ANALISA ZONA NILAI TANAH (ZNT)

KECAMATAN KATINGAN HILIR

Badan Pengelola Keuangan & Aset Daerah (BPKAD) Kabupaten Katingan
Kasongan, 20 September 2018
Latar Belakang
• Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) merupakan
salah satu sumber pendapatan daerah yang sangat penting guna
membiayaai pelaksanaan pemerintah daerah;
• Ketersediaan data dan informasi wilayah yang lengkap sangat diperlukan
dalam upaya mempermudah dan memperlancar pengelolaan PBB-P2;
• Pengelolaan PBB-P2 menjadi kewenangan daerah kabupaten/kota.
• Perkembangan Wilayah Kecamatan Katingan Hilir saat ini tidak diikuti
dengan perubahan data objek dan subjek pajak PBB-P2;
• Perkembangan harga pasar wajar dan harga properti yang jauh diatas
NJOP bumi menurut klasifikasi dengan aksesisbilitasnya.
Maksud
PBB-P2 sebagai salah satu sumber penerimaan daerah dari sektor
pajak selalu diupayakan untuk ditingkatkan sejalan dengan
peningkatan pelaksanaan disegala bidang. Untuk mencapai tujuan yang
dimaksud diperlukan adanya penggalian potensi melalui analisis Zona
Nilai Tanah (ZNT).
Tujuan
1. Melakukan Analisis Zona Nilai Tanah (ZNT) seluruh desadan
kelurahan yang terdapat di wilayah Kecamatan Katingan Hilir;
2. Mendapatkan hasil Analisis Zona Nilai Tanah (ZNT) yang lengkap
dan akurat sesuai dengan perkembangan kemajuan yang ada
sekarang ini sebagai bahan dalam pengelolaan PBB-P2 untuk
meningkatkan Pendapatan Asli Daerah.
Target dan Sasaran
Tersedianya Data Analisis Zona Nilai Tanah (ZNT) wilayah
Desa/Kelurahan Kecamatan Katingan Hilir yang lengkap dan akurat
serta dapat digunakan untuk pengelolaan PBB-P2 dalam upaya untuk
meningkatkan Pendapatan Asli Daerah.
Ruang Lingkup
Lingkup kegiatan ini adalah Analisis Zona Nilai Tanah (ZNT) semua desa dan kelurahan yang
ada di Kecamatan Katingan Hilir. Kegiatan Analisis Zona Nilai Tanah (ZNT) dilaksanakan di
wilayah Kecamatan Katingan Hilir dengan rincian sebagai berikut:
1. Kelurahan Kasongan Lama;
2. Kelurahan Kasongan Baru;
3. Desa Tumbang Liting;
4. Desa Tewang Kadamba;
5. Desa Hampalit;
6. Desa Telangkahg;
7. Desa Talian Kerengh;
8. Desa Banut Kalanaman.
Gambaran Umum Wilayah
• Kecamatan Katingan Hilir merupakan salah satu dari 13 kecamatan
yang ada di wilayah Kabupaten Katingan dan merupakan Ibukota
Kabupaten Katingan.
• Ibukota Kecamatan Katingan Hilir adalah Kasongan yang terletak di
Kelurahan Kasongan Lama.
• Topografi berupa dataran yang berada pada ketinggian 22 meter di
atas permukaan laut (dpl).
• Berdasarkan luas wilayah dari 8 desa/kelurahan yang ada di
kecamatan Katingan Hilir, Kelurahan Kasongan Lama merupakan
wilayah terluas yaitu 20.000 ha dengan persentase 30,17% dari total
luas wilayah di Kecamatan Katingan Hilir.
Gambaran Umum Wilayah
• Kecamatan Katingan Hilir dilewati tiga sungai besar yang melintasi
desa dan kelurahan, nama sungai yang melintasi tesebut yaitu Sungai
Katingan, Sungai Hampalit dan Sungai Kalanaman.
• Batas Wilayah dan Luas Kecamatan Katingan Hilir.
Batas Wilayah Luas Kecamatan (km2)
Utara Kecamatan Tewang Sangalang Garing
Selatan Kecamatan Tasik Payawan
669,38
Barat Kabupaten Kotawaringin Timur
Timur Kota Palangkaraya
Sumber: Hasil Kajian Tata Batas Administrasi 2017, SEKDA Kab. Katingan
Gambaran Umum Wilayah
• Wilayah Administrasi Kecamatan Katingan Hilir tahun 2016 terdiri dari 6
desa yaitu desa Tewang Kadamba, Tumbang Liting, Talian Kereng, Banut
Kalanaman, Telangkah dan Hampalit, serta 2 kelurahan yaitu Kelurahan
Kasongan Lama dan Kasongan Baru, yang terbagi menjadi 87 RT dan 4 RW.
• Jumlah Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) Desa Hampalit yaitu
berjumlah 28 RT dan paling sedikit di Desa Tewang Kadamba dan Desa
Banut Kalanaman dengan jumlah 4 RT.
• Jumlah RT di Kecamatan Hilir merupakan yang terbanyak dibandingkan 12
kecamatan yang lainnya. Hal ini terjadi karena Kecamatan Katingan Hilir
merupakan wilayah perkotaan dengan jumlah penduduk yang semakin
meningkat setiap tahunnya.
Sumber: Analisis Kecamatan Katingan Hilir Dalam Angka, BPS 2017
Gambaran Umum Wilayah
• Berdasarkan luas wilayah dibanding dengan jumlah penduduk yang
ada, kepadatan penduduk Kecamatan Katingan Hilir sebesar 52,41
jiwa/km2. Sehingga dapat dikatakan bahwa setiap satu km2 di
kecamatan tersebut ada sekitar 52 orang.
• Jumlah rumah tangga di kecamatan ini mencapai 8.898 dengan
anggota rumah tangga rata-rata 3-4 orang.
• Fasilitas kesehatan seperti praktek dokter, posyandu, polindes dan
poskesdes sepanjang periode 2014- 2016 di Kecamatan Katingan Hilir
tidak mengalami penambahan. Di Kecamatan Katingan Hilir terdapat
RSUD Mas Amsyar yang terletak di Kelurahan Kasongan Baru.
Sumber: Analisis Kecamatan Katingan Hilir Dalam Angka, BPS 2017
Gambaran Umum Wilayah
• Selama periode 2014 - 2016, jumlah sekolah mengalami kenaikan di jenjang
pendidikan Dasar (SD/SDLB/sederajat) yang semula berjumlah 23 menjadi 26.
Hampir seluruh desa dan kelurahan di Kecamatan Katingan Hilir memiliki
fasilitas pendidikan dasar.
• Pertanian merupakan salah satu sektor penting yang sangat diandalkan dalam
perekonomian Kabupaten Katingan. Sektor pertanian meberikan kontribusi
terbesar dalam pembentukkan PDRB Kabupaten Katingan. Pada tahun 2016
sektor ini menyumbang sekitar 27,98 persen terhadap nilai PDRB.
• Luas tanam karet pada tahun 2016 mengalami penambahan dibanding tahun
2015, yang semula luas tanam sebesar 930 hektar menjadi 960 hektar. Luas
tanam kelapa sawit juga mengalami penambahan. Pada tahun 2015 luas tanam
kelapa sawit hanya 6.684 hektar, sedangkan tahun 2016 menjadi 6.769 hektar.
Sumber: Analisis Kecamatan Katingan Hilir Dalam Angka, BPS 2017
Profil PBB-P2 Kec. Katingan Hilir
RINCIAN SPPT DAN DHKP TAHUN 2018
SEKTOR PEDESAAN DAN PERKOTAAN

SPPT DHKP JUMLAH PAJAK

NO KECAMATAN
(LEMBAR) (BUKU) TERHUTANG(RP)
1 TEWANG KEDAMBA 198 1 Rp 2,203,998.00
2 TUMBANG LITING 295 1 Rp 5,736,082.00
3 KASONGAN BARU 1022 1 Rp 34,254,222.00
4 KASONGAN LAMA 6170 1 Rp 385,423,424.00
5 TALIAN KERENG 475 1 Rp 8,252,692.00
6 BANUT KALANAMAN 211 1 Rp 5,083,040.00
7 TALANGKAH 829 1 Rp 21,143,713.00
8 HAMPALIT 4081 1 Rp 198,151,412.00
TOTAL 13281 8 Rp 660,248,583.00
Sumber: BPKAD Kab. Katingan Tahun 2018
Profil PBB-P2 (Objek Bumi) Kelurahan Kasongan Baru

DATA PENGELOLAAN PPB-P2 KECAMATAN KATINGAN HILIR

Kelurahan/Desa: Kasongan Baru

No. Uraian Tahun 2018

1 Jumlah Objek Pajak 1.022

2 Jumlah SPPT 1.022
3 Luas Bumi 2.247.688 m²
4 NJOP Bumi Rp 23,804,364,532,800.00
5 Rentang NJOP/m² Rp. 350 - 64.000
6 Jumlah Klas ZNT 10 Klas
Sumber: Tim Penyusun - Analisis Data Sekunder Pengelolaan PBB-P2 Tahun 2018
Profil PBB-P2 (Klas ZNT) Kelurahan Kasongan Baru

Klas NJOP/m² Jumlah Objek Pajak

100 Rp - 2
097 Rp 350.00 47
092 Rp 1,700.00 3
091 Rp 2,450.00 78
089 Rp 5,000.00 27
088 Rp 7,150.00 53
087 Rp 10,000.00 536
086 Rp 14,000.00 206
085 Rp 20,000.00 65
081 Rp 64,000.00 5
Sumber: Tim Penyusun - Analisis Data Sekunder Pengelolaan PBB-P2 Tahun 2018
Profil PBB-P2 (Objek Bumi) Kelurahan Kasongan Lama
DATA PENGELOLAAN PPB-P2 KECAMATAN KATINGAN HILIR
Kelurahan/Desa: Kasongan Lama

No. Uraian Tahun 2018

1 Jumlah Objek Pajak 6170

2 Jumlah SPPT 6170
3 Luas Bumi 19.424.524 m²
4 NJOP Bumi Rp. 272.418.532.344
5 Rentang NJOP/m² Rp. 1200 - 3.100.0000
6 Jumlah Klas ZNT 15 Klas
Sumber: Tim Penyusun - Analisis Data Sekunder Pengelolaan PBB-P2 Tahun 2018
Profil PBB-P2 (Klas ZNT) Kelurahan Kasongan Lama
Klas NJOP/m² Jumlah Objek Pajak
100 Rp - 2
093 Rp 1,200.00 11
092 Rp 1,700.00 1
091 Rp 2,450.00 13
090 Rp 3,500.00 545
089 Rp 5,000.00 598
088 Rp 7,150.00 76
087 Rp 10,000.00 61
086 Rp 14,000.00 939
085 Rp 20,000.00 1266
083 Rp 36,000.00 2458
082 Rp 48,000.00 188
080 Rp 82,000.00 2
078 Rp 128,000.00 8
051 Rp 3,100,000.00 2

Sumber: Tim Penyusun - Analisis Data Sekunder Pengelolaan PBB-P2 Tahun 2018
Metodologi

Metodologi Mengacu Surat Edaran DJP

No. SE-25/PJ.6/2006 Tentang Tata Cara
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR.
Data
1. Data/informasi harga jual Bumi yang berkaitan dengan objek pajak
di wilayah Kecamatan Katingan Hilir.
2. Data/informasi harga material bangunan tahun berjalan yang
berkaitan dengan objek pajak di wilayah kecamatan Katingan Hilir.
3. Analisa zona nilai tanah dan bangunan (ZNT) untuk menentukan
dasar NJOP Bumi per-m2 di wilayah Kecamatan Katingan Hilir.
4. Analisis Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) untuk
menentukan dasar NJOP Bangunan per-m2 di wilayah Kecamatan
Katingan Hilir.
KEBUTUHAN DATA ANALISIS ZONA NILAI TANAH (ZNT)
KECAMATAN KATINGAN HILIR

1. Peta Administrasi Kecamatan Katingan Hilir sebagai informasi dari batasan

wilayah area analisis;
2. Peta Administrasi desa/kelurahan sebagai informasi mengenai batas-batas
administatif desa/kelurahan area analisis;
3. Peta Jaringan Jalan untuk mendapatkan data nama dan ruas jalan sebagai dasar
penilian kemudahan aksesibilitas tanah dan bangunan;
4. Peta Tata Guna Lahan untuk mendapatkan jenis penggunaan tanah lebih
spesifik;
5. Peta Topografi untuk mendapatkan profil topografi permukaan tanah;
6. Peta Fasilitas dan Saranan Prasaranan Lingkungan dan Lingkungan Sekitar untuk
penilain fasilitas penunjang, prasaran dan kondisi kondisi lingkungan; (Fasos &
Fasum)
KEBUTUHAN DATA ANALISIS ZONA NILAI TANAH (ZNT)
KECAMATAN KATINGAN HILIR

7. Peta Jaringan Pelayanan Air bersih

8. Peta Pelayanan Listrik PLN
9. Peta Pelayanan Telp/Internet Telkom
10. Basisdata SISMIOP untuk mendapatkan database NJOP tanah dan bangunan;
11. Peta Blok PBB P2 terdahulu per Desa/Keluarahan digunakan sebagai referensi
Blok dan data pembanding;
12. Peta Persil Tanah per Desa dari Kanwil BPN/Agraria Kabupaten Katingan
digunakan sebagai referensi lokasi objek pajak tanah dan bangunan;
13. Peta ZNT terdahulu/tahun sebelumnya digunakan sebagai analisis
perbandingan perubahan NIR;
KEBUTUHAN DATA ANALISIS ZONA NILAI TANAH (ZNT)
KECAMATAN KATINGAN HILIR

14. RDTR Kecamatan untuk mendapatkan potensi pengembangan wilayah berdasarkan

Detail Rencana Tata Ruang Wilayah;
15. CSRT Kec. Katingan Hilir digunakan untuk ektraksi data spasial wilayah desa dan profile
kerungan serta sebagai basemap pendukung orientasi survei;
16. Data harga jual tanah dan bangunan termasuk harga sewa sebagai informasi mengenai
harga transakti dan/atau harga penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan;
17. Laporan PPAT/Notaris terkait transaksi jual beli tanah di wilayah Kec. Katingan Hilir
untuk mendapatkan data aktual harga transaksi tanah/bangunan;
18. Data harga jual beli dari desa/kelurahan;
19. Data pasar properti dari agen properti/developer;
20. Data penawaran/penjualan properti dari majalah, brosur, direktori Iklan, pameran;
21. Data BPHTB dari BPKAD Kab. Katingan.
Metodologi
Metodologi Mengacu Surat Edaran Direktur Jendral Pajak No. SE-25/PJ.6/2006 Tentang Tata Cara
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR.

Tahapan proses pembentukan/penyempurnaan ZNT/NIR diatur dalam Keputusan Dirjen Pajak

Nomor: Kep-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran,
Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek PBB Dalam Rangka Pembentukan dan atau
Pemeliharaan Basis Data SISMIOP sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Dirjen Pajak No. :
Kep-115/PJ./2002 tanggal 4 Maret 2002, Surat Edaran Direktur PBB dan BPHTB Nomor SE-
45/PJ.6/2003 tanggal 3 Nopember 2003 tentang Aplikasi Bank Data Nilai Pasar Properti dan
Petunjuk Pengoperasiannya serta Kelengkapan lainnya,
Metodologi
Metode - Pengumpulan Harga Jual
a. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi atau harga penawaran atau
data hipotik/agunan di bank atau harga sewa tanah dan/atau bangunan.
b. Jumlah dan sebaran data harga jual diupayakan tersebar merata dan
merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.
c. Pengumpulan data harga jual diutamakan diperoleh di wilayah desa/kelurahan yang
dianalisis. Apabila data harga jual tidak memadai dan kurang representatif, maka dapat
menggunakan data harga jual di wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan.
d. Apabila informasi harga transaksi dan harga penawaran kurang/tidak memadai tetapi
terdapat informasi harga sewa, maka harga jual dapat ditentukan dengan melakukan
kapitalisasi atas harga sewa tersebut. Caranya dengan membagi harga sewa dengan
tingkat kapitalisasi tertentu.
Metode - Rekapitulasi Data dan Plotting
Data Harga Jual pada Peta Kerja ZNT
a. Penyesuaian jenis data dan waktu: Urutan penyesuaian dilakukan
dengan cara menyesuaikan jenis data terlebih dahulu,kemudian
penyesuaian waktu.
b. Mekanisme penentuan persentase penyesuaian sebagaimana diatur
dalam SE-55/PJ.6/1999 tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk
Teknis Analisis Penentuan NIR
Metode - Membuat Batas Imajiner ZNT
Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data
harga jual. Untuk meyakinkan agar objek pajak yang berada dalam satu zona
memiliki karakteristik yang relatif sama, maka perlu dilakukan orientasi lapangan.
Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :
a. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.
b. Mempertimbangkan data harga jual yang telah diplot pada peta kerja ZNT.
c. Pengelompokan bidang tanah dalam satu ZNT dilakukan dengan
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
1) Indikasi nilai tanah yang mirip;
2) Memiliki karakteritik yang mirip dilihat dari ketersediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum,
aksesibilitas, peruntukan tanah (zoning).
Metode - Penentuan Objek Acuan
Objek acuan adalah suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang
serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan berfungsi sebagai acuan
dalam melakukan penilaian. Obyek acuan diperlukan untuk ZNT yang data
harga jualnya kurang dari tiga sehingga dapat memenuhi jumlah data
pembanding di setiap ZNT minimal tiga. Kriteria pemilihan objek acuan
dilakukan dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
a. Menggambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona yang akan
dinilai.
b. Sebarannya cukup merata pada zona yang akan dinilai.
Metode – Analisis Penentuan NIR
a. Alternatif analisis penentuan NIR
1) Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tiga atau lebih, penentuan NIR
dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut;
2) Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga maka
penentuan NIR dilakukan dengan cara terlebih dahulu menentukan objek
acuan;
3) Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan
dengan cara:
i) Menentukan tiga (3) objek acuan terlebih dahulu, penentuan NIR dilakukan dengan
cara merata-rata data pembanding tersebut
ii) Mengacu pada NIR dari ZNT lain yang mempunyai data harga jual/data pembanding
dengan melakukan penyesuaian terhadap karakteristik zona antara lain faktor lokasi,
fisik, jenis peruntukan tanah.
Metode – Analisis Penentuan NIR
b. Faktor Penyesuaian
Dalam formulir Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari NIR
Zona Lain, yang dimaksud dengan penyesuaian fisik lebih didasarkan
pada aspek-aspek fisik kawasan yang membedakan antara zona yang
satu dengan lainnya, seperti topografi, keluasan area terbangun,
kualitas infrastruktur, ketersediaan fasilitas air bersih, elevasi terhadap
jalan, daerah banjir atau tidak, kumuh atau tidak dan sebagainya.
Penyesuaian jenis peruntukan tanah (zoning) seperti perumahan,
komersial, industri dan lain-lain.
Metode – Orientasi Lapangan
Orientasi lapangan dilakukan untuk mengetahui keadaan lingkungan
wilayah yang akan dianalisis. Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja
dan membuat daftar informasi kondisi fisik/deskripsi lingkungan.
Apabila Sket/Peta Desa belum ada, maka Sket/Peta Desa tersebut perlu
dibuat bersamaan dengan kegiatan orientasi lapangan yang hasilnya
dapat dipertanggungjawabkan dan memuat unsur – unsur topografi
seperti: jalan, toponimi, sungai, jenis penggunaan tanah, landmark
(tanda – tanda yang mudah dikenali dilapangan), batas administratif
dan orientasi arah.
 Matrik Kesiapan/Keberadaan Data
NO. JENIS DATA FORMAT KEBERADAAN DATA KET & PENDEKATAN/VARIABLE PENGGANTI

1 Administrasi Kecamatan Katingan Hilir DIGITAL *.SHP ADA Klasifikasi Lengkap & Attribut Sesuai, 2 Kelurahan dan 6 Desa
2 Administrasi Desa/Kelurahan DIGITAL *.SHP ADA Klasifikasi Lengkap & Attribut Sesuai, 2 Kelurahan dan 6 Desa
3 Jaringan Jalan DIGITAL *.SHP ADA Klasifikasi Lengkap & Attribut Belum Sesuai, Belum Ada Nama Jalan, Lebar Jalan, Klas Jalan Berdasarkan Fungsi
4 Tata Guna Lahan - BELUM ADA Data Belum Ada, Dilakukan Pendekatan Land Cover untuk Interpretasi & Digitasi Zona Awal dari CSRT
5 Topografi DIGITAL *.SHP ADA Klasifikasi & Attribut Sesuai
6 FASUM, FASOS dan Saranan Prasaranan Lingkungan dan Lingkungan Sekitar - BELUM ADA Data Belum Ada, Dilakukan Interpretasi & Digitasi POI FASUM & FASOS Dilengkapi dengan Survei
7 Basisdata SISMIOP DIGITAL *.EXCEL ADA Data Hasil Export V-Tax
8 Blok PBB P2 terdahulu per Desa/Keluarahan - BELUM ADA Pendetailan dari Zona Awal No. 4
9 Peta Persil Tanah per Desa dari Kanwil BPN/Agraria Kabupaten Katingan - BELUM ADA Menggunakan Online Basemap Digital Imagery Digital Globe
10 Peta ZNT terdahulu/tahun sebelumnya - BELUM ADA Membuat Zona Baru Sesuai Kondisi Saat Ini
11 RDTR Kecamatan DIGITAL *.SHP ADA Klasifikasi & Attribute Sesuai
12 CSRT Liputan Kec. Katingan Hilir - BELUM ADA Menggunakan Online Basemap Digital Imagery Digital Globe
13 Data harga jual tanah dan bangunan termasuk harga sewa - BELUM ADA Survei Iklan Kontrakan/Telp
14 Laporan PPAT/Notaris terkait transaksi jual beli tanah di wilayah Kec. Katingan Hilir HARDCOPY CETAK ADA Perlu Pendetailan Alamat/Lokasi Bidang Tanah
15 Data harga jual beli dari Desa/Kelurahan; - BELUM ADA Survei Ke Kantor Desa/Kelurahan
16 Data pasar properti dari agen properti/developer; - BELUM ADA Survei Ke Agent Perumahan/Developer
17 Data penawaran/penjualan properti dari majalah, brosur, direktori Iklan, pameran; - BELUM ADA Survei Iklan Lahan/Papan Iklan/Telp
18 Data Penglolaan PBB-P2 Kec. Katingan Hilir - ADA Rekap Data Daftar WP Per Desa/Kelurahan
19 Data BPHTB DIGITAL SCAN *.JPEG ADA Rekap BPHTB

Sumber: Tim Penyusun - Analisis Pra Survei Data Instansional Pemerintah Daerah Kab. Katingan, 2018
TERIMA KASIH