SESI 12 PDRD

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

(PBB) DAN BPHTB

Dadang AM
 DASAR HUKUM PBB
 UU RI NOMOR 12 TAHUN 1985
sebagaimana telah diubah terakhir dengan
(s.t.d.t.d.)
 UU RI NO 12 TAHUN 1994

tentang
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Berlaku s/d thn 2013 dan sejak tahun 2014, PBB

dan BPHTB ditetapkan menjadi Pajak
Kabupaten/Kota sesuai UU No. 28 thn 2009

Dadang AM
 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

K BUMI DAN/ATAU BANGUNAN
A
R
A
K
T
E PAJAK OBJEKTIF
R
I
S PAJAK DAERAH
T
I
K PAJAK LANGSUNG

Dadang AM
 OBYEK PAJAK

BUMI BANGUNAN

PERMUKAAN BUMI KONSTRUKSI TEKNIK

YG MELIPUTI TANAH
DAN PERAIRAN
PEDALAMAN SERTA LAUT
WILAYAH INDONESIA,
DAN TUBUH BUMI
YANG ADA DI BAWAHNYA
YANG DITANAM ATAU
DILEKATKAN SECARA
TETAP PADA TANAH
DAN/ATAU PERAIRAN

Dadang AM
 PEMBAGIAN SEKTOR
KEP DIRJEN NOMOR 16/PJ.6/1998
• P3
1. Perkebunan
2. Kehutanan
3. Pertambangan
• P2
1. Pedesaan
2, Perkotaan
• Usaha Bidang Perikanan
• Objek Pajak Perairan
• Objek Pajak Khusus

Dadang AM
 OBJEK PAJAK
BANGUNAN

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH :

•Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan
seperti hotel, pabrik dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan
satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut
•Jalan tol
•Kolam renang
•Pagar mewah
•Tempat olah raga
•Galangan kapal, dermaga
•Taman mewah
•Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
•Fasilitas lain yang memberikan manfaat

Dadang AM
 SUBYEK PAJAK

Memperoleh manfaat Memperoleh manfaat

atas bangunan atas bumi

ORANG PRIBADI/BADAN

Memiliki, menguasai Mempunyai suatu hak

bangunan atas bumi

SUBJEK Dikenakan kewajiban WAJIB

PAJAK Membayar pajak PAJAK

Dadang AM
 SIMPULAN SUBJEK PAJAK

 Berdasarkan Pasal 4 Subyek Pajak adalah OP atau

Badan yang
1. Mempunyai hak
2. Memperoleh Manfaat
3. Memiliki
4. Menguasai
Bumi dan atau bangunan.
 Berdasarkan Pasal 1 angka 4 bahwa : SPOP (Surat
Pemberitahuan Objek Pajak) adalah surat yang
digunakan oleh WP untuk melaporkan data objek pajak
menurut ketentuan UU ini
1. Pemilik
2. Penyewa
3. Pengelola
4. Pemakai
5. Sengketa
Dadang AM
 SPPT BUKAN BUKTI KEPEMILIKAN

 PETUK pajak bumi (Putusan Mahkamah Agung

tgl. 3-2-1960 No. K/Sip/1960)
 LETTER C/catatan buku desa (Putusan
Mahkamah Agung tgl. 25-6-1973 No. 84
K/Sip/1973)
 Bukti Kepemilikan adalan SERTIPIKAT
sebagaimana di atur UU Nomor 5 tahun
1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

Dadang AM
 OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Objek pajak yang :
 Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di
bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan
nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan
 Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang
sejenis dengan itu
 Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,
taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa,
dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak
 Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan
asas perlakuan timbal balik
 Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional
yang ditentukan oleh Menteri Keuangan

Dadang AM
 DASAR PENGENAAN
N J O P
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual beli yang terjadi secara wajar (1)

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak
Ditentukan melalui :
 perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (2), atau
 nilai perolehan baru (3), atau
 Nilai Jual Objek Pajak pengganti (4)

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali

untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

Dadang AM
 SIMPULAN NJOP

1. Harga rata-rata, transaksi jual beli, wajar

Rp 100 juta = ((Rp 100juta + Rp 105juta+Rp 95 juta) dibagai
3))
2. Perbandingan harga objek lain sejenis (MARKET
DATA APPROACH)
Bandara Sukarno Hatta ?, Mall Artha Gading ? dll
3. Nilai Perolehan Baru (COST APPROACH)
Biaya pembangunan dikurangi penyusutan
4. NJOP Pengganti (INCOME APPROACH)
Adanya angka kapitalisasi

Dadang AM
 PENENTUAN NJOP

PENILAIAN OBJEK PBB

PENDEKATAN PENILAIAN :
• Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
• Pendekatan Biaya (Cost Approach)
• Pendekatan pendapatan (Income Approach)

CARA PENILAIAN :
• Penilaian Massal
• Penilaian Individual

Dadang AM
 N J O P
(Nilai Jual Objek Pajak) Ditentukan oleh :

BUMI BANGUNAN
• Letak • Bahan bangunan
• Peruntukan • Rekayasa
•Pemanfaatan • Letak
•Kondisi lingkungan • Kondisi Lingkungan

Dadang AM
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

 NJOP dihitung dengan cara membandingkan
Objek Pajak yang sejenis dengan Objek lain yang
telah diketahui harga pasarnya
 Pendekatan ini pada umumnya digunakan
untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat
juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan

Dadang AM
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

 Pendekatan ini terutama digunakan untuk
menentukan NJOP bangunan dengan menghitung
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat
bangunan baru yg sejenis dikurangi dengan
penyusutannya
 Pada saat ini pendekatan biaya dipakai untuk
menentukan NJOP bangunan dalam program
kompu ter

Dadang AM
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

 NJOP dihitung dengan cara mengkapitalisasikan
pendapatan 1 tahun dari Objek Pajak yang
bersangkutan
 Pada umumnya pendekatan ini diterapkan untuk
Objek Pajak yang dibangun untuk menghasilkan
pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yg
disewakan, dsb.
 Pendekatan ini dipakai juga sebagai alat penguji
terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya

Dadang AM
 CARA PENILAIAN

Penilaian Massal (Mass Appraisal)

 NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi
Rata- rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona
Nilai Tanah (ZNT)
 NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar
Biaya Komponen Bangunan (DBKB)
 Perhitungan penilaian massal dilakukan
dengan menggunakan program komputer
(Computer Assisted Valuation/ CAV)

Dadang AM
 CARA PENILAIAN

Penilaian Individual (Individual Appraisal)

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau
keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain :
 Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000,-/m2
 Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000,-/m2
 Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000,- atau lebih
 Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin,
jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan,
perhutanan dan pertambangan

Dadang AM
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK
TIDAK KENA PAJAK
NJOPTKP

SEBELUM 2001 SEJAK 2001

Rp 8.000.000 untuk Rp 12.000.000 untuk
Setiap Wajib Pajak Setiap Wajib Pajak

• Per Wajib Pajak

• Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan
• Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak,
yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak yang
nilainya terbesar

KMK No. 201/KMK.04/2000

DITENTUKAN SECARA REGIONAL

Dadang AM
 CONTOH 1

 Thalia memiliki 3 Objek Pajak (OP) pada lokasi

yang berbeda, masing-masing NJOP adalah Rp
500 juta, Rp 999 juta dan Rp 1.000 juta
 Berapakah NJOP untuk penghitungan PBB
masing-masing OP ?apabila NJOPTKP Rp 10jt.
 Jawab :

 Rp 500 juta - 0 juta = Rp 500 juta

 Rp 999 juta - 0 juta = Rp 999 juta
 Rp 1.000 juta - 10juta = Rp 990 juta

Dadang AM
 DASAR PENGHITUNGAN PAJAK
NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)

40% X NJOP 20% x NJOP

1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN OBJEK PAJAK DENGAN

2. OBJEK PAJAK KEHUTANAN NJOP < 1 MILYAR
3. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN
4. OBJEK PAJAK DENGAN
NJOP > 1 MILYAR

Dadang AM
 CONTOH 2
 Lihat contoh 1
Berapakah NJKP masing-masing OP ?
 Jawab :
 Rp 500 juta - 0 juta = Rp 500 juta x
20%
 Rp 999 juta - 0 juta = Rp 999 juta x
20%
 Rp 1.000 juta - 10juta = Rp 990 juta x
40%

Jadi, NJOP dsr penghitungan > = 1 Milyar

maka NJKP 40%

Dadang AM
 TARIF
TARIF TUNGGAL

Paling
0,5 tinggi
%
0,3 %

Dadang AM
 CARA MENGHITUNG

NJOP TANAH = XXXX

NJOP BANGUNAN = XXXX
NJOP TANAH + BANGUNAN = XXXX
(NJOP SBG DSR PENGHITUNGAN)
NJOPTKP = XXXX
NJOPKP
(NJOP UNTUK PERHITUNGAN PBB) = XXXX
NJKP (20% ATAU 40%) = XXXX
PBB TERUTANG (0.3%) = XXXX

Dadang AM
 CONTOH 3
• Sebuah OP sektor P3 dengan NJOP
sebagai dasar pengenaan PBB Rp 511 jt,
sedang NJOPTKP Rp 11 jt.
• Jawab
NJOP sebagai dasar pengenaan Rp 511 jt
(-) NJOPTKP Rp 11 jt -
NJOP untuk penghitungan PBBRp 500 jt
(x) NJKP 40% Rp 200 jt
PBB terutang = x 0,3% (200 jt) Rp 600 rb

Dadang AM
 CONTOH 4
2 BUAH OP @ NJOP SBG DASAR PENGENAAN RP
999 JT & RP 1 MILIAR. JIKA NJOPTKP RP 10 JT.
PBB TERUTANG? WAJIB PAJAK BERBEDA

 Jawab
NJOP sbg dasar pengn. Rp 999 jt
(-) NJOPTKP Rp 10 jt –
NJOP dsr penghitungan PBB Rp 989 jt
NJKP 20% Rp 197,8 jt
PBB terutang 0,3% Rp 593.400,-

Dadang AM
  Jawab

NJOP Rp 1.000 jt
(-) NJOPTKP Rp 10 jt –
NJOP u/ penghitungan PBB Rp 990 jt
NJKP 40% Rp 396 jt
PBB terutang 0,3% Rp 1.188.000

BAGAIMANA KALAU WAJIB PAJAK

SAMA?

Dadang AM
 CONTOH 5
2 BUAH OP @ NJOP SBG DASAR PENGENAAN RP
999 JT & RP 1 MILIAR. JIKA NJOPTKP RP 10 JT.
PBB TERUTANG? WAJIB PAJAK SAMA
 Jawab
NJOP sbg dasar pengn. Rp 999 jt
(-) NJOPTKP Rp 0 jt –
NJOP dsr penghitungan PBB Rp 999 jt
NJKP 20% Rp 199,8 jt
PBB terutang 0,3% Rp 599.400,-

Dadang AM
 • Jawab
NJOP Rp 1.000 jt
(-) NJOPTKP Rp 10 jt –
NJOP u/ penghitungan PBB Rp 990 jt
NJKP 40% Rp 396 jt
PBB terutang 0,3% Rp 1.188.000
Jadi NJOPTKP,
• Per Wajib Pajak
• Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan
• Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pa-
• jak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak
yang nilainya terbesar

Dadang AM
 AJARAN FORMAL
 Hutang PBB baru timbul pada saat diterbitkan
SPPT atau SKP
 SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)
adalah surat yang digunakan oleh DJP untuk
memberitahukan besarnya pajak terhutang
kepada WP. Pasal 1 angka 5 UU PBB
Jatuh Tempo Pasal 11 ayat (1) UU PBB
6 bulan sejak diterima, kalau lewat dikenakan
sanksi bunga 2% per bulan maksimal 24 bulan
 SKP (Surat Ketetapan Pajak). Pasal 10 UU PBB

Dadang AM
 CONTOH 6
 Jatuh tempo tertulis di SPPT tanggal 30 September 2005
 Kapan dianggap diterima oleh WP ?
6 bulan ke belakang yaitu 1 April 2005
 Apabila pembayaran lewat dari jatuh tempo (30 September 2005)
dikenakan sanksi bunga 2% per bulan maksimal 24 bulan
 Jika dibayar
A. 20 November 2005
dibayar s.d. 30 Sep 05 0 bl
1 Okt s.d. 31 Okt 05 1 bl
1 Nov s.d. 30 Nov 05 2 bl
Pokok + (2%x2bl x pokok)
B. 20 November 2007
dibayar s.d. 30 Sep 05 0 bl
1 Okt 05 s.d. 30 Sep 06 12 bl
1 Okt 05 s.d. 30 Sep 07 24 bl (maksimal)
1 Okt 05 s.d. 30 Okt 07 25 bl
1 Okt 05 s.d. 30 Nov 07 26 bl
Pokok + (2% x 24 bl x pokok)

Dadang AM
 Konsep Strata Title

Didalam Praktek banyak dikenal istilah-istilah seperti

Condominium, berasal dari Prancis yang artinya kepemilikan
bersama, Apartement dan Stratatitle , berasal dari Amerika
yang artinya kepemilikan yang bertingkat kesemua istilah-
istilah tidak dikenal dalam peraturan hukum kita tetapi
maksud dan pengertiannya sama dengan istilah “Rumah
Susun” yang dirumuskan dalam undang-undang No. 16 thn
1985 pasal 1 berbunyi : “Rumah Susun adalah bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam satu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian
distrukturnya secara fungsional dalam arah
horizontal atau vertikal dan merupakan satuan-
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama.”

Dadang AM
 Contoh 7
PERHITUNGAN PBB ATAS APARTEMEN

Sebuah Tower Apartemen terdiri dari :

100 unit tipe 70 m2
75 unit tipe 90 m2
50 unit tipe 120 m2
Bangunan bersama 500 m2
Biaya pembuatan bangunan
Hunian Rp 4.200.000/m2
Bersama Rp 3.100.000/m2
Bumi (tanah) 5.000 m2 harga @ Rp 5.095.000/m2
NJOPTKP Rp 10 juta
Soal : PBB Terutang tiap-tiap tipe Apartemen ? WP berbeda

Dadang AM
  Luas Lantai Bangunan Hunian

100 unit x 70 m2 = 7.000 m2

75 unit x 90 m2 = 6.750 m2
50 unit x 120 m2 = 6.000 m2 +
Luas Lantai Bangunan Hunian = 19.750 m2

Dadang AM
  Apartemen Tipe 70

NJOP Bumi
NJOP Bangunan 70 m2 x 4.200.000 = 294.000.000
NJOP Bumi*)
(70/19.750) x 5.000 m2 x 5.095.000 = 90.291.000
NJOP Bangunan*)
(70/19.750) x 500 m2 x 3.100.000 = 5.494.000 +
NJOP dsr pengenaan PBB = 389.785.000
NJOPTKP = (10.000.000)
NJOPKP/NJOP untuk penghitungan PBB = 379.785.000
X NJKP 20% x 379.785.000 = 75.957.000
PBB Terutang 0.3% x 75.957.000 = 227.871

Dadang AM
  Apartemen Tipe 90

NJOP Bumi
NJOP Bangunan 90 m2 x 4.200.000 = 378.000.000
NJOP Bumi*)
(90/19.750) x 5.000 m2x 5.095.000 = 116.089.000
NJOP Bangunan*)
(90/19.750) x 500 m2 x 3.100.000 = 7.063.000 +
NJOP dsr pengenaan PBB =
501.152.000
NJOPTKP = (10.000.000)
NJOPKP/NJOP utk perhitungan PBB= 491.152.000
X NJKP 20% x 491.152.000 = 98.230.400
PBB Terutang 0.3% x 98.230.400 = 294.691

Dadang AM
  Apartemen Tipe 120

NJOP Bumi
NJOP Bangunan120 m2 x 4.200.000 = 504.000.000
NJOP Bumi*)
(120/19.750) x 5.000 m2x 5.095.000 = 154.785.000
NJOP Bangunan*)
(120/19.750) x 500 m2 x 3.100.000 = 9.418.000 +
NJOP dsr pengenaan PBB = 668.203.000
NJOPTKP = (10.000.000)
NJOPKP/NJOP untuk perhitungan PBB = 658.203.000
X NJKP 20% x 658.203.000 = 131.640.600
PBB Terutang 0.3% x 131.640.600 = 394.420

Dadang AM
 CONTOH KEBERATAN
 Perbedaan luas
 WP luas 180 m2 : SPPT 200 m2
 WP jumlah lantai 1: SPPT 3 lantai

 Perbedaan klasifikasi
 Nilai pasar Rp 2 juta : SPPT Rp 1 juta
 Nilai pasar Rp 1 juta : SPPT Rp 2 juta

Dadang AM
 PEMBAGIAN
HASIL PENERIMAAN PBB

DATI
DATII I= =16.2
16.2%%
DATI
DATIIIII= =64.8
64.8%%
PEMERINTAH
PEMERINTAHPUSAT PUSAT
= =1010%%
BIAYA
BIAYAPEMUNGUTAN
PEMUNGUTAN
= =9 9%%

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan

Nomor 83/KMK.04/1984
tanggal 19 Maret 1984,
10% bagian Pemerintah Pusat
dibagikan secara merata kepada
seluruh Daerah Tingkat II
Dadang AM
 BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN ATAU BANGUNAN
(BPHTB)

Dadang AM
 DASAR HUKUM BPHTB

 UU RI NOMOR 21 TAHUN 1997

sebagaimana telah diubah terakhir
dengan (s.t.d.t.d.)
 UU RI NO 20 TAHUN 2000

tentang
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN ATAU BANGUNAN
Berlaku sampai dengan tahun 2013, dan
sejak tahun 2014 dijadikan pajak daerah
sesuai UU No. 28 tahun 2009.
Dadang AM
 PBB : BUMI BUKAN TANAH
BPHTB : TANAH BUKAN BUMI
 PBB : Bumi harus dikaitkan dengan Pasal 1 ayat
(2) UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) bahwa
seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya
dalam wilayah Republik Indonesia sebagai
karunia Tuhan YME adalah bumi, air dan ruang
angkasa bangsa Indonesia dan merupakan
kekayaan alam.
 Bumi dimaksudkan sebagai bentuk fisik.

Dadang AM
  BPHTB : tanah adalah condong kepada jenis hak yang meliputi
hak atas tanah, hak atas air dan hak atas ruang angkasa.
 Pasal 4 UUPA ayat :
 (1) Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak
atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersma-sama dengan orang-orang lain
serta badan-badan hukum.
 (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal
ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah
yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan
tanah itu dalam batas-batas menurut UU ini dan
peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
 (3) Selain hak-hak atas tanah sebagai dimaksud dalam ayat
(1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang
angkasa.

Dadang AM
 SIMPULAN

 IstilahHak atas Tanah berasal dari UUPA.

 Jadi, sudah tepat istilah yang digunakan
dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan bukan Bea Perolehan Hak Bumi
dan Bangunan.
 BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan,
yang selanjutnya disebut pajak.

Dadang AM
 OBYEK PAJAK BPHTB

Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau

Bangunan berupa:

 Pemindahan Hak
 Pemberian Hak

Dadang AM
 OBJEK: PEROLEHAN
PS. 2
 PEMINDAHAN HAK
 Jual beli
 Tukar-menukar
 Hibah
 Hibah wasiat

Yaitu suatu penetapan wasiat yang


khusus mengenai pemberian hak atas
tanah dan atau bangunan kepada
orang pribadi atau badan hukum
tertentu, yang berlaku setelah pemberi
hibah wasiat meninggal dunia
Dadang AM
  Waris
 Pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya
 Penyertaan modal pada badan hukum

 Pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan
 pemindahan sebagian hak bersama kepada

sesama pemegang hak bersama

 Lelang
 Putusan hakim

peralihan hak dari orang pribadi atau badan

hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak
yang ditentukan dalam putusan hakim
tersebut.
Dadang AM
  Penggabungan usaha
 A+B+CB

 Peleburan usaha (Konsolidasi/merger): Bank

Mandiri
 A+B+CD

 Pemekaran usaha
 A A+B

 Hadiah

Dadang AM
  PEMBERIAN HAK BARU

◦ Kelanjutan PELEPASAN hak

a. Pencabutan

b. Pembebasan hak atas tanah

◦ Di luar pelepasan hak

Dadang AM
 JENIS HAK ATAS TANAH

 hak milik;
 hak guna usaha;
 hak guna bangunan;
 hak pakai;
 hak milik atas satuan rumah susun;
 hak pengelolaan.

Dadang AM
 OBJEK PERKECUALIAN
PS. 3
 Perwakilan diplomatik, konsulat
berdasarkan asas perlakuan timbal balik

 Penyelenggaraan pemerintahan,
pembangunan guna kepentingan umum

 Badan atau perwakilan organisasi

internasional

Dadang AM
  Perbuatan hukum dengan tidak adanya
perubahan nama
 Konversi HM adat/Girik menjadi hak
baru
 Peningkatan kelas  HGB menjadi HM

 Wakaf

 Kepentingan ibadah

Dadang AM
 SUBYEK PAJAK

Orang Pribadi atau

Badan

yang memperolah hak atas

tanah dan bangunan

Dadang AM
 SAAT PEMBAYARAN
Dilakukan SEBELUM

1. Akta pemindahan hak atas Tanah dan atau bangunan ditandatangani

oleh PPAT / Notaris
2. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala Kantor
Lelang /Pejabat Lelang
3. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
/Kotamadya dalam hal:
a. pemberian hak baru
b. pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan,
atau hibah wasiat

menggunakan

Surat Setoran Bea (SSB)

Dadang AM
 SAAT TERUTANG PSL. 9
 Sejak Tanggal
 Dibuat & ditandatangani akta  ada 9 yaitu : jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya, pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha,
peleburan usaha, pemekaran usaha dan hadiah

 Didaftarkan peralihan Hak  ada 2 yaitu : Waris dan

Hibah Wasiat.

 Penunjukan pemenang lelang  ada 1 yaitu : lelang

 Putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap  ada 1

yaitu : putusan hakim

 Ditandatangani & diterbitkan SKPH  ada 2 yaitu :

Pemberian Hak baru atas hak sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.

Dadang AM
 DASAR PENGENAAN PAJAK

Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)

Harga Transaksi Nilai Pasar Apabila NPOP tidak

Diketahui atau lebih
-Harga Beli Rendah dari
-Tukar menukar
-Penunjukan pembeli NJOP PBB
-Hibah
dalam lelang -Pemberian hak baru
-Hibah Wasiat
-Waris NJOP PBB
-Penggabungan Usaha
-Peleburan Usaha
-Pemekaran Usaha dll
Besarnya NJOP PBB
Ditetapkan oleh Menteri
Keuangan dalam hal
Belum diketahui
Dadang AM
 NILAI PEROLEHAN
OBJEK PAJAK (NPOP)
PS. 6

Dasar pengenaan pajak

 Harga transaksi
 Nilai pasar
 JIKA
◦ NPOP tidak diketahui, atau
◦ NPOP lebih rendah dari NJOP, MAKA
 DPP adalah NJOP PBB, Kecuali LELANG yaitu
tetap HARGA TRANSAKSI

Dadang AM
 NILAI PEROLEHAN OBYEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK

NPOPTKP

Paling banyak Rp. 300.000.000 Paling banyak

Untuk waris atau hibah wasiat Rp.60.000.000 selain
Bagi orang pribadi yang masih Perolehan hak
Dalam hubungan keluarga Dari waris dan
Sedarah dalam garis keturunan Hibah wasiat
Lurus, termasuk suami isteri

Ditetapkan oleh Kakanwil dengan pertimbangn

Pemda dan perekonomian daerah

Dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah

Dadang AM
 ILUSTRASI-1
 Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "A"
membeli tanah yang terletak di Kabupaten "AA"
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp
50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris,
atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami/istri, untuk Kabupaten "AA" ditetapkan sebesar Rp
60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah).
 Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP,
maka perolehan hak tersebut tidak terutang BPHTB
 Jadi, NPOPTKP SESUAI DENGAN ALAMAT BUMI
DAN BANGUNAN, BUKAN ALAMAT SUBJEK
PAJAK

Dadang AM
 TARIF PAJAK

Untuk kesederhanaan dan

penghitungan pajak

Tarif tunggal 5%

Dadang AM
 CARA PENGHITUNGAN PAJAK

BPHTB = ( NPOP – NPOPTKP) x Tarif

NPOP < NJOP

Atau
NPOP tidak
diketahui

BPHTB = ( NJOP – NPOPTKP) x Tarif

Dadang AM
 LEVEL 1
1 Pebruari 2004, Widodo membeli tanah
dengan harga transaksi Rp 460 juta.
NJOP PBB 2004 Rp. 400 juta. Berapakah
BPHTB terhutang, jika NPOPTKP Rp 60
juta?

Muksin Sukri,SE,BKP
 JAWAB

NPOP Rp 460 jt
(-) NPOPTKP Rp 60 jt
NPOPKP Rp 400 jt
Tarif 5% (x Rp 400 jt) Rp 20 jt
BPHTB Terhutang Rp 20 jt

Dadang AM
 LEVEL 2

Seseorang mendaftarkan
rumah warisan ke BPN.
Nilai pasar Rp 750 jt.
NJOP PBB Rp 800 jt.
NPOPTKP Rp 300 jt dan Rp
30 jt
Berapa BPHTB terhutang?

Dadang AM
 JAWAB

NPOP Rp. 800 jt

(-) NPOPTKP Rp. 300 jt-
NPOPKP Rp. 500 jt
BPHTB yang seharusnya terutang
5%x (Rp 500 jt)Rp. 25 jt
BPHTB seharusnya dibayar
(Pengenaan)
50%x (Rp. 25 jt) Rp. 12,5 jt

Dadang AM
 PENGENAAN
PP 111, 112 TH 2000

0 %
 Hak Pengelolaan Dep., Lembaga Pem.
Non Dep., Pemda Prop, Pemda Kab/Kota,
lembaga pem lainnya, & Perum Perumnas

50%
 Hak Pengelolaan  selain di atas
 Waris dan hibah wasiat

Dadang AM
 LEVEL 3
 Sebuah yayasan sosial mendaftarkan
tanah hibah wasiat ke BPN.
 NPOP Rp 520 juta

 NPOPTKP Rp 200 jt dan Rp 40 jt

 Berapa BPHTB yang seharusnya

dibayar?

Muksin Sukri,SE,BKP
 JAWAB
NPOP Rp 520 jt
(-) NPOPTKP Rp 40 jt -
NPOPKP Rp 480 jt
BPHTB terutang
5% x Rp 480 jt Rp 24 jt
BPHTB seharusnya dibayar
50% x Rp. 24 jt Rp 12 jt

WP berhak mengajukan
pengurangan lagi, kalau disetujui
KPP maka WP membayar :
50% x Rp 12 jt Rp 6 jt

Dadang AM
 PENGURANGAN-SEHUBUNGAN
DENGAN OBYEK PAJAK

 Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui

program pemerintah di bidang pertanahan dan tidak
mempunyai kemampuan secara ekonomis;
 Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak
Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan
secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun yang dibuktikan
dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan keterangan dari
Pejabat Pemerintah Daerah setempat;
 Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah
dan atau bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah
Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang
diperoleh langsung dari pengembangan dan dibayar secara
angsuran;
 Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang
pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat
ke bawah.

Dadang AM
 PENGURANGAN (25% SD 100%)

Atas permohonan WP dapat diberikan dalam hal:

kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya
dengan Objek Pajak, atau
kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan
sebab-sebab tertentu, atau
tanah dan atau bangunan digunakan untuk
kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata
tidak untuk mencari keuntungan.
Tanah dan atau bangunan di Nanggroe Aceh
Darussalam yang selama masa rehabilitasi
berlangsung yang digunakan untuk kepentingan sosial
atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari
keuntungan

Dadang AM
 PENGURANGAN-SEBAB-SEBAB
TERTENTU
PMK 104/PMK.04/2005

 Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui

pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai
ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak;
 Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai
pengganti atas tanah yg dibebaskan oleh pemerintah
untuk kepentingan umum yang memerlukan
persyaratan khusus;
 Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan
moneter yang berdampak luas pada kehidupan
perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus
melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang
usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah.

Dadang AM
 PENAGIHAN BPHTB
1. Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB)
 Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat
terhutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang Bayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau
keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang
bayar.
 Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat
Keputusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang Bayar ditambah dengan sanksi administrasi berupa
bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu
paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat
terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat
Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang Bayar

Dadang AM
 2. SURAT KETETAPAN BPHTB KURANG BAYAR
TAMBAHAN (SKBKBT)

 Jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutang pajak, DJP

dapat menerbitkan SKBKBT apabila ditemukan data baru
dan atau data yang semula belum terungkap yang
menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang
setelah diterbitkan SKBKBT.
 Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKBT
ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan
sebesar 100% dari jumlah kekurangan pajak tersebut,
kecuali WP melaporkan sendiri sebelum dilakukan
pemeriksaan.

3. Surat Tagihan BPHTB (STB)

Dadang AM
 KETENTUAN BAGI PEJABAT

 Bukti Pembayaran BPHTB harus diterima

sebelum
- Penandatanganan akta/risalah lelang
- pendaftaran hak/peralihan hak karena waris
atau hibah wasiat
 Sanksi melanggar hal tersebut (Pasal 24 (1) &
(2)):
- Denda Rp.7,5 juta untuk PPAT/Notaris/Kepala
KLN
- Sesuai peraturan yang berlaku (PP30/1980)
untuk pejabat yang lain
Dadang AM
 PEMBAGIAN HASIL BPHTB

 Pemerintah Pusat = 20%

Hasil dari 20% ini dibagikan secara merata ke
seluruh Pemda/Pemkot di Indonesia secara
merata
 Pemerintah Daerah 80%.

Hasilnya dibagi 20% untuk Propinsi dan 80%

nya untuk pemerintah Kabupaten

Dadang AM