan/desa;
• digit ke-11 sampai dengan digit ke-13 merupakan kode
nomor urut blok;
• digit ke-14 sampai dengan digit ke-17 merupakan kode
nomor urut objek pajak;
• digit ke-18 merupakan kode tanda khusus
25
 Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB

SPPT adalah Surat Keputusan Kepala KPPBB

mengenai besarnya PBB terutang yang harus
dibayar oleh Wajib Pajak pada 1 (satu) tahun pajak
tertentu.

SPPT diterbitkan berdasarkan data sebagaimana

tertulis pada SPOP.

26
 Hak Wajib Pajak atas SPPT

1. Menerima SPPT PBB setiap tahun pajak.

2. Mendapatkan penjelasan segala sesuatu yang
berhubungan dengan ketetapan PBB.
3. Mengajukan keberatan dan atau pengurangan.
4. Mendapatkan Surat Tanda Terima Setoran
(STTS) atau Bukti Pelunasan Pembayaran PBB
dari Tempat Pembayaran (TP yaitu Bank/Kantor
Pos yang tercantum pada SPPT atau ATM) atau
Tanda Terima Sementara (TTS) dari petugas
pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk
resmi dengan SK Walikota/Bupati.
27
 Kewajiban Wajib Pajak atas SPPT

1. Menandatangani bukti tanda terima SPPT dan

menyampaikannya kembali kepada
Lurah/Kepala Desa/Dinas Pendapatan
Daerah/KP4 untuk diteruskan ke KPPBB yang
menerbitkan SPPT atau menyampaikannya ke
KPPBB.
2. Membayar/melunasi PBB terutang pada tempat
yang telah ditentukan

28
 KEBERATAN

Yang dapat diajukan keberatan PBB adalah

besarnya PBB terutang sebagaimana tercantum
dalam SPPT atau SKP. Keberatan dimaksud dapat
dikarenakan :
• Kesalahan luas bumi dan atau bangunan;
• Kesalahan klasifikasi bumi dan atau bangunan;
• Kesalahan penetapan/pengenaan;
• Terdapat perbedaan penafsiran peraturan
perundang-undangan PBB antara Wajib Pajak
dan fiskus;
• Kesalahan Penetapan Subjek Pajak
29
 Tata Cara Keberatan

• Membuat permohonan secara tertulis dalam

bahasa Indonesia kepada Kepala KPPBB
disertai dengan alasan yang jelas.
• Menyampaikan permohonan secara lengkap
sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam
batas waktu 3 (tiga) bulan sejak diterimanya
SPPT atau SKP, kecuali Wajib Pajak dapat
menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak
dapat dipenuhi karena keadaan di luar
kekuasaannya.
• Diajukan per Objek PBB dan per tahun pajak
30
 Tata Cara Keberatan

• Melampirkan foto kopi sebagai berikut :

 Bukti pemilikan hak atas tanah/sertifikat;
dan/atau
 Bukti Surat Ukur/Rincik; dan/atau
 Akta Jual Beli; dan/atau
 SPPT/SKP; dan/atau
 Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan/atau
 Bukti pendukung (resmi) lainnya.

31
 Tata Cara Keberatan
• Tanda penerimaan Surat Keberatan yang
diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak
yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman
Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi
tanda bukti penerimaan Surat Keberatan
tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.
• Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk
keperluan pengajuan keberatan, Direktur
Jenderal Pajak wajib memberikan secara tertulis
hal-hal yang menjadi dasar pengenaan PBB.
• Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban
membayar PBB dan pelaksanaan penagihan. 32
 Tata Cara Keberatan

• Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu

paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal
Surat Permohonan Keberatan diterima, harus
memberi keputusan atas keberatan yang
diajukan.
• Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud
telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak
memberikan suatu keputusan, maka keberatan
yang diajukan tersebut dianggap diterima.

33
 Tata Cara Keberatan
Keputusan Keberatan dapat berupa :
• menerima seluruhnya, apabila data/bukti-bukti yang
dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau
diperoleh dalam pemeriksaan terbukti kebenarannya.
• menerima sebagian, apabila data/bukti-bukti yang
dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau
diperoleh dalam pemeriksaan sebagian terbukti
kebenarannya.
• menolak, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan
dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam
pemeriksaan tidak terbukti kebenarannya.
• menambah jumlah pajaknya, apabila data/bukti-bukti
yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau
diperoleh dalam pemeriksaan, mengakibatkan
peningkatan jumlah PBB-nya. 34
 Tata Cara Banding
Wajib pajak yang keberatannya ditolak dapat
mengajukan banding ke Badan Pengadilan Pajak
(BPP). Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan
dalam UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang KUP stdtd
UU Nomor 16 Tahun 2000.

Putusan Banding dapat berupa :

• menolak;
• mengabulkan sebagian atau seluruhnya;
• menambah pajak yang harus dibayar;
• tidak dapat diterima;
35
 Tata Cara Banding
Putusan Banding oleh BPP bukan merupakan putusan
final dan dapat diajukan Peninjauan Kembali (PK) ke
Mahkamah Agung.

Apabila putusan banding menerima sebagian atau

seluruhnya, maka kelebihan pembayaran
dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga
sebesar 2% untuk jangka waktu paling lama 24 (dua
puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal
pembayaran yang menyebabkan kelebihan
pembayaran PBB sampai dengan diterbitkannya
Putusan Banding.
36
 Contoh Perhitungan PBB

SOAL 1:
Pak Bejo mempunyai tanah seluas 500 m2 dengan
nilai jual Rp. 400.000 /m2. Didalam area tanahnya
terdapat bangunan rumah dengan luas 250 m2
dengan nilai jual Rp.200.000/m2 .Hitunglah
besarnya PBB jika diketahui NJOPTKP sebesar
Rp.12.000.000 dan tarif pajak sebesar 0,2 % ?

37
 Contoh Perhitungan PBB

JAWAB SOAL 1:
NJOP bumi : 500 x Rp400.000 = Rp 200.000.000
NJOP rumah: 250 x Rp200.000 = Rp 50.000.000
NJOP total = Rp 250.000.000
NJKP = NJOP – NJOPTKP
= Rp. 250.000.000 - Rp12.000.000
= Rp 238.000.000

PBB = NJKP x tarif pajak

= Rp.238.000.000 x 0,2 %
=Rp 476.000
38
 Contoh Perhitungan PBB

SOAL 2:
Pak Brotowali memiliki tanah seluas 1000 meter
persegi dengan NJOP tanah sebesar Rp. 100.000,-
permeter persegi. Lalu ia juga memiliki rumah
diatasnya seluas 100 meter persegi dengan NJOP
bangunan Rp. 1.000.000,- permeter persegi. Tarif
yang berlaku di daerah sana adalah 0,2% dan
NJOPTKP 10 juta rupiah.

39
 Contoh Perhitungan PBB

JAWAB SOAL 2:
PBB = 0,2% x (((1.000 x 100.000) + (100 x
1.000.000)) - 10.000.000)

PBB = 0,2% x ((100.000.000 + 100.000.000) -

10.000.000)

PBB = 0,2% x (200.000.000 - 10.000.000)

PBB = 0,2% x 190.000.000
PBB = Rp. 380.000,-
40
 Contoh Perhitungan PBB

SOAL 3:
Pak Joko mempunyai dua Objek PBB di dua desa.
Desa A Objek Bumi sebesar 10juta, dan bangunan
sebesar 5 juta. Untuk Desa B Objek Bumi sebesar 8
juta dan Bangunan sebesar 3 juta. NJOPTKP
ditetapkan 10 Juta dan tarif PBB daerah tersebut
ditetapkan 0,3%. Hitung berapa Pajak yang harus
ditanggung Pak Joko tersebut.

41
 Contoh Perhitungan PBB
JAWAB SOAL 3:
DESA A

- Bumi = 10,000,000.00

- Bangunan = 5,000,000.00

NJOP = 15,000,000.00

NJOPTKP = 10,000,000.00

NJKP = 5,000,000.00

Pajak Terutang = 0,3% x 5,000,000.00 = 15,000.00

42
 Contoh Perhitungan PBB
JAWAB SOAL 3:

DESA B

- Bumi = 8,000,000.00

- Bangunan = 3,000,000.00

NJOP = 11,000,000.00
NJOPTKP = -

NJKP = 11,000,000.00

Pajak Terutang = 0,3% x 11,000,000.00 = 33,000.00

43
 Contoh Perhitungan PBB

JAWAB SOAL 3:

Untuk Desa B tidak diberikan fasilitas NJOPTKP karena

NJOPTKP sudah diberikan di Desa A. sehingga Pajak
terutang yang harus dibayarkan Pak Joko adalah :
Desa A = Rp15.000.00
Desa B = Rp33.000,00

44
 Contoh Perhitungan PBB

SOAL 4:
Pak Joko mempunyai dua Objek PBB di dua desa.
Desa A Objek Bumi sebesar 7juta, dan bangunan
sebesar 4 juta. Untuk Desa B Objek Bumi sebesar
10 juta dan Bangunan sebesar 4 juta. NJOPTKP
ditetapkan 12 Juta dan tarif PBB daerah tersebut
ditetapkan 0,2%. Hitung berapa Pajak yang harus
ditanggung Pak Joko tersebut.

45
45
 Contoh Perhitungan PBB
JAWAB SOAL 4:
DESA A

- Bumi = 7,000,000.00

- Bangunan = 4,000,000.00

NJOP = 11,000,000.00

NJOPTKP = -

NJKP = 11,000,000.00

Pajak Terutang = 0,2% x 11,000,000.00 = 22,000.00

46
46
 Contoh Perhitungan PBB
JAWAB SOAL 4:

DESA B

- Bumi = 10,000,000.00

- Bangunan = 4,000,000.00

NJOP = 14,000,000.00
NJOPTKP = 12.000.000,00

NJKP = 2,000,000.00

Pajak Terutang = 0,2% x 2,000,000.00 = 4,000.00

47
 Contoh Perhitungan PBB

JAWAB SOAL 4:

Untuk Desa B tidak diberikan fasilitas NJOPTKP karena

NJOPTKP sudah diberikan di Desa A. sehingga Pajak
terutang yang harus dibayarkan Pak Joko adalah :
Desa A = Rp12.000.00
Desa B = Rp4.000,00

48
48