PENGANTAR PENILAIAN PROPERTI Rosario Guntur H.

UNTUK TUJUAN PERPAJAKAN

LATAR BELAKANG

Pada 15 September 2009 telah disahkan UU no. 28 tahun

2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dan berlaku
efektif per tanggal 1 Januari 2010.
Hal yang fundamental adalah dialihkannya BPHTP dan PBB P2
menjadi Pajak Daerah.
DASAR PEMIKIRAN PENGALIHAN PBB-P2
Pertama, berdasarkan teori, PBB-P2 lebih bersifat lokal (local
origin), objek pajak tidak berpindah-pindah (immobile), dan
terdapat hubungan erat antara pembayar pajak dan yang
menikmati hasil pajak tersebut (the benefit tax-link principle).
Kedua, pengalihan PBB-P2 diharapkan dapat meningkatkan
Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan sekaligus memperbaiki
struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD).
Ketiga, untuk meningkatkan pelayanan masyarakat (public
services), akuntabilitas, dan transparansi dalam pengelolaan
PBB-P2.
Keempat, berdasarkan praktek di banyak negara, PBB-P2
atau Property Tax termasuk dalam jenis local tax.
CONTOH SPPT PBB P2
 PELAKSANAAN
KEGIATAN PENILAIAN

PENILAIAN PENILAIAN
INDIVIDUAL MASSAL

Kondisi Aplikasi : Kondisi Aplikasi :

1. Objek berkarakteristik khusus
2. Objek bernilai ekonomis tinggi
3. Objek bervariasi jenis, ukuran, JPBnya
4. Highrise building
5. Multikepemilikan
1. Jumlah Objek banyak
2. Objek penilaian homogen
3. Bukan berkarakteristik khusus
4. Bukan objek bernilai tinggi
DIAGRAM PROSES PEMBENTUKAN
PENENTUAN NIR
Dalam analisis penentuan NIR, terdapat beberapa prinsip yang harus
diperhatikan:
1. Kawasan yang mempunyai indikasi nilai (NIR) yang sama akan
dikelompokkan dalam satu zona dan diberi kode tertentu yang
bersifat unik.
2. Zona tersebut selanjutya disebut dengan Zona Nilai Tanah (ZNT).
3. Kode ZNT yang diberikan berupa kode huruf dari AA, AB, AC,
dst…
UPDATE NIR
Karena nilai tanah yang bersifat dinamis, maka untuk mengantisipasi
perkembangan nilai tanah, dilakukan dengan penyempurnaan
NIR/ZNT secara berkala melalui kegiatan pemeliharaan basis data
dan penilaian.
Kebutuhan akan kegiatan tersebut tergantung dari perkembangan
suatu daerah.
Untuk daerah perkotaan atau daerah yang mempunyai
perkembangan ekonomi yang cepat, penyempurnaan NIR/ZNT dapat
dilakukan setiap tahun.
KLASIFIKASI NILAI TANAH
Klasifikasi nilai tanah ditujukan untuk mempermudah cara
penghitungan PBB, baik untuk bumi (NIR per m2) yang selanjutnya
diklasifikasikan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) per m2.
Untuk tanah/bumi terdapat 100 (seratus) klasifikasi.
Klasifikasi NJOP bumi dan bangunan terakhir diatur berdasarkan
Peraturan Menteri Keuangan nomor 150/PMK.03/2010.
CONTOH PETA ZNT
CONTOH PETA ZNT
PEREKAMAN
Hasil analisis ZNT akan dijadikan data masukan dalam basis data
system informasi manajemen objek pajak.
Data masukan yang direkam adalah: ZNT, Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB), Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), dan
Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP).
PENENTUAN NJOP BANGUNAN
Penilaian bangunan pada umumnya dilakukan melalui pendekatan
biaya.
Menghitung biaya pembuatan/penggantian baru bangunan kemudian
dikurangi dengan penyusutan bangunan.
 JENIS PENGGUNAAN BANGUNAN (JPB)
JPB Penggunaan JPB Penggunaan
JPB 1 Perumahan JPB 9 Gedung Pemerintah
JPB 2 Perkantoran JPB 10 Lain-lain
JPB 3 Pabrik JPB 11 Bangunan tidak kena
Pajak
JPB 4 Toko/Apotek/Pasar/Ruko JPB 12 Bangunan Parkir
JPB 5 Rumah Sakit/Klinik JPB 13 Apartemen/Kondominium
JPB 6 Olah Raga/Rekreasi JPB 14 Pompa Bensin/Kanopi
JPB 7 Hotel/Restoran/Wisma JPB 15 Tangki Minyak
JPB 8 Bengkel/Gudang/Pertanian JPB 16 Gedung Sekolah

Kelas Bangunan D:\Praktikum Tujuan Pajak\PMK-150-2010.pdf

PBB P2
Sejak diberlakukannya UU No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah
dan Retribusi Daerah pada tahun 2009, maka PBB Perdesaan dan
Perkotaan beralih menjadi pajak daerah.
UU No. 28 tahun 2009 mengatur bahwa pemungutan PBB Perdesaan
dan Perkotaan tersebut sudah dilaksanakan daerah selambat-
lambatnya 31 Desember 2013.
Namun daerah perlu memahami bahwa PBB termasuk jenis pajak
yang sulit dalam pengadministrasiannya dan mempunyai efisiensi
pemungutan yang rendah.
DEFINISI PBB P2

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan

dan Perkotaan adalah Pajak atas bumi
dan/atau bangunan yang dimiliki,
dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh
orang pribadi atau badan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk
kegiatan perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan.
PENGERTIAN BANGUNAN
Kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut.
Yang termasuk kategori bangunan:
1. Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan
seperti hotel atau pabrik
2. Jalan tol
3. Kolam renang
4. Pagar mewah
5. Tempat olah raga
6. Galangan kapal, dermaga
7. Taman mewah
8. Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
9. Menara
OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
Digunakan pemerintah dan daerah untuk penyelenggaraan pemerintah
Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum di bidang ibadah,
sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis
dengan itu
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa
Digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan atas
perlakuan timbal balik
Digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang
ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan
NJOTKP
Besarnya NJOP TKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp
10.000.000,00.
NJOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Contoh: Denpasar 10 juta, Tanjung Balai Karimun 15 juta.
WAJIB PAJAK PBB P2

Orang Pribadi atau Badan yang

secara nyata mempunyai suatu hak
atas Bumi dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, memiliki, menguasai,
dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan.
TARIF PBB P2
Tarif PBB P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%
Tarif PBB P2 ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Kasus Denpasar:
NJOP < 1 M tarifnya 0,1%
NJOP >= 1 M tarifnya 0,2%
ESTIMASI POTENSI PBB P2
Sebagai contoh jika seorang wajib pajak mempunyai objek pajak
berupa:
Tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp 500.000/m2
Bangunan seluas 400 m2 dengan nilai jual Rp 850.000/m2
Taman seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp 50.000/m2
Pagar sepanjang 120 m dengan tinggi 1,5 m dengan nilai jual
175.000/m
NJOPTKP 10.000.000
Tarif yang ditetapkan Perda 0,2%
Berapakah PBB terutangnya?
CONTOH 2
Seorang wajib pajak hanya mempunyai objek pajak berupa bumi
dengan nilai sebagai berikut:
NJOP Bumi 7.000.000
NJOPTKP 10.000.000
Berpakah Pajak terutangnya?
CONTOH 3
Seorang wajib pajak mempunyai 2 objek pajak berupa bumi dan
bangunan masing – masing di desa A dan desa B dengan nilai
sebagai berikut:
Desa A
NJOP Bumi 8.000.000
NJOP Bangunan 5.000.000
Desa B
NJOP Bumi 5.000.000
NJOP Bangunan 3.000.000
Jika NJOPTKP 10.000.000 berapakah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
nya?
CONTOH 4
Kasus dimana seorang wajib pajak mempunyai dua objek pajak
berupa bumi dan bangunan pada suatu Desa C dengan nilai sebaai
berikut:
Objek 1
NJOP Bumi 5.000.000
NJOP Bangunan 4.000.000
Objek 2
NJOP Bumi 4.000.000
NJOP Bangunan 3.000.000
Jika NJOPTKP 10.000.000 berapakah NJKPnya?