KEMENTERIAN ENERGI DAN SUMBER DAYA

MINERAL
POKOK-POKOK
PERATURAN MENTERI ESDM No. 38 TAHUN 2013
TENTANG
KOMPENSASI ATAS TANAH, BANGUNAN DAN
TANAMAN YANG BERADA
DI BAWAH RUANG BEBAS SUTT DAN SUTET
Disampaikan Pada Kegiatan Workshop
Tentang Pengadaan Tanah dan Kompensasi ROW Jaringan
Transmisi dan GI
di PT PLN (Persero) UIP V

DIREKTORAT JENDERAL
KETENAGALISTRIKAN
Jakarta, 7,14 8,15 September 2015
PENDAHUL
UAN
UU No. 30 Tahun 2009
tentang Ketenagalistrikan

Bab IX
Penggunaan Tanah

Secara Langsung Secara Tidak Langsung

Tanah untuk :
Pembangkit Tenaga Listrik Tanah di bawah jaringan/ konduktor
Tapak Tower Transmisi Tenaga Listrik Transmisi Tenaga Listrik

Pelepasan Hak Tanpa pelepasan Hak

Kepemilikan : Ganti Rugi
Ketentuan Ganti Rugi
UU No. 2 / 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Kepentingan Umum
Perpres 71 / 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Kepentingan Umum
Kepmen ESDM No. 2186.K/2014 tentang Penugasan
Khusus Kepada PT PLN (Persero) Dalam Rangka
Mempercepat Proses Pengadaan Tanah Untuk Penyediaan
Tenaga Listrik
Kepemilikan : Kompensasi
Ketentuan Kompensasi
PP 14 / 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan
Tenaga Listrik, sebagaimana telah dirubah dengan PP
No. 23 Tahun 2014
Permen ESDM No. 38/2013 tentang Kompensasi Atas
Tanah, Bangunan dan Tanaman Yang Berada Di Bawah
Ruang Bebas SUTT dan SUTET
II. DASAR
HUKUM
UU No. 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan
Pasal 27, 30, 31 dan 32
- Kewenangan Pemegang Izin menggunakan/melintasi tanah, bangunan dan tanaman
- Ganti Rugi dan Kompensasi tanah, bangunan dan tanaman
- Tata cara Pemberian Ganti rugi dan Kompensasi sesuai peraturan yang berlaku
PP No. 14 Tahun 2012 tentang Usaha Penyediaan Tenaga Listrik, sebagaimana telah dirubah dengan
PP No. 23 Tahun 2014
Pasal 33, 35, 36 dan 37
- Kompensasi diberikan untuk penggunaan tanah secara tidak langsung
- Obyek Kompensasi adalah tanah, bangunan dan tanaman di bawah ruang bebas SUTT/SUTET
- Besaran kompensasi ditetapkan oleh Lembaga Penilai Independen
Permenkeu No. 101/PMK. 01 Tahun 2014 tentang Penilai Publik
Pasal 2, 5, 6, 7 dan 8
- Penilai Publik harus tergabung dalam suatu badan usaha yaitu Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
- Penilai Publik dan KJPP harus mendapat izin dari Menteri Keuangan
- Penilai Publik dalam memberikan jasa penilaian harus sesuai dengan klasifikasi izin Penilai Publik yang
dimilliki

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

III. ERA PENGATURAN
KOMPENSASI
(Mei 1999)
Tanpa Kompensasi
Permentamben 01.P/1992 :
(Ruang Bebas SUTT/SUTET)
Tanah yang terletak di bawah
SUTT/SUTET tidak dibebaskan dan
tidak diberikan ganti rugi
Tanaman dan bangunan yang terletak
di bawah SUTT atau SUTET yang
tidak memasuki ruang bebas tidak
dibebaskan dan tidak diberikan
ganti rugi
(Des. 2013)
Kepmentamben
No. 975.K/1999
Tanah dan bangunan yang telah ada
sebelumnya yang berada di bawah
proyeksi ruang bebas SUTT/SUTET
diberikan kompensasi
Tumbuhan baik seluruhnya atau
sebagian yang telah ada sebelumnya
dan berada pada proyeksi ruang
bebas SUTT/SUTET atau yang dapat
membahayakan SUTT/SUTET harus
dibebaskan dan diberikan ganti rugi
Permen ESDM
No. 38/2013
Tanah yang digunakan secara
tidak langsung untuk
pembangunan ketenagalistrikan,
serta bangunan dan tanaman
yang berada di atas tanah
tersebut diberikan kompensasi
IV. PERBANDINGAN ANTARA PERMENTAMBEN
01.P/47/MPE/1992 ,
KEPMEN
Permentamben PE NO.Kepmentamben
01.P/1992 975 K/47/MPE/1999
975.K/1999 DAN PERMEN
Permen ESDM 38/2013
ESDM
Lingkup GantiNo.
Rugi 38 TAHUN
- Tanah berikut bangunan dan
2013
Lingkup Ganti Rugi
- Tanah berikut bangunan dan tanaman
Lingkup Ganti Rugi
- Tanah berikut bangunan dan
tanaman tempat mendirikan tempat mendirikan penyangga tanaman tempat mendirikan
penyangga - Bangunan dan tanaman yang masuk penyangga
- Bangunan dan tanaman yang ruang bebas - Bangunan dan tanaman yang
masuk ruang bebas - Bangunan dan tanaman yang dapat masuk ruang bebas
membahayakan SUTT/SUTET - Bangunan, tanaman dan tegakan
yang rusak pada saat penarikan
jaringan

Kompensasi Lingkup Kompensasi Lingkup Kompensasi

- Tanah dan bangunan yang telah ada - Tanah dan bangunan yang
------ sebelumnya yang berada di bawah berada di bawah ruang bebas
proyeksi ruang bebas - Tanaman keras dengan tinggi tanaman
yang berpotensi masuk ke ruang bebas

------ Tahapan Pelaksanaan Kompensasi Tahapan Pelaksanaan Kompensasi

- Tidak diatur
------ Besaran kompensasi tanah dan bangunan
maksimal 10% NJOP ditetapkan oleh
Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga
Listrik/Izin Operasi
- Dari sosialisasi sampai pembayaran
Besaran kompensasi tanah dan bangunan
sebesar 15% Nilai Pasar, tanaman sebesar
Nilai Pasar Tanaman dari Lembaga
Independen yang ditunjuk Dirjen/Gubernur/
Bupati/Walikota
V. SUBJEK
KOMPENSASI
Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik
dan Pemegang Izin Operasi wajib memberikan
Kompensasi atas tanah, bangunan dan tanaman
yang berada di bawah ruang bebas SUTT atau
SUTET sebelum melaksanakan penarikan
jaringan SUTT atau SUTET

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

VI. OBJEK
KOMPENSASI
PP No. 14 Tahun 2012 tentang Usaha Penyediaan Tenaga
Listrik, sebagaimana telah dirubah dengan PP No. 23 Tahun
2014
Kompensasi sebagaimana diberikan untuk penggunaan tanah secara
tidak langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang
mengakibatkan berkurangnya nilai ekonomis atas tanah, bangunan dan
tanaman yang dilintasi jaringan transmisi tenaga listrik untuk SUTT dan
SUTET

Kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan dan

tanaman diberikan untuk:
a. Tanah dibawah ruang bebas jaringan transmisi tenaga listrik untuk
SUTT atau SUTET
b. Bangunan dan tanaman dibawah ruang bebas jaringan transmisi
tenaga listrik untuk SUTT atau SUTET

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

VII. LEMBAGA PENILAI
INDEPENDEN
Lembaga Penilai Independen
(Permen ESDM No. 38 Tahun 2013 Pasal 1)

Lembaga Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik

yang profesional dan independen yang dapat melakukan
penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan dan
tanaman

Usulan Lembaga Penilai Independen

Pemegang izin menyampaikan usulan penunjukkan calon
Lembaga Penilai Independen kepada Direktur Jenderal, gubernur,
atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya.

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

VIII. LEMBAGA PENILAI INDEPENDEN
(lanjutan)
Penunjukkan Lembaga Penilai Independen
Besaran kompensasi ditetapkan oleh Lembaga Penilai
Independen yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal, gubernur,
bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya dan bersifat final.

Persyaratan Lembaga Penilai Independen

Memiliki izin usaha dan/atau izin pembukaan kantor cabang
Lembaga Penilai dari Menteri Keuangan;
Daftar nama penilai yang telah mendapat izin penilai dari
Menteri Keuangan;
Memiliki lisensi dari Lembaga Pertanahan;
Daftar bidang jasa penilai terkait.

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

IX. TUGAS
LEMBAGA
PENILAI
Melakukan penilaian Harga Pasar terhadap
obyek tanah, bangunan dan tanaman;
berdasarkan hasil inventarisasi dan verifikasi yang
dilakukan oleh pemegang izin;
Menetapkan besaran kompensasi
berdasarkan formula perhitungan
kompensasi;
Menyampaikan laporan hasil penilaian
besaran kompensasi kepada pemegang izin.

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

X. FORMULA
BESARAN
Formula perhitungan untuk kompensasi
KOMPENSASI
tanah yaitu
Kompensasi = 15%: x Lt x NP
Keterangan:
Lt : Luas tanah di bawah ruang bebas
NP : Nilai Pasar tanah dari lembaga penilai

Formula perhitungan kompensasi tanaman

yaitu : = NPt
Kompensasi
Keterangan:
NPt : Nilai Pasar tanaman dari lembaga penilai

Formula perhitungan kompensasi bangunan

yaitu : = 15% x Lb x NPb
Kompensasi
Keterangan:
Lb : Luas bangunan di bawah ruang bebas
NPb : Nilai pasar bangunan dari lembaga penilai

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

XI. HAK PENERIMA
KOMPENSASI
Dalam hal pihak yang berhak atas tanah,
bangunan dan tanaman tidak menerima hasil
inventarisasi dan identifikasi, dapat mengajukan
keberatan kepada pemegang izin atau melalui
kantor kelurahan/desa dan kecamatan setempat
paling lama 14 hari kerja terhitung setelah
diumumkan

Pemegang hak atas tanah yang telah menerima

kompensasi dapat memanfaatkan tanahnya
sepanjang pemanfaatannya tidak masuk ke ruang
bebas.

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

XII. HAK
PEMEGANG
IZIN
Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik
dan Pemegang Izin Operasi yang telah melakukan
pembayaran kompensasi, berhak untuk
menebang/memotong/mencabut tanaman yang
berada di bawah ruang bebas

Dapat melakukan penarikan jaringan SUTET atau

SUTT setelah melakukan penitipan pembayaran
kompensasi kepada kantor pengadilan negeri
setempat (konsinyasi) jika calon penerima
kompensasi tidak ditemukan atau menolak
pemberian kompensasi

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

XIII.
KETENTUAN
KOMPENSASI
Kompensasi tanah, bangunan dan tanaman yang
berada di bawah ruang bebas SUTT atau SUTET
hanya dapat diberikan satu kali

Dalam hal telah berpindah tangan kepada pemilik

yang baru, maka pemilik baru tersebut tidak berhak
menuntut pembayaran Kompensasi

Dalam hal calon penerima kompensasi tidak

ditemukan atau menolak pemberian kompensasi,
Pemegang Izin melakukan penitipan pembayaran
kompensasi kepada kantor pengadilan negeri
setempat (konsinyasi)

Pemberian kompensasi tidak berelaku terhadap

setiap orang yang sengaja mendirikan bangunan,
menanam tanaman dan lain-lain di atas tanah yang
sudah memiliki izin lokasi untuk UPTL

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

XIV. KOMPENSASI TANAH, BANGUNAN DAN
TANAMAN YANG DIMILIKI DAN/ATAU
DIKUASAI NEGARA DAN TANAH ADAT
Kompensasi atas tanah, bangunan dan tanaman
yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh pemerintah,
pemerintah daerah, BUMN dan BUMD dan tanah
adat ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

XV. GANTI KERUGIAN DALAM PENARIKAN
JARINGAN SUTT ATAU SUTET

Ganti kerugian atas kerusakan pada

bangunan/tanaman dan tegakkan lainnya
(tumbuh-tumbuhan bukan tanaman
keras) yang terjadi saat penarikan
jaringan SUTT atau SUTET dilakukan
secara musyawarah

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

 XVI. SKEMA
PEMBERIAN
A. TAHAPAN KOMPENSASI
KOMPENSASI
1 (Pasal 2) 2 (Pasal 3) 3 (Pasal 4) 4 (Pasal 5) 5 (Pasal 6)

B. PROSES PEMBERIAN
KOMPENSASI

ESDM untuk Kesejahteraan Rakyat

 XVII. MASA PERALIHAN KEPMEN P&E
975.K/1999
KE PERMEN ESDM 38/2013
Sejak tanggal 24 Desember 2013 :
- Permen ESDM No. 38 Tahun 2013 mulai diterapkan (berlaku);
- Kepmentamben No. 975.K/1999 dicabut (tidak berlaku)

Permen ESDM 38/2013 Pasal 11 berlaku peralihan sbb :

Proses kompensasi untuk SUTT dan SUTET yang sedang berjalan dan belum
ditetapkan besaran kompensasi, proses kompensasi dilakukan sesuai dengan
ketentuan dalam peraturan menteri ini
RUANG
BEBAS
RUANG BEBAS:
BEBAS Ruang sekeliling penghantar yang dibentuk oleh jarak
bebas minimum sepanjang SUTT atau SUTET, yang didalam ruang itu
harus dibebaskan dari benda-benda dan kegiatan lainnya
JARAK BEBAS MINIMUM:
MINIMUM Jarak terpendek yang diperbolehkan antara
penghantar SUTT atau SUTET dengan permukaan tanah, benda-benda
dan kegiatan lain di sekitarnya untuk keselamatan manusia dan mahluk
hidup dan keamanan operasi SUTT atau SUTET
Contoh
Ruang Bebas SUTT 150 kV (Tipe Menara)
L = Jarak dari sumbu vertikal tiang ke konduktor

H = Jarak horizontal akibat ayunan konduktor

I = Jarak bebas impuls petir

C = Jarak bebas minimum vertikal

D = Jarak andongan terendah di tengah gawang

10 m