28 APRIL 2021

PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG (PP 21/2021)

dan PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG (PP 16/2021)

Oleh:
Mirwansyah Prawiranegara, ST., M.Sc.
.Kepala Sub Direktorat Perencanaan Detail Tata Ruang Kawasan Daya Dukung Lingkungan Wilayah II
Mengapa Perlu Dilakukan UU CK dan PP No. 21 Tahun 2021 merupakan langkah strategis

Penataan Ruang?
pemerintah dalam mengatasi permasalahan investasi dan penciptaan
lapangan kerja, yang salah satunya diakibatkan oleh tumpang tindih
pengaturan penataan ruang.

Populasi Manusia Aktivitas Manusia Ruang Bukan Hanya Mengatur Aktivitas di

Ruang Terbatas
Ukuran ruang yang
tersedia di muka bumi
tidak pernah bertambah.
Terus Meningkat Tidak Terbatas
Ruang menampung semua
Jumlah penduduk terus
mengalami peningkatan aktivitas manusia, dari bekerja,
tempat tinggal, rekreasi
hingga peristirahatan terakhir
(Tempat Pemakaman Umum)
Untuk Manusia Sekitar Daerah Rawan
Hewan dan tumbuhan Bencana
juga memerlukan ruang Dengan RTR, manusia dapat
mengantisipasi pembangunan
dan aktivitas di sekitar daerah
rawan bencana

Tujuan Penataan Ruang

Mewujudkan keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan.

Mewujudkan keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan sumber daya manusia.
Mewujudkan pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.
2
Penyelenggaraan Penataan Ruang
sebagai amanah UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Asas UU CK No. 11/2020 Pasal 13: Penyederhanaan persyaratan dasar perizinan berusaha
meliputi
Pasal 2: UU CK diselenggarakan berdasarkan asas: 1) Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
1) Pemerataan hak; 2) Persetujuan Lingkungan; dan
2) Kepastian hukum; 3) Persetujuan Bangunan Gedung.
3) Kemudahan berusaha;
4) Kebersamaan, dan
5) Kemandirian. Pasal 14: KKPR diberikan sebagai kesesuaian rencana lokasi
kegiatan dan/atau usaha dengan RDTR, dengan
ketentuan:
Dengan tujuan antara lain untuk
peningkatan ekosistem investasi dan Pasal 15:
kegiatan berusaha Pemerintah Daerah yang belum menyusun
Pemerintah
Daerah yang dan menyediakan RDTR, maka KKPR
Pasal 6: Peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan sudah menyusun diberikan melalui persetujuan dengan asas
berusaha meliputi: dan menyediakan berjenjang dan komplementer berdasarkan:
a. Penerapan perijinan berbasis risiko; RDTR • RTRW Nasional • RZ KSNT
b. Penyederhanaan persyaratan dasar • RTRW Provinsi • RZ KAW
Perizinan Berusaha; maka KKPR • RTRW • RTR
c. Penyederhanaan Perizinan Berusaha diberikan melalui Kabupaten/Kota Pulau/Kepulauan
sektor; dan konfirmasi • RTR KSN
d. Penyederhanaan persyaratan investasi.

3
 SEBELUM UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021

Produk Rencana Tata Ruang (RTR)
hanya dimiliki dan disimpan
oleh Pemerintah dalam bentuk
fisik (hard copy), sehingga tata
ruang terkesan ‘menghambat’
investasi.
Masyarakat dan investor yang Proses penerbitan izin Banyaknya kasus
ingin mengakses informasi RTR berusaha menjadi rumit tumpang tindih
harus datang langsung ke kantor dan tidak transparan. pemanfaatan ruang.
pemerintah dan menempuh
proses administrasi yang lama
dan rumit.

SESUDAH UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021

Produk RTR telah dipublikasi
oleh Pemerintah melalui berbagai
platform.
Masyarakat dan pihak terkait
dapat memanfaatkan informasi
RTR secara online.
Platform produk RTR juga terkoneksi dengan
portal pelayanan perizinan, sehingga proses
perizinan berusaha dan non-usaha menjadi lebih
cepat dan transparan.
Perizinan berusaha yang telah
diterbitkan menjadi pertimbangan
dalam peningkatan kualitas RTR
4
Perbandingan Outline PP No. 15/2010 dengan PP No. 21/2021
1 BAB I KETENTUAN UMUM
Outline Outline 1 BAB I KETENTUAN UMUM
2 BAB II PENGATURAN TATA RUANG
PP No. 15 PP No. 21 2 BAB II PERENCANAAN TATA RUANG
3 BAB III PEMBINAAN PENATAAN RUANG I. Umum
Tahun I. Umum Tahun II. Penyusunan Rencana Umum Tata Ruang
2010 II. Bentuk dan Tata Cara Pembinaan Penataan Ruang 2021 III. Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang
4 BAB IV PELAKSANAAN PERENCANAAN TATA RUANG IV. Penetapan Rencana Umum Tata Ruang
I. Umum V. Penetapan Rencana Rinci Tata Ruang
II. Penyusunan dan Penetapan Rencana Umum Tata Ruang VI. Peninjauan Kembali dan Revisi Rencana Tata Ruang
III. Penyusunan dan Penetapan Rencana Rinci Tata Ruang 3 BAB III PEMANFAATAN RUANG
IV. Penyusunan dan Penetapan Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan I. Umum
V. Penyusunan dan Penetapan Rencana Tata Ruang Kawasan Perdesaan II. Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
VI. Kriteria dan Tata Cara Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang III. Pelaksanaan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang
5 BAB V PELAKSANAAN PEMANFAATAN RUANG 4 BAB IV PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
I. Umum I. Umum
II. Pemanfaatan Ruang Wilayah II. Penilaian Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
III. Pemanfaatan Ruang Kawasan Strategis III. Pemberian Insentif dan Disinsentif
IV. Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan IV. Pengenaan Sanksi
V. Pemanfaatan Ruang Kawasan Perdesaan V. Penyelesaian Sengketa Pemanfaatan Ruang
6 BAB VI PELAKSANAAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG 5 BAB V PENGAWASAN PENATAAN RUANG
I. Umum I. Umum
II. Pengaturan Zonasi II. Lingkup Pengawasan Penataan Ruang
III. Perizinan III. Tata Cara Pengawasan Khusus Penataan Ruang
IV. Pemberian Insentif dan Disinsentif
6 BAB VI PEMBINAAN PENATAAN RUANG
V. Sanksi Administratif
I. Umum
7 BAB VII PENGAWASAN PENATAAN RUANG
II. Bentuk dan Tata Cara Pembinaan Penataan Ruang
I. Umum
III. Pengembangan Profesi Perencana Tata Ruang
II. Bentuk dan Tata Cara Pengawasan
III. Perizinan 7 BAB VII KELEMBAGAAN PENATAAN RUANG
IV. Pemberian Insentif dan Disinsentif 8 BAB VIII KETENTUAN LAIN-LAIN
V. Sanksi Administratif
8 BAB VIII KETENTUAN PERALIHAN 9 BAB IX KETENTUAN PERALIHAN
9 BAB IX KETENTUAN PENUTUP 10 BAB X KETENTUAN PENUTUP
5
1 2 3 4 5 6 Perencanaan
UU CK dan PP No. 21/2021 memandatkan
Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang penyederhanaan (streamlining) hierarki penataan

Penyederhanaan Produk RTR ruang.

Penghapusan Ketentuan Penetapan Kawasan Strategis (KS)

Penghapusan RTR KS Provinsi dan Kabupaten/Kota, untuk menghindari

tumpang tindih antar produk RTR.

Substansi KS tersebut akan diintegrasikan ke dalam RTRW Provinsi

dan Kabupaten/Kota.

Pasal 15 PP No. 21/2021:

(1) Rencana tata ruang wilayah provinsi paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis provinsi

Pasal 18 PP No. 21/2021:

(1) Rencana tata ruang wilayah kabupaten paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kabupaten

Pasal 21 PP No. 21/2021:

(1) Rencana tata ruang wilayah kota paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kota

PP No. 21/2021: Pasal 5 ayat (2) dan (3)

6
1 2 3 4 5 6 Perencanaan
Penataan ruang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,
Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang termasuk ruang dalam bumi sebagai satu kesatuan (satu dokumen

Integrasi Tata Ruang Darat dan Laut penataan ruang). Pengelolaan sumber daya ruang laut dan ruang
udara diatur dengan UU tersendiri.

‘One Spatial Planning Policy’

Satu Produk Rencana Tata Ruang

Ruang
Udara

PP No. 21 Tahun
Ruang
2021 telah mengatur
Darat
pengintegrasian
muatan teknis
ruang laut menjadi Ruang
satu produk rencana Laut
tata ruang.

Ruang
Dalam
Bumi

PP No. 21/2021: Pasal 5 dan Pasal 7

7
1 2 3 4 5 6 Perencanaan

Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang

Integrasi RTR Wilayah Darat dan Laut/Perairan di Masa Transisi

Diintegrasikan RTRWN Ditetapkan melalui satu… Peraturan

RTRL Maks. 2 tahun sejak PP berlaku
1:1.000.000 Pemerintah

Diintegrasikan RTRW Provinsi Peraturan

Ditetapkan melalui satu…
RZWP3K Maks. 18 bulan sejak PP berlaku
1:250.000 Daerah

RZ KSN Diintegrasikan RTR KSN Ditetapkan melalui satu… Peraturan

Maks. 2 tahun sejak PP berlaku
RZ KSNT 1:25.000 – 1:50.000 Presiden
yang berupa PPKT
dari sudut kepentingan
pertahanan dan keamanan di
kawasan perbatasan negara.

PP No. 21/2021: Pasal 245 – 246 ayat (4), (5), (6)

8
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)

KKPR sebagai penilaian kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang,
serta sebagai dasar administrasi pertanahan.

RDTR
Konfirmasi KKPR
Berusaha
Persetujuan KKPR
RDTR

RDTR
Konfirmasi KKPR
Konfirmasi KKPR
KKPR Nonberusaha
Persetujuan KKPR
RDTR

termuat
di RTR Konfirmasi/ Perizinan Berusaha/
Konfirmasi KKPR
Kebijakan yang Persetujuan KKPR Perizinan lainnya
Bersifat Strategis
Nasional Rekomendasi KKPR
termuat
di RTR

PP No. 21/2021: Pasal 100 – 115, Pasal 135-143

9
 1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Proses Bisnis KKPR dalam Perizinan Berusaha

Proses Pengisian Perizinan
Identitas Usaha
Proses Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Berusaha

SUB-SISTEM PELAYANAN Permohonan

INFORMASI (SPI) Perizinan Berusaha
BARU (Pemohon belum Pelaku usaha Self Declaration/ Automated Response
memiliki NIB)
Melihat Informasi menginput
(Self Assessed) rencana usaha ATR/BPN: Wilayah Darat KKP: Wilayah Perairan/Laut
UMK
Cek Lokasi Kegiatan
GIS KBLI 5 digit – Berusaha dapat
TARU GISTARU
Satupeta.KKP risiko usaha MODUL KKPR dijalankan
Cek Risiko HAK
Skala usaha Pendaftaran/
Satupeta. • KBLI-Risiko REGISTRASI AKSES
Pembayaran
KKP Koordinat PNBP
• NSPK lokasi
Apakah RDTR Penilaian KKPR
Standar Data Identitas tersedia? (otomatis sistem)
RDTR
• Negative Kebutuhan INTERAKTIF
SPI List Daerah/ Data Legalitas luas lahan Perizinan Berusaha
(SUBSISTEM
catatan Berlokasi di dalam berbasis Risiko:
PELAYANAN
INFORMASI)
kekhususan
Informasi
KEK/KI/KP yang
Konfirmasi
penguasaan
telah memiliki HPL?
KKPR
tanah (by system)

Non UMK ▪ Risiko rendah:

▪ Kegiatan bersifat NIB sebagai legalitas
RTRWN
strategis nasional RTR KSN Pengecekan RTR & Pertek**
RTRWP
▪ HPL Bank Tanah
Permohonan Perizinan RTRWK untuk Persetujuan KKPR Persetujuan ▪ Risiko menengah
▪ Kawasan/tanah yang
Berusaha TAMBAHAN (RTRL, GISTARU (sementara manual) KKPR rendah:
akan diberikan HPL (Pemohon telah memiliki NIB)
RZ KAW, Satupeta. (by system) NIB + sertifikat standar
RZ KSN/T, KKP
untuk kegiatan RZWP3K) ATR/BPN: Wilayah Darat (self declare)
strategis nasional KKP: Wilayah Perairan/Laut
▪ Risiko menengah
tinggi:
Hanya untuk Pemohon Badan Usaha* NIB + sertifikat standar

▪ Risiko tinggi:
Rekomendasi
NIB + Izin
Termuat Penilaian berdasarkan asas KKPR
(diterbitkan
di RTR? penataan ruang & Pertek melalui OSS)

*Untuk Pemohon non-Badan Usaha melalui Mekanisme Perizinan Non-Berusaha

PP No. 21/2021: Pasal 100 – 115, Pasal 135-143
**Pertek disampaikan paling lama 10 hari sejak pendaftaran/penerimaan PNBP UU CK: Pasal 13, Pasal 14, Pasal 15 UU CK 10
 1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Pendetailan Proses Bisnis KKPR dalam Perizinan Berusaha (Rapermen KKPR)

Pendaftaran Penilaian Dokumen Usulan KKPR Penerbitan KKPR

SISTEM OSS KKPR dan PKKPR Berlaku

MODUL KKPR
dalam jangka waktu 3 tahun

Apakah RDTR
Konfirmasi
tersedia dan Penilaian KKPR KKPR Penerbitan KKPR paling
Pendaftaran terintegrasi (otomatis sistem) (by system) sedikit memuat:
RDTR
dengan OSS? INTERAKTIF
a. Lokasi kegiatan
Dokumen usulan kegiatan b. Jenis kegiatan
KKKPR diterbitkan
pemanfaatan ruang untuk
paling sedikit dilengkapi paling lama 1 hari
Termasuk dalam 6 KKKPR/jenis peruntukan
dengan: sejak pembayaran
pemanfaatan ruang untuk
kategori usaha yang
a. koordinat lokasi PNBP Perizinan
dikecualikan? PKKPR
(polygon/titik/garis) c. Koefisien dasar bangunan Berusaha
Penilaian berbasis
b. kebutuhan luas lahan Kelengkapan d. Koefisien lantai bangunan
Risiko
c. Informasi penguasaan tanah RTRWK Persetujuan e. Ketentuan tata bangunan
d. informasi jenis usaha RTRWP Pengecekan RTR & Pertek KKPR untuk KKKPR/indikasi
RTR KSN
e. rencana jumlah lantai RTR Pulau/Kep. untuk Persetujuan KKPR (by system) program pemanfaatan
RTRWN (sementara manual oleh Menteri ruang untuk PKKPR
bangunan (RTRL, GISTARU
ATR/BPN melalui Dirjen Tata Ruang)
RZ KAW, Satupeta. f. Persyaratan pelaksanaan
f. rencana luas lantai bangunan RZ KSN/T, KKP PKKPR diterbitkan
RZWP3K) kegiatan pemanfaatan
g. rencana teknis bangunan ATR/BPN: Wilayah Darat paling lama 20 hari ruang.
dan/atau rencana induk Pembayaran KKP: Wilayah Perairan/Laut sejak pembayaran
kawasan* PNBP PNBP
h. rencana penggunaan air diperhatikan
baku/air bersih**
i. Surat keterangan berlokasi di Kantor Pertek Pertanahan
KI/KP/KEK*** (disampaikan paling lambat 10 hari
Pertanahan
sejak pembayaran PNBP)

*khusus untuk permohonan PKKPR

**khusus untuk permohonan PKKPR yang kegiatan usahanya berdampak terhadap ketersediaan & kualitas air baku
***khusus untuk permohonan PKKPR untuk usulan lokasi usaha yang berada di dalam KI/KP/KEK, harus dilengkapi dengan surat keterangan dari
pengelola kawasan yang telah terdaftar sesuai dengan ketentuan peraturan per-UU-an 11
 1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan
Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021
PP 21/2021
1. Konfirmasi KKPR diberikan
berdasarkan kesesuaian rencana
lokasi kegiatan pemanfaatan
ruang dengan RDTR
2. Konfirmasi KKPR untuk kegiatan
berusaha dilaksanakan melalui
OSS
3. Persetujuan KKPR untuk kegiatan
berusaha diberikan dalam hal
belum tersedia RDTR di lokasi
rencana kegiatan pemanfaatan
ruang
PP No. 16/2021: Pasal 8, 20, 21, 22, 51
PP No. 21/2021: Pasal 102, 103, 106
PP 16/2021
1. Bangunan Gedung harus didirikan
pada lokasi yang sesuai dengan
ketentuan RDTR
2. Dalam hal RDTR belum
disusun/tersedia maka Bangunan
Gedung digunakan sesuai
peruntukan lokasi dalam Rencana
Tata Ruang (RTR)
3. Ketentuan peruntukan Bangunan
Gedung merupakan kesesuaian
fungsinya dengan peruntukan pada
lokasinya sesuai RDTR dan/atau
RTBL
4. Setiap Bangunan Gedung harus
mengikuti ketentuan yang ditetapkan
dalam RDTR dan/atau RTBL
12
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021

RDTR
1. Tujuan penataan wilayah
perencanaan;
2. Rencana Struktur Ruang; 1. Jaringan utilitas kota
3. Rencana Pola Ruang;
4. Peraturan Zonasi
a. Aturan dasar
- Ketentuan kegiatan dan
peggunaan lahan (Matriks ITBX) 2. Fungsi Bangunan Gedung
- TB yang diizinkan 3. TB yang diizinkan

KRK
- Jumlah lantai maks 4. Jumlah lantai maks
- KTB maksimum 5. KTB maksimum
- GSB minimum 6. GSB minimum
- KDB maksimum 7. KDB maksimum
- KLB maksimum 8. KLB maksimum Muatan Keterangan Rencana
- KDH minimum 9. KDH minimum
Kota (KRK) penyusunannya
- KWT maksimum
- Kepadatan bangunan & didasarkan pada RDTR
penduduk maksimum dan/atau RTBL
- Tampilan bangunan
b. Teknik Pengaturan Zonasi

PP No. 16/2021: Penjelasan Pasal 19

PP No. 21/2021: Pasal 51, 56
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota 13
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021

Perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan
Gedung untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Menilai kesesuaian
PBG Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung antara pelaksanaan
pembangunan
dengan arahan
KRK merupakan ketentuan yang berlaku untuk pemanfaatan
lokasi yang bersangkutan dan berisi: ruang berupa:
a. fungsi bangunan Gedung;
b. ketinggian maksimum Bangunan Gedung;
c. jumlah lantai/lapis Bangunan Gedung di bawah • Konfirmasi KKPR • Persetujuan
KRK permukaan tanah dan KTB yang diizinkan Lingkungan
• Persetujuan KKPR
RDTR d. GSB minimum;
e. KDB maksimum yang diizinkan; • Persetujuan
f. KLB maksimum yang diizinkan; • Rekomendasi Bangunan
g. KDH minimum yang diwajibkan; KKPR
h. KTB maksimum yang diizinkan; dan
i. jaringan utilitas kota

RTBL RTBL memuat materi pokok tentang:

a. Program bangunan dan lingkungan
b. Rencana umum dan panduan rancangan Pengendalian Pemanfaatan Ruang
c. Rencana investasi
d. Ketentuan pngendalian rencana, dan
e. Pedoman pengendalian pelaksanaan

Perencanaan dan Pemanfaatan Ruang 14

1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

PP Nomor 16 Tahun 2021

Keterangan Rencana Kota (KRK)
▪ KRK adalah Informasi tentang ketentuan tata bangunan dan lingkungan yang
diberlakukan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota pada lokasi tertentu.
▪ KRK merupakan ketentuan yang berlaku untuk lokasi yang bersangkutan dan
berisi:
a. fungsi bangunan Gedung yang dapat dibangun pada lokasi bersangkutan;
b. ketinggian maksimum Bangunan Gedung yang diizinkan;
c. jumlah lantai/lapis Bangunan Gedung di bawah permukaan tanah dan
KTB yang diizinkan;
d. garis sempadan dan jarak bebas minimum Bangunan Gedung yang
diizinkan;
e. KDB maksimum yang diizinkan;
f. KLB maksimum yang diizinkan;
g. KDH minimum yang diwajibkan;
h. KTB maksimum yang diizinkan; dan
i. jaringan utilitas kota
▪ KRK didasarkan pada RDTR dan/atau RTBL
▪ Pemerintah daerah kabupaten/kota harus menyediakan KRK kepada
Masyarakat secara elektronik.

15
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

PP Nomor 16 Tahun 2021

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
▪ PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik
Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan
Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung
▪ Bangunan Gedung dengan fungsi bangunan gedung harus
▪ Bangunan Gedung ditetapkan berdasarkan:
didirikan pada lokasi yang sesuai dengan ketentuan RDTR.
a. Fungsi Bangunan Gedung, berdasarkan (fungsi utama);
1. fungsi hunian ▪ Dalam hal RDTR belum disusun dan/atau belum tersedia maka
2. fungsi keagamaan fungsi Bangunan Gedung digunakan sesuai dengan peruntukan
3. fungsi usaha (untuk kegiatan berusaha) lokasi yang diatur dalam rencana tata ruang.
4. fungsi sosial dan budaya ▪ Dalam Dalam hal belum terdapat RTRL, rencana tata ruang
5. fungsi khusus (ditetapkan oleh Menteri) wilayah, RDTR, dan/atau RTBL penetapan peruntukan lokasi harus
6. fungsi campuran (lebih dari 1 fungsi) memperoleh persetujuan kepala daerah atas pertimbangan TPA
b. Klasifikasi Bangunan Gedung, berdasarkan: (Tim Profesi Ahli) yang ditunjuk oleh pemerintah daerah
1. Tingkat kompleksitas kabupaten/kota.
2. Tingkat permanensitingkat risiko bahaya kebakaran
▪ Bangunan Gedung yang telah memperoleh izin mendirikan
3. Lokasi
bangunan dari Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum
4. Ketinggian Bangunan Gedung
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, izinnya masih tetap
5. Kepemilikan Bangunan Gedung
berlaku sampai dengan berakhirnya izin.
6. Klas bangunan
▪ Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi
dalam PBG dikenai sanksi administratif.
16
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Permen PU Nomor 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) • Kawasan perencanaan mencakup suatu lingkungan/kawasan
dengan luas 5-60 Ha, dengan ketentuan sebagai berikut:
▪ RTBL merupakan pengaturan ketentuan tata bangunan - kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha.
sebagai tindak lanjut rencana tata ruang wilayah - kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha.
kabupaten/kota dan/atau RDTR wilayah perkotaan, - kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.
digunakan dalam pengendalian pemanfaatan ruang suatu
kawasan dan panduan rancangan kawasan atau kota
untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas Diagram 1: Kedudukan RTBL
Bangunan Gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. dalam Pengendalian Bangunan
▪ RTBL memuat materi pokok tentang: Gedung dan Lingkungan
a. Program bangunan dan lingkungan
b. Rencana umum dan panduan rancangan
c. Rencana investasi
d. Ketentuan pngendalian rencana, dan
e. Pedoman pengendalian pelaksanaan
▪ Sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, dalam
pelaksanaannya, RTBL juga dapat berupa:
a. Rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action
plan (CAP)
b. Rencana penataan lingkungan (neighbourhood-
development plan/NDP)
c. Panduan rancang kota (urban-design
guidelines/UDGL)
17
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR

Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
• Peraturan Menteri ini dimaksudkan sebagai pedoman bagi Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam penyusunan
RDTR dan PZ kabupaten/kota.
• Ruang lingkup Peraturan Menteri ini meliputi:
a. muatan RDTR;
b. muatan PZ; dan
c. tata cara penyusunan RDTR dan PZ

Muatan Peraturan Zonasi (PZ) kabupaten/kota

1. Aturan dasar; dan/atau a. ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
b. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
2. Teknik pengaturan zonasi c. ketentuan tata bangunan;
d. ketentuan prasarana dan sarana minimal;
e. ketentuan khusus;
f. standar teknis; dan
g. ketentuan pelaksanaan.

Teknik pengaturan zonasi merupakan ketentuan lain dari aturan dasar yang disediakan atau dikembangkan
untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan dasar dan ditujukan untuk mengatasi berbagai
permasalahan dengan mempertimbangkan karakteristik blok/zona.
18
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR

Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota

b. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

Ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas
maupun di bawah permukaan tanah

KDB adalah koefisien perbandingan antara
luas lantai dasar bangunan gedung dengan
luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan tingkat pengisian
atau peresapan air, kapasitas drainase, dan
jenis penggunaan lahan.
KLB adalah koefisien
perbandingan antara luas
seluruh lantai bangunan
gedung dan luas persil/
kavling.
KDH adalah angka prosentase perbandingan antara
luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan
gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/
penghijauan dengan luas persil/kavling. KDH
minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan
diberlakukan secara umum pada suatu zona

KLB minimum dan maksimum .

KDB maksimum dinyatakan dalam
satuan persentase, misalnya di
sebuah zona dengan KDB 60%, maka
properti yang dapat dibangun luasnya
tak lebih dari 60% dari luas lahan.
ditetapkan dengan
mempertimbangkan harga
lahan, ketersediaan dan
tingkat pelayanan prasarana,
dampak atau kebutuhan
terhadap prasarana tambahan,
serta ekonomi, sosial dan
KDH minimal ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian
atau peresapan air dan kapasitas
drainase. KDH minimal dinyatakan
dinyatakan dalam satuan persentase,
misalnya di sebuah zona dengan KDH
20%. 19
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR

Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota

Ketentuan lain yang dapat ditambahkan

Ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan bangunan.
1. Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal. KTB
adalah angka prosentasi luas tapak bangunan yang dihitung dari proyeksi
dinding terluar bangunan dibawah permukaan tanah terhadap luas Perumusan Ketentuan Intensitas
perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai RTRW, RDTR dan PZ. Pemanfaatan Ruang, dilakukan berdasarkan:
1. ketentuan kegiatan dalam zona; dan
2. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum
2. peraturan perundang-undangan tentang
KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun dengan luas seluruh
bangunan gedung
wilayah. KWT ditetapkan dengan mempertimbangkan:
a. Tingkat pengisian peresapan air/water recharge
b. Jenis penggunaan lahan Intensitas pemanfaatan ruang
c. Kebutuhan akan buffer zone yang terdapat dalam ketentuan
3. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum intensitas pemanfaatan ruang
4. Kepadatan Penduduk Maksimal dapat didetailkan kembali lebih
Untuk menentukan intensitas pemanfaatan ruang pada suatu zona diperlukan lanjut dalam RTBL.
analisis proyeksi penduduk yang disesuaikan dengan daya dukung dan daya
tampung lingkungan dan ditetapkan berdasarkan rekomendasi/pendapat
teknis para ahli terkait
20
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR

Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota

c. ketentuan tata bangunan

Ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan bangunan.
1. Ketinggian bangunan (TB) maksimum 5. Tampilan Bangunan
Tinggi maksimum bangunan Gedung yang diizinkan pada lokasi
tertentu dan diukur dari jarak maksimum puncak atap bangunan
terhadap (permukaan) tanah yang dinyatakan dalam satuan meter. Tata bangunan yang terdapat
2. Garis sempadan bangunan (GSB) minimum dalam ketentuan tata bangunan
Jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding bangunan ruang dapat didetailkan kembali
terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan lebih lanjut dalam RTBL
keselamatan, risiko kebakaran, Kesehatan, kenyamanan, dan
estetika.
3. Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan
oleh jenis peruntukan dan ketinggian bangunan
4. Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang
terhadap dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping
JBS merupakan jarak minimum antara batas petak samping
terhadap dinding bangunan terdekat.
21
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Penetapan Zona Berdasarkan Kesesuaian Terhadap Fungsi Kawasan

SE Dirjen Penataan Ruang Kementerian PU Nomor 6 Tahun 2011 tentang Petunjuk Teknis Kriteria Lokasi Menara Telekomunikasi

22
1 2 3 4 5 6 Pemanfaatan

Kriteria Penentuan Kebutuhan Menara Pada Zona Menara

SE Dirjen Penataan Ruang Kementerian PU Nomor 6 Tahun 2011 tentang Petunjuk Teknis Kriteria Lokasi Menara Telekomunikasi

23
 TERIMA KASIH
Direktorat Jenderal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional