KNOWLEDGE SHARING

MEKANISME KOMPENSASI TANAH, BANGUNAN

DAN TANAMAN DI BAWAH RUANG BEBAS
SEBAGAI IMPLEMENTASI PERMEN ESDM NO. 13
TAHUN 2021

Bandung, 12 Mei 2022

PT PLN (PERSERO) UIP JBT – UIT JBT
Dasar
Hukum
Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia
Nomor 18 Tahun 2015 tentang Ruang bebas dan jarak bebas minimum
pada saluran udara tegangan tinggi, saluran udara tegangan ekstra tinggi,
dan saluran udara tegangan tinggi arus searah untuk penyaluran tenaga
listrik;

Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia

Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi atas tanah, bangunan, dan/
atau tanaman yang berada di bawah ruang bebas jaringan transmisi
tenaga listrik;

Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia

Nomor 13 Tahun 2021 tentang Ruang bebas minimum jaringan transmisi
tenaga listrik dan Kompensasi atas tanah, bangunan, dan/ atau tanaman
yang berada di bawah ruang bebas jaringan transmisi tenaga listrik;
 SUBJEK DAN OBJEK
KOMPENSASI
SUBJEK OBJEK
Pemegang ljin Usaha wajib memberikan Kompensasi PERMEN ESDM No.13 Th 2021 Pasal 1 menyebutkan :
• Kompensasi adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang
kepada pemegang hak atas:
hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain
a. tanah; yang terdapat di atas tanah tersebut karena tanah tersebut
b. bangunan; dan/atau digunakan secara tidak langsung untuk pembangunan
c. Tanaman, ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak
yang berada di bawah Ruang Bebas dan berkurang nilai atas tanah.
ekonomisnya akibat dilintasi Jaringan Transmisi Tenaga • Kompensasi atas tanah, bangunan dan / atau tanaman hanya
Listrik diberikan 1 (satu) kali. Dalam hal tanah, bangunan, dan/atau
tanaman yang telah diberikan Kompensasi berpindah tangan
kepada pemegang hak yang baru, pemegang hak yang baru tidak
berhak mendapatkan Kompensasi.
Ruang Bebas
(Permen ESDM No 13 Tahun 2021 Bab II)

 RUANG BEBAS: ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horizontal di sekeliling
dan di sepanjang konduktor SUTT, SUTET, atau SUTTAS di mana tidak boleh ada
benda di dalamnya demi keselamatan manusia, makhluk hidup dan benda lainnya serta
keamanan operasi SUTT, SUTET, dan SUTTAS
 JARAK BEBAS MINIMUM: jarak terpendek secara antara konduktor Jaringan Transmisi Tenaga
Listrik dan permukaan bumi atau benda di atas permukaan bumi yang tidak boleh kurang dari
jarak yang telah ditetapkan
Gambar Ruang Bebas dan Jarak Bebas Minimum Pada SUTT 150 kV

Jarak Minimum Horizontal (L)

Jarak Minimum Vertikal Konduktor (C)

Lokasi Jarak (m)

Lapangan terbuka 8,5

Bangunan, Jembatan 5
Tanaman/tumbuhan, hutan dan perkebunan 5
Jalan/jalan raya/rel kereta api 9
Lapangan umum 13,5
Jaringan listrik lain 4
Keterangan: Titik tertinggi tiang kapal 4
Jarak bebas minimum dihitung dari konduktor ke titik
tertinggi/terdekat
RUANG BEBAS DAN RUANG AMAN SUTT 150 kV

Sesuai dengan SNI 04-6918 2002, tentang

± 35 m
ruang bebas dan jarak bebas minimum
pada Saluran Udara Tegangan Tinggi
(SUTT) dan Saluran Udara Tegangan Ekstra
Tinggi (SUTET),
Jarak bebas minimum dari kawat
terendah SUTT 150 kV ke RUANG BEBAS
Bangunan/tanaman minim 5 m, Jalan

± 21 m
raya/ Rel KA minim 9 m, Lapangan Umum 5m
±5m
13,5 m, Titik tertinggi tiang kapal pada
kedudukan air pasang 4 m.

± 18 m
RUANG AMAN

± 13 m

RUANG BEBAS RUANG AMAN JARAK BEBAS MINIMUM www.pln.co.id |

www.pln.co.id |
SOSIALISASI

BERITA ACARA SOSIALISASI

www.pln.co.id |
INVENTARISASI
DAFTAR INVENTARISASI

www.pln.co.id |
INVENTARISASI
PETA BIDANG & FOTO UDARA

www.pln.co.id |
PENGUMUMAN
SURAT PENGUMUMAN & SURAT TIDAK ADA SANGGAHAN

www.pln.co.id |
 LEMBAGA PENILAI
PENUNJUKAN LEMBAGA PENILAI

NO PERSYARATAN KETERANGAN CHECKLIST

Lembaga Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen 1 Salinan Izin usaha Lembaga Penilai dari Cap basah jika belum pernah ditunjuk sbg
Menteri Keuangan (Cap basah) lembaga penilai kompensasi ROW atau
yang dapat melakukan penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan dan tanaman pernah ditunjuk namun sudah lebih dr 1
tahun semenjak tanggal rapat verifikasi
√
terakhir
Pemegang ljin Usaha menyampaikan permohonan penunjukan calon Lembaga Penilai 2 Salinan Izin pembukaan kantor cabang Cap basah jika belum pernah ditunjuk sbg
dari Menteri Keuangan (Cap basah) lembaga penilai kompensasi ROW atau
kepada Menteri melalui Direktur Jenderal. (jika yang melakukan penilaian kantor pernah ditunjuk namun sudah lebih dr 1
cabang) tahun semenjak tanggal rapat verifikasi
√
terakhir
Permohonan penunjukan calon Lembaga Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) 3 Salinan Izin penilai dari Menteri Cap basah jika belum pernah ditunjuk sbg
paling sedikit dilengkapi dokumen: Keuangan (Cap basah) lembaga penilai kompensasi ROW atau

a. berita acara pemeriksaan rencana jalur transmisi tenaga listrik sebagaimana

(Izin Penilai Properti atau Izin Penilai
Properti & Bisnis)
pernah ditunjuk namun sudah lebih dr 1
tahun semenjak tanggal rapat verifikasi
√
terakhir
dimaksud dalam Pasal 9 ayat (7); dan 4 Salinan Lisensi Lembaga Penilai dari Cap basah jika belum pernah ditunjuk sbg
b. data teknis Jaringan Transmisi Tenaga Listrik yang akan dilakukan penilaian meliputi: Kementerian ATR/BPN lembaga penilai kompensasi ROW atau
pernah ditunjuk namun sudah lebih dr 1 √
1. Peta dan koordinat titik menara/tiang Jaringan Transmisi Tenaga Listrik; tahun semenjak tanggal rapat verifikasi
terakhir
2. Tower schedule Jaringan Transmisi Tenaga Listrik; dan 5 Salinan Lisensi Penilai dari Kementerian Cap basah jika belum pernah ditunjuk sbg

3. Desain menara/tiang baja/beton Jaringan Transmisi Tenaga Listrik. ATR/BPN lembaga penilai kompensasi ROW atau
pernah ditunjuk namun sudah lebih dr 1 √
tahun semenjak tanggal rapat verifikasi

Keputusan penunjukan Lembaga Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (6) 6 Daftar nama penilai yang telah
terakhir

berlaku selama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak tanggal ditetapkan dan dapat mendapat izin penilai dari Menteri
Keuangan
√
diperpanjang 1 (satu) kali dan berlaku selama 12 (dua belas) bulan. 7 Daftar pengalaman pekerjaan bidang
jasa penilaian terkait √
8 Sumarry Pengadaan (LHP)
√
9 Data Teknis a. Kronologis Pengadaan Lahan
b. Daftar jalur yang dikompensasi
c. Peta jalur √
d. Daftar Inventarisasi
10 NPWP Lembaga Penilai
√
11 Perizinan berusaha Sertifikat standar
untuk KBLI 35129 √
www.pln.co.id |
 LEMBAGA PENILAI
PENETAPAN HASIL PENILAIAN KOMENSASI

Rekomendasi besaran Kompensasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi dengan paling sedikit:
a. penunjukan Lembaga Penilai dari Menteri melalui Direktur Jenderal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (6) yang masih berlaku;
b. surat pemyataan kebenaran basil penilaian Kompensasi atas tanab, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawab Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik yang ditandatangani di
atas meterai oleb Lembaga Penilai sesuai dengan format yang tercantum dalam Lampiran VII yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini;
c. dokumentasi penilaian oleb Lembaga Penilai; dan
d. hasil penilaian besaran Kompensasi yang memuat;
1. nama penerima Kompensasi;
2. luas tanah dan/atau bangunan milik penerima Kompensasi;
3. jenis dan jumlah tanaman milik penerima Kompensasi; dan
4. besaran Kompensasi yang akan diberikankepada penerima besaran Kompensasi.

Tabel Usulan Penetapan Besaran Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman Yang Berada Di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik
Nama Anggota Rincian Tanah Rincian Tanaman Nilai Pasar Besaran Kompensasi
Lokasi Tanah Masyarakat Luas
Luas Jumlah Berdasarkan Kategori Tanah Bangunan Total Besaran
No. pada Span Calon Penerima Jenis Bukti Bangunan Jenis
Tower Pembayaran Tanah (m2) Tanaman Tanah Bangunan Tanaman (15% Nilai (15% Nilai Tanaman Kompensasi
Kepemilikan Tanaman
Kompensasi (m2) Produktif Besar Kecil Pasar) Pasar)
1 Span T.1-T.2
2 Span T.1-T.2
3 Span T.1-T.2
4 Span T.2-T.3
5 Span T.2-T.3
6 Span T.2-T.3
……
dst.

www.pln.co.id |
 FORMULA PERHITUNGAN KOMPENSASI
a. Formula perhitungan Kompensasi untuk tanah:
Kompensasi = 15% x Lt x NP
Keterangan:
Lt : Luas tanah di bawah ruang bebas
NP : Nilai Pasar tanah dari Lembaga Penilai

b. Formula perhitungan Kompensasi untuk bangunan:

Kompensasi = 15% x Lb x NPb
Keterangan:
Lb : Luas bangunan di bawah ruang bebas
NPb : Nilai Pasar bangunan dari Lembaga Penilai

c. Formula perhitungan Kompensasi untuk tanaman:

Kompensasi = NPt
Keterangan:
NPt : Nilai Pasar tanaman dari Lembaga Penilai

www.pln.co.id |
PENYAMPAIAN HASIL PENETAPAN BESARAN
KOMPENSASI

www.pln.co.id |
PEMBAYARAN KOMPENSASI KOMPENSASI

www.pln.co.id |
 Sekian dan
Terima Kasih

Listrik untuk Kehidupan yang Lebih Baik

Lampiran
1
Lampiran
2