UJIAN AKHIR SEMESTER

Nama : Aribbyan Dhafin Tsara Sugandi

NRP : 232019008

Kelas : A

Mata Kuliah : Penilaian Tanah

SOAL UJIAN!

1. Jelaskan dan berikan ilustrasi cara hitungannya tentang metode penilaian tanah metode
pendekatan harga pasar (sales comparasion research)
2. Jelaskan dan berikan ilustrasi cara hitungannya tentang metode penilaian tanah metode
pendekatan pendapatan (income approach)
3. Apakah yang dimaksud dengan Peta Zona Nilai Tanah dan bagaimana cara
menganalisanya.
4. Dalam menaksir nilai tanah ada yang menggunakan dari data sertifikat dan bukti lainnya,
AJB Akte Jual Beli, maupun BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan), jelaskan.
5. Jelaskan metode pembuatan Peta Zona Nilai Tanah untuk keperluan Pajak Bumi dan
Bangunan.
6. Jelaskan prosedur pembuatan Peta Zona Nilai Tanah untuk keperluan ATR/ BPN
7. Jelaskan metode pembuatan Peta Zona Nilai Tanah untuk keperluan Bisnis Perumahan
8. Dalam membuat Peta ZNT dikenal ada metode pendekaran menggunakan metode
Krigging, jelaskan aplikasinya.
9. Apa yang dimaksud dengan penilaian tanah untuk obyek-obyek khusus, jelaskan disertai
contoh.
10. Bila saudara diminta memberikan penilaian tanah untuk keperluan perbankan, apa saja
yang harus dipertimbangkan, jelaskan

JAWABAN!

1. Pendekatan perbandingan data pasar/data penjualan adalah proses dimana suatu estimasi
nilai pasar yang diperoleh dari analisa terhadap pasar atas properti yang serupa dan
kemudian membandingkan properti-properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan
 dengan membandingkan dengan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai yang
baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditanda tangani.
Selanjutnya lokasi dari peoperti secara rinci, kondisi fisik dan fungsinya, serta kondisi dari
segi ekonomis (pengaruh dan perubahan lingkungan dan sebagainya). Karena kesimpulan
harus berdasarkan data dari pasar, penilai harus memusatkan perhatian pada kegiatan
wawancara, kontak perorangan serta penelitian individual.
2. Dengan pendekatan pendapatan, nilai wajar aset ditentukan dari jumlah income atau
pendapatan yang dihasilkan dari aset tersebut. Aset yang dihitung menggunakan
pendekatan pendapatan adalah aset-aset yang menghasilkan pendapatan atau aset Highest
and Best Use (HBU). Secara komprehensif, aset HBU adalah aset yang mana apabila daya
guna dan fungsi aset tersebut dimanfaatkan secara maksimal akan mendatangkan hasil
yang maksimal. Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara
fisik dimungkinkan (physically feasible), diijinkan secara peraturan (legally permissible),
layak secara finansial (financially feasible), dan dapat memberikan hasil yang paling
maksimal (maximally productive).
3. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang
terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
yang dibatasi oleh batas penguasaan atau pemilikan objek pajak dalam satu wilayah
adminstrasi desa atau kelurahan. Pembuatan ZNT adalah tugas kementrian ATR/BPN.
ZNT berguna sebagai rujukan nasional informasi nilai tanah melalui percepatan informasi
nilai tanah dan pembangunan SIMASTAN. ZNT juga dapat dimanfaatkan untuk penentuan
tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti
rugi, inventarisasi nilai aset publik maupun aset masyarakat, memonitor nilai tanah dan
pasar tanah, dan referensi penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) untuk Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB), agar lebih adil dan transparan. Peta ZNT dibentuk berdasarkan nilai
tanah dengan penilaian masal (tidak memperhatikan properti dan karakteristik khusus dari
objek pajak tersebut) dan menggunakan pendekatan perbandingan penjualan (sales
comparative), dimana objek pajak yang akan dinilai dibandingkan dengan objek pajak lain
sejenis yang sudah diketahui nilai jualnya.
4. Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen otentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli
serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. Akta ini dibuat dan dikuasai oleh Pejabat
 Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau disebut sebagai notaris, sehingga tidak dapat dibuat
sendiri. Dapat diartikan, AJB adalah salah satu syarat hukum ketika melakukan transaksi
jual beli tanah atau bangunan. BPHTB atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
adalah pungutan yang dikenakan setiap kali terjadi perolehan hak atas tanah, bangunan,
maupun rumah. Pungutan ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan PPh bagi
penjual. Sehingga pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk
membayar pajak.
5. Pembuatan Peta ZNT dibuat berdasarkan harga transaksi NIR dan NJOP sesuai dengan
batas zona yang telah dibuat. Tahapannya sebagai berikut:
 Pengumpulan Data Harga Jual
 Rekapitulasi Data dan Plotting Data Harga Jual pada Peta Kerja ZNT
 Membuat Batas Imajiner ZNT
 Penentuan Objek Acuan
 Analisis Penentuan NIR
 Hasil Akhir Hasil akhir dari kegiatan ini berupa Buku Laporan Analisis ZNT/NIR
yang dibuat setiap kelurahan/desa.
6. Pembuatan pra zona nilai tanah untuk ATR/BPN dapat dilakukan dalam beberapa hal :
 Mengetahui hubungan antara tata ruang dengan zona nilai tanah
 Mengetahui hubungan antara zona nilai tanah dengan harga tanah
Peta Zona Tanah ini merupakan informasi tanah yang dapat dimanfaatkan untuk pelayanan
pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah. Zona Nilai
Tanah yang dikeluarkan kementrian ATR/BPN adalah polygon yang menggambarkan nilai
tanah yang relatif sama.

7. Peta zona nilai tanah untuk bisnis perumahan ditentukan di kawasan geografis yang terdiri
dari sekelompok objek pajak yang mempunyai satu nilai rata-rata. Penentuan zona nilai
tanah didapatkan dari transaksi property dan penawaran. Dengan adanya peta ini, informasi
nilai tanah dapat diketahui dan hal itu sangat pengaruh ke keperluan bisnis perumahan.
8. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional berencana untuk
melakukan pembaharuan peta zona nilai tanah (ZNT). Menteri ATR/Kepala BPN Sofyan
A. Djalil mengatakan bahwa hal tersebut dilakukan agar informasi yang disajikan dalam
 peta ZNT dapat lebih akurat. "Dengan adanya peta ZNT ini informasi tanah dapat
dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan
dengan nilai tanah," ujarnya melalui siaran pers, Jumat (12/3/2021). Menurutnya, peta
ZNT ini harus dievalusi karena ada beberapa pengaduan terkait ini. Semua hal mengenai
peta ZNT ini harus didiskusikan bersama agar Kementerian ATR/BPN bisa memperbaiki.
Kriging adalah suatu teknik perhitungan untuk estimasi dari suatu variabel terregional yang
menggunakan pendekatan bahwa data yang dianalisis dianggap sebagai suatu realisasi dari
suatu variabel acak, dan keseluruhan variabel acak yang dianalisis tersebut akan
membentuk suatu fungsi acak dengan menggunakan model struktural variogram. Kriging
juga merupakan suatu metode yang digunakan untuk menonjolkan metode khusus dalam
rata-rata bergerak terbobot yang meminimalkan variansi dari hasil estimasi. Secara umum,
kriging merupakan suatu metode untuk menganalisis data geostatistik untuk
menginterpolasi suatu nilai kandungan mineral berdasarkan
9. Penilaian tanah untuk objek khusus yaitu merupakan penilaian tanah untuk obyek obyek
yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus, seperti:
 Jalan Tol;
 Galangan Kapal, Dermaga;
 Lapangan Golf;
 Pabrik Semen/Pupuk;
 Tempat Rekreasi;
 Tempat Penampungan/Kilang Minyak, Air dan Gas, Pipa Minyak;
 Stasiun Pengisian Bahan Bakar; dan
 Menara.
10. Memberikan penilaian tanah untuk keperluan perbangkan harus memenuhi prinsip dasar
penilaian kredit yang dikenal dengan “5 C Principle” yaitu, Character; Capacity; Capital;
Collateral; dan Condition Of Economi. Dimana faktor jaminan (Collateral) merupakan
salah satu faktor yang terpenting.