1

PBB SEKTOR
PERDESAAN & PERKOTAAN (P2)
STUDI KASUS : PROVINSI DKI JAKARTA
 PBB SEKTOR P2 MENJADI PAJAK
2
DAERAH
 PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB P2) merupakan
jenis pajak kabupaten/kota yang baru ditetapkan dengan UU
No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
 Walaupun telah ditetapkan menjadi pajak daerah, sepanjang
pada suatu kabupaten/kota belum ada peraturan daerah tentang
PBB sektor perdesaan dan perkotaan , pemungutan PBB tetap
menjadi kewenangan pemerintah pusat sampai dengan Tahun
2013.
 Diharapkan paling lambat pada 1 Januari 2014, PBB sektor
perdesaan & perkotaan telah menjadi pajak daerah pada semua
kabupaten/kota.
 PENGERTIAN UMUM PBB SEKTOR P2
4

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan yang selanjutnya disebut PBB-P2
adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan
yang
dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh
orang pribadi atau badan pada sektor
perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan
yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan dan pertambangan.
 OBJEK PBB P2
5

perumahan

industri pertanian

Objek PBB
sektor P2

perkantoran
objek khusus

pertokoan
 Pengertian Bangunan
6

 Jl lingkungan yg terletak dlm satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik

dan emplasemennya, yg mrpk suatu kesatuan dg kompleks bangunan tsb
 Jl tol
 Kolam renang
 Pagar mewah
 Tempat olahraga
 Galangan kapal, dermaga
 Taman mewah
 Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
 Menara
 Rumah susun
 Apartemen Strata Title
 Objek Pajak yg tdk dikenakan PBB P2
7

 Digunakan oleh Pem dan Daerah unt penyelenggaraan pemerintahan

 Digunakan semata-mata unt melayani kepentingan umum di bid ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudahaan nasional yg tdk dimaksudkan unt
memperoleh keuntungan
 Digunakan unt kuburan, peninggalan purbakala, atau yg sejenis dg itu
 Mrpk cagar budaya yg tdk dimanfaatkan sbg tempat hunian/tempat tinggal, dan
kegiatan usaha atau sejenisnya, tdk dimaksudkan unt memperoleh keuntungan
 Mrpk Ruang Terbuka Hijau (Kawasan hijau lindung dan hijau binaan), hutan
lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan tanah negara yg
belum dibebani suatu hak
 Digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdsrkan asas perlakukan
timbal balik dan
 Digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga int’l yg ditetapkan dg PMK
 OBJEK PBB P2
8

 Jenis objek PBB-P2 terdiri dari objek pajak umum

dan objek pajak khusus.
 Jenis objek pajak umum sebagaimana dimaksud
pada terdiri dari:
a. objek pajak standar;
b. objek pajak non standar.
 OBJEK PAJAK STANDAR & NON STANDAR
9

 Objek pajak standar adalah yang memenuhi kriteria

sebagai berikut :
a. tanah ≤ 10.000. m2 (Iebih kecil atau sama dengan
sepuluh ribu meter persegi);
b. bangunan jumlah lantai ≤ 4 (Iebih kecil atau sama
dengan empat) lantai; dan
c. luas bangunan ≤ 1.000 m2 (Iebih keciI atau sama
dengan seribu meter persegi)
 Objek pajak non standar adalah objek pajak yang tidak
memenuhi kriteria objek pajak standar.
 OBJEK PAJAK KHUSUS
10

Objek pajak khusus meliputi :

a) jalan tol;
b) bandar udara dan pelabuhan laut;
c) galangan kapal dan dermaga;
d) stasiun kereta api;
e) Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU);
f) tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
g) menara Base Transceiver Station (BTS);
h) taman rekreasi; dan
i) lapangan golf.
 PENILAIAN OBJEK PAJAK
11

 Penetapan NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan pajak

dilakukan berdasarkan penilaian objek pajak bumi dan
penilaian objek pajak bangunan.
 Penilaian objek PBB-P2 terdiri dari:
a. penilaian massal ;dan
b. penilaian individual
 Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak standar
 Penilaian individual dilakukan terhadap objek pajak non
standar & objek pajak khusus
 PENILAIAN OBJEK PAJAK
12

 Penilaian objek pajak dilakukan dengan menggunakan

pendekatan atau metode sebagai berikut:
a. pendekatan data pasar; membandingkan dengan
objek lain yang sejenis
b. pendekatan biaya; menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut
c. pendekatan kapitalisasi pendapatan :
mengkapitalisasi pendapatan bersih satu tahun dari
objek pajak tersebut
 DASAR PENGENAAN PBB P2
13

 Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP PBB-P2.

 NJOP PBB-P2 terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan
sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Gubernur tentang
Klasifikasi Nilai Jual Bumi dan Bangunan dan Penetapan Nilai Jual
Objek PBB-P2.
 NJOP Bumi meliputi :
a. NJOP untuk tanah;
b. NJOP perairan pedalaman; dan
c. NJOP laut
 NJOP untuk tanah ditetapkan sesuai dengan NJOP Bumi
 NJOP perairan pedalaman dan laut dapat ditetapkan lebih rendah
dalam persentase tertentu dari NJOP Bumi
 PENGHITUNGAN NJOP
BUMI & BANGUNAN
14

 Besarnya NJOP Bumi untuk tanah sebagai dasar pengenaan pajak

dihitung berdasarkan perkalian luas bumi dengan NJOP Bumi
 Besarnya NJOP Bumi untuk perairan pedalaman dan laut sebagai
dasar pengenaan pajak dihitung berdasarkan perkalian luas bumi
dengan NJOP Bumi
 Besarnya NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak
dihitung dari perkalian luas bangunan dengan NJOP Bangunan
 Dasar pengenaan PBB-P2 ditetapkan berdasarkan penjumlahan
besarnya NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dikurangi NJOPTKP.
 NJOPTKP ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan
perpajakan daerah.
 TARIF PBB P2 PROVINSI
DKI JAKARTA
15

No NJOP Bumi dan Bangunan Tarif

1 <Rp 200.000.000,- 0,01%
2 Rp 200.000.000 s.d<Rp 2.000.000.000 0,1 %
3 Rp 2.000.000.000 s.d<Rp 10.000.000.000 0,2 %
4 >Rp 10.000.000.000,- 0,3 %
 CARA MENGHITUNG PBB P2
16

 Besarnya pokok Pajak Bumi

dan Bangunan Perdesaandan
Perkotaan yang terhutang
dihitung dengan cara
mengalikan tarif dengan
dasar pengenaan pajak
setelah dikurangi Nilai Jual
Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NJOPTKP).
 Besarnya NJOPTKP paling
rendah RP.10.000.000,-
 CONTOH PENGHITUNGAN
17

 Wajib Pajak A mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 100 m2 di

jalan GG Flamboyan dengan harga jual Rp 4.370.000,00/m dan bangunan
rumah lantai 1 seluas 69 m2
 Berdasarkan Lampiran Peraturan Gubernur Nomor 37 Tahun 2019 tentang
Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan
Tahun 2019 sebagai berikut:

OBJEK KLASIFIKASI NJOP

Tanah 141 Rp. 4.605.000
Bangunan Rp. 1.037.000
 CONTOH PENGHITUNGAN
18

No. Uraian Luas NJOP Bumi & Luas x NJOP Jumlah

m2 Bangunan/ Bumi &
m2 Bangunan/ m2
Rp. Rp.
1 Tanah 100 4.605.000 460.500.000
2 Bangunan 69 1.037.000 71.553.000

3 NJOP tanah & 532.053.000

bangunan
4 NJOPTKP 10.000.000
5 NJOP Kena Pajak 522.053.000
6 PBB terutang = 522.053
0,1% x
522.053.000 =