DIREKTORAT JENDERAL PENGADAAN TANAH DAN PENGEMBANGAN PERTANAHAN

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

DIREKTORAT PENILAIAN TANAH DAN EKONOMI PERTANAHAN

KEBIJAKAN PEMANFAATAN INFORMASI NILAI TANAH

Ir. Perdananto Aribowo, M.Cs.

Direktur Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan
 OutLine
A. Rancangan Renstra dan Perpres 47/2020 Land Management Paradigm …………………………………….. 3
B. Perkembangan Penilaian Tanah di Kementerian ATR/BPN ……………………………………........................ 4
C. Capaian Kinerja Pembuatan Peta ZNT 2007-2020 ........................................................................... 8
D. Klasifikasi Produk Penilaian Tanah .................................................................................................... 9
E. Pengelolaan & Pemanfaatan Data Nilai Tanah …………………………………………………………………………….. 10
E1. Tarif Layanan Pertanahan ………………………………………………………………….................................... 12
E2. Referensi Pajak Tanah ............................................................................................................... 15
E3. Pengadaan Tanah ...................................................................................................................... 18
E4. Konsolidasi Tanah ...................................................................................................................... 19
F. Potensi Kerjasama dengan Pemerintah Daerah Kab/Kota ................................................................ 28

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 2

A. RANCANGAN RENSTRA DAN PERPRES 47/2020

LAND MANAGEMENT PARADIGM

3
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya
 Tugas, Fungsi dan Organisasi Direktorat
Pasal 368 Pasal 369 Permen ATR/BPN No 16 Tahun 2020
“melaksanakan perumusan a. penyediaan informasi nilai tanah dan properti, Direktur Penilaian Tanah
dan pelaksanaan kebijakan, pengembangan penilaian dan pendayagunaan dan Ekonomi Pertanahan
penyusunan norma, standar, ekonomi pertanahan;
prosedur, dan kriteria, dan b. pembinaan penyediaan informasi nilai tanah dan
pemberian bimbingan teknis properti, pengembangan penilaian dan Subbagian Tata
dan supervisi, serta pendayagunaan ekonomi pertanahan; Usaha
pelaksanaan evaluasi dan c. penyiapan pemanfaatan peta nilai tanah dan
pelaporan, fasilitasi properti sebagai dasar layanan pertanahan dan
penanganan permasalahan referensi kebijakan ekonomi pertanahan;
informasi nilai tanah sebagai d. fasilitasi penanganan permasalahan informasi nilai Subdirektorat Subdirektorat
Subdirektorat
dasar kebijakan dan tanah dan properti, pengembangan penilaian dan Penyediaan Dan Pendayagunaa
Pengembanga
Pemanfaatan Ekonomi
pendayagunaan ekonomi pendayagunaan ekonomi pertanahan; Penilaian Tanah
Nilai Tanah Pertanahan
pertanahan” e. pelaksanaan pembangunan basis data informasi nilai
tanah dan properti, pengembangan penilaian dan
pendayagunaan ekonomi pertanahan;
f. pelaksanaan fungsi lain yang diberikan oleh Direktur
Kelompok Kelompok Kelompok
Jenderal; dan Jabatan Jabatan Jabatan
g. pelaksanaan urusan tata usaha dan rumah tangga Fungsional Fungsional Fungsional
Direktorat.
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya
 Tugas, Fungsi dan Organisasi Daerah
Permen ATR/BPN No 17 Tahun 2020

Kanwil BPN Kantor Pertanahan

Kepala Bidang Kepala Seksi
Pasal 15 Pasal 369
“melaksanakan pengkoordinasian, pembinaan dan pelaksanaan “Melakukan pelaksanaaan pengadaan dan pencadangan
pengadaan dan pencadangan tanah, konsolidasi tanah, tanah, konsolidasi tanah, pengembangan pertanahan dan
pemanfaatan tanah, serta penilaian tanah dan ekonomi
pengembangan pertanahan da pemanfaatan tanah serta
pertanahan”.
penilaian tanah dan ekonomi pertanahan”

Bidang Seksi
Pengadaan Tanah dan Pengadaan Tanah dan
Pengembangan Pengembangan

Kelompok Jabatan Kelompok Jabatan

Fungsional Fungsional

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya

B. PERKEMBANGAN PENILAIAN TANAH DI KEMENTERIAN ATR/BPN

TAHUN PERKEMBANGAN
2006 Pembentukan Direktorat Survei Potensi Tanah Deputi Survei, Pengukuran & Pemetaan
2010 Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 (Nilai tanah sebagai dasar tarif PNBP)
2015 Direktorat Penilaian Tanah, Ditjen Pengadaan Tanah
2015 Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015
2020 Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, Ditjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan

METODE APLIKASI
Metode Grid (2006 – 2007) -
Metode Zona Nilai Tanah (2008 – sekarang) 1. Aplikasi ZNT 1 (2008 – 2011)
2. Aplikasi ZNT 2 (2012 – sekarang)
Metode Penilaian Massal Berbasis Bidang Tanah/ PentaBit (2018 1. Aplikasi PentaBit 1.0 (2018 – 2019)
– sekarang) 2. Aplikasi PentaBit 2.0 (2020 – Selanjutnya)
Pengolahan data berbasis Web & Pengembangan Portal 1. Web Base & Mobile Aplication

6
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya
B. PERKEMBANGAN PENILAIAN TANAH DI KEMENTERIAN ATR/BPN

Roadmap Pengembangan Aplikasi Penilaian Tanah

2021 2022 2023 2024

 Penyusunan Regulasi: Permen
Penilaian Tanah, Permen
Manajemen Penilai Tanah,
Juknis/SOPI Penilaian Tanah
 Pengembangan Sistem Penilaian
Tanah, meliputi: Tools
Pengumpulan Data (Mobile),
Aplikasi/SI Penilaian Tanah
berbasis Web (ZNT & NBT),
Geoportal Penilaian Tanah
 Penambahan Layanan Informasi
Nilai Tanah (PP128/2015)
 Sosialisasi dan Implementasi
Sistem Informasi Penilaian Tanah
 Sinkronisasi dengan Data internal
dan eksternal Kementerian
ATR/BPN
 Pengembangan dan Manajemen
SDM Penilai Tanah
 Pengembangan Data Analitik Nilai  Kebijakan Fiskal berdasar pada
Tanah Nilai Tanah
 Pengembangan Dashboard Nilai
Tanah
 Perumusan Index Pertumbuhan
Nilai Tanah
 Monetisasi Informasi Nilai Tanah

Pengembangan Database Nilai Tanah Pemanfaatan Nilai Tanah untuk Ekonomi Pertanahan

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya

B. PERKEMBANGAN PENILAIAN TANAH DI KEMENTERIAN ATR/BPN

Arsitektur GIS Penilaian Tanah

8
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya
C. CAPAIAN KINERJA PEMBUATAN PETA ZNT 2007 - 2020

No Kawasan Luas (ha) Persentase

1. Kawasan Budidaya 63.986.176
2. Tersedia Peta ZNT 33.869.927 52,93

A. Jumlah Provinsi yang tersedia Peta ZNT : 34

Jumlah Provinsi yang telah menggunakan Peta ZNT : 29
B. Jumlah Kab/ Kota yang tersedia Peta ZNT : 456
Jumlah Kab/ Kota yang telah menggunakan Peta ZNT : 301

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 9

PETA ZNT AKTIF di PROVINSI KEPULAUAN RIAU

Kantor yang telah menggunakan Peta ZNT untuk Pelayanan Pertanahan

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 10

D. KLASIFIKASI PRODUK PENILAIAN TANAH

Peta ZNT dapat diakses secara publik pada https://bhumi.atrbpn.go.id/

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 11

D. KLASIFIKASI PRODUK PENILAIAN TANAH

Jenis Hak
Sampel Jenis Data Sampel
Waktu
Luas
Bentuk
Zona Lebar
Awal / Elevasi Variable
Batas Letak Tanah Modelling
ZONA Jalan NILAI
Zona Kelas Jalan
NILAI BIDANG
Lebar Jalan
TANAH Kualitas Jalan
TANAH
Jarak ke Jalan

Fasilitas
Utilitas
Resiko
Penggunaan
Aksesibilitas /
Pemanfaatan
Zonasi
Tanah
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 12
 Peta Nilai Bidang Tanah Kota Bandung

Kecamatan Lengkong

Nilai unik setiap bidang tanah

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 13

E. PENGELOLAAN & PEMANFAATAN DATA NILAI TANAH
TARIF LAYANAN
PERTANAHAN

DATA BIDANG REFERENSI PAJAK

TANAH TANAH

DATA TRANSAKSI PENGADAAN

DAN PENAWARAN TANAH

PENATAAN &
DATA SOSIAL PENGENDALIAN
EKONOMI RUANG

KONSOLIDASI
DATA FISIK DAN TANAH
LINGKUNGAN
PORTAL PENILAIAN TANAH
INVESTASI
PROPERTY

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 14

  Sesuai dengan PP nomor 128 tahun 2015
TARIF LAYANAN  Tarif Pelayanan Pertanahan Pendaftaran Tanah Pertama Kali, Surat Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah,
PERTANAHAN Surat Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah dan Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas
Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum

 Acuan/referensi nilai untuk penentuan PBB, PPH, BPHTB

REFERENSI PAJAK TANAH  Beberapa Pemerintah Kab/Kota telah melakukan PKS pemanfaatan Pete Nilai Tanah dengan Kantah
 Belum ada regulasi yang mengatur

 Benchmark Nilai Tanah dalam kegiatan perencanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk
PENGADAAN TANAH Kepentingan Umum
 Referensi bagi Penilai Pertanahan dalam menghitung penggantian yang layak dan adil dalam tahapan
perencanaan dan pelaksanaan kegiatan Pengadaan Tanah

PENATAAN &  Referensi Penyusunan dan revisi Tata Ruang (RTRW dan RDTR)
PENGENDALIAN RUANG  Rekomendasi/referensi besaran denda dalam penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang

 Acuan dalam konversi nilai bidang tanah ke dalam nilai unit vertikal satuan rumah susun/ apartemen pada
KONSOLIDASI TANAH kegiatan konsolidasi tanah
 Referensi tingkat keberhasilan program konsolidasi tanah

 Acuan dalam jual beli properti

INVESTASI PROPERTY  Refensi rencana investasi

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 15

E1. TARIF LAYANAN PERTANAHAN

 Berdasar pada Peraturan Pemerintah Nomor 128 tahun 2015 tentang Tarif Pelayanan Pertanahan di Kementerian ATR/BPN
 Tarif Pelayanan Pertanahan Pendaftaran Tanah Pertama Kali, Surat Keputusan Perpanjangan Hak Atas Tanah, Surat
Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah dan Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah Untuk
Perorangan dan Badan Hukum

Pasal 16 PP nomor 128 tahun 2015

 Pendaftaran perpanjangan/ pembaruan HGU, HGB, HP: Tarif = ( 2 ‰ x Nilai Tanah ) + Rp. 100.000,00
 Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah : Tarif = ( 1 ‰ x Nilai Tanah ) + Rp. 50.000,00

“nilai tanah” adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dalam peta
zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum
tersedia Peta Zona Nilai Tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak atas tanah pada tahun berkenaan.

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 16

E1. TARIF LAYANAN PERTANAHAN

NILAI DALAM NJOP dan NILAI DALAM PETA ZNT

Contoh kasus:
nilai dalam NJOP = Rp. 394.000/ m2
Rp.394.000
nilai pasar menurut Peta ZNT = Rp. 1.572.000/ m2

Ketika terjadi jual beli tanah (Peralihan Hak Atas Tanah) seluas
322 m² :
Tarif Peralihan Hak = ( 1 ‰ x Nilai Tanah ) + Rp. 50.000

Dengan menggunakan peta ZNT, tarif

Peralihan Hak pada satu bidang tanah
NJOP Peta ZNT Selisih %
tersebut bisa ditingkatkan sebesar 214 %
Nilai tanah per m² Rp. 394.000 Rp.1.572.000
Nilai tanah total Rp126.868.000 Rp. 506.184.000
Potensi besar untuk
Tarif peralihan hak Rp. 176.868 Rp. 556.184 Rp. 379.316 214 %
peningkatan PNBP
di Kantor Pertanahan
ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 17
E1. TARIF LAYANAN PERTANAHAN

Perbandingan Nilai berdasarkan NJOP, Harga Transaksi AJB PPAT, ZNT berbasis Zona
dan ZNT berbasis bidang (Nilai Bidang Tanah)

Penelitian STPN di Kabupaten Sukoharjo

Potensi besar untuk peningkatan PNBP
di Kantor Pertanahan

PNBP
NBT
ZNT

NJOP

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 18

E2. REFERENSI PAJAK TANAH

 Acuan nilai untuk penentuan Pajak Bumi dan Bangunan, Pajak Penghasilan, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
 Beberapa Pemerintah Kab/Kota telah melakukan PKS pemanfaatan Peta Nilai Tanah dengan Kantah (dukungan kepada
Pemerintah Kabupaten / kota)

Surat Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. PT.03.01/299/II/2020 tanggal 5 Februari
2020 tentang Pemanfaatan Peta Zona Nilai Tanah oleh Pemerintah Kabupaten/Kota

Pemanfaatan Peta ZNT oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dapat dilaksanakan memperhatikan hal-hal berikut:
1. Peta ZNT dapat dimanfaatkan melalui Perjanjian Kerjasama antara Pemerintah Kabupaten/Kota dengan Kantor
Pertanahan
2. Peta ZNT tersebut adalah peta yang dibuat dalam 4 (empat) tahun terakhir dan diperbarui setiap tahun
3. Diperlukan pendetailan zona menjadi sub zona dengan koefisien sub zona dan koefisien kondisi tertentu untuk mewakili
variasi nilai tanah di lapangan
4. Pemerintah Kabupaten/Kota memfasilitasi pembiayaan pembuatan, pembaruan dan pendetailan ZNT
5. Pelaksanaan kagiatan pembuatan, pembaruan dan pendetailan Peta ZNT dilakukan oleh Kantor Pertanahan bersama-
sama dengan Pemerintah Kabupaten/Kota
6. Pengelolaan pengaduan keberatan masyarakat dilaksanakan Pemerintah Kabupaten/Kota dengan dukungan teknis
Kantor Pertanahan

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 19

E2. REFERENSI PAJAK TANAH

Perbandingan Nilai JOP PBB, ZNT dan Nilai Transaksi BPHTB Kec. Wonomulyo Kab. Polewali Mandar

NJOP PBB /METER (Rp) NILAI BUMI BPHTB SELISIH NILAI ZNT
NO NAMA PEMOHON ZNT DENGAN NILAI
TANAH (BUMI) BANGUNAN /METER TRANSAKSI BPHTB

1 ANDI MUH. YUSUF, ST Rp 200.000 Rp 365.000 Rp 611.000 Rp 702.656 Rp 91.656

2 ARWIN. A, STP Rp 916.000 Rp 700.000 Rp 2.987.000 Rp 4.605.435 Rp 1.618.435

3 ASRIANI PARHAM Rp 14.000 Rp 823.000 Rp 1.012.000 Rp 1.572.595 Rp 560.595

4 MAHFUD Rp 160.000 Rp - Rp 427.000 Rp 712.121 Rp 285.121

5 SELVIA SIAUW Rp 128.000 Rp 365.000 Rp 611.000 Rp 2.589.151 Rp 1.978.151

6 ROSMIANI Rp 160.000 Rp - Rp 908.000 Rp 808.081 -Rp 99.919 Potensi besar untuk

7 ISKANDAR NGANI Rp 14.000 Rp - Rp 55.000 Rp 50.000 -Rp 5.000

8 JHONNY CHANDIARI Rp 82.000 Rp 310.000 Rp 112.000 Rp 236.217 Rp 124.217

peningkatan PAD Daerah
9 EKA WIDIAN Rp 36.000 Rp 310.000 Rp 309.000 Rp 224.420 -Rp 84.580

10 ALEXANDER SARRI, S.TH Rp 5.000 Rp - Rp 29.000 Rp 27.500 -Rp 1.500

11 HUSMAWATI ANDINI Rp 160.000 Rp 700.000 Rp 820.000 Rp 1.863.636 Rp 1.043.636

12 SUBANJAR Rp 14.000 Rp - Rp 340.000 Rp 2.040.816 Rp 1.700.816

13 HANYAITAN KUSUMA Rp 20.000 Rp - Rp 55.000 Rp 59.574 Rp 4.574

14 MUH. ARSYAD Rp 702.000 Rp - Rp 329.000 Rp 1.063.830 Rp 734.830

15 WANG HUSAIN Rp 200.000 Rp 429.000 Rp 611.000 Rp 696.598 Rp 85.598

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 20

F. POTENSI KERJASAMA DENGAN PEMERINTAH DAERAH

REFERENSI PAJAK Pembuatan Peta ZNT

Pembaharuan Pembuatan Peta
TANAH (Skala 1:10.000,
Nilai Bidang Tanah
1:1:25.000, 1:10.000, Peta ZNT
1:5.000, 1:2.500) (NBT) – Skala 1:1000

Pelatihan
Pemanfaatan Data Bersama
Pembuatan Peta
(host to host/Webservice)
(OJT)

Penentuan Land Fiscal Policy,

Kenaikan Peringkat EoDB dan SDG

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 21

Dorongan dari KPK agar Pemda
Memanfaatkan Peta ZNT

Pemanfaatan Peta ZNT di Kabupaten Polewali Mandar

ATR/BPN Melayani, Profesional, Terpercaya 22

TERIMA
KASIH

23