RDTR DAN PZ

PEMERINTAH PROVINSI JAMBI

DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Bidang Tata Ruang dan Pertanahan
Mengapa Perlu Dilakukan UU CK dan PP No. 21 Tahun 2021 merupakan langkah strategis

Penataan Ruang?
pemerintah dalam mengatasi permasalahan investasi dan penciptaan
lapangan kerja, yang salah satunya diakibatkan oleh tumpang tindih
pengaturan penataan ruang.

Populasi Manusia Aktivitas Manusia Ruang Bukan Hanya Mengatur Aktivitas di

Ruang Terbatas
Terus Meningkat Tidak Terbatas Untuk Manusia Sekitar Daerah Rawan
Ukuran ruang yang
Ruang menampung Hewan dan tumbuhan Bencana
Jumlah penduduk terus
tersedia di muka bumi semua aktivitas manusia, juga memerlukan ruang
mengalami peningkatan Dengan RTR,
tidak pernah dari bekerja, tempat
bertambah. manusia dapat
tinggal, rekreasi
mengantisipasi
hingga peristirahatan terakhir
(Tempat Pemakaman Umum) pembangunan
dan aktivitas di
Tujuan Penataan Ruang
sekitar daerah
rawan bencana
Mewujudkan keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan.

Mewujudkan keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan sumber daya
manusia. Mewujudkan pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat
pemanfaatan ruang. 2
Penyelenggaraan Penataan Ruang
sebagai amanah UU No. 11 2020 tentang Cipta Kerja
tahun
Asas UU CK No. 11/2020 Pasal 13: Penyederhanaan persyaratan dasar perizinan berusaha
meliputi
Pasal 2: UU CK diselenggarakan berdasarkan asas: 1) Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
1) Pemerataan hak; 2) Persetujuan Lingkungan; dan
2) Kepastian hukum; 3) Persetujuan Bangunan Gedung.
3) Kemudahan berusaha;
4) Kebersamaan, dan
5) Kemandirian. Pasal 14: KKPR diberikan sebagai kesesuaian rencana lokasi
kegiatan dan/atau usaha dengan RDTR, dengan
ketentuan:
Dengan tujuan antara lain untuk
Pasal 15:
peningkatan ekosistem investasi
dan Pemerintah Pemerintah Daerah yang belum menyusun
kegiatan berusaha dan menyediakan RDTR, maka KKPR
Daerah yang
Pasal 6: Peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan sudah menyusun diberikan melalui persetujuan dengan asas
berusaha meliputi: dan menyediakan berjenjang dan komplementer berdasarkan:
a. Penerapan perijinan berbasis risiko; RDTR • RTRW Nasional • RZ KSNT
b. Penyederhanaan persyaratan dasar • RTRW Provinsi • RZ KAW
Perizinan Berusaha; maka KKPR • RTRW • RTR
c. Penyederhanaan Perizinan Berusaha diberikan melalui Kabupaten/Kota Pulau/Kepulauan
sektor; dan konfirmasi • RTR KSN
d. Penyederhanaan persyaratan
investasi.
3
 SEBELUM UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021

Produk Rencana Tata Ruang (RTR) Masyarakat dan investor yang Proses penerbitan izin Banyaknya kasus
hanya dimiliki dan disimpan ingin mengakses informasi RTR berusaha menjadi tumpang tindih
oleh Pemerintah dalam bentuk harus datang langsung ke rumit pemanfaatan
fisik (hard copy), sehingga tata kantor dan tidak transparan. ruang.
ruang terkesan ‘menghambat’ pemerintah dan menempuh
investasi. proses administrasi yang lama
dan rumit.

SESUDAH UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021

Produk RTR telah dipublikasi Masyarakat dan pihak terkait Platform produk RTR juga terkoneksi dengan Perizinan berusaha yang telah
oleh Pemerintah melalui dapat memanfaatkan portal pelayanan perizinan, sehingga proses diterbitkan menjadi
berbagai informasi perizinan berusaha dan non-usaha menjadi pertimbangan
platform. RTR secara online. lebih dalam peningkatan kualitas RTR
4
cepat dan transparan.
UU CK dan PP No. 21 Tahun 2021
memandatkan penyederhanaan (streamlining)
hierarki penataan ruang.

Pasal 15 PP No. 21 Tahun 2021:

(3) Rencana tata ruang wilayah provinsi paling sedikit memuat:
g. kebijakan pengembangan kawasan strategis Provinsi

Pasal 18 PP No. 21 Tahun 2021:

(3) Rencana tata ruang wilayah kabupaten paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kabupaten

Pasal 21 PP No. 21 Tahun 2021:

(3) Rencana tata ruang wilayah kota paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kota
Platform yang tersedia untuk
menyebarluaskan informasi
RTR serta meningkatkan
transparasi dan akuntabilitas
produk RTR kepada RTR ONLINE RDTR PROTARU PROGRES KONSULTASI PUBLIK
INTERAK PENYELESAIAN TATA ONLINE
masyarakat. TIF RUANG
Pelaku usaha dapat melakukan pengecekan kesesuaian lokasi usaha
yang diinginkannya dengan tata ruang melalui sistem OSS yang
berhubungan dengan sistem webgis Kementerian ATR/BPN
akan

RDTR RDTR

Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Persetujuan Kesesuaian

Pemanfaatan Ruang Kegiatan Pemanfaatan
Ruang (kesesuaian dengan RTR)

Pasal 233 PP No. 21 Tahun 2021 :

(1) Penyebarluasan informasi Penataan Ruang kepada Masyarakat

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 226 ayat (1) huruf g merupakan
upaya untuk mempublikasikan berbagai aspek dalam Penataan Ruang.

(2) Penyebarluasan informasi Penataan Ruang sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dilaksanakan melalui media elektronik dan media cetak
yang mudah dijangkau oleh Masyarakat.
 Untuk penyederhanaan perizinan berusaha, Izin Lokasi sudah tidak
ad
da lagi, dan digantikan dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan
Ruang, yang dapat diperoleh oleh pelaku usaha melalui sistem OSS
untuk berbagai skala dan tingkat risiko kegiatan usaha.

RDTR

RDTR
Menilai kesesuaian antara
(Konfirmasi
KKPR) Kegiatan pelaksanaan pembangunan
Pemanfaatan dengan arahan
Ruang pemanfaatan ruang berupa:
RTR KSN, RTRW
(RTRL, RZ) Konfirmasi KKPR
•
+ • Persetujuan KKPR
Persetujua
RDTR n KKPR • Rekomendasi KKPR
Apakah usulan kegiatan
merupakan:
 Kegiatan bersifat
strategis nasional
 HPL Bank Tanah Rekomendasi KKPR
 Kawasan/tanah yang
akan diberikan HPL
untuk kegiatan strategis
nasional
dan belum termuat Perencanaan dan Pengendalian
dalam RTR?
Pemanfaatan Pemanfaatan
Ruang Ruang
UU CK: Pasal 13, 14, 15 UU CK PP No. 21 Tahun 2021 : Pasal 97 – Pasal 146
 Proses Pengisian Perizinan
Proses Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Identitas Usaha Berusaha

SUB-SISTEM Permohonan
PELAYANAN Perizinan
INFORMASI Berusaha Pelaku usaha Self Declaration/ Automated Response
(SPI) BARU (Pemohon belum menginput
Melihat Informasi memiliki NIB)
(Self Assessed) rencana ATR/BPN: Wilayah Darat KKP: Wilayah Perairan/Laut
UMK
usaha
Cek Lokasi Kegiatan
GIS GISTARU KBLI 5 digit – Berusaha
TAR Satupeta.KKP risiko usaha MODUL KKPR dapat
U
Cek Risiko HAK
Skala usaha Pendaftaran/ dijalankan
Satupeta. • KBLI-Risiko REGISTRASI AKSES
Pembayar an
Koordinat PNBP
KKP • NSPK
lokasi
Apakah RDTR Penilaian KKPR
Standar Data Identitas tersedia? (otomatis sistem)
• Negative Kebutuhan RDTR
INTERAKTIF

SPI List Daerah/ Data Legalitas luas lahan Perizinan Berusaha

(SUBSISTEM
catatan Berlokasi di dalam
PELAYANAN
Informasi Konfirmasi berbasis Risiko:
INFORMASI)
kekhususan KEK/KI yang telah
penguasaan KKPR
tanah memiliki HPL? (by system)

Non UMK  Risiko rendah:

 Kegiatan bersifat RTRWN NIB sebagai legalitas
strategis nasional RTR KSN Pengecekan RTR & Pertek
 HPL Bank Tanah RTRWP
untuk Persetujuan KKPR Persetujuan  Risiko menengah
 Kawasan/tanah yang Permohonan Perizinan RTRWK
Berusaha TAMBAHAN (RTRL, KKPR rendah:
akan diberikan HPL GISTARU (sementara manual)
(Pemohon telah memiliki NIB) NIB + sertifikat standar
untuk kegiatan RZ KAW, Satupeta. (by system)
(self declare)
strategis nasional RZ KSN/T, KKP
RZWP3K) ATR/BPN: Wilayah Darat
KKP: Wilayah Perairan/Laut
 Risiko menengah
tinggi:
Hanya untuk Pemohon Badan Usaha* NIB + sertifikat standar

 Risiko tinggi:
Rekomendasi NIB + Izin
Termuat Penilaian berdasarkan KKPR (diterbitkan
di RTR? asas penataan ruang melalui OSS)

*Untuk Pemohon non-Badan Usaha melalui Mekanisme Perizinan Non-Berusaha

UU CK: Pasal 13, Pasal 14, Pasal 15 UU CK PP No. 21 Tahun 2021 : Pasal 97 – Pasal 146
Muatan RDTR
• Tidak semua kota dan kawasan perkotaan mempunyai struktur
internal dalam RTRW nya. Mengapa RDTR????
• Kawasan perkotaan seringkali berupa ‘titik’ dalam RTRW kab.
Seringkali jumlah penduduknya kurang dari 50.000 jiwa, sehingga
tidak disusun RTR Kawasan perkotaan.
• Tidak semua kawasan perkotaan di kabupaten mempunyai RTR
Kawasan Perkotaan sehingga struktur ruang RDTR tidak dapat
merujuk pada RTR

RDTR

Dalam konteks RTRW yang memiliki ketelitian Peta 1:25.000, masih

belum memiliki landasan operasionalisasi yang cukup kuat untuk
advice, karena fungsi ruang masih bersifat umum.
 Transformasi RDTR

Peraturan Menteri Peraturan Menteri

Peraturan Menteri PU
Nomor 20 tahun 2011
ATR/BPN Nomor 16 ATR/BPN Nomor 11
Tahun 2018 Tahun 2021
Muatan RDTR:
1. Tujuan Penataan BWP
2. Rencana Pola Ruang Muatan RDTR Muatan RDTR
3. Rencana Jaringan Prasarana 1. Tujuan Penataan BWP 1. Tujuan Penataan BWP
4. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan 2. Rencana Struktur Ruang 2. Rencana Struktur Ruang
penanganannya 3. Rencana Pola Ruang 3. Rencana Pola Ruang
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang 4. Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan 4. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6. Peraturan Zonasi : Penanganannya 5. Peraturan Zonasi:
a. Materi Wajib 5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang • Penentuan Deleniasi Blok Peruntukan
• Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan 6. Peraturan Zonasi: • Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Lahan a. Aturan Dasar (Materi Wajib) • Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
• Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang • Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan • Ketentuan Tata Bangunan
• Ketentuan Tata Bangunan • Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang • Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
• Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal • Ketentuan Tata Bangunan • Ketentuan Pelaksanaan
• Ketentuan Pelaksanaan • Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
• Ketentuan Khusus f. Standar Teknis
b. Materi Pilihan • Ketentuan Pelaksanaan
• Ketentuan Tambahan b.Teknik Pengaturan Zonasi (Materi Pilihan)
• Ketentuan Khusus
• Standar Teknis
• Ketentuan Pengaturan Zonasi
Tujuan Penataan BWP Contoh :
Tujuan Penataan Ruang BWP III:
Mewujudkan Kawasan yang siap
mendukung pengembangan
kegiatan ekonomi pusat kota,
BWP II Kawasan permukiman, Kawasan
industri UMKM, serta gerbang
masuk kota yang tertib, aman,
nyaman, dan berkelanjutan.
BWP VI BWP I

BWP III

BWP IV
BWPV

Diturunkan dari:
1. Tujuan, Kebijakan, dan Strategi Penataan
Ruang Kota/kab
2. Peran dan Fungsi Dominan BWP yang
diarahkan dalam RTRW
 Struktur ruang perlu dilengkapi pada tingkat
BWP sebagai dasar penyusunan pola ruang
RDTRK

15
15
Fungsi Rencana Pola Ruang
Alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial budaya,
01 ekonomi, serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan
dalam BWP;

02 Dasar penerbitan KKPR

03 Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis

lainnya

04 Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana

Kriteria Perencanaan Pola Ruang :

a. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan Penetapan

dalam RTRWBWP kabupaten/kota;
yang diprioritaskan penanganannyaditetapkan
berdasarkan:
b. Mengacu pada konsep ruang (khusus untuk RDTR kawasan
a. perkotaan di kabupaten);
Tujuan penataan BWP;
b. Nilai penting BWP yang akan ditetapkan;
c. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dan infrastruktur dalam BWP;
c.
Kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan BWP yang
d. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan akan ditetapkan;
sosial ekonomi dan pelestarian fungsi
d. Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup BWP;
lingkungan, khususnya untuk kawasan perkotaan yang memilikidan kegiatan yang berpotensi menimbulkan
e. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait
bangkitan yang cukup besar. Penetapan BWP yang diprioritaskan penanganannya
ditetapkan dengan kriteria:
e. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;
a. Merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan
f. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana,
serta pelaksanaan peraturan zonasi di BWP;
g. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk
b. Mendukung dampakagenda
tercapainya perubahan iklim; dan
pembangunan dan
pengembangan kawasan;
h. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan
c. Merupakan BWPekonomi masyarakat.
yang memiliki nilai penting dari sudut
kepentingan ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan
sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi
dan daya dukung lingkungan hidup, dan/atau memiliki
nilai penting lainnya yang sesuai dengan kepentingan
pembangunan BWP; dan/atau merupakan BWP yang
dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki, dilestarikan,
dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar
tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi, sosial-
budaya, dan/atau lingkungan
Ilustrasi BWP, SubBWP, Blok

01 WP
bagian dari kabupaten/kota dan/atau
kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau perlu
disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang ditetapkan
di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan.

02 Sub WP
bagian dari BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan
terdiri atas beberapa blok.

03 Blok
Sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh
Batasan fisik yang nyata , seperti: jaringan jalan, sungai,
selokan, saluran oirigasi, saluran udara tengangan
tinggi, baik yang nyata atau yang masih bersifat rencana
Ilustrasi BWP, Sub BWP, Blok
BWP II

BWP VI BWP I

BWP III
BWP IV Sub
BWP
BWP V

Blok

Sub BWP ditetapkan dengan pertimbangan sebagai berikut :

• Morfologi BWP ;
• Keterpaduan dan Keserasian antar fungsi BWP ; dan
• jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP
dengan memperhatikan rencana struktur ruang dalam RTRW
Rencana Pola Ruang Sub
BWP III.3
ZONA LINDUNG
 Fungsi-fungsi dalam Kategori Zona Lindung

Zona RTH
a. hutan kota (RTH-1);
b. taman kota (RTH-2);
01 Zona Hutan Lindung (HL) c.
d.
taman kecamatan (RTH-);
taman kelurahan (RTH-4);
e. taman RW (RTH-5);
Zona Yang Memberikan
Perlindungan Terhadap Zona
f.
g.
taman RT (RTH-6); dan/atau
pemakaman (RTH-7). 04
Bawahannya
Zona Konservasi
02 a. zona lindung gambut (LG);
b. zona resapan air (RA). a. cagar alam (KS-1);
b. suaka margasatwa (KS-2);
Zona Perlindungan Setempat (PS) c. taman nasional (KS-3);
a. zona sempadan pantai (SP);
b. zona sempadan sungai (SS);
d.
e.
taman hutan raya (KS-4); dan/atau
taman wisata alam (KS-5).
05
c. zona sekitar danau atau waduk (DW)

03 termasuk situ dan embung; dan/atau

d. zona sekitar mata air (MA).
06 Zona lindung lainnya.
Pengkodean zona dan subzona lainnya diatur sendiri oleh
masing-masing daerah sesuai dengan kebutuhan
Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (1)
Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (2)
 Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (3)
NO ZONA KODE DEFINISI TUJUAN PENETAPAN KRITERIA PERFORMA KRITERIA PERENCANAAN KETERANGAN

II. ZONA PERLINDUNGAN SETEMPAT

Definisi:
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap sempadan pantai, sempadan sungai,
kawasan sekitar danau atau waduk, dan kawasan sekitar mata air.

Tujuan penetapan:
menjaga kelestarian fungsi pantai, waduk, dan sungai
menjaga kawasan dari aktivitas manusia

4. sempadan SP peruntukan ruang melindungi d a n
pantai yang merupakan m e n j a g a kelestarian
bagian dari kawasan fungsi dan segenap
lindung yang sumber daya di wilayah
mempunyai fungsi pesisir dan pulau-pulau
pokok sebagai kecil
perlindungan melindungi dan
terhadap sempadan menjaga kehidupan
pantai masyarakat di wilayah
pesisir dan pulau-pulau
kecil dari ancaman
bencana alam
melindungi d a n
m e n j a g a alokasi ruang
untuk akses publik
melewati pantai
melindungi d a n
m e n j a g a alokasi ruang
untuk saluran air dan
limbah
terlindungi dan daratan sepanjang tepian pantai Mengacu pada
terjaganya kelestarian yang lebarnya proporsional Perpres No. 51
fungsi dan segenap dengan bentuk dan kondisi fisik Tahun 2016
sumber daya di pantai, minimal 100 meter dari tentang Batas
wilayah pesisir dan titik pasang tertinggi ke arah Sempadan Pantai
pulau-pulau kecil darat
telindungi dan penghitungan batas sempadan
terjaganya kehidupan pantai harus disesuaikan dengan
masyarakat di wilayah karakteristik topografi, biofisik,
pesisir dan pulau- hidro-oseanografi, pesisir,
pulau kecil dari kebutuhan ekonomi dan budaya,
ancaman bencana serta ketentuan lain yang terkait
alam
terlindungi dan
terjaganya alokasi
ruang untuk akses
publik melewati pantai
terlindungi dan
terjaganya alokasi
ruang untuk saluran
air dan limbah
 Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (4)
NO ZONA KODE DEFINISI TUJUAN PENETAPAN KRITERIA PERFORMA KRITERIA PERENCANAAN KETERANGAN
5. sempadan SS peruntukan ruang mellindungi f u n g s i terlindunginya fungsi untuk sungai tidak bertanggul, Mengacu pada
sungai yang merupakan s u n g a i agar tidak sungai agar tidak sempadan sungai ditentukan : PP 38/2011
bagian dari kawasan terganggu oleh aktivitas terganggu oleh i. paling sedikit berjarak 10 meter tentang sungai
lindung yang yang berkembang di aktivitas yang dari tepi kiri dan kanan palung atau Permen PU
mempunyai fungsi sekitarnya berkembang di sungai sepanjang alur sungai, No.
pokok sebagai melindungi kegiatan sekitarnya dalam hal kedalaman sungai 28/PRT/M/2015
perlindungan, pemanfaatan dan upaya terlindunginya kurang dari atau sama dengan tentang
penggunaan, dan peningkatan nilai kegiatan pemanfaatan 3 meter Penetapan Garis
pengendalian atas manfaat sumber daya dan upaya ii. paling sedikit berjarak 15 meter Sempadan
sumber daya yang ada yang ada di sungai agar peningkatan nilai dari tepi kiri dan kanan palung Sungai dan
pada sungai dapat dapat memberikan hasil manfaat sumber daya sungai sepanjang alur sungai, Sempadan
dilaksanakan sesuai secara optimal sekaligus yang ada di sungai dalam hal kedalaman sungai Danau
dengan tujuannya. menjaga kelestarian agar dapat lebih dari 3 meter sampai
fungsi sungai memberikan hasil dengan 20 meter
membatasi daya rusak secara optimal iii. paling sedikit berjarak 30 meter
air sungai terhadap sekaligus menjaga dari tepi kiri dan kanan palung
lingkungannya kelestarian fungsi sungai sepanjang alur sungai,
sungai dalam hal kedalaman sungai
dibatasinya daya lebih dari 20 meter
rusak air sungai untuk sungai bertanggul
terhadap sempadan sungai ditentukan
lingkungannya paling sedikit berjarak 3 meter
dari tepi luar kaki tanggul
sepanjang alur sungai.
Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (5)
Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (6)
Contoh Pengklasifikasian Zona dan Sub Zona (7)
Fungsi-fungsi dalam Kategori Zona Budidaya

Zona Hutan
Produksi (KHP)

Zona Perkebunan
Rakyat (KR)

Zona Pertanian (P)

Zona Perikanan (IK)

Zona Pertambangan • Kepadatan Sangat Tinggi

(T) (R1);
• Kepadatan Tinggi (R2)
Zona Pembangkit • Kepadatan Sedang (R3)
Tenaga Listrik (PTL) • Kepadan Rendah (R4)
Zona Kawasan • Kepadatan Sangat Rendah
Peruntukan Industri (R5)
(KPI)

Zona Pariwisata (W) • Skala Kota (SPU 1)

• Skala Kecamatan (SPU-2)
• Skala Kelurahan (SPU-3)
Zona Perumahan • Skala RT (SPU-4)
(R)

Zona Pelayanan
Umum (SPU)
• Skala Kota (K 1)
Zona Perkantoran • Skala Kecamatan (K-2)
(KT) • Skala Kelurahan (K-3)
Zona Perdagangan • Skala RT (K-4)
dan Jasa (K)
Peraturan Zonasi
 PERBEDAAN PERENCANAAN DAN REGULASI
Dimana sebaiknya (arah
pengembangan dan berapa Bagaimana sebaiknya
intensitasnya: [kinerja]:
- Perumahan [Jenis, R] - Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K] - Komersial [K]
- Industri [I] - Industri [I]
- dll - dll

Planning Regulation
(RDTRK)
vs [PZ]

Produk:
Pendekatan/Metode: - Perangkat Pendekatan/Metode:
- Ekonomi pengendalian. - Dampak.
- Sosial Produk: - Ketentuan - Kesesuaian/kompatibili
- Fisik. - Perwujudan pola pemanfaatan ruang. tas guna lahan dan
- Sistem Internal & ruang (alokasi pola - Dampak kegiatan
Eksternal ruang) Pembangunan dll - dll
PENGERTIAN
ZONA KAWASAN atau AREA yang memiliki fungsi dan
karakteristik lingkungan yang spesifik

ZONING PEMBAGIAN lingkungan kota ke dalam zona-zona

(PENGATURAN dan MENETAPKAN PENGENDALIAN
ZONASI) pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan
hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61;
So, 1979:251).

PERATURAN KETENTUAN yang mengatur tentang

ZONASI KLASIFIKASI ZONA, pengaturan lebih lanjut
mengenai PEMANFAATAN LAHAN, dan
PROSEDUR PELAKSANAAN pembangunan

PENGATURAN KETENTUAN tentang persyaratan pemanfaatan

ZONASI ruang SEKTORAL dan ketentuan persyaratan
pemanfaatan ruang untuk setiap BLOK/ZONA
PERUNTUKAN yang penetapan zonanya dalam
rencana rinci tata ruang (PP No. 15/2010)
 KONSEP DASAR PERATURAN ZONASI
PERATURAN ZONASI adalah MANUAL untuk lahan,
sama dengan manual yang diberikan ketika membeli mobil, TV atau gadget lain
PERATURAN ZONASI ADALAH ATURAN BERBASIS ZONA,
ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis disusun berdasarkan zona

R-8
FS-4

FS-4
R-8
K-2
KARAKTERISTIK

Suatu zona mempunyai ATURAN YANG SERAGAM (guna

lahan, intensitas, massa bangunan).

satu zona dengan zona lainnya bisa BERBEDA UKURAN dan

ATURAN.

Di beberapa negara zoning dikenal dalam berbagai istilah:

• land development code,
• zoning code,
• zoning ordinance,
• zoning resolution,
• zoning by-law,
• urban code,
• planning act, dll.
Tujuan, Manfaat, Kelemahan
Dan Kelebihan Peraturan Zonasi (1)

TUJUAN UTAMA
MENJAMIN bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan
dapat mencapai STANDAR KUALITAS LOKAL MINIMUM
(kesehatan, keselamatan, kesejahteraan)

Melindungi atau menjamin agar PEMBANGUNAN BARU TIDAK

MENGGANGGU penghuni atau pemanfaat ruang yang telah
ada.
Memelihara NILAI PROPERTI

Memelihara/memantapkan LINGKUNGAN dan melestarikan

kualitasnya
Menyediakan ATURAN yang seragam di SETIAP ZONA
Fungsi Utama Peraturan Zonasi

Sebagai INSTRUMEN PENGENDALIAN pembangunan.

Peraturan zoning yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan
pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya

Sebagai PEDOMAN penyusunan RENCANA OPERASIONAL.

Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam penyusunan
rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat
ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat
makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada
rencana yang rinci
Sebagai PANDUAN TEKNIS pengembangan/ pemanfaatan lahan .
Ketentuan zoning mencakup guna lahan, intensitas pembangunan,
tata bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan
Dasar-dasar Penyusunan Peraturan Zonasi

PRINSIP DASAR:
• Wilayah dibagi menjadi beberapa kawasan/zona dengan luas
yang tidak perlu sama.
• Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas/kepadatannya,
dan tata massa bangunannya.
• Penggunaan lahan/bangunan paling sedikit dibagi menjadi 4
kategori; perumahan, industri, komersial, dan pertanian.
• Penentuan kegiatan pada tiap zona:
• Kegiatan yang diperbolehkan, bersyarat, terbatas, atau
kegiatan yang dilarang.
• Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang
boleh artinya dilarang, sedangkan kegiatan yang tidak
disebutkan dalam kegiatan yang dilarang berarti
diperbolehkan.
Substansi Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi terdiri dari:

• Zoning text/zoning statement/legal text:
• berisi aturan-aturan (= regulation)
• menjelaskan tentang tata guna lahan dan
kawasan, permitted and conditional uses,
minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi pengembangan
zoning

• Zoning map  Dihasilkan dari RDTR dan TPZ

• berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
• menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi
tiap fungsi lahan dan kawasan
 Inventarisasi pemanfaatan ruang
Peta Materi Klasifikasi pemanfaatan ruang
Penggunaan Lahan
PZ Hirarki penggunaan lahan
Boleh
Tata cara
penetapan blok Bersyarat
Kompatibilitas
peruntukan dan
Terbatas
penetapan zonasi Inventarisasi intensitas PR
Intensitas
Pemanfaatan Ruang Klasifikasi intensitas PR Dilarang
berdasarkan jenis/zona
pemanfaatan ruang

Inventarisasi ketinggian, GSB,

Peraturan Orientasi dan ketentuan lainnya
Tata Massa yang terkait.
Zonasi Bangunan
Kodifikasi standar

Inventarisasi prasarana yang

perlu diatur

Prasarana Inventarisasi standar-standar

prasarana

Kodifikasi standar

Amandemen/ Inventarisasi standar, pedoman

Standar-standar
teknis, petunjuk teknis terkait.
perubahan
Peraturan Identifikasi lembaga dan tugas
Pembangunan dan serta kewenangannya
peta zona Kelembagaan
Identifikasi proses dan prosedur 40
Ketentuan ”I” = Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan
”T” = Pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Kegiatan dan
”B” = Pemanfaatan bersyarat tertentu
Penggunaan ”X” = Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Lahan

Sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan, tidak ada peninjauan atau pembahasan
I atau tindakan lain dari pemerintah Kabupaten/Kota terhadap pemanfaatan tersebut

Diperbolehkan secara terbatas

T Pembatasan pengoperasian; pembatasan waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu

Pembatasan intensitas ruang; KDB, KLB, KDH, jarak bebas, ketinggian bangunan
Pembatasan jumlah pemanfaatan

Diperbolehkan bersyarat : untuk mendapatkan izin diperlukan persyaratan tertentu

B (pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak besar bagi lingkungan sekitarnya)
Persyaratan-persyaratan : dokumen AMDAL, Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan
Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL), Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALIN),
Development Impact Fee, dan/atau aturan disinsentif lainnya

Tidak diperbolehkan karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan
X dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan disekitarnya
Peraturan Zonasi
CONTOH KASUS PEMANFAATAN YANG
DIIJINKAN (I)
Contoh Rumah Kepadatan Sedang (R3)

R3
Rumah tipe 36

Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

a. KDB maksimum sebesar 70%
b. KLB maksimum sebesar 2.1
c. KDH KDH minimal 10% dari keseluruhan luas lahan
perumahan, setiap 100 m2 persil diharuskan minimum
ada 1 pohon tinggi dan rindang
d. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum Kepadatan
bangunan dalam satu pengembangan kawasan baru
perumahan tidak bersusun maksimum 200 rumah/ha .

Back to
CONTOH KASUS PEMANFAATAN
BERSYARAT SECARA TERBATAS (T)
Contoh Rumah Kepadatan Sedang (R3)

Ruko

Rumah tipe 36

Warung
Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan secara terbatas
dengan batasan :
1)KDB maksimum sebesar 60%;
2) KLB maksimum 1,8; Back to
3) KDH minimal 10% dari luas persil; dan
4) jumlah maksimal perbandingan dari masing-masing kegiatan lahan
tersebut dengan jumlah rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.
Pasar
CONTOH KASUS PEMANFAATAN
BERSYARAT SECARA TERTENTU (B)
Contoh Rumah Kepadatan Rendah (R2)

SPBU
Rumah Tipe 60/150

SPBU diijinkan dengan syarat :

1)KDB maksimum sebesar 20% (SPBU), 60% (Hotel)
2) KLB maksimum 0,2 (SPBU), 1,8 (HOTEL);
3) KDH minimal 10% dari luas persil; dan
4) jumlah maksimal satu 1/SBWP . Hotel/penginapan
5) melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL;
6) melaksanakan penyusunan UKL dan UPL;
7) melaksanakan penyusunan ANDALIN;
8) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee); Back to
9) mendapat persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat;
 Mengenal Instrumen Intensitas Pemanfaatan Ruang

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas

lantai dasar bangunan gedung dengan luas
persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan tingkat pengisian
atau peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis
penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan
dalam satuan persentase, misalnya di sebuah
zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat
dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas
GSB adalah jarak minimum antara garis pagar
lahan.
terhadap dinding bangunan terdepan. GSB
ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran,
kesehatan, kenyamanan, dan estetika.

KLB adalah koefisien perbandingan antara

luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas
persil/kavling.

KDH adalah angka prosentase perbandingan

antara luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dengan luas
persil/kavling. KDH minimal digunakan untuk
mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum
pada suatu zona.
Kota Sungai Penuh
Dalam Arahan RTRWp
 KONSEPSI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN
MELALUI PENDEKATAN WILAYAH

ZONA TIMUR
(KAWASAN
ZONA TENGAH DISTRIBUSI)
(KAWASAN
PRODUKSI)

48
ZONA BARAT
(KAWASAN
KONSERVASI)

KETERPADUAN PERWUJUDAN RENCANA POLA RUANG

 PERAN DAN FUNGSI WILAYAH KAB/KOTA
DI PROVINSI JAMBI
Tanjabar: Pelabuhan
Tebo: Perkebunan Penumpang, Industri
Bungo Jasa dan dan Agribisnis perikanan dan perkapalan
Agribisnis

Tanjabtim: Pelabuhan
Barang dan Industri
Besar dan perkapalan
Kerinci dan Sungai
Penuh Ketahanan
Pangan , Energi
dan Pariwisata

Muaro Jambi: Kawasan

Industri, Manufaktur, dan
Industri Strategis lainya

49
Merangin Ketahanan Kota Jambi Pusat Jasa,
Pangan, Agribisnis Keuangan dan Bisnis
dan energi Batanghari:
Perkebunan dan
Sarolangun Ketahanan Peternakan
Pangan, Agribisnis
dan Energi

49
SISTEM PUSAT-
PUSAT
KEGIATAN DAN
KONEKTIVITAS
DI PROVINSI
JAMBI

PKN
PKW
PKL
Arteri
Primer
KP-1
Rencana konektivitas sebagai pengerak sektor ekonomi di Provinsi Jambi

= Alur Distribusi

=
Konektivitas
= Pusat Distribusi

= Pusat Koleksi

= Kawasan
Produksi

Sumber: Analisis Ekonomi RTRW Prov. Jambi 2021-2041

Rencana Prioritas
Konektivitas Konektivitas
Kab.Batanghari-Exit
TOL Muara Papalik

Konektivitas KI kemingking dihubungkan

Kab.Batanghari-Exit dengan simpul TOL dan
TOL Pondok Meja- terintegrasi dengan Trase
Pelabuhan Talang Rencana Jambi Outer Ring
Duku via Lingkar Baru
Road 2
 Rencana Struktur Ruang Provinsi

Sistem Kolektor Primer 1 (JKP-1)terdiri dari:

1. Sanggaran Agung – Sungai Penuh;
2. Sungai Penuh – Bts. Sumbar ;
3. Sungai Penuh – Siulak Deras;

Sistem Kolektor Primer 1 (JKP-3), terdiri dari:

4. Jln. Depati Parbo (Sungai Penuh);
5. Jalan akses Bandara Depati Parbo Sungai
Penuh;

Pusat
Kegiatan
Lokal (PKL)

Pengembangan
SPAM, SPAL, dan
Persampahan
 Rencana Pola Ruang Provinsi

Taman Nasional Kerinci Seblat

Kawasan
Permukiman Pertanian
 Rencana Kawasan Strategis Provinsi

Kepentingan Ekonomi,
pengembangan Kawasan
Perkotaan

Pengembangan
kawasan Pertanian
Pangan Prioritas
THANK YOU