11/5/2021

MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA

SUMATERA BAGIAN UTARA
E-mail : mappisumbagut@yahoo.co.id

PENGADAAN TANAH BAGI

PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

Nama Lengkap : Suherwin, ST., Msi., MAPPI (Cert)

Pendidikan Formal : S2 Ekonomi Pembangunan
Pengalaman Penilai : 2004 / Penilai Publik 2010
Organisasi : Sekretaris MAPPI Sumbagut
Pekerjaan : Partner di KJPP MBPRU & Rekan
Alamat Rumah : Menteng, Medan
Email : erwin_su@yahoo.com
Telp. : 061-8200513 / 08116127780

PENILAIAN TERHADAP
PENGADAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

1
 11/5/2021

POKOK BAHASAN
1. Dasar Hukum Pengadaan Tanah
2. Tahapan dalam Pengadaan Tanah
3. Pengadaan Tanah Sekala Besar dan Kecil
4. Kompensasi Jalur SUTT dan SUTET
5. Penanganan dampak sosial masyarakat pengadaan
tanah (Pengadaan tanah pada tanah negara yang
dikuasai masyarakat)
6. Proses Penilaian
7. Mitigasi Risiko

LATAR BELAKANG

• Kebutuhan tanah terus bertambah, persediaan

terbatas
• Meningkatnya taraf hidup manusia
• Pembangunan real estate
• Nilai tanah terus meningkat
• Pembangunan infrastruktur, Bandara, Pelabuhan,
Perkantoran dan public area lainnya yang
dikembangkan oleh pemerintah pusat atau
daerah, BUMN dan BUMD

2
 11/5/2021

Pembangunan Infrastruktur di Indonesia

Memerlukan Penilai Untuk Ganti Rugi Tanah

Regulasi Lama Sebelum UUCK

UU No. 2 TAHUN 2012

Perpres 71 Tahun 2012

Perpres No. 40 / 2014

Perpres No. 99 / 2014

Perpres No. 30 / 2015

Perpres No. 148/2015

Perka BPN No 5 Th 2012

Permen ATR/Ka BPN No 6 Th 2015
Permen ATR/Ka BPN No 22 Th 2015
Permen ATR/Ka BPN No 20 Th 2020

3
 11/5/2021

DASAR HUKUM
01 UU No. 2 TAHUN 2012

02 UU No. 11 Th 2020

03 PP No. 19 Th 2021

04 Permen ATR /KaBPN No. 19 Th 2021

05 Perpres No. 62 / 2018

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Jenis Kepentingan Umum sesuai UU No 2 Tahun 2012

1. Pertahanan dan keamanan nasional;

2. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api,
3. Stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;
4. Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum,
saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan
pengairan lainnya;
5. Pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
6. Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
7. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi
Tenaga listrik;
8. Jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah;
9. Tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
10. Rumah sakit pemerintah/pemerintah daerah;

4
 11/5/2021

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

11. Fasilitas keselamatan umum;

12. Tempat pemakaman umum pemerintah/pemerintah Daerah;
13. Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka Hijau
publik;
14. Cagar alarn dan cagar budaya;
15. Kantor pemerintah/pemerintah daerah/desa;
16. Penataan permukiman kumuh perkotaan dan/ atau
Konsolidasi tanah, serta perumahan untuk Masyarakat
berpenghasilan rendah dengan status Sewa;
17. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/pemerintah
daerah;
18. Prasarana olahraga pemerintah/pemerintah daerah; dan
19. Pasar umum dan lapangan parkir umum

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Tambahan 6 (enam) Jenis Kepentingan Umum

PP NO. 19 TAHUN 2021

1. Kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas

2. Kawasan Ekonomi Khusus
3. Kawasan Industri
4. Kawasan Pariwisata
5. Kawasan Ketahanan Pangan
6. Kawasan pengembangan teknologi

Kegiatan pengadaan tanah diprakarsai dan/atau dikuasai oleh

Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, BUMN, atau BUMD.

5
 11/5/2021

TAHAPAN DALAM PENGADAAN TANAH

PERENCANAAN PERSIAPAN PELAKSANAAN PENYERAHAN HASIL

• kesesuaian dengan tata • Pemberitahuan rencana • Inventarisasi dan identifikasi

ruang pembangunan; atas tanah;
• Lokasi, letak, luas dan • Pendataan awal lokasi • Penilaian ganti kerugian;
status tanah • Konsultasi publik rencana • Musyawarah;
• Analisis biaya dan pembangunan • Pemberian ganti kerugian;
manfaat pembangunan • Penjelasan cara peng dan
bagi wilayah dan hitungan ganti kerugian • Pelepasan tanah Instansi
masyarakat
• Perkiraan nilai tanah

Tahapan Perencanaan
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021

• Perencanaan didasarkan pada rencana tata ruang dan

prioritas pembangunan
• Instansi yang memerlukan tanah dapat melibatkan kementeria
n/ lembaga di bidang pertanahan dan instansi terkait
• Masa berlaku DPPT selama 2 tahun
• Instansi yang Memerlukan Tanah dapat menunjuk
Lembaga profesional dan/atau ahli
• Penambahan muatan DPPT : preferensi bentuk Ganti Kerugian

6
 11/5/2021

Tahapan Perencanaan
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021

Isi Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah (DPPT)

• Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
• Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Prioritas Pembangunan;
• Letak tanah;
• Luas tanah yang dibutuhkan;
• Gambaran umum status tanah;
• Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
• Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
• Perkiraan nilai tanah;
• Rencana penganggaran;
• Preferensi bentuk ganti kerugian;

Tahapan Perencanaan
Tahapan Perencanaan
PENGATURAN DALAM PP NO. 19 TAHUN 2021

Studi Kelayakan Penyusunan DPPT

1. Survei sosial ekonomi;
2. Kelayakan lokasi;
3. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah
dan masyarakat;
4. Perkiraan nilai tanah;
5. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul
akibat dari pengadaan tanah dan pembangunan; dan
6. Studi lain yang diperlukan

7
 11/5/2021

Dokumen perencanaan sangat menentukan

keberhasilan pengadaan tanah

Dokumen perencaan harus mempertim

bangkan dampak akibat pengadaan
tanah baik yang terkena langsung
maupun yang tidak terkena langsung

Dampak lingkungan dan dampak sosial

Dampak langsung maupun tidak langsung atas

pembangunan:

1. Pembangunan Rel Kereta Api;

2. Jalur SUTT dan SUTET
3. Jalan Tol
4. Komplek Industri
5. Fasilitas yang menyebabkan pencemaran
6. Waduk
7. Bandara

8
 11/5/2021

Dampak lingkungan dan dampak sosial

• Terputusnya akses jalan

• Pindah secara masal menyebabkan meningkatnya Demand dan kenaikan
harga properti
• Norma dan estetika bangunan rumah tinggal yang terkena dampak langsung
• Keamanan dan kenyamanan tempat tinggal
• Pencemaran
• Menurunnya nilai properti
• Tidak dapat dijaminkan akibat jalur SUTET
• Budaya masyarakat setempat (misal acara adat untuk pemindahan makam)

Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah (DPPT)

• Dalam hal penetapan lokasi tidak terikat lokasi yang sudah ditentukan
(misal pelebaran jalan, pengembangan kantor, Pengembangan banda
ra, pelabuhan dll) maka penentukan lokasi pembangunan harus clear
and clean. Untuk itu calon lokasi pembangunan sebaiknya disiapkan
beberapa alternatif untuk menghindari praktik KKN

• Rekomendasi lokasi pembangunan dapat ditentukan dengan metode

skor tertinggi dengan sistem pembobotan dari beberapa kriteria yang
ditetapkan di awal denagn skala likert atau sekala tertentu

• Untuk lokasi pembangunan tertentu dapat juga dilengkapi dengan kaji

an studi kelayakan secara teknis, sehingga lokasi pembangunan
sudah ditetapkan sebelum disusun DPPT

9
 11/5/2021

CONTOH PERTIMBANGAN PEMILIHAN

LOKASI PEMBANGUNAN KANTOR

• Faktor teknis (Luasan minimal, fisik tanah, topografi dll)

• Utilitas (Jaringan listrik, IT, air bersih)
• Legalitas ( Bukti kepemilikan tanah, historis kepemilikan
tanah, Peraturan tata kota)
• Fasilitas (Akses Jalan, Pintu Tol, Bandara, Pelabuhan, RS,
Sekolah, Pasar, dll)
• Estimasi harga

Contoh Analisis
Utilitas Lokasi I Lokasi II Lokasi III Lokasi IV Lokasi V
1 Jarigan Internet 2 2 3 2 3
2 Air 2 2 2 2 2
3 Listrik 2 2 2 2 2
4 Gas 1 1 1 1 1
5 Telepon 1 1 3 1 1
Total 8 8 11 8 9
Legalitas Lokasi I Lokasi II Lokasi III Lokasi IV Lokasi V
1 Bukti kepemilikan 3 3 3 3 3
2 Peruntukan 2 2 2 2 2
3 Historis kepemilikan 2 3 3 3 2
Total 7 8 8 8 7
Faktor teknis Lokasi I Lokasi II Lokasi III Lokasi IV Lokasi V
1 Sifat tanah 1 2 3 3 3
2 Topografi 1 2 2 2 2
3 Luas 2 1 3 2 2
Sub Total 4 5 8 7 7

Total 19 21 27 23 23

10
 11/5/2021

TAHAPAN PERSIAPAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

Tim Persiapan dibentuk paling lama 5 Hari setelah diterima DPPT

Tugas Tim Persiapan :
1. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
2. Melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
3. Melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan;
4. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan;
5. Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentin
gan umum; dan
6. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan
tanah yang ditugaskan oleh gubernur

TAHAPAN PERSIAPAN
PP NO. 19 TAHUN 2021
• Pemberitahuan rencana pembangunan melalui media cetak lokal/
nasional 2 Hari penerbitan
• Pendataan awal Pihak yang Berhak terdiri dari :
1. Pemegang hak atas tanah;
2. Pemegang hak pengelolaan;
3. Nazir untuk tanah wakaf;
4. Pemegang alat bukti tertulis hak lama;
5. Masyarakat hukum adat;
6. Pihak yang menguasai tanah negara dengan iktikad baik;
7. Pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau
8. Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkai
tan dengan tanah.
• Konsultasi Publik dilaksanakan untuk mendapatkan kesep
akatan lokasi pihak yang berhak, pengelola barang dan penggu
na barang.

11
 11/5/2021

TAHAPAN PERSIAPAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Kehadiran pada Konsultasi Publik dibuktikan dengan daftar hadir

dan dokumentasi berupa foto dan /atau video.
• Jika telah diundang 3 kali namun tidak menghadiri
Konsultasi Publik dianggap menyetujui lokasi.
• Konsultasi Publik dilaksanakan paling lama 60 Hari,
Konsultasi Publik ulang paling lama 30 Hari.
• Gubernur membentuk Tim Kajian Keberatan jika terdapat keberat
an terhadap lokasi rencana pembangunan.
• Pengajuan permohonan Penetapan Lokasi paling lama 5 hari
setelah kesepakatan lokasi.
• Izin alih status penggunaan/pelepasan kawasan hutan, aset
atas tanah kas desa, tanah wakaf, tanah ulayat, dan/atau
tanah aset Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, BUMN,
BUMD, atau BUMDES dilakukan sampai dengan Penetapan
Lokasi

TAHAPAN PERSIAPAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Penetapan Lokasi paling lama 14 Hari sejak dimohon dari

instansi.
• Untuk PSN dan kondisi mendesak dan/atau
pembangunan yang tidak dapat dipindahkan
lokasinya, jika Penlok tidak diterbitkan 14 hari oleh
gubernur, maka dapat diajukan kepada Menteri.
Penlok diterbitkan oleh Menteri paling lama 7 (tujuh)
hari dari permohonan Instansi.
• Penlok dilampiri Peta Lokasi.
• Penlok berlaku untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun dan
dapat diperpanjang 1 (satu) kali untuk paling lama 1
(satu) tahun.
• Penlok disampaikan kepada Kanwil paling lama 7
(tujuh) Hari.

12
 11/5/2021

TAHAPAN PERSIAPAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Jika penlok 4 tahun, tidak mencukupi, dilakukan proses ulan

g dimulai dari tahap perencanaan.
• Pengumuman penlok selama 10 Hari, di kantor
kelurahan/desa atau nama lain, kantor
kecamatan, dan/ atau kantor bupati/wali kota dan
di lokasi pembangunan.
• Pengumuman melalui media cetak lokal/nasional paling sed
ikit 1 Hari penerbitan, melalui situs (website) pemprov/pe
mkab/pemkot, dan/atau Instansi yang Memerlukan Tanah.
• Penerbitan Penlok dapat didelegasikan kepada bupati/walik
ota paling lama 3 Hari sejak diterimanya DPPT

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Pelaksana pengadaan tanah ditetapkan paling lama 5 hari

sejak permohonan pelaksanaan
• Kakanwil dapat menugaskan Kakantah, paling lama 2 hari
sejak permohonan pelaksanaan
• Permohonan pelaksanaan dilengkapi dengan :
a. SK Penetapan Lokasi;
b. DPPT;
c. Data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah;
d. Data awal masyarakat terkena dampak;
e. Berita acara kesepakatan;
f. Surat pernyataan pemasangan tanda batas bidang tanah.

13
 11/5/2021

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

1. Data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah meliputi :

• Nama, pekerjaan, dan alamat pihak yang berhak;
• Nomor induk kependudukan atau identitas diri lainnya pihak yang berhak;
• Bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman, dan /
atau benda yang berkaitan dengan tanah;
• Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang;
• Status tanah dan dokumennya;
• Jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;
• Pemilikan dan atau penguasaan tanah, bangunan, dan atau benda lain
yang berkaitan dengan tanah;
• Pembebanan hak atas tanah; dan
• Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah.
2. Hasil pelaksanaan tugas Satgas A berupa Peta Bidang Tanah dan hasil pelaksanaan
tugas Satgas B berupa daftar nominatif, digunakan dalam proses penentuan nilai
Ganti Kerugian

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

3. Satgas dapat melakukan tugas lebih dari 30 Hari karena hal tertentu,
yaitu
• Terdapat permasalahan kondisi fisik (belum terpasangnya
tanda batas bidang tanah, kondisi topografi di lapangan perlu
penanganan khusus, dan/atau Objek Pengadaan Tanah lintas
desa/kelurahan/kecamatan),
• terbatasnya sumber daya manusia,
• belum tersedianya anggaran.
• masih terdapat penolakan dari pihak yang berhak
4. Penilai atau Penilai Publik melaksanakan tugas selama 30 Hari setelah
menerima salinan DPPT, daftar nominatif dan peta bidang tanah
5. Nilai Ganti kerugian yang layak dan adil merupakan nilai pada saat
pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan dengan mempertimbangkan
masa tunggu pembayaran Ganti Kerugian, bersifat final dan mengikat,
dijadikan dasar musyawarah bentuk Ganti Kerugian

14
 11/5/2021

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Bentuk Ganti Kerugian :

a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Permukiman kembali;
d. Kepemilikan saham; atau
e. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
• Tanah sisa yang luasnya kurang dari 100 M2, dapat diberikan
Ganti Kerugian.
• tanah sisa yang luasnya lebih dari 100 M2, dapat diberikan
Ganti Kerugian setelah mendapat kajian teknis.
• Validasi dari ketua Pelaksana Pengadaan Tanah atau pejabat yang ditunjuk
dilaksanakan paling lama 5 Hari sejak berita acara kesepakatan bentuk Ganti
Kerugian
• Pemberian Ganti kerugian dilakukan dalam waktu paling lama
17 Hari sejak penyampaian hasil Validasi oleh pelaksana
Pengadaan Tanah.

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Pemberian Ganti Kerugian dapat dilakukan lebih dari 17

Hari karena hal tertentu, keadaan dimana :
• Anggaran yang tersedia tidak mencukupi,
• Pihak yang berhak tidak hadir saat jadwal
pembayaran ganti kerugian, atau
• Terdapat persoalan keamanan, ekonomi, politik, sosial,
budaya dan/atau persoalan teknis lainnya
• Ganti Kerugian untuk tanah wakaf dan tanah kas desa dapat
dalam bentuk uang.

15
 11/5/2021

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Ganti Kerugian dalam keadaan khusus diberikan paling banyak 25 %

dari NJOP/ZNT atau perkiraan nilai Ganti Kerugian dari Penilai.
• Pengadilan Negeri paling lama dalam jangka waktu 14 Hari wajib
menerima Penitipan Ganti Kerugian
• Surat pengantar pengambilan Ganti Kerugian di Pengadilan Negeri
dikeluarkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, jika ketua
pelaksana Pengadaan Tanah tidak lagi menjabat maka surat pengan
tar dikeluarkan oleh Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor
Pertanahan

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh

Pihak yang Berhak kepada Negara di hadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat atau pejabat yang ditunjuk.
• Kuasa Pihak yang Berhak dalam pelepasan hak diberikan kepada :
a. Seorang dalam hubungan darah ke atas, ke bawah atau ke sampin
g sampai derajat kedua atau suami/istri bagi Pihak yang Berhak
berstatus perorangan;
b. Seorang yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan anggaran dasar
bagi Pihak yang Berhak berstatus badan hukum; atau
c. Ahli waris dalam hal Pihak yang Berhak meninggal dunia sebelu
m pelaksanaan pemberian Ganti Kerugian.
• Dalam hal Pihak yang Berhak berhalangan karena hukum maka pelaksana
an Pelepasan Hak dilakukan oleh pengampu atau wali.

16
 11/5/2021

TAHAPAN PELAKSANAAN
PP NO. 19 TAHUN 2021

• Ketua P2T menyerahkan hasil Pengadaan

Tanah kepada Instansi yang Memerlukan Tanah
dalam jangka waktu paling lama 14 Hari sejak
Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah, baik
secara parsial maupun secara keseluruhan
• Tugas dan tanggung jawab pelaksana
Pengadaan Tanah berakhir dengan telah
ditandatanganinya berita acara penyerahan
hasil Pengadaan Tanah secara keseluruhan.
• Pendaftaran/ pensertifikatan (paling lama 30
Hari sejak penyerahan hasil.

PENGADAAN TANAH SKALA KECIL

1. Pengadaan Tanah Skala Kecil harus sesuai dengan

2. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
3. Pengadaan Skala Kecil, dapat dilakukan secara langsung atau dengan
menggunakan tahapan Pengadaan Tanah
4. Penetapan Lokasi untuk Pengadaan Tanah Skala Kecil diterbitkan oleh
bupati/wali kota.
5. Penetapan Lokasi Skala Kecil dilengkapi dengan DPPT yang disusun
berdasarkan muatan dan studi kelayakan minimal.
6. Pengadaan Tanah Skala Kecil, Instansi yang Memerlukan Tanah dapat
menunjuk Penilai Publik atau pejabat yang ditunjuk oleh Menteri.

17
 11/5/2021

Pengadaan Tanah untuk Kemudahan PSN

PP NO. 19 TAHUN 2021

1. Pengadaan Tanah dapat dilakukan oleh Badan

Usaha
2. Dapat diberikan rekomendasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan
ruang oleh Menteri
3. Fasilitasi penyelesaian pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum dilakukan oleh Pemerintah Pusat
4. PSN dilaksanakan dengan mempertimbangkan prinsip kemam
puan keuangan negara dan kesinambungan fiscal

Ketentuan Lain-lain
PP NO. 19 TAHUN 2021

a. Menteri dapat melakukan diskresi untuk mengatasi persoalan konkrit

dalam penyelenggaraan urusan pemerintah di bidang pengadaan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum
b. Apabila terdapat laporan dan/atau pengaduan dari masyarakat kepada
pimpinan Lembaga kejaksaan agung, kepolisian mengenai penyimpangan
dan penyalahgunaan wewenang penyelesaian dilakukan dengan menda
hulukan proses administrasi sesuai dengan per-UU-an di bidang admin
istrasi pemerintahan (ditangani APIP)
c. Mendagri melakukan pembinaan terhadap BPHTB untuk PSN 0 %
d. Revisi penetapan lokasi berdasarkan rekomendasi ketua pelaksana
pengadaan tanah
e. Objek PSN diatas aset tanah instansi pemerintah BUMN/BUMD yang
diatasnya terdapat penggarapan pihak lain diselesaikan dengan dampak
sosial
f. Kegiatan Pengadaan Tanah dilaksanakan secara elektronik

18
 11/5/2021

TAHAPAN DALAM PROSES

PENILAIAN

Lingkup Pelaporan
Implementasi
Penugasan Penilaian

Bagan Proses Penilaian

LINGKUP PENUGASAN (SCOPE OF WORK)
DEFINISI PENUGASAN / IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Penentuan Identifikasi Objek Asumsi &
Penentuan Tanggal
Pemberi Tugas & Tujuan Penilaian & Hak Kondisi
Pengguna Lap Penilaian
Dasar Nilai
Kepemilikan
Penilaian
Pembatas • Peta Bidang
IMPLEMENTASI • Daftar Nominatif
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA PERMINTAAN DAN
DATA UMUM DATA KHUSUS
PENAWARAN
Data perbandingan
Wilayah, kota dan lingkungan
Data properti yang dinilai (transasksi, penawaran, sewa,
(neigbourhood)
tingkat hunian, income)

ANALISIS DATA
Analisis pasar Analisa HBU
Permintaan dan penwaran Tanah dalam keadaaan kosong
studi pasar Properti Setelah dikembangkan
OPINI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
PENDEKATAN PASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA

REKONSILIASI INDIKASI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

19
 11/5/2021

PROSES PENILAIAN
1 PERSIAPAN 2 3 ANALISIS
LAPANGAN

BATASAN BANGUNAN & SAR MESIN-MESIN &

TANAH
MASALAH ANA PERALATAN METODOLOGI
PELENGKAP
•Identifikasi Properti
•Tujuan Penilaian DATA UMUM DATA KHUSUS Metode Pendekatan
•Cut of Date DATA UMUM
•Lokasi •Jenis Pasar
•Penetuan Jenis Nilai (Market Approach)
•Peruntukan •Cek Harga Bahan & •Merk
•Ekonomi •Upah Setempat •Tipe
•Land Area Value Ma •Penggunaan Bangu •Kapasitas Metode Pendapatan
PERENCANAAN p nan •Sistem dan (Income Approach)
PENILAIAN Perlengkapannya •Capitalization Method
•Pemeliharaan & •Residual Method
• Data yang Dibutuh DATA KHUSUS Kondisinya •DCF Method
DATA KHUSUS
kan PROPERTI (Observed Cond.)
•Konstruksi •Foto-foto
(Peta Bid & Danom Metode Biaya
•Bahan
Sumber Data •Verifikasi (Cost Approach)/
•Tahun Dibangun
• Tenaga Ahli yang •Data Pembanding Depreciated Replacement
•Ukuran & Luas
Dibutuhkan (Market Evidence) Cost
•As Built Drawing
• Schedule •Pencatatan/Wawan- •Maintenance/Kond
cara isi
•Foto-foto
Commercial Property REKONSILIASI
•Rental Rate
•Occupancy
•Operating Expenses
KESIMPULAN
•Capitalization Rate
NILAI PASAR

DASAR NILAI : Nilai Penggantian Wajar (NPW)

memperhatikan
pemilik basis Pasar

Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value)

adalah nilai untuk kepentingan pemilik (value to the
owner) yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai
Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur
luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan
adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.
memperhatikan
kerugian lainnya

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”

20
 11/5/2021

PEMAHAMAN NPW

PEMAHAMAN NPW

21
 11/5/2021

PEMAHAMAN NPW

KOMPONEN DASAR PENENTUAN NPW

(SPI 204-2018)

01 Atas dasar HBU

Premium atas penghunian rumah tinggal

02
atau alih profesi

03 Biaya pindah, perizinan dan pajak

04 Kompensasi masa tunggu (bunga)

Kerugian sisa tanah (bila ada) atau dampak keru

05 sakan bangunan atau kerusakan fisik lainnya

22
 11/5/2021

Objek penilaian Pengadaan Tanah

Penilaian untuk ganti kerugian dilakukan bidang per bida

ng, meliputi:
1. Tanah
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3. Bangunan;
4. Tanaman;
5. Benda yang berkaitan dengan tanah seperti utilitas,
dan SPL

OBJEK PENILAIAN

Tanah Bangunan

Benda lain terkait

Tanaman dengan tanah

23
 11/5/2021

Objek Penilaian Fisik

Objek Penilaian Fisik

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

1. Tanah;
Dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, pemukiman,
industri atau komersial

2. Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang
Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi
bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas
bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak
Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi
yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak
membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak
milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

24
 11/5/2021

PENILAIAN BANGUNAN

• Umumnya gunakan pendekatan Biaya

• Penyusutan bangunan tetap dipertimbangkan,
namun dapat dikembalikan dalam bentuk premi
um dengan persetujuan ataupun rekomendasi
dari pemberi tugas
• Gunakan BTB MAPPI sebagai referensi

ILUSTRASI PENDEKATAN BIAYA

Real Property

Land Building

25
 11/5/2021

Biaya Reproduksi Baru /

Biaya Pengganti Baru

Biaya Reproduksi Baru Biaya Pengganti Baru

(Reproduction Cost New) (Replacemant Cost New)

Merupakan estimasi biaya untuk mereprod

uksi suatu properti baru yang sama/ identik
dengan properti yang dinilai, berdasarkan
harga pasaran setempat pada tanggal peni
laian. Biaya reproduksi baru didasarkan ke
pada replika fisik sesungguhnya
Merupakan estimasi biaya untuk membuat s
uatu properti baru yang setara dengan prope
rti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran s
etempat pada tanggal penilaian. Biaya pengg
anti baru didasarkan utilitas yang setara.

Membuat properti replika/ identik Membuat produk dengan utilitas

setara

METODE DAN TEKNIK PERHITUNGAN RCN

Quantity
Surveyor
Metode Biaya
Reproduksi
Baru
Unit in Place
BTB
RCN
Metode Biaya
Pengganti Square Metre
Baru

Metode Index
Penjumlahan

26
 11/5/2021

BTB Wilayah Kota Medan

BANGUNAN RUMAH TINGGAL

MEWAH MENENGAH SEDERHANA

ELEMEN BANGUNAN
2 LANTAI 2 LANTAI 1 LANTAI

Rp. / m² Rp. / m² Rp. / m²

A. BIAYA LANGSUNG
Pondasi 631,394 545,857 274,239
Struktur 1,357,504 1,065,516 535,300
Rangka Atap 189,570 118,359 180,960
Penutup Atap 242,684 147,053 147,606
Plafon 399,370 152,439 87,718
Dinding 1,083,063 584,850 373,932
Pintu dan Jendela 361,443 263,016 206,243
Lantai 644,957 296,631 157,931
Utilitas 303,226 171,631 161,368
TOTAL BIAYA
5,213,210 3,345,351 2,125,297
LANGSUNG ( A )
B. BIAYA
TIDAK LANGSUNG
Professional Fee 156,396 100,361 63,759
Biaya Perijinan 78,198 50,180 31,879
Keuntungan Kontraktor 521,321 334,535 212,530
TOTAL BIAYA
755,915 485,076 308,168
TIDAK LANGSUNG ( B )
TOTAL BIAYA
PEMBANGUNAN BARU 5,969,126 3,830,427 2,433,465
( A+B)
PPN 10% 596,913 383,043 243,347
TOTAL BIAYA PEMB. BARU
6,566,038 4,213,470 2,676,812
SETELAH PPN
PEMBUL AT AN 6,570,000 4,210,000 2,680,000

PENILAIAN TANAMAN
Tanaman dapat dibedakan menjadi beberapa kelompok,
dan menyebabkan pendekatan atau metode yang di
gunakan berbeda-beda. Beberapa kelompok tanaman
dalam penilaian umumnya
1. Tanaman perkebunan (Kelapa sawit, Karet, Kakau,
Kopi, Kelapa, tebu, teh, tembakau)
2. Tanaman Hutan (Sumber kayu)
3. Tanaman Buah-buahan (Durian, Rambutan, Mangga
, dll)
4. Tanaman Semusim ( Sayur-sayuran, biji-bijian, Ubi,
dll)

27
 11/5/2021

Pendekatan dan Metode Penilaian

• Untuk tanaman menghasilkan, umumnya dapat menggunakan

pendekatan pendapatan dengan metode DCF.
• Untuk tanaman belum menghasilkan dapat menggunakan
pendekatan biaya
• Beberapa jenis tanaman hutan dapat menggunakan pendekat
an pasar.
• Dihitung dengan menggunakan satuan luas per Ha atau
lainnya
• Nilai pasar per Ha, kemudian dikurang nilai tanah dan nilai
non tanaman
• Setelah diperoleh nilai tanaman kemudian dibagi dengan
jumlah tanaman per Ha atau per m2

Contoh Perhitungan Nilai Pasar Tanaman Kayu-Kayuan

Rumus Kubikasi kayu

Nilai Kayu di atas 3 Meter
Volume : ( P x D x D x 0,7854 ): 1.000.000.
P = Panjang 600 Cm
D = Diameter 30 Cm
Koefisien Kayu 0,7854

Harga/M3 5.000.000
Harga Glondong 3.000.000

Volume = (600 x 30 x 30 x 0,7854) / 1.000.000

= 0,42 m3
= 0,42 x 3.000.000
= Rp 1.260.000

28
 11/5/2021

Objek Penilaian Non Fisik

Kerugian Non Fisik

29
 11/5/2021

Kerugian Non Fisik

ILUSTRASI PERHITUNGAN NPW

NPW ATAS RUMAH TINGGAL BIASA (MASA TINGGAL 8 TAHUN)

30
 11/5/2021

ILUSTRASI PERHITUNGAN NPW

NPW ATAS PROPERTI DAN RUMAH USAHA

ILUSTRASI PERHITUNGAN NPW

NPW ATAS PROPERTI DAN PELAKSANAAN PENILAIAN LEBIH DARI 6 BULAN SETELAH PENLOK

31
 11/5/2021

FORMULA PERHITUNGAN
KOMPENSASI
a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk tanah
Kompensasi = 15% x Lt x NP
Lt : Luas tanah yang berada di bawah ruang bebas
NP : Nilai Pasar tanah dari Lembaga Penilai /M2

a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk bangunan

Kompensasi = 15% x Lb x NPb
Lb : Luas bangunan yang berada di bawah ruang bebas
NPb : Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai/M2
a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk tanaman
Kompensasi = NPt
NPt : Nilai Pasar tanaman

FORMULA PERHITUNGAN
KOMPENSASI
a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk tanah
Kompensasi = 15% x Lt x NP
Lt : Luas tanah yang berada di bawah ruang bebas
NP : Nilai Pasar tanah dari Lembaga Penilai /M2

a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk bangunan

Kompensasi = 15% x Lb x NPb
Lb : Luas bangunan yang berada di bawah ruang bebas
NPb : Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai/M2
a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk tanaman
Kompensasi = NPt
NPt : Nilai Pasar tanaman

32
 11/5/2021

Hal yang perlu diperhatikan ?

1) Pahami dan pastikan cakupan penugasan mampu dilaksanakan dengan

memperhatikan, hal-hal sbb:
a. Pahami siapa Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
b. Penguasan kompetensi atas objek penilaian
c. Aspek teknis dari objek penilaian
d. Ketersediaan tenaga ahli dan pelaksana penugasan
e. Waktu yang tersedia
2) Melengkapi Lingkup Penugasan sebagaimana seharusnya berdasarkan Etik dan
SPI;
3) Lakukan tahapan proses penilaian secara konsisten dengan dokumentasi yang
cukup;
4) Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk
digunakan Pemberi Tugas termasuk pemberian informasi indikasi nilai.

Hal yang perlu diperhatikan ?

5) Jalankan proses review secara konsisten dan terukur dengan memperhatikan
sekurang-kurangnya:
a. Kesesuaian penilaian yang dilakukan dengan lingkup penugasan;
b. Kecukupan dan relevansi dari data yang digunakan, serta verifikasi yang
dilakukan;
c. Kesesuaian dan kewajaran asumsi yang dibuat;
d. Kesesuaian pendekatan, metode, dan teknik penilaian yang
diaplikasikan;
e. Keakuratan perhitungan yang dilakukan;
f. Kesesuaian serta kewajaran dari analisis dan opini yang dilaksanakan
serta kesimpulan yang dihasilkan; atau
g. Kesesuaian hasil penilaian yang disajikan dengan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan regulasi lain
yang terkait.

33
 11/5/2021

Permasalahan yang sering terjadi pada Pengadaan

Tanah Untuk Kepentingan Umum

1. Kesalahan pendataan
a. Ukuran tanah
b. Luas Bangunan
c. Jumlah tanaman
d. Data lainnya
2. Dokumen perencanaan kurang lengkap
3. Selisih waktu pendataan dan pembayaran terlalu lama
4. Sisa tanah belum diakomodir
5. Dampak sosial ekonomi belum terdata
6. Perbedaan nama pada daftar nominatif dan legalitas kepemilikan
tanah
7. Pemilik tanah belum memiliki bukti kepemilikan tanah sesuai uu
atau peraturan yang berlaku
8. Ekspektasi besarnya ganti rugi yang diharapkan masyarakat
terlalu tinggi
9. Tanah termasuk tanah negara, kawasan hutan, sepadan sungai
10. Tanah warisan yang belum di bagi kepada ahli waris

Permasalahan Nilai dan Penilai dari Sudut Pandang

Instansi yang Membutuhkan Tanah

1. Instansi yang membutuhkan tanah belum melihat urgensinya

penilai dalam tahapan perencanaan;
2. Instansi belum cukup pemahaman bagaimana cara pengadaan
jasa penilai baik dalam tahapan perencanaan maupun
pelaksanaan;
3. Instansi tidak/belum memiliki acuan dalam menganggarkan tarif
jasa penilai;
4. Nilai yang dihasilkan dari penilai pada tahapan pelaksanaan
pengadaan tanah melebihi dari anggaran ganti kerugian yang
telah disiapkan;
5. Kesulitan dalam memperoleh Penilai ketika proyek pembangunan
berada diluar jawa, khususnya Kawasan Timur Indonesia.

34
 11/5/2021

Permasalahan Nilai dan Penilaian dari

Sudut Pandang Penilai
1. Perubahan Daftar Nominatif yang sering terjadi setelah musyawarah
sedangkan nilai NPW sudah diterima oleh Pihak Yang Berhak;
2. Daftar Nominatif tidak cukup informatif, seperti ketika data inventarisasi
hanya mencantumkan luas tanah tetapi bangunan yang ada belum
dimasukkan;
3. Penilai tidak dapat melakukan investigasi obyek karena tidak diperbolehkan
masuk ke lokasi obyek penilai oleh masyakat;
4. Perubahan daftar nominatif tidak disertai dengan perubahan administrasi
persuratannya sehingga menimbulkan temuan dalam pemeriksaan;
5. Regulasi daerah yang menimbulkan permasalahan independensi Penilai
(PerGub DKI No 80/2013 pasal 4);
6. Waktu Penilaian tidak cukup mengingat banyaknya obyek bidang tanah yang
terkena pengadaan tanah.

TERIMA KASIH

35