KOMPENSASI JALUR

(RIGHT OF WAY) ROW

PT PLN (Persero)
Unit Induk Pembangunan
Interkoneksi Sumatera Jawa
Jalan Aipda Ks. Tubun I/II
Jakarta Barat
Dasar Hukum (1)
 UU No. 30 Th 2009, Tentang Ketenagalistrikan;
 UU No. 2 Th 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum;
 Perpres RI No. 71 Th 2012, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan umum;
 Perpres RI No. 40 Th 2014, tentang Perubahan Pertama Perpres No. 71 Th 2012;
 Perpres RI No. 99 Th 2014, tentang Perubahan Kedua Prepres No. 71 Th 2012;
 Perpres Ri No. 30 Th 2015, tentang Perubahan Ketiga Perpres No. 71 Th 2012;
 Perpres RI No. 148 Th 2015 tentang Perubahan Keempat Perpres No. 71 Th 2012;
 Peraturan Pemerintah No. 14 Th 2012 jo. Peraturan Pemerintah No.23 Th 2014
tentang Kegiatan Usaha Penyediaan Tenaga Listrik;
 Permenkeu RI No. 10/PMK.02/2016, tentang Biaya Operasional dan Biaya
Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum Yang Bersumber dari APBN.
www.pln.co.id | 2
Dasar Hukum (2)

 PERDIR PT.PLN No.0344 Th.2016 tentang Pengadaan Tanah di

lingkungan PT. PLN (Persero)
 PERMEN ESDM No.27 Th 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah ,
Bangunan dan Tanah yang berada di ruang bebas SUTT & SUTET.

www.pln.co.id | 3
Asas dan Tujuan

ASAS TUJUAN
1. Kemanusiaan Menyediakan tanah bagi
2. Keadilan pelaksanaan pembangunan
3. Kemanfaatan guna meningkatkan
4. Kepastian kesejahteraan dan
5. Keterbukaan kemakmuran bangsa,
6. Kesejahteraan negara, dan masyarakat,
7. Keberlanjutan dengan tetap menjamin
8. Keselarasan kepentingan hukum pihak
yang berhak.

www.pln.co.id | 4
I. PENDAHULUAN
UU No. 30 Tahun 2009
tentang Ketenagalistrikan

Bab IX
Penggunaan Tanah

Secara Langsung Secara Tidak Langsung

Tanah untuk :
 Pembangkit Tenaga Listrik  Tanah di bawah jaringan/ konduktor
 Tapak Tower Transmisi Tenaga Listrik Transmisi Tenaga Listrik

Pelepasan Hak Kepemilikan : Ganti Rugi Tanpa pelepasan Hak Kepemilikan : Kompensasi

Ketentuan Ganti Rugi Ketentuan Kompensasi

 UU No. 2 / 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Kepentingan Umum
 Perpres 71 / 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Kepentingan Umum
 Kepmen ESDM No. 2186.K/2014 tentang Penugasan Khusus
Kepada PT PLN (Persero) Dalam Rangka Mempercepat Proses
Pengadaan Tanah Untuk Penyediaan Tenaga Listrik
 PP 14 / 2012 tentang Kegiatan Usaha Penyediaan
Tenaga Listrik, sebagaimana telah dirubah dengan PP
No. 23 Tahun 2014
 Permen ESDM No. 27/2018 tentang Kompensasi Atas Tanah,
Bangunan dan Tanaman Yang Berada Di Bawah Ruang Bebas
SUTT dan SUTET

www.pln.co.id | 5
II. ERA PENGATURAN KOMPENSASI
(Mei 1999)
Tanpa Kompensasi
Permentamben 01.P/1992 :
(Ruang Bebas SUTT/SUTET)
Tanah yang terletak di bawah
SUTT/SUTET tidak dibebaskan dan
tidak diberikan ganti rugi
Tanaman dan bangunan yang terletak
di bawah SUTT atau SUTET yang
tidak memasuki ruang bebas tidak
dibebaskan dan tidak diberikan
ganti rugi
(02 Mei 2018)
Kepmentamben
No. 975.K/1999
Tanah dan bangunan yang telah ada
sebelumnya yang berada di bawah
proyeksi ruang bebas SUTT/SUTET
diberikan kompensasi
Tumbuhan baik seluruhnya atau
sebagian yang telah ada sebelumnya
dan berada pada proyeksi ruang
bebas SUTT/SUTET atau yang dapat
membahayakan SUTT/SUTET harus
dibebaskan dan diberikan ganti rugi
Permen ESDM
No. 27/2018
Tanah yang digunakan secara
tidak langsung untuk
pembangunan ketenagalistrikan,
serta bangunan dan tanaman
yang berada di atas tanah
tersebut diberikan kompensasi
www.pln.co.id | 6
III. PERBANDINGAN ANTARA PERMENTAMBEN 01.P/47/MPE/1992 ,
KEPMEN PE NO. 975 K/47/MPE/1999 DAN PERMEN ESDM No. 27 TAHUN 2018
Permentamben 01.P/1992 Kepmentamben 975.K/1999
Lingkup Ganti Rugi Lingkup Ganti Rugi
- Tanah berikut bangunan dan - Tanah berikut bangunan dan tanaman
tanaman tempat mendirikan tempat mendirikan penyangga
penyangga - Bangunan dan tanaman yang masuk
- Bangunan dan tanaman yang ruang bebas
masuk ruang bebas - Bangunan dan tanaman yang dapat
membahayakan SUTT/SUTET
Kompensasi Lingkup Kompensasi
- Tanah dan bangunan yang telah ada
------ sebelumnya yang berada di bawah
proyeksi ruang bebas
------ Tahapan Pelaksanaan Kompensasi
- Tidak diatur
------ Besaran kompensasi tanah dan bangunan
maksimal 10% NJOP ditetapkan oleh
Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga
Listrik/Izin Operasi
Permen ESDM 27/2018
Lingkup Ganti Rugi
- Tanah berikut bangunan dan
tanaman tempat mendirikan
penyangga
- Bangunan dan tanaman yang
masuk ruang bebas
- Bangunan, tanaman dan tegakan
yang rusak pada saat penarikan
jaringan
Lingkup Kompensasi
- Tanah dan bangunan yang
berada di bawah ruang bebas
- Tanaman keras dengan tinggi tanaman
yang berpotensi masuk ke ruang bebas
Tahapan Pelaksanaan Kompensasi
- Dari sosialisasi sampai pembayaran
Besaran kompensasi tanah dan bangunan
sebesar 15% Nilai Pasar, tanaman sebesar
Nilai Pasar Tanaman dari Lembaga Penilai
Independen (Appraisall)
www.pln.co.id | 7
IV. SUBJEK KOMPENSASI

Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik

dan Pemegang Izin Operasi wajib memberikan
Kompensasi atas tanah, bangunan dan tanaman
yang berada di bawah ruang bebas SUTT atau
SUTET sebelum melaksanakan penarikan
jaringan SUTT atau SUTET

www.pln.co.id | 8
V. OBJEK KOMPENSASI
 PP No. 14 Tahun 2012 tentang Usaha Penyediaan Tenaga Listrik,
sebagaimana telah dirubah dengan PP No. 23 Tahun 2014

Kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan dan

tanaman diberikan untuk:
a. Tanah dibawah ruang bebas jaringan transmisi tenaga listrik
untuk SUTT atau SUTET
b. Bangunan dan tanaman dibawah ruang bebas jaringan transmisi
tenaga listrik untuk SUTT atau SUTET

www.pln.co.id | 9
VI. LEMBAGA PENILAI INDEPENDEN
 Lembaga Penilai Independen
(Permen ESDM No. 27 Tahun 2018 Pasal 1)

Lembaga Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik

yang profesional dan independen yang dapat melakukan
penilaian terhadap nilai pasar tanah, bangunan dan
tanaman

 Usulan Lembaga Penilai Independen

Pemegang izin menyampaikan usulan penunjukkan calon
Lembaga Penilai Independen kepada Direktur Jenderal, gubernur,
atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya.

www.pln.co.id | 10
 VII. TUGAS LEMBAGA PENILAI

Melakukan penilaian Harga Pasar terhadap

obyek tanah, bangunan dan tanaman;
 berdasarkan hasil inventarisasi dan verifikasi
yang dilakukan oleh pemegang izin;

Menetapkan besaran kompensasi

berdasarkan formula perhitungan kompensasi;
Menyampaikan laporan hasil penilaian
besaran kompensasi kepada pemegang izin.
VIII. FORMULA BESARAN KOMPENSASI
(Ps. 7 (1) Permen ESDM No. 27 Th.2018)

 Formula perhitungan untuk kompensasi tanah yaitu :

Kompensasi = 15% x Lt x NP
Keterangan:
Lt : Luas tanah di bawah ruang bebas
NP : Nilai Pasar tanah dari lembaga penilai

 Formula perhitungan kompensasi tanaman yaitu :

Kompensasi = NPt
Keterangan:
NPt : Nilai Pasar tanaman dari lembaga penilai
 Formula perhitungan kompensasi bangunan yaitu :
Kompensasi = 15% x Lb x NPb
Keterangan:
Lb : Luas bangunan di bawah ruang bebas
NPb : Nilai pasar bangunan dari lembaga penilai
IX. HAK PENERIMA KOMPENSASI

 Dalam hal pihak yang berhak atas tanah,

bangunan dan tanaman tidak menerima hasil
inventarisasi dan identifikasi, dapat mengajukan
keberatan kepada pemegang izin atau melalui
kantor kelurahan/desa dan kecamatan setempat
paling lama 14 hari kerja terhitung setelah
diumumkan

 Pemegang hak atas tanah yang telah menerima

kompensasi dapat memanfaatkan tanahnya
sepanjang pemanfaatannya tidak masuk ke ruang
bebas.

www.pln.co.id |
X. HAK PEMEGANG IZIN

 Pemegang Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik

dan Pemegang Izin Operasi yang telah melakukan
pembayaran kompensasi, berhak untuk
menebang/memotong/mencabut tanaman yang
berada di bawah ruang bebas

 Dapat melakukan penarikan jaringan SUTET atau

SUTT setelah melakukan penitipan pembayaran
kompensasi kepada kantor pengadilan negeri
setempat (konsinyasi) jika calon penerima
kompensasi tidak ditemukan atau menolak
pemberian kompensasi

www.pln.co.id |
XI. KETENTUAN KOMPENSASI
 Kompensasi tanah, bangunan dan tanaman yang
berada di bawah ruang bebas SUTT atau SUTET
hanya dapat diberikan satu kali

 Dalam hal telah berpindah tangan kepada pemilik

yang baru, maka pemilik baru tersebut tidak berhak
menuntut pembayaran Kompensasi

 Dalam hal calon penerima kompensasi tidak

ditemukan atau menolak pemberian kompensasi,
Pemegang Izin melakukan penitipan pembayaran
kompensasi kepada kantor pengadilan negeri
setempat (konsinyasi)

 Pemberian kompensasi tidak berelaku terhadap

setiap orang yang sengaja mendirikan bangunan,
menanam tanaman dan lain-lain di atas tanah yang
sudah memiliki izin lokasi untuk UPTL

www.pln.co.id |
XII.KOMPENSASI TANAH, BANGUNAN DAN TANAMAN
YANG DIMILIKI DAN/ATAU DIKUASAI NEGARA DAN
TANAH ADAT

Kompensasi atas tanah,

bangunan dan tanaman yang
dimiliki dan/atau dikuasai oleh
pemerintah, pemerintah daerah,
BUMN dan BUMD dan tanah
adat ditetapkan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-
undangan
XIII. GANTI KERUGIAN DALAM PENARIKAN
JARINGAN SUTT ATAU SUTET

Ganti kerugian atas

kerusakan pada
bangunan/tanaman dan
tegakkan lainnya
(tumbuh-tumbuhan
bukan tanaman keras)
yang terjadi saat
penarikan jaringan SUTT
atau SUTET dilakukan
secara musyawarah
XIV. SKEMA PEMBERIAN KOMPENSASI
A. TAHAPAN KOMPENSASI
INVENTARISASI PENETAPAN
PENUNJUKKAN PERHITUNGAN PELAKSANAAN
TANAH, BANGUNAN BESARAN
LEMBAGA PENILAI KOMPENSASI PEMBAYARAN
DAN TANAMAN KOMPENSASI

1 (Pasal 2) 2 (Pasal 3) 3 (Pasal 4) 4 (Pasal 5) 5 (Pasal 6)

B. PROSES PEMBERIAN KOMPENSASI

Sosialisasi Pengadaan Kompensasi Tanah Lembaga Penilai Kompensasi Diberikan
Lembaga Penilai 15% x Lt x NP Menetapkan Hanya Satu Kali
Besaran
Kompensasi

Pendataan Awal
Diusulkan Kepada Kompensasi Pemilik Berpindah
Bangunan Tangan, Maka Pemilik
Dirjen/gubernur/b Baru Tidak Berhak
upati/walikota 15% x Lb x NPb
Menuntut
Inventarisasi dan Hasil Penetapan
Identifikasi Bersifat Final
Kompensasi
Tanaman Pembayaran
Evaluasi NPt Disaksikan Minimal 2
Orang Saksi
Dokumentasi

Apabila Ditolak Atau

Penunjukkan Tidak Ditemukan
Pengumuman Lembaga Penilai Pemiliknya, Dilakukan
Konsinyasi

www.pln.co.id |
RUANG BEBAS
 RUANG BEBAS: Ruang sekeliling penghantar yang dibentuk oleh jarak
bebas minimum sepanjang SUTT atau SUTET, yang didalam ruang itu
harus dibebaskan dari benda-benda dan kegiatan lainnya
 JARAK BEBAS MINIMUM: Jarak terpendek yang diperbolehkan antara
penghantar SUTT atau SUTET dengan permukaan tanah, benda-benda
dan kegiatan lain di sekitarnya untuk keselamatan manusia dan mahluk
hidup dan keamanan operasi SUTT atau SUTET

www.pln.co.id |
Contoh
Ruang Bebas SUTT 150 kV (Tipe Menara)
L = Jarak dari sumbu vertikal tiang ke konduktor

H = Jarak horizontal akibat ayunan konduktor

I = Jarak bebas impuls petir

C = Jarak bebas minimum vertikal

D = Jarak andongan terendah di tengah gawang

10 m
SEKIAN & TERIMAKASIH

www.pln.co.id |