PROFIL KINERJA PBB-P2

KOTA BATAM

TAHUN 2021
 UU NO. 28 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi
TAHUN 2009 Daerah

PERDA KOTA Tentang Pajak Bumi dan

BATAM NO. 10 Bangunan Perdesaan dan
TAHUN 2011 Perkotaan

DASAR Tentang Pendaftaran, Pendataan dan

PERWAKO BATAM
HUKUM NO. 45 TAHUN 2012
Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

Tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai

PERWAKO BATAM Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai Dasar
NO. 62 TAHUN 2017 Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan di Kota Batam

Tentang Petunjuk Pelaksanaan Penilaian

SK WALIKOTA BATAM
dan Penghitungan Dasar Pengenaan
NO. KPTS.
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan
002A/BPPRD.02/I/2017
dan Perkotaan
 Bab I Ketentuan Umum
(UU 28 Tahun 2009)

Pasal 1 poin 40 :

 NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana

tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui

perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai

perolehan baru, atau NJOP pengganti.

3
 PERDA KOTA BATAM NO. 10 TAHUN 2011
TENTANG PBB-P2
Pasal 6 ayat (1) :
Penetapan NJOP dapat dilakukan dengan :
 Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara
membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
 Nilai perolehan baru adalah satu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan yang dikurangi
dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut;
 Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

4
 PERDA KOTA BATAM NO. 10 TAHUN 2011
TENTANG PBB-P2
Pasal 7 :
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan
sebagai berikut :
▸ Untuk NJOP sampai dengan RP. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah)
ditetapkan sebesar 0,12% (nol koma satu dua persen) pertahun;
▸ Untuk NJOP diatas Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah)
ditetapkan sebesar 0,215% (nol koma dua satu lima persen) pertahun

5
 PENILAIAN OBJEK PAJAK

Penetapan NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan pajak

dilakukan berdasarkan Penilaian Objek Pajak Bumi dan
Penilaian Objek Pajak Bangunan.

Penilaian Objek Pajak, terdiri dari :

PENILAIAN MASSAL PENILAIAN INDIVIDUAL

Penilaian Massal
Penilaian individual sebagaimana
sebagaimana dimaksud
dimaksud dilakukan terhadap
dilakukan terhadap Objek
objek pajak dan objek pajak yang
Pajak Standar
bersifat khusus
 FAKTOR YANG
MEMPENGARUHI NILAI
POLITIK & PERATURAN
PEMERINTAH
Peruntukan atau Zoning :
 Pembatasan luas tanah
yang boleh dibangun;
 Pembatasan jumlah lantai
bangunan;
 Rencana Tata Kota.
EKONOMI DAN
PERUBAHANNYA
 Perkembangan Daerah
Komersial dan Industri;
 Perkembangan Pekerja dan
tingkat Pendapatan;
 Kemantapan bidang ekonomi
/ daya beli dan suku bunga;
 Perubahan dalam jenis
Masyarakat
STANDAR KEHIDUPAN SOSIAL
 Pertumbuhan Penduduk;
 Kepadatan Penduduk;
 Perkembangan Pendidikan
dan Aktifitas Sosial lainnya.
PENGARUH ALAM DAN
KEMAMPUAN LAINNYA
 Iklim dan Topografi;
 Kesuburan Tanah dan
Sumber Mineral.
Pada prinsipnya Nilai suatu Properti dapat
dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh
beberapa faktor / kekuatan yang ada dalam
masyarakat itu sendiri.
 METODE PENILAIAN
OBJEK PBB-P2

PENDEKATAN KAPITALISASI
PENDEKATAN DATA PASAR PENDAPATAN
Pendekatan data pasar adalah cara
Pendekatan kapitalisasi pendapatan
penentuan NJOP dengan
adalah cara penentuan NJOP dengan
membandingkan objek pajak yang
mengkapitalisasi pendapatan bersih satu
akan dinilai dengan objek pajak lain
tahun dari objek pajak tersebut.
yang sejenis yang telah diketahui
harga jualnya dengan memperhatikan
antara lain faktor letak, kondisi fisik,
waktu, fasilitas dan lingkungan.

PENDEKATAN BIAYA
Pendekatan biaya adalah cara Penilaian berdasarkan pendekatan dapat
penentuan NJOP dengan menghitung dilakukan melalui proses yang menggunakan
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk bantuan komputer dengan kriteria yang
memperoleh objek pajak tersebut telah ditentukan.
waktu Penilaian dilakukan dikurangi
penyusutannya.
 DASAR PENGENAAN, TARIF DAN
CARA PENGHITUNGAN PAJAK

1. Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

2. Tarif PBB ditetapkan sebagai berikut :
a. Untuk NJOP sampai dengan RP. 1.000.000.000,- (satu milyar
rupiah) ditetapkan sebesar 0,12 %(nol koma satu dua persen)
pertahun;
b. Untuk NJOP diatas RP. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah)
ditetapkan sebesar 0,215 %(nol koma dua satu lima persen)
pertahun.
3. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak tidak kena pajak dikenakan
sebesar Rp. 15.000.000,- (Lima Belas Juta Rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak.

9
 DASAR PENGENAAN, TARIF DAN
CARA PENGHITUNGAN PAJAK

Contoh Cara Perhitungan PBB-P2 :

Wajib pajak memiliki objek berupa :
▸ Tanah seluas 300 m2 dengan harga jual Rp 1.000.000/m2
Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut:
NJOP Bumi : 300 x RP 1.000.000 = Rp 300.000.000,-
NJOPTKP (nilai jual objek pajak tidak kena pajak) = Rp 15.000.000,- (-)
Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak = Rp 285.000.000,-
▸ Tarif pajak yang ditetapkan dalam Perda 0,12% (untuk NJOP sampai dengan satu
milyar) Pajak Bumi dan Bangunan Terutang:
0,12% x Rp 285.000.000,- = Rp 342.000,-

10
 TABEL PENYESUAIAN NJOP KOTA BATAM
TAHUN 2014 S.D 2020

NO. KECAMATAN 2014 2015 2016 2017 2018 2019

1 BELAKANG PADANG X X X
2 BATU AMPAR X X X
3 SEKUPANG X X X
4 NONGSA X X X
5 BULANG X X X
6 LUBUK BAJA X X X
7 SEI BEDUK X X X
8 GALANG X X X
9 BENGKONG X X X
10 BATAM KOTA X X X
11 SAGULUNG X X X
12 BATU AJI X X X
 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
≤ Rp. 1 M Tarif 0,12%
PERDESAAN DAN PERKOTAAN
> Rp. 1M Tarif 0,215%

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Pajak atas
bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau bangunan
yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau
Badan untuk sektor perkotaan kecuali Kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Realisasi Penerimaan PBB-P2 Kota Batam Tahun 2013 s.d 2020

200.0 297,237 305,968 316,647 325,608 350,000

286,712
243,940 263,458 300,000
150.0 221,319 230,377
209,074 250,000
MILLIAR

200,000
100.0
167.2 150,000
154.9 153.1
50.0 108.7 119.3 100,000
78.9 86.1 95.6
60.7 67.0 50,000
.0 -
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

KPP Pratama Realisasi Jumlah Objek Pajak

(Sumber Data: BPS Batam Dalam Angka Tahun 2015)
REALISASI PENERIMAAN & PELAYANAN BPHTB
TAHUN 2016 s.d 2020

297.9 286.4

227.2 235.8
193.2

12.6 9.7 11.9 12.2 11.3

2016 2017 2018 2019 2020
PELAYANAN (ribuan) PENERIMAAN (milliar)
 KATEGORI JENIS PELAYANAN BPHTB
TAHUN 2016 s.d 2020

TAHUN
KATEGORI
2016 2017 2018 2019 2020
BARU 7.567 5.730 6.013 5.334 4.107
PRONA 0 0 119 516 477
PL 535 232 310 180 215
LELANG 54 70 91 96 105
LAINNYA 4.442 3.697 5.344 6.087 6.391
TOTAL 12.598 9.729 11.877 12.213 11.295

Keterangan :
* Lainnya (Transaksi Tangan Kedua, Waris, Hibah dan Hibah Wasiat
 TABEL PERBANDINGAN ZNT BPN DENGAN
NJOP BPPRD KOTA BATAM

1. KEC. SEKUPANG 2. KEC. BATU AJI

Perumahan BPN BPPRD Perumahan BPN BPPRD

Shangrilla Rp 2,866,000 Rp 1,147,000 Marina Garden Rp 1,382,000 Rp 394,000
Southlink Rp 5,206,000 Rp 2,013,000 Marina View Rp 351,000 Rp 394,000
Taman Sari Rp 2,550,000 Rp 916,000 Taman Cipta Indah Rp 888,000 Rp 614,000
Cipta Puri Rp 1,688,000 Rp 916,999 Taman Pesona
Rp 513,000 Rp 394,000
Indah
Masyeba Gading
Rp 1,200,000 Rp 802,000 Taman Lestari Rp 897,000 Rp 537,000
Mas
Taman Sari Hijau Rp 1,745,000 Rp 916,000 Buana View Rp 865,000 Rp 537,000
Tiban Housing Rp 1,416,000 Rp 916,000 Citra Pandawa Asri Rp 1,400,000 Rp 614,000
Tiban Koperasi Rp 1,416,000 Rp 916,000 Villa Paradise Rp 709,000 Rp 614,000
 TABEL PERBANDINGAN ZNT BPN DENGAN
NJOP BPPRD KOTA BATAM

3. KEC. LUBUK BAJA 4. KEC. BATU AMPAR

Perumahan BPN BPPRD Perumahan BPN BPPRD

Baloi View Rp 2,707,000 Rp 2,013,000 Pinang Jaya Rp 2,707,000 Rp 1,722,000
Baloi Raya Rp 4,192,000 Rp 2,013,000 BCI Industrial Park Rp 816,000 Rp 702,000
Kezia Residence Rp 2,818,000 Rp 1,862,000 Persero Batam Rp 1,911,000 Rp 614,000
Permata Regency Rp 2,295,000 Rp 2,013,000 Gardan Muren
Rp 2,259,000 Rp 702,000
Permai
Baloi Centre Rp 4,191,000 Rp 1,852,000
Roma Sumatera Rp 7,000,000 Rp 3,375,000
Happy Garden Rp 3,517,000 Rp 2,013,000
Inti Sakti Rp 7,000,000 Rp 3,375,000
Paradise Centre Rp 5,430,000 Rp 2,779,000
Nagoya Center Rp 5,500,000 Rp 3,375,000
Nagoya Newtown Rp 3,250,000 Rp 3,745,000
Tanjung Pantun Rp 3,300,000 Rp 3,375,000
 TABEL PERBANDINGAN ZNT BPN DENGAN
NJOP BPPRD KOTA BATAM

5. KEC. BATAM KOTA 6. KEC. SEI BEDUK

Perumahan BPN BPPRD Perumahan BPN BPPRD

Anggrek Sari Rp 2,403,000 Rp 1,722,000 Winner Sweet
Rp 507,000 Rp 614,000
Home
Cendana Rp 2,901,000 Rp 702,000 Pesona Bukit
Rp 400,000 Rp 537,000
Taman Raya Rp 1,485,000 Rp 702,000 Laguna 3
Gardan Ayu
Taman Dutamas Rp 1,331,000 Rp 2,508,000 Rp 1,063,000 Rp 802,000
Permai
Beverly Green Rp 4,739,000 Rp 2,176,000 Permata Asri
Rp 827,000 Rp 614,000
Pratama
Orchid Park Rp 2,970,000 Rp 1,416,000
Mutiara Hijau Rp 662,000 Rp 614,000
Palm Spring Rp 3,520,000 Rp 2,508,000
Griya Piayu Lestari Rp 642,000 Rp 614,000
Crown Hill Rp 2,500,000 Rp 2,013,000
Puri Agung III Rp 830,000 Rp 702,000
Rosedale Rp 2,295,000 Rp 2,013,000
Kemuning Permata
Rp 606,000 Rp 702,000
Residence
 TABEL PERBANDINGAN ZNT BPN DENGAN
NJOP BPPRD KOTA BATAM

7. KEC. SAGULUNG 8. KEC. BENGKONG

Perumahan BPN BPPRD Perumahan BPN BPPRD

Taman Cipta Asri Rp 1,324,000 Rp 537,000 Pantai Gading Rp 3,414,000 Rp 702,000
Buana Raya Rp 1,481,000 Rp 614,000 Oriana Rp 1,326,000 Rp 1,416,000
PGRI Rp 794,000 Rp 537,000 Cahaya Garden Rp 3,584,000 Rp 702,000
Putri Hijau Rp 859,000 Rp 537,000 Cipta Permata Rp 3,105,000 Rp 916,000
Graha Nusa Batam Rp 1,661,000 Rp 702,000 Putra Kelana Jaya Rp 1,904,000 Rp 702,000
Sentosa Perdana Rp 1,359,000 Rp 916,000 Sarmen Raya Rp 1,567,000 Rp 702,000
Griya Permai Rp 794,000 Rp 802,000 Regata Rp 1,326,000 Rp 1,416,000
Tiara Mantang Rp 606,000 Rp 464,000 Tropicana
Rp 4,563,000 Rp 1,416,000
Residence
 TABEL PERBANDINGAN ZNT BPN DENGAN
NJOP BPPRD KOTA BATAM

9. KEC. NONGSA

Perumahan BPN BPPRD

Kav Nongsa Rp 300.000 Rp 394.000

KOPKAR Otorita Batam Rp 1.282.000 Rp 394.000

Citra Mas Indah Rp 1.869.000 Rp 394.000

Buana Duta Bandara Rp 1.282.000 Rp 128.000

Armendo Raya Rp 1.226.000 Rp 614.000

Jasinta Indah Rp 568.000 Rp 537.000

 PETA
ZNT
BPN
DAN
NJOP
PEMKO
BATAM
KONDISI PERMASALAHAN
PBB-P2 DI KOTA BATAM
 ILUSTRASI BEBAN BIAYA
MASYARAKAT ATAS LAHAN

Contoh :
Lahan Kawasan Nagoya dengan luas lahan 200 m2
1. Biaya UWTO untuk 20 tahun sebesar Rp. 309.300 x 200 m2 = Rp. 61.860.000
(Rp. 3.093.000,- /tahun).
2. Biaya PBB-P2 sebesar Rp. 6.805.000 x 200 m2 = Rp. 1.361.000.000 –
Rp. 15.000.000 x 0,215% = Rp. 2.893.900
Total biaya yang ditanggung masyarakat atas lahan tersebut sebesar (1) + (2) =
Rp. 5.986.900,- /tahun
3. ZNT BPN di kawasan Nagoya sebesar Rp. 8.296.000 x 200 m2 =
Rp. 1.659.200.000 x 1,5% = Rp. 24.888.000 (Rp. 1.244.400 /tahun)

22
 TARIF LAYANAN PERPANJANGAN ALOKASI LAHAN 20 TAHUN (PER M2)
PERIODE MEI 2021 S.D APRIL 2022

Ket :
*) Tarif Layanan Alokasi Lahan Garis Pantai = Panjang Garis Pantai (M) x 20 M x Tarif UWT sesuai Peruntukan dan Lokasi Lahan.

Sumber data : Perka BP Batam No. 9 Tahun 2017 tentang Perubahan Kedua atas Perka BP Batam No. 19 Tahun 2016 tentang Jenis Tarif Layanan pada Kantor Pengelolaan lahan BP Batam

23
TERIMA KASIH
https://bpprd.batam.go.id/

bpprd@batam.go.id

BPPRD Kota Batam

@bpprd.kotabatam