KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Melayani, Profesional,
Terpercaya

SOSIALISASI PP NOMOR 18 TAHUN 2021

Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
Disampaikan oleh:
Suyus Windayana
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah
Bandung, 2 September 2021

© Tahun 2021 @atr_bpn @KementerianATRBPN @kementerian.atrbpn @Kementerian ATRBPN

 STRUKTUR/SISTEMATIKA PP 18 TAHUN
2021
HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH
BAB I BAB VI
KETENTUAN UMUM HAK ATAS TANAH/HAK
Jumlah Bab PENGELOLAAN
PADA RUANG ATAS TANAH DAN
RUANG BAWAH TANAH
10 BAB BAB II
RUANG LINGKUP

BAB VII
PENDAFTARAN TANAH
BAB III
HAK PENGELOLAAN

Jumlah Pasal BAB VIII

KETENTUAN LAIN-LAIN
BAB IV
104 PASAL HAK GUNA USAHA, HAK
GUNA BANGUNAN, DAN HAK BAB IX
PAKAI KETENTUAN PERALIHAN
ATAS TANAH

BAB V BAB X
SATUAN RUMAH SUSUN KETENTUAN PENUTUP

2
 KEBIJAKAN OMNIBUS LAW UU CK
SEBAGAI LATAR BELAKANG PP 18/2021 UUCK Bagian Keempat Pertanahan
Pasal 125 s.d. Pasal 147
Latar Belakang UUCK TEROBOSAN REGULASI UUCK,
dengan tujuan
Hiper Regulasi Kementerian ATR/BPN telah menyelesaikan

1
Kompleksitas dan Obesitas Regulasi, Pertumbuhan Ekonomi 5 Peraturan Pelaksanaan UUCK dan 1 PP terkait
di pusat dan daerah  Investasi (Job Creation, Wellfare) (32%) penyelesaian ketidaksesuaian tata ruang, izin & hak
 Konsumsi (daya beli) (56%)

2
Daya Saing Indonesia Pemerataan Ekonomi Tugas dan Fungsi
Peringkat daya saing masih rendah,
 Rasio Gini 2020-2024= 0,360-0374
PP 18/2021 Direktorat Jenderal
Hasil Survey terkait Doing Business HPL, HAT, SARUSUN dan Penetapan Hak Dan
in Indonesia PENDAFTARAN TANAH

3
Pendaftaran Tanah
Ketahanan Ekonomi
Kebutuhan Kerja  Peningkatan Inovasi & Kualitas Investasi
Tingginya data Angkatan Kerja yang PP 19/2021 PP 20/2021

4
Tidak/Belum Bekerja dan Bekerja
Tidak Penuh
Daya Saing Ekonomi Penyelenggaraan Pengadaan Penertiban Kawasan dan
 Peningkatan Peringkat Daya Saing Ekonomi Tanah bagi Pembangunan Tanah Terlantar
untuk Kepentingan
RI
UMK-M & Koperasi PP 21/2021
Perlu pemberdayaan UMKM, dan
PENATAAN
peningkatan peran Koperasi RUANG
PP 43/2021
PENYELESAIAN PP 64/2021
KETIDAKSESUAIAN TATA
Pekonomian Global RUANG, KAWASAN
BADAN BANK
Ketidakpastian & perlambatan TANAH
HUTAN, IZIN, DAN/ATAU
mempengaruhi ekonomi RI HAK ATAS TANAH
(Prakarsa Kemenko)

3
 GARIS BESAR PENGATURAN
DALAM PP 18/2021

BEBERAPA KETENTUAN POKOK YANG DIATUR

Untuk melaksanakan amanat Pasal 142 dan Pasal 185 huruf b
UU 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, diterbitkan PP
PENGUATAN HAK SATUAN RUMAH SUSUN
18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN
PENDAFTARAN TANAH pada 2 Februari 2021 PENGELOLAAN (Amanat UUCK Pasal 143 s.d. Pasal 145)
(Amanat UUCK Pasal 136 s.d. Pasal 142)
PERCEPATAN
Tujuan pengaturan PP 18/2021 adalah mengganti PENDAFTARAN TANAH
dan menyempurnakan ketentuan yang sudah tidak PENYESUAIAN PENGATURAN DAN PENERTIBAN
relevan dan yang masih relevan, serta mengatur hal- HAK ATAS TANAH
hal baru sesuai kebutuhan hukum dan masyarakat ADMINISTASI
Konsep RRR, Siklus Jangka Waktu Hak
PERTANAHAN
PENGGUNAAN DOKUMEN
PP 18/2021 mencabut:
TANAH NEGARA, TANAH ELEKTRONIK
1. PP 40 Tahun 1996 REKLAMASI DAN TANAH Amanat UUCK (Pasal 147 dan Pasal 175 angka
3 (Perubahan Pasal 38 UU 30/2014))
2. PP 103 Tahun 2015 MUSNAH, WILAYAH PERAIRAN
3. Ketentuan mengenai jangka waktu pengumuman
Pendaftaran Tanah secara sistematik dan jangka waktu
pengumuman Pendaftaran Tanah secara sporadik dalam HPL/HAT PADA RUANG ATAS PERUBAHAN HAK
Pasal 26 ayat (1) dan ketentuan Pasal 45 ayat (1) huruf e TANAH DAN RUANG BAWAH
dalam PP 24 Tahun 1997 PENYELESAIAN ALAT
TANAH
(Amanat UUCK Pasal 146) BUKTI HAK LAMA

4
 Melalui Hak Pengelolaan, Pemerintah akan mengontrol dan
OVERVIEW PENGUATAN HPL mengendalikan fungsi pemanfaatan tanah sehingga dapat lebih
mengedepankan prinsip:
Pasal 4 s.d. Pasal 18, PP 18/2021 1. kepentingan umum,
2. kepentingan ekonomi,
3. kepentingan pembangunan, dan
UU CIPTA KERJA 4. Kepentingan sosial.

KENDALA
PERMASALAHAN PP 18 TAHUN 2021
Jenis Hak yang dapat dipunyai oleh TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN
Instansi Pemerintah: PENDAFTARAN TANAH
 Hak Pakai selama dipergunakan
 Hak Pengelolaan  Pasal 5, Hak Pengelolaan Tanah Negara:
a. instansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah
Keterbatasan Hak pakai selama c. BUMN/BUMD;
dipergunakan d. BHMN/BHMD;
 Hanya digunakan dan dimanfaatkan e. Badan Bank Tanah; atau
f. badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah
sendiri
Pusat.
 Tidak dapat dijadikan jaminan utang  Hak Pengelolaan Tanah Ulayat kepada Masyarakat
dengan dibebani hak tanggungan, tidak Hukum Adat.
dapat beralih, dialihkan kepada pihak
PEMANFAATAN HPL
lain, atau diubah haknya
YANG LEBIH LUAS
(Pasal 7 s.d. Pasal 9)
 Dapat digunakan dan
dimanfaatkan sendiri atau
dikerjasamakan dengan
Pihak Lain
 Diatas HPL dapat diberikan
HGU, HGB atau Hak Pakai
Insentif Pemegang HPL:
 Pemegang HGU, HGB atau HP di atas HPL dapat
mengajukan perpanjangan dan pembaharuan
sekaligus setelah digunakan dan dimanfaatkan
secara efektif
 Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan HGB untuk
Sarusun diatas HPL dapat diberikan sekaligus (80
Tahun) setelah SLF
HAK GUNA
HAK GUNA USAHA
BANGUNAN
 Dapat dibangun Sarusun dan
diberikan HMSRS
 HMSRS diatas HGB/HP dapat
dimiliki oleh Orang Asing
TANAH
HAK HAK PAKAI
PENGELOLAAN
Apabilla diberikan HAK MILIK/
HP Selama dipergunakan, maka
HPL dilepas

5
 OVERVIEW PENGATURAN HAK ATAS
TANAH
Pasal 19 s.d. Pasal 66, PP 18/2021
PP 18/2021 menyempurnakan pengaturan pemberian Hak Atas Tanah yang sebelumnya diatur dalam PP 40/1996, dengan beberapa materi/substansi yang
baru antara lain:

1 Siklus Jangka Waktu Hak (Pemberian, Perpanjangan, Pembaruan). Penataan Penambahan ketentuan RRR pada setiap hak
penggunaan dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan Menteri (Pasal 22 (Pasal 27 (HGU), Pasal 42 (HGB), Pasal 57 (HP)
(HGU), Pasal 37 (HGB), Pasal 52 (HP)

Perubahan Hak Atas Tanah menyesuaikan tata ruang

Pengajuan permohonan (Pasal 26 (HGU), Pasal 41 (HGB), Pasal 56 (HP) (Pasal 30 (HGU), Pasal 45 (HGB), Pasal 60 (HP)
- Perpanjangan dapat diajukan setelah tanahnya digunakan dan dimanfaatkan
atau paling lambat sebelum berakhinya hak
- Pembaruan diajukan paling lama 2 tahun setelah berakhir hak
Keputusan Pemberian Hak secara elektronik (Pasal 23,
Pasla 38, Pasal 53)

Menyempurnakan ketentuan hapusnya Hak Atas

Insentif jangka waktu HGB Sarusun (Pasal 41 ayat (3)) Tanah
- diatas tanah negara, pemberian dan perpanjangan sekaligus (50 tahun)
setelah SLF Pengaturan Tanah Reklamasi (Pasal 17) dan Tanah
- diatas HPL diberikan pemberian, perpanjangan dan pembaruan sekaligus Musnah (Pasal 66)
(80 Tahun) setelah SLF
Menghapus ketentuan uang pemasukan, dan kewajiban
pembongkaran
Jangka Waktu Hak Pakai menjadi 30 tahun, 20 tahun dan 30 tahun
(Pasal 52) (disamakan dengan HGB)
Menghapus pemberian, perpanjangan dan pembaruan
sekaligus dalam rangka penanaman modal

6
KONSEP SIKLUS JANGKA WAKTU HAK ATAS
TANAH
Pasal 22 (HGU), Pasal 37 (HGB), Pasal 52 (HP)
PEMBERIAN
HGU 35 TAHUN
HGB 30 TAHUN
HP 30 TAHUN
Setelah jangka waktu pemberian,
perpanjangan, dan pernbaruan
berakhir, Tanah HGU, HGB, HP,
kembali menjadi Tanah yang
Dikuasai Langsung oieh Negara,
Tanah HPL atau Tanah HM (apabila
diatas HPL atau HM)
HGU 25 TAHUN
HGB 20 TAHUN
HP 20 TAHUN
PERPANJANGAN
Apabila tidak dimohon
perpanjangan s.d. berakhir hak,
maka dimohon pembaruan
s.d. paling lama
2 (dua) tahun setelah
berakhirnya hak
KEWENANGAN
MENTERI ATR/KBPN
Tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara menjadi kewenangan Menteri
 dapat diberikan prioritas kembali
kepada bekas pemegang hak,
 Badan Bank Tanah atau
 digunakan untuk kepentingan umum;
reforma agraria; program strategis
nasional; dan/atau cadangan negara
lainnya
HGU 35 TAHUN
HGB 30 TAHUN
HP 30 TAHUN
PEMBARUAN
Apabila tidak dimohon
lebih dari 2 tahun
maka siklus kembali ke
pemberian hak
 Apabila Hak Atas Tanah tidak
diberikan kembali kepada pemegang
hak maka diberitahukan dalam
tenggang waktu 5 tahun sebelum
haknya berakhir,
 mekanisme diteliti terlebih dahulu
oleh Kantor Pertanahan.
 OVERVIEW HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN
Pasal 67 s.d. pasal 73, PP 18/2021 Satuan Rumah Susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL HMSRS secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan rnempunyai sarana
ORANG ASING penghubung ke jalan umum
Hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak kepemilikan
atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang HMSRS dapat dipecah, digabung dengan akta pemisahan HMSRS. Apabila di atas
HPL perlu persetujuan pemegang HPL
terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah Bersama. Hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah Bersama dihitung dengan
NPP. Untuk orang asing tanah
bersama tidak dihitung.

Subjek HMSRS, meliputi:

1. WNI;
BATASAN kepemilikan rumah tempat tinggal atau
2. Badan hukum Indonesia;
hunian Orang Asing : 3. Warga Negara Asing
 harga; HGB/HP 4. Badan hukum asing yang mempunyai
 luas bidang tanah; atau HGB/HP
Diatas perwakilan di Indonesia;
 jumlah bidang tanah/unit sarusun Diatas
TANAH 5. Perwakilan negara asing dan lembaga
 peruntukan, penggunaan TANAH HPL
NEGARA internasional yang berada atau
mempunyai perwakilan di Indonesia;
Jangka Waktu HGB Jangka Waktu HGB
SARUSUN diatas tanah HGB dibangun di Kawasan Ekonomi diatas HPL diberikan
6. Instansi pemerintah
diatas Tanah Negara
Khusus, Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas, Kawasan dapat diberikan perpanjangan dan
Industri, dan kawasan ekonomi lainnya seperti kawasan perkotaan, perpanjangan pembaharuan setelah
sekaligus dengan SLF Kemudahan Syarat Orang asing cukup
kawasan pendukung perkotaan, kawasan pariwisata dan
pemberian setelah SLF dibuktikan dengan Dokumen Keimigrasian
kawasan yang mendukung pembangunan hunian vertikal
seperti visa, paspor, atau izin tinggal.

8
 OVERVIEW RUANG ATAS TANAH/RUANG BAWAH TANAH
Pasal 74 s.d. Pasal 83 PP 18/2021
PERMASALAHAN
PERKOTAAN
 Kesulitan pembebasan lahan
dalam hal biaya dan proses
perundingan
 Terbatasnya ketersediaan lahan
bagi pembangunan perkotaan
 Tidak efisiennya penggunaan
lahan yang ada untuk bangunan
bertingkat rendah
KEBUTUHAN
PEMBANGUNAN
VERTIKAL
 Pengembangan infrastruktur di
atas/bawah tanah (contoh:
MRT, fasilitas penyebrangan)
 Pemanfaatan lahan secara
vertikal (contoh: pusat
perbelanjaan bawah tanah,
peralihan KLB)
Bangunan & lahan
dimiliki oleh pihak
swasta
Ilustrasi Ruang Atas Tanah di Jepang
Hak Atas Tanah Pada Bidang Tanah
(Permukaan/bumi)
 Batas ketinggian sesuai dengan Koefisien
Dasar Bangungan/Koefisien Lantai Bangunan
 Batas kedalaman diatur dalam RTR atau 30
M oleh Negara
apabila belum diatur dalam RTR
Hak sebagian ruang (sectional
superficies) dimiliki oleh pihak
HEX untuk digunakan sebagai
ruang manuver berbelok jalan
Tol miliknya
Hal ini bisa diterapkan di Indonesia yakni
Pondok Indah Mall di atas Jalan Publik
Ruang Atas Tanah (RAT),
tanah yang secara struktur
dan/atau fungsi terpisah dengan
HAT bidang tanah. Menjadi
tanah yang dikuasai langsung
PEMBERIAN HAK PADA RUANG
 RAT atau RBT dapat diberikan HPL, HGB atau
Hak Pakai
 Syarat pemberian Penetapan Lokasi atau
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang yang
diterbitkan instansi berwenang
 Subjek, Jangka Waktu, Karakteristik dan
Kewenangan mutatis mutandis dengan subjek hak
atas tanah pada tanah permukaan
 Apabila menggangu kepentingan umum atau
pemegang hak bidang tanah maka memerlukan
persetujuan. Gangguan diberikan ganti kerugian
sesuai kesepakatan
Ruang Bawah Tanah (RBT), tanah
yang secara struktur dan/atau fungsi
terpisah dengan HAT bidang tanah.
Menjadi tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara
9
 OVERVIEW PENDAFTARAN TANAH
Pasal 84 s.d. Pasal 99 PP 18/2021
PP 18/2021 merupakan kebijakan baru untuk mempercepat pendaftaran tanah serta menjadi payung hukum penerapan
Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah
secara elektronik (Pasal
84, Pasal 85)
Percepatan Pendaftaran
Tanah (Pasal 87 s.d. Pasal 89)
 Jangka Waktu Pengumuman : Sistematis
14 hari kalender, Sporadis 30 hari
kalender
 Pengumuman dapat melalui website
Kementerian.
 Masyarakat wajib ikut serta dalam
PTSL, Jika tidak maka pemilik bidang
Tanah wajib mendaftarkan tanahnya secara
sporadik
 Hak Tanggungan paling lama 7 hari
kalender
elektronik
Penertiban Administrasi Pertanahan (Pasal 90
Objek Pendaftaran Tanah lebih luas, s.d. Pasal 93)
mencakup:  Pencatatan PPJB/Perjanjian Sewa
 Pendaftaran Hak Pada Ruang Atas Tanah/Ruang  Pencatatan Objek Perkara
Bawah Tanah  Pengaturan Objek Sita
 Pendaftaran Hak atas Tanah Reklamasi
 Pendaftaran Tanah di Wilayah Perairan
 Pendaftaran HMSRS
Kepastian Hukum Bukti Hak Lama,
Pengaturan SKT dan Tanah Swapraja (Pasal
95 s.d. Pasal 99)
 Bukti Hak Barat dinyatakan SUDAH TIDAK BERLAKU
 Bukti Bekas Tanah Milik Adat diberikan waktu 5 tahun lagi
SEHINGGA TIDAK BERLAKU
 SKT hanya sebagai petunjuk pendaftaran tanah
 Tanah swapraja dan bekas tanah swapraja dikuasai oleh
Negara
Perubahan Hak
HGB menjadi HM
Pembuatan Akta dapat untuk Rumah Tinggal, Rumah
dilakukan secara Toko dan Rumah Kantor (Pasal
elektronik (Pasal 86) 94)
10
 DIREKTORAT JENDERAL PENETAPAN
TERIMA HAK
DAN PENDAFTARAN TANAH
KASIH Melayani, Profesional,
Terpercaya