KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

Term Of Reference (TOR)

JASA KONSULTANSI KAJIAN NILAI PASAR BUMI
DAN BANGUNAN UNTUK MENETAPKAN ZONA
NILAI TANAH (ZNT) PER WILAYAH DI
KABUPATEN BEKASI

PEMERINTAH KABUPATEN BEKASI

BADAN PENDAPATAN DAERAH
TAHUN 2019
 KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
KAJIAN NILAI PASAR BUMI DAN BANGUNAN UNTUK
MENETAPKAN ZONA NILAI TANAH (ZNT) PER WILAYAH
DI KABUPATEN BEKASI

A. LATAR BELAKANG Secara umum jual beli tanah di daerah Kabupaten Bekasi
masih mengacu pada Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang
telah ditetapkan, namun berdasarkan analisis data
lapangan yang terjadi pada masyarakat secara umum jual
beli masih menggunakan harga pasar sehingga harga tanah
menjadi tidak terkendali, hal ini disebabkan karena besaran
NJOP yang lebih rendah dari Nilai Pasar.
Masyarakat selama ini belum memiliki suatu acuan dalam
pelaksanaan jual beli tanah sehingga diperlukan suatu acuan
yang dapat dijadikan pedoman. Sudah selayaknya
pemerintah membuat suatu acuan bagi masyarakat yang
disebut Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan sekumpulan
area yang terdiri dari beberapa bidang tanah dengan nilai
tanah yang relatif sama dan batasannya bersifat imajiner
atau nyata sesuai dengan penggunaan tanahnya. Setiap ZNT
memiliki nilai yang berbeda berdasarkan analisis
perbandingan harga pasar dan biaya. ZNT dapat
dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan
pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi,
penentuan ganti rugi, inventarisasi nilai aset publik maupun
aset masyarakat, memonitor nilai tanah dan pasar tanah dan
referensi bagi pemerintah daerah untuk menentukan
besarnya NJOP untuk PBB agar lebih adil dan transparan.
ZNT akan diperbaharui dengan keputusan pemerintah
dengan mempertimbangkan aksesibilitas seperti
ketersediaan air, akses jalan dan sebagainya. Secara teknis
fungsi kegunaan ZNT tersebut menyajikan nilai – nilai
tanah berdasarkan zona tertentu yang didapat dari hasil
survey di lapangan. Kelak ZNT tersebut berguna dalam
 menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak BPHTB
berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
Tentang Pajak Daerah. Saat ini penetapan NPOP yang
menggunakan dasar pengenaan dari NJOP PBB dirasakan
masih memunculkan berbagai persoalan di masyarakat
salah satunya disebabkan oleh adanya perbedaan harga
yang signifikan antara harga transaksi dengan NJOP PBB
pada tahun yang sama. Selanjutnya dengan ZNT akan
mengurangi kegelisahan sebagian masyarakat terkait
dengan proses yang berhubungan perolehan hak atas tanah
dalam hal ini BPHTB.
Menindaklanjuti hal tersebut maka diperlukan kegiatan
kajian analisis nilai pasar bumi dan bangunan yang dapat
menunjang terwujudnya penetapan Zona Nilai Tanah (ZNT)
di wilayah Kabupaten Bekasi.

B. MAKSUD DAN TUJUAN MAKSUD

Maksud dari kegiatan ini adalah :

1. untuk melaksanakan kajian analisis nilai pasar bumi dan
bangunan dengan output berupa tersedianya hasil kajian
analisa Zona Nilai Tanah yang dapat berfungsi sebagai
informasi nilai tanah yang merupakan kebutuhan dan
rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat;
2. Untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD)
yang bersumber dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB).

TUJUAN
Tujuan kegiatan ini adalah :

1. Dapat digunakan sebagai pembaharuan dan penyesuaian

data nilai tanah serta sebagai media informasi nilai tanah
bagi pelaksanaan transaksi peralihan kepemilikan tanah
 serta dapat dijadikan sebagai referensi bagi instansi
pemerintah dalam menentukan nilai pasar bumi dan
bangunan untuk meningkatkan Pendapatan Daerah
melalui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

2. Dapat dijadikan sebagai acuan data dan informasi

mengenai kondisi bumi dan bangunan per wilayah di
Kabupaten Bekasi sebagai sarana publik dan masyarakat
untuk berperan dalam menentukan kebijakan
pembangunan berkelanjutan bersama-sama dengan
pemerintah;

3. Dapat digunakan sebagai acuan data dan informasi

kinerja pengelolaan pendapatan asli daerah;

4. Sebagai tolok ukur perkembangan dan kemajuan

pengelolaan akuntabilitas penyelenggaraan pemerintah;

C. TARGET/SASARAN 1. Tersusunnya laporan hasil kajian nilai pasar bumi dan

bangunan untuk menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT)
per wilayah di Kabupaten Bekasi;

2. Tersedianya taksiran nilai tanah dan bangunan untuk

peningkatan nilai ekonomis lahan;

3. Terumuskannya isu prioritas nilai pasar bumi dan

bangunan tahun 2019 serta upaya yang telah dilakukan
pemerintah daerah selama kurun waktu tahun 2019 –
2020;

4. Terevaluasinya kebijakan penentuan nilai tanah dan

bangunan sehingga dapat memberikan rekomendasi
untuk peningkatan dan pengembangan program;

5. Terciptanya jaringan pertukaran data dan informasi

menuju standar sistem informasi data;

6. Tersusunnya dokumen informasi yang mendorong

inisiatif berbagai pemangku kepentingan dalam
menyusun program dan kegiatan peningkatan
pembangunan berkelanjutan sesuai dengan
kompetensinya dan atau secara sinergis dengan pelaku
lain.

D. LOKASI KEGIATAN Kecamatan Babelan dan Tambun Utara Kabupaten Bekasi

E. NAMA ORGANISASI Nama Organisasi yang melaksanakan pengadaan jasa

PENGADAAN
konsultansi Kajian Nilai Pasar Bumi dan Bangunan untuk
BARANG/JASA DAN
 PEJABAT PEMBUAT Menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) Per Wilayah di
KOMITMEN (PPK)
Kabupaten Bekasi, adalah :

▪ SKPD : Badan Pendapatan Daerah

▪ Bidang : PBB dan BPHTB
▪ PPK : Eko Suparyadi, ST, MT

F. SUMBER DANA DAN Sumber dana yang diperlukan untuk membiayai pengadaan
PERKIRAAN BIAYA
jasa konsultansi Kajian Nilai Pasar Bumi dan Bangunan
untuk Menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) Per Wilayah di
Kabupaten Bekasi dibebankan pada DPA Badan
Pendapatan Daerah Kabupaten Bekasi Tahun Anggaran
2019 dengan pagu anggaran sebesar Rp. 350.000.000,00

G. RUANG LINGKUP Lingkup Kegiatan Penyedia Jasa Konsultansi dimaksud

KEGIATAN
dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini terdiri dari :
a. Persiapan dan Koordinasi :
• Penyusunan rencana kajian sebagai berikut :
Penentuan Isu Prioritas
Isu Prioritas adalah isu utama dalam melakukan
penilaian ulang terhadap bumi dan bangunan dengan
menjunjung tingkat keadilan dan kesesuaian wilayah.
Penetapan isu prioritas menggunakan penilaian harga
pasar. Isu prioritas daerah minimal 3 (tiga) dan
maksimal 5 (lima) isu.
• Koordinasi dengan instansi terkait.

b. Pelaksanaan
• Melaporkan rencana kajian kepada Badan Pendapatan
Daerah hingga diperoleh persetujuan;
• Survey data primer;
• Survey data sekunder dan pendukung.

c. Pelaporan
Melaporkan hasil kajian Nilai Pasar Bumi dan Bangunan
untuk Menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) Per
Wilayah di Kabupaten Bekasi.

Nama Kegiatan : Analisis Nilai Pasar Bumi dan

Bangunan Untuk Menetapkan Zona
Nilai Tanah (ZNT)
Tahun Anggaran : 2019
Pagu Anggaran : Rp. 350.000.000,- (Tiga Ratus Lima
Puluh Juta Rupiah)
 Kode Anggaran : 4.04.4.04.02.15.63
Lokasi : Kabupaten Bekasi

H. REFERENSI HUKUM 1. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang

Pembentukan Daerah-daerah Kabupaten dalam
Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Berita Negara Tahun
1950) sebagaimana telah diubah dengan Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1968 tentang Pembentukan
Kabupaten Purwakarta dan Kabupaten Subang dengan
Mengubah Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950
tentang Pembentukan Daerah-Daerah Kabupaten Dalam
Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 1968 Nomor 31, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2851);

2. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang

Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1983 Nomor 49,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
3262) sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir
dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang
Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 2008 tentang Perubahan
Keempat Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983
tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan
menjadi Undang-Undang (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2009 Nomor 62, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 4999);

3. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang

Keuangan Negara (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2003 Nomor 47, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 4286);

4. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak

Daerah dan Retribusi Daerah (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 130, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049);

5. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2014 Nomor 244, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 5587) sebagaimana
telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-
Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua
Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2015 Nomor 58, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 5679);
 6. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang
Administrasi Pemerintahan (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2014 Nomor 292, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 5601);

7. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang

Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan
Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional;

8. Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 tentang

Ketentuan Umum dan Tata Cara Pemungutan Pajak
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2016 Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5950);

9. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 6 Tahun

2008 tentang Urusan Pemerintahan Kabupaten Bekasi
(Lembaran Daerah Kabupaten Bekasi Tahun 2008
Nomor 6);

10. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 6 Tahun

2016 tentang Pembentukan dan Susunan Perangkat
Daerah Kabupaten Bekasi (Lembaran Daerah Kabupaten
Bekasi Tahun 2016 Nomor 6);

11. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 5 Tahun

2018 tentang Pajak Daerah (Lembaran Daerah
Kabupaten Bekasi Tahun 2018 Nomor 5);

12. Kesepakatan Bersama antara Pemerintah Kabupaten

Bekasi dengan Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi
Nomor 49/KB.590/AKS/VIII/2018, Nomor 661/400-
32.16/VIII/2018 tentang Percepatan Pelayanan Urusan
di Bidang Pertanahan dan Tata Ruang di Pemerintah
Kabupaten Bekasi;

13. Perjanjian Kerja Sama antara Badan Pendapatan Daerah

Kabupaten Bekasi Dengan Kantor Pertanahan
Kabupaten Bekasi Tentang Penetapan Zona Nilai Tanah
(ZNT) dan Integrasi Data Nomor 67/PKS.590-
970/Bapenda/XI/2018, Nomor 911/100-32.16/XI/2018;

I. WAKTU YANG Waktu yang diperlukan untuk pelaksanaan pengadaan jasa

DIPERLUKAN
konsultansi kajian Nilai Pasar Bumi dan Bangunan untuk
Menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) Per Wilayah di
Kabupaten Bekasi adalah 60 (Enam puluh) hari kalender.
J. KUALIFIKASI Kualifikasi yang harus dipenuhi oleh Penyedia Jasa
PENYEDIA JASA Konsultansi adalah :

1. Bersedia menandatangani kontrak;

2. Bersedia mengikuti prosedur pengadaan barang dan jasa
sesuai ketentuan yang berlaku;
3. Memiliki latar belakang dan pengalaman sesuai dengan
bidang pekerjaan ini;
4. Pernah menjadi Penyedia Jasa dalam kegiatan dimaksud
atau yang sejenis di wilayah Provinsi Jawa Barat;
5. Memiliki tenaga ahli dengan pemikiran inovatif dan
konstruktif sesuai bidang yang dipersyaratkan;
6. Memiliki peralatan/perlengkapan guna menunjang
pelaksanaan kegiatan;
7. Mempunyai prosedur tetap dalam memberikan
pelayanan kepada pengguna jasa;
8. Memiliki komitmen dan disiplin terhadap tanggung
jawab pekerjaan;
9. Memiliki klasifikasi jasa bidang konsultan non
konstruksi dengan kode 1.SC.02 (Jasa Penilai /
Appraisal / Valuer);
10. Memiliki pengalaman menjadi penyedia jasa/konsultan
dalam kegiatan penilaian harga tanah.

K. TENAGA AHLI YANG Tenaga Ahli yang diperlukan untuk melaksanakan

DIBUTUHKAN pekerjaan ini :
a. Team Leader 1 orang disyaratkan memiliki sertifikasi
appraisal/penilaian harga tanah yang berpendidikan S1
Teknik Geodesi dengan pengalaman minimal 9 tahun
dalam bidang yang relefan;
b. Ahli Pemetaan 1 orang disyaratkan berpendidikan S1
Teknik Geodesi dengan pengalaman 6 tahun dalam
bidang yang relefan;
c. Ahli Appraisal / Penilaian Harga Tanah disyaratkan
berpendidikan S1 Teknik Geodesi dengan pengalaman 3
tahun dalam bidang yang relefan;
d. Ahli Statistika 1 orang disyaratkan berpendidikan S1
Statistika dengan pengalaman 3 tahun dalam bidang
yang relefan;
e. Tenaga Pendukung :
❖ Operator Komputer 5 orang disyaratkan
berpendidikan SMA/SMK/D1 dengan pengalaman 4
tahun di bidang yang relefan;
❖ Surveyor 8 orang disyaratkan berpendidikan
SMA/SMK/D1 dengan pengalaman 4 tahun di
bidang yang relefan;
❖ Tenaga Administrasi 2 orang disyaratkan
berpendidikan SMA/SMK/D1 dengan pengalaman 4
 tahun di bidang yang relefan.
L. JADWAL BULAN
PELAKSANAAN No Uraian Kegiatan I II
1 2 3 4 1 2 3 4
TAHAPAN KEGIATAN
1. Persiapan Studi
2. Penetapan Isu
Prioritas
3. Survey Awal
4. Laporan
Pendahuluan
5. Survey Data
Primer dan
Sekunder
6. Pengolahan dan
Analisis Data
7. Laporan Antara
8. Evaluasi dan
Revisi
9. Laporan Akhir

J. KELUARAN (OUTPUT) Keluaran (Output) yang harus dipenuhi dalam pengadaan

jasa konsultansi meliputi :

A. Laporan Pendahuluan

Laporan Pendahuluan memuat :

• Rencana penugasan tenaga ahli;
• Rencana pelaksanaan pengumpulan data primer dan
sekunder dan pekerjaan lainnya yang berkaitan;
• Menyampaikan metode pengumpulan data, metode
analisis data dan sistematika penyusunan laporan;
• Dalam hal metode pengumpulan data, penyedia jasa
diwajibkan untuk dapat menyampaikan usulan model
pengumpulan data sesuai dengan analisis data yang
digunakan;
• Pendahuluan memuat mengenai : (a) latar belakang;
(b) profil atau keadaan umum daerah termasuk
kekhususan kondisi geografis dan ekologisnya; (c)
gambaran singkat proses penyusunan dan perumusan
isu prioritas termasuk proses penyusunan dokumen
informasi nilai pasar bumi dan bangunan. Dalam sub
bab ini dijelaskan pula proses perumusan dan
pendekatan atau metode yang digunakan untuk
memperoleh isu prioritas daerah; (d) maksud dan
tujuan; dan (e) ruang lingkup kajian.
• Pada metode analisis data, penyedia jasa harus dapat
menyampaikan penggunaan metode yang digunakan
dalam menyelesaikan pekerjaan ini yang dapat
 dipertanggungjawabkan secara akademis dengan
mempertimbangkan kesesuaian judul kajian dengan
keluaran yang diharapkan.
• Laporan ini dibuat untuk dibahas oleh tim teknis
dalam tahap awal kegiatan, sebagai tindak lanjut
untuk kegiatan selanjutnya.

Laporan harus diserahkan selambat-lambatnya 14

(empat belas) hari sejak SPMK diterbitkan sebanyak 10
(sepuluh) buku laporan.

B. Laporan Antara

Laporan Antara memuat :

• Hasil survey data primer dan data sekunder;
• Isu Prioritas Daerah, yang dituangkan dalam Bab Isu
Prioritas adalah yang berkaitan dengan proses
perumusan isu prioritas, mulai dari tahapan
penyaringan isu hingga proses analisis yang
digunakan untuk memperoleh isu prioritas. Dalam
merumuskan isu prioritas, deskripsi kondisi terutama
keunikan daerah harus diungkap dan menjadi bahan
pertimbangan;
• Evaluasi data primer dan data sekunder sesuai dengan
metode yang telah disepakati dalam laporan
pendahuluan.

Laporan harus diserahkan selambat-lambatnya 60 (enam

puluh) hari sejak SPMK diterbitkan sebanyak 10
(sepuluh) buku laporan.

C. Laporan Akhir

Laporan Akhir memuat :

• Analisis terhadap data primer, data sekunder dan data
pendukung;
• Hasil perbaikan laporan antara dan memuat
kesimpulan dan rekomendasi;
• Intisari (simpulan) dari Laporan Antara s.d Laporan
Akhir, dan rencana tindak lanjutnya termasuk yang
berimplikasi kepada kebijakan kepala daerah.

Laporan Akhir harus diserahkan selambat-lambatnya

60 (enam puluh) hari sejak SPMK diterbitkan berupa
hardcopy sebanyak 10 (sepuluh) buku laporan beserta
10 (sepuluh) buku ringkasan eksekutif dan softcopy
10 (sepuluh) keping CD laporan.

Format Laporan :
Laporan kajian disusun mengikuti kaidah penulisan
ilmiah dengan layout menarik, inovatif dan informative.
Laporan terdiri atas 2 buku yaitu :
1. Ringkasan Eksekutif (maksimal 15 halaman) dalam
bentuk hardcopy dan softcopy;
2. Laporan Utama disertai CD Laporan;
3. Format Laporan :
- Sampul berwarna;
- Gambar dan grafik berwarna;
- Ukuran kertas A4;
- Peta skala 1 : 2500 berwarna
dicetak pada kertas A0.

Bekasi, 2019

PEJABAT PEMBUAT KOMITMEN,

EKO SUPARYADI, ST, MT

NIP. 19741214 200212 1 006