PEMBENTUKAN PETA ZONA NILAI TANAH

PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional, Direktorat Penilaian Tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, mempunyai
tugas melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur,
dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi dan pelaporan
di bidang penilaian tanah. Untuk menyelenggarakan tugasnya tersebut di atas, Direktorat Penilaian
Tanah melaksanakan fungsinya sebagai berikut :
1. Penyiapan perumusan kebijakan di bidang penilaian tanah;
2. Pelaksanaan kebijakan di bidang penilaian tanah;
3. Penyiapan penyusunan norma, standar, prosedur, dan kriteria di bidang penilaian tanah;
4. Pemberian bimbingan teknis dan supervisi di bidang penilaian tanah;
5. Pelaksanaan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan di bidang penilaian tanah;
6. Pelaksanaan urusan tata usaha Direktorat.
Selain itu berdasarkan PP No. 128 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan
Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terdapat
beberapa pelayanan pertanahan yang mengacu pada nilai tanah yang di peroleh dari Peta Zona Nilai
Tanah. Peta Zona Nilai Tanah dapat pula menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya.
Sejalan dengan hal di atas, dalam rangka penyelenggaraan tugas dan fungsi Direktorat Penilaian
Tanah, sejak tahun anggaran 2007 telah melaksanakan kegiatan survei dan pemetaan nilai tanah. Dilihat
dari cakupan wilayah pemetaan, dari perkiraan luas daratan Republik Indonesia seluas + 190 juta Ha,
yang terdiri dari luas hutan 129.425.443 Ha dan luas budidaya 60.574.554 Ha yang telah tersedia Peta
ZNT adalah seluas 31.292.518 Ha atau + 52 % dari luas budidaya 60.574.554 Ha (dipetakan tahun
Anggaran 2007 s/d 2016).
B. Dasar Hukum
1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan
Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional;
3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2015 Tentang Organisasi Kementerian
Negara;
4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 Tentang Kementerian Agraria dan
Tata Ruang;
5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun
2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional.
Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 1

II. RUANG LINGKUP
A. Maksud dan Tujuan
Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dimaksudkan menyediakan informasi nilai tanah, sebagai
kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar kemakmuran
rakyat, melalui :
1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;
2. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan (SIMASTAN)
dengan sub sistem informasi nilai tanah, yang sangat bermanfaat untuk :
a. Informasi umum nilai pasar tanah;
b. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan
masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset negara;
c. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;
d. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;
e. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);
f. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai
Tanah;
g. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;
h. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian suatu wilayah;
i. Pembuatan model indeks harga tanah.
Tujuan pembuatan peta zona nilai tanah adalah agar informasi nilai tanah dapat dimanfaatkan
untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah.
B. Ruang Lingkup Pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah antara lain:
1. Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah mencakup wilayah yang luas dan bersifat massal atau
mencakup jumlah bidang tanah yang banyak, baik untuk daerah pertanian dan non pertanian;
2. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah memiliki 2 (dua) jenis skala, yaitu skala 1:25.000 dan 1:10.000;
3. Dasar Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah menggunakan nilai pasar;
4. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah hanya dilakukan satu kali dengan skala yang sama, namun
demikian pembuatan peta zona nilai tanah pada lokasi yang sama dapat dilakukan lagi dengan
skala yang berbeda.
III. DEFINISI
1. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah
terselesaikan, biaya tersebut menjadi faktor historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang
atau jasa merupakan biaya bagi pembelinya (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2013);
2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau
dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta
historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan
finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang
dibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai

barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas
nilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi
yang tertentu pula (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);
3. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh
pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan
merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang
atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);
4. Tanah adalah permukaan bumi, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 4 Undang Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, di daratan maupun di bawah
air, termasuk ruang di atas maupun di bawahnya, dalam batas-batas tertentu termasuk kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya, yang mempunyai batas-batas dan sistem-sistem tertentu,
baik batas dan sistem alam, batas dan sistem administrasi, maupun batas dan sistem
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya; Dalam pengertian ini maka tanah
termasuk baik tanah yang sudah ada sesuatu hak di atasnya, maupun yang belum dilekati oleh
sesuatu hak menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
5. Nilai Tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud di atas, dalam keadaan “kosong”, tidak
termasuk nilai benda-benda yang melekat padanya;
6. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama dari
sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai
dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya
berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya;
7. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah tanah berikut seluruh
benda-benda buatan manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada
pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;
8. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan manusia yang melekat
padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah
dimaksud;
9. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli dan
penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2013).
IV. TAHAPAN PEKERJAAN
Tahapan pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah antara lain sebagai berikut :
1. Persiapan
a. Alat
Penyiapan alat kerja lapangan:
Hardware :
1) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter
2) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, laptop, kamera dan Alat Tulis
Software :
1) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, Pengolahan Data Tabular
2) Aplikasi Pendukung : Software GIS

b. Bahan
Bahan untuk kegiatan ini adalah:
1) Citra Satelit dan atau foto udara hasil rekaman terbaru.
2) Peta batas administrasi
3) Peta jaringan jalan
4) Peta Penggunaan Tanah
5) Peta Toponimi.
6) Peta RTRW.
7) Peta Pendaftaran tanah/peta bidang
8) Data Rekapitulasi peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat.
9) Peta-peta lain yang dapat mendukung pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah.
c. Persiapan Kerja Lapangan
Rencana ini memuat jadwal waktu kegiatan, penyediaan bahan dalam pelaksanaan survei
dan tenaga. Kegiatan yang dimaksud diatas adalah :
1) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan pada lokasi kerja dalam kaitannya dengan
pembuatan peta zona nilai tanah dan keberadaan data spasial dan tekstual yang
tersedia di Kantor Pertanahan setempat, yang akan dijadikan sebagai acuan terhadap
data spasial lainnya;
2) Koordinasi dengan Instansi terkait kaitannya dengan data-data yang tidak tersedia di
Kantor Pertanahan;
3) Koordinasi dengan pihak kecamatan/desa atau kelurahan, dengan tujuan untuk
menginformasikan kegiatan pemetaan zona nilai tanah dan mendapatkan informasi
gambaran pasar tanah secara umum;
4) Penyiapan kelengkapan administrasi;
5) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat pendukung;
6) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang terdiri dari Formulir
Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir
Pendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian (terlampir).
2. Pembuatan peta zona awal nilai tanah
a. Deliniasi zona awal nilai tanah
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam pembuatan peta zona awal antara lain:
1) Pembuatan batas zona awal dibuat berdasarkan dari bahan yang tersedia;
2) Pisahkan antara kawasan budidaya dan non budidaya berdasarkan peta kawasan
hutan, peta rencana tata ruang dan peta-peta lainnya;
3) Digitasi zona awal dibuat berdasarkan peta citra, peta pendaftaran, dan peta lainnya;
4) Pembuatan batas zona awal dilakukan di atas peta dasar dalam skala tampilan
minimal sama atau lebih besar dengan skala yang dimaksud dengan menggunakan
sistem koordinat TM3;
5) Luas zona terkecil sesuai dengan minimal unit, yaitu:
a) Skala 1:10.000 : (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) = 0.25 Ha;
b) Skala 1:25.000 : (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) = 1.5625 Ha;
6) Pengelompokkan jenis zona berdasar pengelompokkan penggunaan tanah pertanian
dan non pertanian yang terdiri dari:

Pertanian Non Pertanian
Sawah Irigasi Perumahan Teratur
Sawah Tadah Hujan Perumahan Tidak Teratur
Kebun / Tanah Kering / Ladang / Perkantoran
Tegalan
Perkebunan (Sesuai Komoditi) Pasar /Jasa Perdagangan/Area Bisnis
Perikanan / Tambak Industri / Pergudangan
Peternakan Objek Khusus Lainnya (rumah sakit,
Stadion, Bandara, terminal, stasiun, dll)
7) Untuk delineasi jalan, seperti jenis jalan arteri, kolektor atau jalan lain yang
diperkirakan mempunyai nilai yang sama harus dibuat batas zona atau buffer (kanan
dan kiri) disesuaikan dengan peta citra satelit dan peta pendaftaran;
8) Deliniasi buffer jalan dibuat dengan kriteria jalan sebagai berikut :
a) Jaringan jalan arteri;
b) Jaringan jalan kolektor;
c) Jaringan jalan lokal (yang berpengaruh terhadap nilai tanah).
9) Deliniasi lebar buffer dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Jika tersedia peta pendaftaran tanah dilakukan deliniasi 1 bidang tanah tepi
jalan mengikuti peta pendaftaran;
b) Jika tidak tersedia peta pendaftaran tanah dilakukan deliniasi perkiraan 1
bidang tanah tepi jalan mengikuti citra.
10) Deliniasi buffer dilakukan juga terhadap obyek lain yang berpengaruh terhadap nilai
tanah antara lain jalur kereta api, sungai, jalur pipa gas, dll.
11) Selain itu, penentuan zona awal nilai tanah harus memperhatikan karakteristik fisik
(morfologi) yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama.
12) Jenis geometri zona awal yaitu polygon 2 dimensi.
13) Beberapa hal lain yang perlu diperhatikan dalam deliniasi zona awal antara lain:
a) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai nilai pasar tanah yang relatif sama;
b) Dalam satu zona diperkirakan memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas
umum yang sama;
c) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai aksesibilitas yang tidak jauh
berbeda.
14) Hasil deliniasi zona awal merupakan peta kerja yang akan dibawa ke lapangan.
b. Survei batas zona awal nilai tanah
1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil deliniasi zona awal dengan
keadaan yang sebenarnya di lapangan;
2) Dalam hal terjadi perubahan detil lapangan maka perubahan tersebut agar
digambarkan pada peta kerja yang akan digunakan sebagai dasar perbaikan deliniasi
zona awal;
3) Survei dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan terjadinya
perbedaan nilai bidang tanah yang ekstrim pada zona yang sama.
c. Perbaikan zona awal
Perbaikan zona awal harus memperhatikan hasil dari survei batas zona awal nilai tanah.
3. Pengumpulan data
a. Spesifikasi Sampel

Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah bidang tanah yang
terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi harga transaksi atau penawaran
bidang tanah tersebut pada kurun waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan
48 bulan terakhir untuk tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi atau penawaran yang
dimaksud adalah harga jual-beli.
1) Penentuan Sampel
Sampel dipilih dengan karakteristik sebagai berikut:
a) Sampel dipilih dengan teknik stratified random sampling;
b) Jumlah sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang valid;
c) Untuk zona dengan luas di atas muka peta lebih dari 10 cm x 10 cm, sampel
minimal adalah 5 (lima). Untuk kelebihan setiap 10 cm x 10 cm jumlah sampel
ditambah 2 (dua) demikian seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm;
d) Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong untuk
mengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan dan benda-benda tak
bergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut;
e) Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata/mewakili di dalam zona dan
harus sesuai dengan peruntukan/zoning;
f) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran digunakan
metode individual;
g) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidak
dimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona.
2) Penentuan responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan gambaran dan
keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga transaksi atau harga
penawaran. Responden yang dapat dipilih adalah:
a) Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi;
b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;
c) Real estate agent/broker;
d) Developer;
e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai sumber
terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden yang dipersyaratkan
tidak tersedia.
b. Pengumpulan Data
Kegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:
1) Mendapatkan sampel bidang tanah;
2) Menentukan koordinat lokasi titik sampel bidang tanah;
3) Wawancara dengan responden;
Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh keterangan yang lebih
mendetail terhadap data bidang tanah serta informasi harga penawaran atau
transaksi bidang tanah.
4) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan sekurang-
kurangnya jenis data seperti yang tertera pada Formulir Pendataan Penilaian Sampel
Tanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah
Pertanian (terlampir) yang meliputi:
a) Survei data fisik tanah;
b) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;

c) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang melekat pada
bidang tanah tersebut;
d) Survei data harga pasar tanah/properti;
e) Penentuan koordinat obyek/sampel;
f) Pengambilan foto obyek.
5) Dalam hal sampel data transaksi atau penawaran tidak bisa terpenuhi 3 (tiga) sampel
dalam satu zona, maka petugas pengumpulan data langsung menentukan sampel
kekurangannya yang terletak dalam satu zona dengan menggunakan penilaian
bersifat individual. Dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan
sekurang-kurangnya jenis data seperti pada poin (4), kecuali data harga pasar
tanah/properti;
6) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidak
dimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona;
7) Petugas pengumpul data wajib menyerahkan data tracking (file.gpx) yang didapat
dari GPS Handheld.
4. Entry Data Tekstual
Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang telah dikumpulkan
menggunakan Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir
Pendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian dalam bentuk digital. Penyimpanan hasil
pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel Standar Pengolahan
Data Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).
Tabel tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:
No. Kolom Nama Kolom Penjelasan

1. A No Urut Entry Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh dari lapangan.
2. B No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di lapangan
3. C No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh oleh masing-
masing surveyor lapangan.
4. D Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei lapangan.
5. E Tanggal Pelaksanaan Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.
6. F Bangunan (B)/Tanah Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel adalah rumah/ruko
Kosong (TK) maka diisi B, bila sampel adalah tanah kosong/sawah/kebun maka
diisi TK.
7. G Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila lokasi berada ditepi
jalan hendaknya dituliskan nama jalannya.
8. H Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
9. I Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
10. J Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
11. K Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
12. L Status Kepemilikan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
13. M Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
14. N Tanggal Bila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai dengan tanggal
Penawaran/Transaksi pelaksanaan, bila sampel adalah transaksi maka diisi sesuai dengan
tanggal transaksi.
15. O Harga Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
Penawaran/Transaksi
(Rp.)
16. P Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
17. Q Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.

18. R Panjang Kebelakang (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
19. S Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
20. T Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
21. U Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
22. V Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
23. W Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
24. X Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
25. Y Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
26. Z Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
27. AA Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
28. AB Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel memiliki
peruntukan non pertanian maka diisi angka 1, sedangkan
pertanian diisi angka 2.
29. AC Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
30. AD Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
31. AE Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
32. AF Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
33. AG Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel bangunan tidak
direnovasi maka tahun renovasi diisi sama dengan tahun
pembuatan.
34. AH Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
35. AI Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
36. AJ Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
37. AK Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
38. AL Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
39. AM Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
40. AN Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
41. AO Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
42. AP Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
43. AQ Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
44. AR Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh bila fasilitas yang
dipilih adalah listrik, AC dan Sumur Pantek maka ditulis 3.
45. AS Keadaan Fisik Umumnya Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk keadaan fisik Baik
Sekali ditulis BS, Baik ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J dan
Jelek Sekali ditulis JS.
46. AT Biaya Per m2 Bangunan Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per meter sampel
(Rp.) bangunan tersebut.
47. AU RCN (Biaya Pembuatan Hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meter
Bangunan Baru/Rp.) bangunan (AT).*
48. AV Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.
49. AW Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV) dikurangi tahun
pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangi
tahun renovasi (AG) dibagi 3*
50. AX Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan dengan
memperhitungkan variabel umur efektif, biaya per meter
bangunan dan kondisi fisik bangunan.*
51. AY Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU)
dengan Penyusutan (AX) yaitu nilai bangunan setelah
penyusutan.*
52. AZ Harga Penyesuaian Harga penawaran (kolom O) dikurangi prosentase

Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*
53. BA Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom AY.*
54. BB Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian Penawaran (kolom AZ)
dikurangi Nilai bangunan (kolom BA)*
55. BC Penyesuaian Waktu (%) Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir tahun berjalan
(31 Desember) dikurangi tanggal penawaran/transaksi (kolom N)
dibagi 365 (jumlah hari dalam setahun) dikalikan prosentase
kenaikan harga tanah pada wilayah tersebut.*
Mis:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran 2016.
- Tanggal transaksi sampel 18 juni 2016.
- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2016 – 18/06/2016):365) x 10%
= 2%
56. BD Penyesuaian Status Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu semua sampel di
Kepemilikan (%) anggap memiliki status SHM sehingga sampel dengan status
kepemilikan HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya,
sementara sampel yang telah SHM prosentase penyesuaiannya nol
(0).*
57. BE Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan penjumlahan
prosentase penyesuaian waktu dan status kepemilikan.*
58. BF Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*
Keterangan:
* : formula (bukan input)
5. Perhitungan dan Analisis Data

Setelah dilakukan entry data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan dan analisis data, seperti
dijelaskan pada tabel entry data di atas, mulai poin 4 tabel nomor 47: RCN (Biaya Pembuatan
Bangunan Baru/Rp.) sampai dengan nomor 58: Nilai (Rp.)
Beberapa hal yang dilakukan pada tahap kegiatan ini adalah:
a. Menghitung land extraction (optional)
Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak yang melekat pada
bidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda tersebut harus
dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru dengan besarnya
penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) dihitung dengan
menggunakan pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atas
diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei ke
perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya
Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Pada tabel excel dalam proses entry data di atas, tahapan penghitungan nilai bangunan
dimulai dengan memasukkan data bangunan sesuai dengan formulir pada kolom AC s/d AT,
kemudian dilanjutkan penghitungannya pada kolom AT s/d BA. Perhitungan ini meliputi
tahapan sebagai berikut:
1) Kolom AU, yaitu kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang merupakan
hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meter bangunan (AT).
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari rekomendasi dari
instansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang

konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau
Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya per meter
bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New
(RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,-
= Rp. 90.000.000,-
2) Kolom AW, yaitu umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV)
dikurangi tahun pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangi
tahun renovasi (AG) dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website MAPPI,
umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset (bangunan) diharapkan
dapat digunakan/dimanfaatkan secara ekonomis sesuai fungsinya.
Contoh:
a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan tahun
penilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah
= 2016 – 2010
=6
Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 6 tahun.
b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan direnovasi pada
tahun 2011, dengan tahun penilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah
= (2016-2005) + 2 x (2016-2011)/3
=7
3) Kolom AX, yaitu prosentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari perhitungan
pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan variabel umur efektif, biaya per
meter bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilai
dari biaya pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach),
diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya
penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari
bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi
juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena
dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun
baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase penyusutan,
yaitu:
a) Jenis bangunan rumah;

BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADA
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH
kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000 lebih dari Rp.2.500.000
Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
b) Jenis bangunan ruko.

UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter bangunan
Rp. 2.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka prosentase penyusutan
bangunan dapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu:
Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.

4) Kolom AY, yaitu nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara
RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU) dengan Penyusutan (AX).
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru Rp.
140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%, maka nilai bangunan
setelah penyusutan adalah:

= Rp. 140.000.000,- x 11%
= Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-
b. Menentukan harga tanah
Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya memperoleh harga tanah dari
masing-masing sampel, yaitu dengan cara harga properti dikurangi nilai bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah dilakukan
perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebut
adalah:
= Rp. 350.000.000,- - Rp. 124.600.000,-
= Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-
c. Menentukan nilai penyesuaian/adjustment
Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei selanjutnya ditetapkan
besarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanah
meliputi faktor-faktor:
1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis data harga
transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
a) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang memiliki
karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yang relative
sama minimal di 3 lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat
(mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antara
lain:
a) Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data penawaran
memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi
memiliki nilai Rp. 2.500.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaran
ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data penawaran memiliki
nilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.
520.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah
((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
c) Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data penawaran
memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki
nilai Rp. 128.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke
transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;
d) Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakan
prosentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;
e) Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat
setempat maka besarnya penyesuaian jenis data adalah 21%.
2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga pada tanggal 31
Desember tahun berjalan.

Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas, lokasi,
status hak) yang relative sama dan terjadi pada waktu yang berbeda, minimal
di 3 lokasi.
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar.
c) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
d) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat
(mempertimbangkan faktor local knowledge)
Contoh:
lain:
a) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal
15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat
sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp.
602.000,-, sehingga prosentase kenaikannya adalah ((602rb – 528rb): 602) x
100% = 12%;
b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal
100% = 13%;
c) Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data transaksi tanggal
100% = 21%;
prosentase kenaikannya, yaitu: (12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;
setempat maka besarnya penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.
3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi menjadi harga dari
jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas, lokasi,
waktu transaksi/penawaran) yang relative sama dengan status hak yang
berbeda minimal di 3 lokasi;
b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat
(mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:
lain:
a) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM
memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel lain
dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehingga
prosentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% = 9%;

b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM
c) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM
setempat maka besarnya penyesuaian status kepemilikan dari TMA ke HM
adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB ke HM.
4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat digunakan dalam
pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas dimungkinkan untuk menambah variabel
lain yang dianggap perlu. Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian dengan
prinsip kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data pasar.
d. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel
Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan penyesuaian/adjustment terhadap
setiap sampel maka selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah. Pada tabel excel, nilai
tanah ini diperoleh dari kolom BE dibagi dengan luas tanah (kolom P).
e. Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung menggunakan penilaian bersifat
individual, dapat digunakan pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan
biaya. Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:
1) Memisahkan data sampel yang akan dilakukan penilaian individual;
2) Menentukan sampel pembanding, yang sebaiknya mempunyai karakteristik yang
mirip (apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;
3) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor tergantung dari
karakteristik sampel obyek penilaian.
4) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor antara lain:
a) Jenis data harga (penawaran atau transaksi);
b) Status hak;
c) Waktu transaksi;
d) Fisik tanah ;
- Luas tanah
- Lebar depan
- Bentuk tanah
- Elevasi tanah
- Letak tanah
e) Kelas jalan
f) Aksesibilitas
g) Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitas
h) Zonasi
i) Drainase
5) Menentukan indikasi nilai sampel

6) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampel
7) Menentukan Nilai
Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada tanggal penilaian
atau tanggal survei pengumpulan data, dengan jenis data transaksi dan dengan
status hak sesuai dengan sampel obyek penilaian.
f. Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidak dimungkinkan
metode individual digunakan metode perbandingan zona (lihat tahap 6 Pengolahan Data
Spasial).
6. Pengolahan Data Spasial
Jika hasil entry data dan pengolahan tekstual sudah dilakukan serta deliniasi zona awal nilai tanah
sudah dianggap mewakili keadaan di lapangan, maka tahap selanjutnya dilakukan pengolahan
data spasial. Tahapan yang dilakukan dalam pengolahan data spasial antara lain adalah:
a. Plotting Sampel
1) Melakukan plotting Sampel nilai tanah pada peta kerja.
2) Menampilkan nilai tanah per meter persegi hasil pengolahan data pada setiap titik
Sampel.
b. Penghitungan Nilai Zona
1) Menghitung Persen Standar deviasi dari semua Sampel pada masing-masing zona.
2) Menghitung rata-rata nilai dari semua Sampel pada masing-masing zona.
3) Standar Deviasi yang dipersyaratkan maksimal 25% dan Sampel akhir masing-masing
zona minimal 3 sampel.
c. Analisis Nilai Pasar Tanah pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)
1) Zona Nilai Tanah (ZNT) harus memenuhi syarat prosentase standar deviasi, yaitu:
a) Skala 1:10.000 : dibawah 25%;
b) Skala 1:25.000 : dibawah 30%.
2) Apabila persen standar deviasi dari suatu zona lebih besar dari 25% maka dilakukan :
a) Zona awal kurang menggambarkan kondisi lapangan dan memiliki tutupan
lahan yang variatif dengan jumlah Sampel lebih dari yang disyaratkan, maka
dapat dipecah menjadi beberapa zona.
b) Jika terdapat Sampel yang nilainya lebih tepat berada pada zona disebelahnya,
maka dilakukan editing zona sehingga mendapatkan zona dengan Sampel yang
bersesuaian dengan memperhatikan kondisi sebenarnya di lapangan.
c) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang zona nilai
tanah sampai memenuhi syarat.
d) Analisis ulang terhadap titik-titik Sampel
Perlu Pengecekan data untuk memastikan kembali kebenaran data, sebelum
dilakukan penghitungan nilai zona, meliputi;
- Sampel yang kurang lengkap datanya.
Jika diperoleh data seperti ini maka sebaiknya dicek kembali ke
lapangan.
- Sampel yang lengkap datanya tetapi menghasilkan nilai diluar
kewajaran.
Dilakukan analisis ulang terhadap data tersebut.
- Sampel yang memuat data yang salah dilakukan validasi kembali
e) Terhadap Sampel-Sampel dalam zona yang tidak memenuhi syarat dapat
dilakukan analisis ulang atau dihapus dengan prioritas:
- Menghapus Sampel yang ada bangunan dibanding Sampel tanah kosong;

- Menghapus nilai penawaran dibanding nilai transaksi serta;
- Menghapus Sampel transaksi dengan bangunan dibanding Sampel
penawaran tanah kosong.
Beberapa alternative yang mungkin terjadi :
- Dalam satu zona terdiri dari 3 sampel
- Dalam satu zona kurang dari 3 sampel
Dalam hal kasus di atas, maka petugas pendata di lapangan harus

mencari minimal 2 (dua) data bidang tanah lagi dalam zona AB, yang
akan dinilai secara individual
Gambar di atas menunjukkan bahwa dalam zona AB petugas lapangan

melakukan pendataan bidang tanah nomor 5 dan 6 untuk memenuhi 3
sampel per zona. Bidang tanah nomor 5 dinilai dengan cara individual
dengan sampel pembanding nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya serta
sampel pembanding nomor 4 dalam satu zona, kemudian bidang tanah

nomor 6 juga dinilai dengan cara individual dengan sampel pembanding
nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya serta sampel pembanding nomor 4
dalam satu zona, dengan pendekatan perbandingan data pasar dan atau
pendekatan biaya. Syarat yang harus dipenuhi perbandingan tersebut
adalah mempunyai karakteristik yang relative sama.
- Dalam 1 (satu) zona tidak terdapat sampel harga tanah
Dalam kasus di atas, jika petugas pendataan lapangan tidak menemukan

sampel harga tanah pada satu zona, maka petugas langsung mencari
minimal 3 (tiga) sampel bidang tanah yang akan di nilai secara individual
dengan sampel pembanding yang relative mempunyai karakteristik yang
sama pada zona lainnya.
- Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan
tidak dimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan
zona, dengan cara membandingkan dengan zona-zona memiliki
karakteristik sama/mirip. Faktor pembanding yang digunakan meliputi:
keadaan fisik, lingkungan, dan jenis penggunaan.
Dalam contoh diatas, zona AD dibandingkan dengan zona AA, zona AB

dan zona AC.
3) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang zona nilai tanah
sampai memenuhi syarat.
7. Pencetakan Peta
Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh Direktorat Penilaian
Tanah dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram
dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten (contoh
terlampir).

8. Pelaporan
a. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu gambaran umum wilayah
pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT. Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil
pekerjaan. Isi laporan dapat dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Pembuatan zona awal nilai tanah
4.3. Pengumpulan data Lapangan
(dilengkapi tabel statistik pengumpulan data lapangan)
4.4. Entry data
4.5. Pengolahan data tekstual
4.6. Pengolahan data spasial
(dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial zona nilai tanah dan
tabel zona nilai tanah tertinggi dan terendah per kecamatan di tiap
kabupaten)
4.7. Penyajian peta
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN
➢ Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (dijilid)
b. Struktur Data Peta Digital
Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1 (satu)
kabupaten/kota terdiri dari:
a) Peta Zona Awal.mxd
b) Peta Persentase Standar Deviasi.mxd
c) Peta Penyebaran Sampel.mxd
d) Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus mengikuti standar
Struktur Geodatabase Spasial Direktorat Penilaian Tanah;
4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh berikut:
(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2017
a) File excel (.xls)
b) File shp (.shp)
c) File image (.ecw)
d) File project (.mxd)

e) File pewarnaan (.lyr)
f) File template (.mxd)
g) File logo bpn
h) File peta hasil (.pdf)
i) File foto sampel (.jpeg)
5) Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam Geodatabase
Direktorat Penilaian Tanah;
6) Foto obyek sampel harga tanah (.jpeg)

Contoh Layout A0 Peta Zona Nilai Tanah

Contoh Layout A0 Peta Standar Deviasi

Contoh Layout A0 Peta Penyebaran Titik Sampel

PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional, Direktorat Penilaian Tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, mempunyai
tugas melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur,
dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi dan pelaporan
di bidang penilaian tanah. Untuk menyelenggarakan tugasnya tersebut di atas, Direktorat Penilaian
Tanah melaksanakan fungsinya sebagai berikut :
1. Penyiapan perumusan kebijakan di bidang penilaian tanah;
2. Pelaksanaan kebijakan di bidang penilaian tanah;
3. Penyiapan penyusunan norma, standar, prosedur, dan kriteria di bidang penilaian tanah;
4. Pemberian bimbingan teknis dan supervisi di bidang penilaian tanah;
5. Pelaksanaan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan di bidang penilaian tanah;
6. Pelaksanaan urusan tata usaha Direktorat.
Selain itu berdasarkan PP No. 128 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan
Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terdapat
beberapa pelayanan pertanahan yang mengacu pada nilai tanah yang di peroleh dari Peta Zona Nilai
Tanah. Peta Zona Nilai Tanah dapat pula menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya.
Sejalan dengan hal di atas, dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi Direktorat
Penilaian Tanah, sejak tahun anggaran 2007 telah melaksanakan kegiatan survei dan pemetaan nilai
tanah. Dilihat dari cakupan wilayah pemetaan, dari perkiraan luas daratan Republik Indonesia seluas +
190 juta Ha, yang terdiri dari luas hutan 129.425.443 Ha dan luas budidaya 60.574.554 Ha yang telah
tersedia Peta ZNT adalah seluas 31.292.518 Ha atau + 52 % dari luas budidaya 60.574.554 Ha (dipetakan
tahun Anggaran 2007 s/d 2016).
B. Dasar Hukum
1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan
Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional;
3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2015 Tentang Organisasi Kementerian
Negara;
4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 Tentang Kementerian Agraria dan
Tata Ruang;
5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun
2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional.

II. RUANG LINGKUP
A. Maksud dan Tujuan
Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dimaksudkan menyediakan informasi nilai tanah terbaru (ter-
update), sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar
kemakmuran rakyat, melalui :
1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;
2. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan (SIMASTAN)
dengan sub sistem informasi nilai tanah, yang sangat bermanfaat untuk :
a. Informasi umum nilai pasar tanah;
b. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan
masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset negara;
c. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;
d. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;
e. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);
f. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai
Tanah;
g. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;
h. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian suatu wilayah;
i. Pembuatan model indeks harga tanah.
Tujuan pembaruan zona nilai tanah adalah agar informasi nilai tanah selalu ter-update (terbaru)
yang dapat dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan
dengan nilai tanah.
B. Ruang Lingkup Pekerjaan
Standar Operasional Prosedur ini diterapkan dengan karakteristik sebagai berikut:

1. Pembaruan peta zona nilai tanah dilakukan di atas peta zona nilai tanah yang sudah ada, untuk
menyajikan nilai pasar tanah yang terbarukan pada suatu daerah tertentu yang diperoleh dari
pengumpulan data harga pasar;
2. Pembaruan peta zona nilai tanah memiliki skala yang sama dengan peta zona nilai tanah awal;
3. Pembaruan peta zona nilai tanah dilaksanakan sekurang-kurangnya satu tahun sekali atau atas
pertimbangan kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dengan memperhatikan dinamika
perkembangan nilai tanah daerahnya;
4. Untuk peta zona nilai tanah yang belum diperbarui/update, apabila kenaikan nilai tanah pada
tahun berjalan tidak terlalu signifikan maka dapat digunakan dalam kegiatan pelayanan
pertanahan untuk tahun berjalan;
5. Dasar pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan nilai pasar;
6. Pembaruan peta zona nilai tanah tidak hanya pembaruan nilai tanah tetapi juga pembaruan
deliniasi zona sesuai dengan kondisi lapangan terkini;
7. Dalam pembaruan peta zona nilai tanah data yang digunakan adalah data transaksi/penawaran
tahun berjalan;
8. Pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan metode indeks nilai tanah.

III. DEFINISI
1. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah
terselesaikan, biaya tersebut menjadi faktor historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang
atau jasa merupakan biaya bagi pembelinya (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2013);
2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau
dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta
historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan
finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang
dibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai
barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas
nilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi
yang tertentu pula (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);
atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);
7. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah tanah berikut seluruh
benda-benda buatan manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada
pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;
8. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan manusia yang melekat
padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah
dimaksud;
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2013);

10. Indeks pada dasarnya merupakan suatu angka yang dibuat sedemikian rupa sehingga dapat
dipergunakan untuk melakukan perbandingan antara kegiatan yang sama (hasil penjualan,
produksi, ekspor, jumlah uang beredar, dll) dalam waktu yang berbeda. Dari angka indeks dapat
diketahui maju mundurnya atau naik turunnya suatu usaha atau kegiatan. Jadi tujuan pembuatan
angka indeks sebetulnya adalah untuk mengukur secara kuantitatif terjadinya perubahan dalam
dua waktu yang berlainan misalnya indeks nilai untuk mengukur perubahan harga (berapa
kenaikannya atau penurunannya);
11. Dalam membuat angka indeks diperlukan dua macam waktu, yaitu waktu dasar (base period) dan
waktu yang bersangkutan atau sedang berjalan (current period). Waktu dasar adalah waktu
dimana suatu kegiatan (kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandingan. Waktu yang sedang
berjalan ialah waktu dimana suatu kegiatan (kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandingan
terhadap kegiatan (kejadian) pada waktu dasar;
12. Indeks Nilai Tanah adalah angka yang menggambarkan perbandingan tingkat kemahalan nilai
tanah suatu kabupaten/kota atau provinsi dari waktu ke waktu. Indeks Nilai Tanah merupakan
cerminan nilai tanah per satuan ukuran luas di suatu kabupaten/kota atau provinsi. Sesuai dengan
pengertiannya, Indeks Nilai Tanah dapat dikategorikan sebagai indeks spasial, yaitu indeks yang
menggambarkan perbandingan harga untuk lokasi yang berbeda pada periode waktu tertentu;
13. Pembaruan adalah pemutakhiran atau pemeliharaan agar menggambarkan keadaan terkini;
14. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah adalah kegiatan yang dilakukan untuk memutakhirkan nilai
tanah yang terkandung dalam peta zona nilai tanah sehingga perubahan atas nilai tanah yang
disebabkan oleh beberapa faktor seperti, inflasi ekonomi, perubahan penggunaan lahan, atau
faktor lainnya dapat terdeteksi;
15. Peta ZNT terbarukan adalah Peta Zona Nilai Tanah yang telah dimutahirkan atau diperbarui sesuai
dengan kebutuhan dan ketentuan yang berlaku.
Tahapan pekerjaan pembaruan peta zona nilai tanah antara lain sebagai berikut:
1. Persiapan
a. Alat
Penyiapan alat kerja lapangan:
Hardware :
1) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter
2) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, laptop, kamera dan Alat Tulis
Software :
1) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, Pengolahan Data Tabular
2) Aplikasi Pendukung : Software GIS
b. Bahan
Bahan untuk kegiatan ini adalah:
1) Peta ZNT tahun sebelumnya;
2) Citra satelit dan atau foto udara hasil rekaman terbaru.
3) Peta batas administrasi
4) Peta jaringan jalan
5) Peta penggunaan tanah
6) Peta Toponimi.
7) Peta RTRW.
8) Peta Pendaftaran tanah/peta bidang

9) Data Rekapitulasi peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat.
10) Peta-peta lain yang dapat mendukung pekerjaan Pembaruan peta zona nilai tanah.
2. Analisa peta zona nilai tanah (eksisting)
Hal-hal yang harus diperhatikan antara lain:
a. Melakukan analisa peta zona nlai tanah (eksisting) dengan memperhatikan perubahan
penggunaan tanah dan penyebaran data transaksi jual beli;
b. Membuat peta kerja yang berisi:
1) Zona yang diperkirakan mengalami perubahan penggunaan tanah;
2) Zona yang terdapat banyak data transaksi/penawaran pada tahun berkenaan.
3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar pembaruan peta zona nilai tanah
a. Survei Batas Zona.
1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil analisa peta zona nilai
tanah (eksisting) dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan;
2) Dalam hal terjadi perubahan penggunaan tanah maka perubahan tersebut agar
digambarkan pada peta kerja yang akan digunakan sebagai dasar pengambilan
sampel nilai tanah dan perubahan zona;
3) Pada lokasi yang terdapat banyak terjadi transaksi dapat dijadikan sebagai referensi
pengambilan sampel nilai tanah dan perubahan zona.
b. Pengumpulan data
1) Spesifikasi Sampel
Sampel yang dimaksud dalam kegiatan pembaruan peta zona nilai tanah adalah
bidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi harga
transaksi atau penawaran bidang tanah pada tahun berjalan untuk tanah non
pertanian dan tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi atau penawaran yang
dimaksud adalah harga jual-beli.
a) Penentuan Sampel
Karakteristik sampel yang dipilih antara lain:
- Sampel dipilih dengan teknik stratified random sampling;
- Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata;
- Untuk zona baru dan zona yang mengalami perubahan nilai, jumlah
sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang valid;
- Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong untuk
mengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan dan benda-
benda tak bergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut.
b) Penentuan responden
Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan gambaran dan
keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga transaksi atau
harga penawaran pada tahun berjalan. Responden yang dapat dipilih adalah:
- Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi
- Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya
- Real estate agent/broker
- Developer
- Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai sumber
terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden yang
dipersyaratkan tidak tersedia.
2) Pengumpulan Data
Kegiatan yang dilakukan saat melakukan pengumpulan data antara lain:

a) Mendapatkan sampel bidang tanah;
b) Menentukan koordinat lokasi titik sampel bidang tanah;
c) Wawancara dengan responden;
Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh keterangan yang
lebih mendetail terhadap data bidang tanah serta informasi harga penawaran
atau transaksi tahun berjalan.
d) Data yang dikumpulkan sekurang-kurangnya seperti yang tertera pada
formulir daftar isian yang meliputi:
- Survei data fisik tanah;
- Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;
- Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang melekat
pada bidang tanah tersebut;
- Survei data harga pasar tanah/property;
- Penentuan koordinat obyek/sampel;
- Pengambilan foto obyek.
e) Dalam hal terjadi perubahan penggunaan tanah dan tidak ditemukan sampel
maka menggunakan perhitungan perbandingan zona.
4. Pengolahan data pasar dan penghitungan indeks nilai tanah
a. Entry Data Tekstual
Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang telah dikumpulkan
menggunakan Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian dan
Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian dalam bentuk digital. Penyimpanan
hasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel Standar
Pengolahan Data Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).
Tabel tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:
No. Kolom Nama Kolom Penjelasan
1. A No Urut Entry Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh dari lapangan.
2. B No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di lapangan
3. C No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh oleh masing-
masing surveyor lapangan.
4. D Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei lapangan.
5. E Tanggal Pelaksanaan Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.
6. F Bangunan (B)/Tanah Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel adalah rumah/ruko
Kosong (TK) maka diisi B, bila sampel adalah tanah kosong/sawah/kebun maka
diisi TK.
7. G Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila lokasi berada ditepi
jalan hendaknya dituliskan nama jalannya.
8. H Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
9. I Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
10. J Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
11. K Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.
12. L Status Kepemilikan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
13. M Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
14. N Tanggal Bila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai dengan tanggal
Penawaran/Transaksi pelaksanaan, bila sampel adalah transaksi maka diisi sesuai dengan
tanggal transaksi.
15. O Harga Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
Penawaran/Transaksi

(Rp.)
16. P Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
17. Q Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
18. R Panjang Kebelakang (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
19. S Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
20. T Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
21. U Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
22. V Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
23. W Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
24. X Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
25. Y Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
26. Z Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
27. AA Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
28. AB Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel memiliki
peruntukan non pertanian maka diisi angka 1, sedangkan
pertanian diisi angka 2.
29. AC Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
30. AD Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
31. AE Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
32. AF Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
33. AG Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel bangunan tidak
direnovasi maka tahun renovasi diisi sama dengan tahun
pembuatan.
34. AH Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
35. AI Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
36. AJ Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
37. AK Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
38. AL Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
39. AM Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
40. AN Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
41. AO Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
42. AP Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
43. AQ Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.
44. AR Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh bila fasilitas yang
dipilih adalah listrik, AC dan Sumur Pantek maka ditulis 3.
45. AS Keadaan Fisik Umumnya Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk keadaan fisik Baik
Sekali ditulis BS, Baik ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J dan
Jelek Sekali ditulis JS.
46. AT Biaya Per m2 Bangunan Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per meter sampel
(Rp.) bangunan tersebut.
47. AU RCN (Biaya Pembuatan Hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meter
Bangunan Baru/Rp.) bangunan (AT).*
48. AV Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.
49. AW Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV) dikurangi tahun
pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangi
tahun renovasi (AG) dibagi 3*
50. AX Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan dengan
memperhitungkan variabel umur efektif, biaya per meter
bangunan dan kondisi fisik bangunan.*
51. AY Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU)

dengan Penyusutan (AX) yaitu nilai bangunan setelah
penyusutan.*
52. AZ Harga Penyesuaian Harga penawaran (kolom O) dikurangi prosentase
Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*
53. BA Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom AY.*
54. BB Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian Penawaran (kolom AZ)
dikurangi Nilai bangunan (kolom BA)*
55. BC Penyesuaian Waktu (%) Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir tahun berjalan
(31 Desember) dikurangi tanggal penawaran/transaksi (kolom N)
dibagi 365 (jumlah hari dalam setahun) dikalikan prosentase
kenaikan harga tanah pada wilayah tersebut.*
Mis:
- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran 2016.
- Tanggal transaksi sampel 18 juni 2016.
- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.
- Maka Penyesuaian waktu
= ((31/12/2016 – 18/06/2016):365) x 10%
= 2%
56. BD Penyesuaian Status Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu semua sampel di
Kepemilikan (%) anggap memiliki status SHM sehingga sampel dengan status
kepemilikan HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya,
sementara sampel yang telah SHM prosentase penyesuaiannya nol
(0).*
57. BE Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan penjumlahan
prosentase penyesuaian waktu dan status kepemilikan.*
58. BF Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*
Keterangan:
* : formula (bukan input)
b. Pengolahan Data Pasar:

Setelah dilakukan entry data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan dan analisis data,
seperti dijelaskan pada tabel entry data diatas, mulai poin 4 tabel nomor 47: RCN (Biaya
Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) sampai nomor 58: Nilai (Rp.)
Beberapa hal yang dilakukan pada tahap kegiatan ini adalah:
1) Menghitung land extraction (optional)
Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak yang melekat pada
bidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda tersebut harus
dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.
Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru dengan
besarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN)
dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai
tersebut di atas diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau
dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi
bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Pada tabel excel dalam proses entry data di atas, tahapan penghitungan nilai
bangunan dimulai dengan memasukkan data bangunan sesuai dengan formulir pada
kolom AC s/d AT, kemudian dilanjutkan penghitungannya pada kolom AT s/d BA.
Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:

a) Kolom AU, yaitu kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang
merupakan hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meter
bangunan (AT).
Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari rekomendasi dari
instansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di
bidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru
atau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.
Contoh:
Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya per meter
bangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost
New (RCN) adalah
= 60m2 x Rp. 1.500.000,-
= Rp. 90.000.000,-
b) Kolom AW, yaitu umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun
penilaian (AV) dikurangi tahun pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian
(AV) dikurangi tahun renovasi (AG) dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam
website MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset
(bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara ekonomis
sesuai fungsinya.
Contoh:
- Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan tahun
penilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah
= 2016 – 2010
=6
- Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan direnovasi
pada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2016 maka umur efektif
bangunan adalah
= (2016-2005) + 2 x (2016-2011)/3
=7
c) Kolom AX, yaitu prosentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari
perhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan variabel umur
efektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penyusutan
adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru.
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach),
diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya
penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari
bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi
juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena
dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun
baru bangunan.
Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase penyusutan,
yaitu:

a) Jenis bangunan rumah;
UMUMNYA UMUMNYA
RUMAH RUMAH

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 7
2 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 11
3 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 16
4 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 21
5 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 27
6 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 31
7 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 35
8 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 38
9 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43
10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 47
11 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 50
12 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 53
13 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 56
14 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 58
15 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60
b) Jenis bangunan ruko.

UMUMNYA UMUMNYA
RUKO RUKO

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6
2 7 8 9 10 11 2 4 5 7 9 10
3 10 11 13 14 15 3 6 8 10 13 14
4 12 14 17 18 19 4 8 10 14 17 18
5 14 17 21 22 23 5 10 13 18 21 22
6 14 20 25 26 27 6 12 15 21 24 26
7 14 23 29 30 31 7 13 17 24 29 30
8 14 26 32 34 35 8 13 20 27 32 34
9 14 28 35 38 39 9 13 22 30 35 38
10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 41
11 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 44
12 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 47
13 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 50
14 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 52
15 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter bangunan
Rp. 2.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka prosentase penyusutan
bangunan dapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu:
Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.
d) Kolom AY, yaitu nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian
antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU) dengan Penyusutan (AX).
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru Rp.

140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%, maka nilai
bangunan setelah penyusutan adalah:
= Rp. 140.000.000,- x 11%
= Rp. 124.600.000,-
Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-
2) Menentukan harga tanah
Setelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya memperoleh harga
tanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara harga properti dikurangi nilai
bangunan.
Contoh:
Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah dilakukan
perhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel
tersebut adalah:
= Rp. 350.000.000,- - Rp. 124.600.000,-
= Rp. 225.400.000,-
Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-
3) Menentukan nilai penyesuaian/adjustment
Data harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei selanjutnya
ditetapkan besarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai
bidang tanah meliputi faktor-faktor:
a) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis data harga
transaksi;
Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:
- Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang memiliki
karakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yang
relative sama minimal di 3 lokasi;
- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
- Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat
setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh:
Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah,
antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data penawaran
memiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi
memiliki nilai Rp. 2.500.000,-, sehingga prosentase penurunan dari
penawaran ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data penawaran
memiliki nilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi
memiliki nilai Rp. 520.000,-, sehingga prosentase penurunan dari
penawaran ke transaksi adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data
penawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter, sedangkan jenis data
transaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-, sehingga prosentase penurunan
dari penawaran ke transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% =
22%;
- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakan
prosentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;

- Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian jenis
data adalah 21%.
b) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga pada
tanggal 31 Desember tahun berjalan.
Cara menentukan besarnya adjustment waktu:
- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas,
lokasi, status hak) yang relative sama dan terjadi pada waktu yang
berbeda, minimal di 3 lokasi.
- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar.
- Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.
setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge)
Contoh:
antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi
tanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per meter, dilokasi yang
sama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal
15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-, sehingga prosentase
kenaikannya adalah ((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi
- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data transaksi
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian waktu
transaksi adalah 16%.
c) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi menjadi
harga dari jenis data dengan status hak milik;
Cara menentukan besarnya adjustment status hak:
- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas,
lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang relative sama dengan status
hak yang berbeda minimal di 3 lokasi;
- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;
setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).
Contoh untuk status kepemilikan TMA:

antara lain:
- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM
memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat
sampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-,
sehingga prosentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% =
9%;
11%;
10%;
Pertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian status
kepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.
Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB ke HM.
d) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.
Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat digunakan
dalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas dimungkinkan untuk
menambah variabel lain yang dianggap perlu. Petugas wajib menetapkan
besarnya penyesuaian dengan prinsip kehati-hatian yang cukup dengan
mengacu pada kriteria dan data pasar.
4) Menentukan nilai tanah per meter persegi sampel
Setelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan penyesuaian/adjustment
terhadap setiap sampel maka selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah. Pada
tabel excel, nilai tanah ini diperoleh dari kolom BE dibagi dengan luas tanah (kolom
P).
5) Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung menggunakan penilaian bersifat
individual, dapat digunakan pendekatan perbandingan data pasar dan atau
pendekatan biaya. Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:
a) Memisahkan data sampel yang akan dilakukan penilaian individual;
b) Menentukan sampel pembanding, yang sebaiknya mempunyai karakteristik
yang mirip (apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;
c) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor tergantung
dari karakteristik sampel obyek penilaian.
d) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor antara lain:
- Jenis data harga (penawaran atau transaksi);
- Status hak;
- Waktu transaksi;
- Fisik tanah ;
- Luas tanah

- Lebar depan
- Bentuk tanah
- Elevasi tanah
- Letak tanah
- Kelas jalan
- Aksesibilitas
- Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitas
- Zonasi
- Drainase
e) Menentukan indikasi nilai sampel
f) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampel
g) Menentukan Nilai
Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada tanggal
penilaian atau tanggal survei pengumpulan data, dengan jenis data transaksi
dan dengan status hak sesuai dengan sampel obyek penilaian.
6) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidak
dimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona (lihat tahap
6 Pengolahan Data Spasial).
7) Perhitungan Indeks Nilai Tanah
Langkah-langkah kegiatan metode indeks yaitu :
a) Mengidentifikasi dan mengelompokan data pasar sesuai dengan penggunaan
tanah.
b) Melakukan perhitungan nilai indeks sampel dengan membandingkan data
pasar yang baru dengan nilai zona tahun sebelumnya pada zona yang sama.
5. Analisa indeks nilai tanah dan pemetaan pembaruan peta zona nilai tanah
a. Analisa Indeks Nilai Tanah;
Hal-hal yang diperhatikan dalam analisa indeks nilai tanah, antara lain:
1) Nilai indeks sampel yang mengalami penurunan/kenaikan nilai indeks lebih dari 3 kali
nilai inflansi sesuai dengan kondisi masing-masing daerah;
2) Nilai indeks sampel seperti nomor (1) di atas dapat dipisahkan secara manual;
3) Melakukan perhitungan statistik metode kuartil dan jangkauan untuk mendapatkan
nilai indeks sampel yang wajar.
4) Setelah didapatkan nilai indeks sampel yang wajar, maka dilakukan perhitungan rata-
rata nilai indeks per jenis penggunaan, dalam hal ini akan ada dua indeks yaitu indeks
pertanian dan indeks non pertanian;
5) Untuk sampel dengan nilai indeks yang dipisahkan secara manual dan sampel yang
dipisahkan dengan metode kuartil dianalisa untuk menentukan zona baru atau
dihapus.
b. Pemetaan Pembaruan Zona Nilai Tanah.
1) Untuk zona baru dihitung menggunakan nilai rata-rata sampel dengan ketentuan
standar deviasi sesuai skala;
2) Indeks per jenis penggunaan dikalikan dengan zona nilai tanah tahun sebelumnya
akan menghasilkan nilai tanah yang diperbarui.
6. Peta Zona Nilai Tanah Terbarukan
Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh Direktorat Penilaian
Tanah dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram

dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten (contoh
terlampir).
7. Pelaporan
a. Buku laporan
Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu gambaran umum wilayah
pekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT. Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasil
pekerjaan. Isi laporan dapat dilihat sebagai berikut:
IKHTISAR PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH
BAB I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.2. Tujuan dan Sasaran
1.3. Lingkup Kegiatan
1.4. Lokasi Kegiatan
BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III. METODOLOGI PELAKSANAAN
BAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN
4.1. Persiapan Pekerjaan
4.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah (Eksisting)
4.3. Survei Batas Zona dan Pengumpulan Data Pasar Pembaruan Peta Zona Nilai
Tanah
4.4. Pengolahan Data Pasar dan Penghitungan Indeks Nilai Tanah
4.5. Analisa Indeks Nilai Tanah dan Pemetaan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah
4.6. Peta Zona Nilai Tanah Terbarukan
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
LAMPIRAN
Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (dijilid)
b. Struktur Data Peta Digital
Struktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;
2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1 (satu)
kabupaten/kota, yaitu Peta Zona Nilai Tanah.mxd
3) Data file zona nilai tanah.shp mengikuti standar Struktur Geodatabase Spasial
4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh berikut:
(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2017
1. File excel (.xls)
2. File shp (.shp)
3. File image (.ecw)
4. File project (.mxd)
5. File pewarnaan (.lyr)
6. File template (.mxd)
7. File logo bpn
8. File peta hasil (.pdf)
9. File foto sampel (.jpeg)

5) Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam Geodatabase
6) Foto obyek sampel harga tanah (.jpeg)

PENANGANAN KEBERATAN
I. PENDAHULUAN
Dalam rangka pelaksanaan pelayanan pertanahan yang mengedepankan prinsip yang terkandung
di dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dan hukum tanah nasional,
antara lain prinsip kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan,
keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan dan keselarasan sesuai dengan nilai-nilai berbangsa dan
bernegara.
Dalam proses pelaksanaan pelayanan pertanahan yang menggunakan peta zona nilai tanah, dapat
terjadi keberatan dari masyarakat terhadap nilai dari zona yang ada di peta zona nilai tanah. Maka dari
itu perlu disusun mekanisme untuk penanganan keberatan terhadap nilai tanah.
II. RUANG LINGKUP KEGIATAN
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam kegiatan penanganan keberatan antara lain:
1. Lokasi penanganan keberatan yaitu bidang tanah yang nilainya tertuang di peta zona nilai tanah
yang diajukan keberatan oleh masyarakat;
2. Penyebab adanya keberatan informasi nilai zona tanah, antara lain :
a. Nilai tanah terlalu tinggi;
b. Suatu bidang terpotong batas zona sehingga memiliki lebih dari 1 nilai;
c. Ekssisting bidang tanah tidak sesuai dengan peta dasarnya (Citra satelit, foto udara, dll)
sehingga terjadi perbedaan orientasi yang menyebabkan kesalahan penarikan batas zona
yang mengakibatkan kesalahan penentuan nilai.
3. Kewenangan melakukan perubahan nilai maupun deliniasi zona pada peta zona nilai tanah adalah
kantor pertanahan.
III. DEFINISI
atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Standar Penilaian
Indonesia 2007- KPUP Butir 4.5);

dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Standar Penilaian Indonesia 2007 – SPI 1 Butir 3.1).
IV. TAHAPAN PENANGANAN KEBERATAN

Persyaratan yang dilampirkan dalam melakukan penanganan keberatan antara lain:
1. Surat pengaduan yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan setempat dan sudah ditanda
tangani pemohon atau kuasanya;
2. Fotokopi kutipan zona nilai tanah;
3. Fotocopy sertifikat hak atas tanah/alas hak lainnya;
4. Fotocopy identitas diri (KTP) pemohon atau yang dikuasakannya;
5. Bukti transaksi jual beli dan atau bukti lain sebagai dasar pengaduan.
Sedangkan mekanisme penanganan keberatan terhadap nilai tanah dalam peta zona nilai tanah
dijabarkan dalam diagram sebagai berikut:
Diagram Alir Penanganan Keberatan Informasi Nilai Tanah
1
Tidak ada indikasi perubahan
Analisa
Pelapor Pengaduan Ada indikasi perubahan
Pengaduan
Survei Nilai
Tidak ada perubahan
Zona
2
3 Ada perubahan
Perubahan
Nilai Tanah
pada zona

Keterangan:
1. Skema 1: Jika nilai tanah setelah di analisa ternyata Peta ZNT tidak ada masalah
Cek Berkas
Kasubsi
Kasi
Loket
a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kasi Pengadaan Tanah, yang kemudian
mendisposisikan kepada Kasubsi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanah
untuk dilakukan penelaahan;
b. Jika nilai tanah yang di “complain” setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan,
Peta ZNT tidak ada masalah maka berkas dikembalikan kepada pemohon dengan Berita
Acara dan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.
2. Skema 2: Jika setelah cek lapangan, hasil nilai zona pada Peta ZNT sudah benar
Cek Berkas
Kasubsi Cek Lapangan
Kasi Petugas
Lapangan
Loket
b. Jika nilai tanah yang di “complain” memerlukan pengecekan lebih lanjut ke lapangan, maka
Kasi Pengadaan Tanah menugaskan petugas untuk mengecek kondisi lapangan;
c. Apabila hasil dari lapangan ternyata nilai pada peta zona nilai tanah sudah benar maka
berkas dikembalikan kepada pemohon dengan Berita Acara dan Kutipan Nilai Tanah yang
ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.

Contoh Berita Acara untuk Skema 1 dan 2:
3. Skema 3: Jika setelah cek lapangan hasil nilai zona pada Peta ZNT salah
Cek Berkas
Kasubsi
Cek Lapangan
Kasi Petugas
Lapangan
Loket
Kakan
b. Jika nilai tanah yang di “complain” memerlukan pengecekan lebih lanjut ke lapangan, maka
Kasi Pengadaan Tanah menugaskan petugas untuk mengecek kondisi lapangan;

Contoh Kutipan Nilai Tanah untuk Skema 1 dan 2:
c. Apabila hasil dari lapangan ternyata nilai pada peta zona nilai tanah sesuai dengan
“complain” pemohon maka zona yang di “complain” dibuatkan Berita Acara Penangguhan
Sementara yang ditandatangani Kasi Pengadaan Tanah sedangkan zona nilai tanah yang lain
tetap dapat digunakan dalam pelayanan;
d. Setelah nilai tanah pada zona yang di complain diperbaiki, berkas dikembalikan kepada
pemohon dengan Berita Acara yang ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan dan
Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.

Contoh Berita Acara untuk Skema 3:
Contoh Kutipan Nilai Tanah untuk Skema 3:

LAMPIRAN LAYOUT PETA
1
2
3
8
9
1
0
1
1
1
2
1
3
1
4

KETERANGAN LAYOUT:
1. Ukuran kertas A0
Garis batas peta :
Posisi : Ukuran :
X : 9 cm P : 105 cm
Y : 2 cm L : 80 cm
2. Garis Tepi Peta merupakan garis yang dibuat mengelilingi gambar peta untuk menunjukkan batas
peta tersebut.
Posisi : Ukuran :
X : 10 cm P : 80 cm
Y : 3 cm L : 78 cm
Interval grid menggunakan satuan Meters dengan X Axis Interval 27.000 dan Y Axis Interval 27.000
3. Informasi Tepi :
Posisi : Ukuran :
X : 91 cm P : 22 cm
Y : 3 cm L : 78 cm
4. Informasi Peta
a. Judul Peta dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 28, ditebalkan dan
letaknya ditengah (centre).
b. Arah utara berada di bawah judul peta dan letaknya ditengah (centre).
c. Skala Peta menggunakan Skala Bar yang dibuat dengan jenis Arial dengan ukuran 12 dan
letaknya ditengah (centre).
5. Petunjuk Lokasi berisi:
a. Menggambarkan letak kabupaten wilayah kerja dalam 1 Provinsi
b. Menggambarkan Peta Zona Nilai Tanah yang sedang dikerjakan dalam kabupaten yang
bersangkutan.
6. Klasifikasi Nilai Tanah berisi 8 gradasi warna Nilai Tanah beserta Nilai Tanah dari masing-masing
simbol gradasi warna tersebut. Semakin mendekati warna hijau, maka nilai tanah akan semakin
murah. Sedangkan jika mendekati warna merah, maka nilai tanah akan semakin mahal.
7. Legenda peta adalah keterangan dari simbol-simbol peta yang digunakan supaya mudah dipahami,
yang berisi kumpulan beberapa simbol yang digunakan pada peta, antara lain :
No Simbol Nama Keterangan
1. Ibukota Kabupaten/Kota - Penulisan nama Ibukota
Kabupaten/Kota dituliskan dengan
Huruf Kapital jenis Arial dengan
ukuran 20 dan letaknya berdekatan
dengan simbol Ibukota
Kabupaten/Kota.
2. Batas Negara - Penulisan nama Negara yg berbatasan
dengan wilayah kerja dituliskan
dengan Huruf Kapital jenis Arial
dengan ukuran 22 dan ditebalkan.
3. Batas Provinsi - Penulisan nama Provinsi yg

berbatasan dengan wilayah kerja
dituliskan dengan Huruf Kapital jenis
Arial dengan ukuran 22 dan
ditebalkan.
4. Batas Kabupaten/Kota - Penulisan nama Kabupaten/Kota baik
Kabupaten/Kota yang sedang
dikerjakan pembuatan Peta ZNT,
maupun Kabupaten/Kota yang
berbatasan dituliskan dengan Huruf
Kapital jenis Arial dengan ukuran 16.
5. Batas Kecamatan - Penulisan nama Kecamatan dituliskan
dengan Huruf Kapital jenis Arial
dengan ukuran 14.
Contoh : Kec. Cibinong
6. Batas Kelurahan/Desa - Batas kelurahan ditampilkan jika Peta

ZNT dibuat dengan skala besar.
7. Jalan - Jalan yang ditampilkan yaitu jalan
kolektor dan jalan arteri.
8. Nomor Zona Nilai Tanah - Nomor Zona Nilai Tanah dituliskan
dengan jenis huruf Arial Narrow
ukuran 6 dan letaknya di atas Nilai
Rata-rata per m.
9. Nilai Rata-rata per m - Nilai Rata-rata per m dituliskan
dengan jenis huruf Arial Narrow
ukuran 6 dan letaknya di bawah
Nomor Zona Nilai Tanah.
10. Lokasi Kawasan - Lokasi kawasan, yaitu lokasi yang tidak
termasuk lokasi pembuatan Peta ZNT,
misalnya kawasan hutan, kawasan
wisata, dll.
11. Wilayah Belum Ada Peta ZNT - Wilayah yang belum ada Peta ZNT nya.
12. Wilayah Sudah Ada Peta ZNT - Wilayah yang sudah ada Peta ZNT nya.
13. Sungai - Nama sungai dituliskan dengan jenis

Arial ukuran 8, huruf miring dan warna
tulisan biru.
14. Perairan - Nama Perairan seperti laut, danau,
waduk dan lainnya dituliskan dengan
menggunakan jenis huruf Arial ukuran
8, huruf miring dan warna tulisan biru.
8. Sumber data berisi data-data yang digunakan sebagai bahan untuk pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah, contoh :
a. Citra Satelit Tahun 2014;
b. Hasil Survei Lapangan Skala 1:10.000 Tahun 2016;
c. Peta Pendaftaran Skala 1:1.000 Tahun 2015;
d. Peta Penggunaan Tanah Skala 1:50.000 Tahun 2012; dan
e. Peta-peta lainnya.
9. Sistem Proyeksi dan Grid terdiri dari :
a. Proyeksi : TM-3
b. Datum : WGS-84
c. Zona : Zona disesuaikan dengan lokasi pekerjaan
10. Satuan kerja yang membuat Peta Zona Nilai Tanah dan disebelah kiri dicantumkan logo
Kementerian.
a. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Direktorat Penilaian Tanah, maka yang
dituliskan adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dengan logo Kementerian.
b. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi atau Kantor
Pertanahan, maka yang dituliskan adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi dengan logo BPN
11. Dituliskan nama kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah sesuai dengan yang tercantum dalam
POK.
12. Keterangan :
a. Luas : Luas area pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
b. Jumlah Zona : Jumlah zona akhir setelah dilakukan pengolahan data
spasial
c. Tanggal Pelaksanaan : Tanggal pelaksanaan pengambilan data di lapangan
d. Tanggal Penilaian : Tanggal penilaian dibawa ke tanggal 31 Desember
tahun berjalan
e. Pelaksana : Pelaksana Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
f. Penanggung Jawab Penilaian : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil
penilaian Peta Zona Nilai Tanah
g. Penanggung Jawab Pemetaan : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil
pemetaan Peta Zona Nilai Tanah
h. Diperiksa : Kepala Seksi Penilaian Tanah
13. Untuk pembuatannya ditandatangani oleh pejabat dimana anggaran pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah berada.
14. Untuk penggunaannya ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan lokasi pembuatan Peta Zona
Nilai Tanah.
LAMPIRAN ISI PETA
1. Kabupaten yang sedang dilakukan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah harus ditampilkan secara
penuh dalam muka peta, meskipun lokasi pekerjaan tidak penuh satu kabupaten. Contoh :
2. Apabila wilayah pekerjaan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah luasnya terlalu kecil, maka dibuat
Inset Peta. Contoh:
3. Apabila berbatasan dengan Provinsi lain, maka dituliskan nama Provinsi yang berbatasan, dengan
jenis huruf Arial ukuran 22 dan ditebalkan (Bold). Contoh: “PROVINSI BANTEN”.
4. Batas-batas kabupaten yang bersebelahan dengan kabupaten yang sedang dikerjakan pembuatan
Peta Zona Nilai Tanah, maka dituliskan nama kabupatennya, dengan huruf kapital jenis Arial ukuran
20. Contoh : “KABUPATEN BEKASI”
5. Nama kecamatan dituliskan dengan jenis huruf Arial, ukuran 14 dan warna tulisan hitam. Contoh :
“Kec. Cibinong”
FORMULIR PENDATAAN PENILAIAN
SAMPEL TANAH/BANGUNAN NON PERTANIAN
1. Nomor Identifikasi :
2. Nomor Surat Tugas/ Tanggal :
3. Nama Surveyor/Tanggal pelaksanaan : /
A. Data Administrasi/Harga Tanah
4. Alamat : ………………………………………………………………………………………………………………..
........................................ Koordinat (TM-3) UTM (X) : .................................
(Y) : ............................
5. Status Kepemilikan: HM HGB HP TMA
6. Jenis data : Transaksi Penawaran
Tanggal transaksi /penawaran .......................................
7. Harga Jual Beli : Rp................................................
(..........................................................................................)
8. Responden : Pemilik tanah Real estate/broker Developer Lurah/Kepala Desa
Nama :
................................................................................................................................................................
Alamat /No telp. :

................................................................................................................................................................
9. Keterangan :
...............................................................................................................................................................
B. Data Fisik Tanah
10. Luas tanah = .................. ......m2
11. Lebar depan = ..........................m, panjang kebelakang = ..........................m
12. Bentuk tanah: Persegi/Normal Tidak beraturan Lain-lain .........
13. Elevasi dari jalan : Lebih Tinggi Sama Lebih Rendah
14. Letak Tanah: Normal Tusuk Sate Hadap Taman Huk Lain-lain ....
15. Keterangan:
..................................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................................
................................................................................................................................................................
C. Data Lingkungan
16. Kelas Jalan : Arteri Kolektor Lokal Setapak
Lebar : ...................... meter
17. Aksesibilitas : Sangat Baik Baik Cukup Kurang
18. Drainase : Sangat Baik Baik Cukup Kurang
19. Utilitas : Listrik Air Bersih Telepon
Gas TV kabel Lain-lain .........
20. Fasilitas : Sekolah Tempat Ibadah Rumah Sakit Pasar Lain-lain ..........
21. Zoning/Peruntukan Kawasan :

Permukiman Komersial Industri Lain-lain ..........
22. Keterangan :
…………………………………………………………………………………………………………………………………………….......................
…………………………………………………………………………………………………………………………………………….......................
D. Data Bangunan
23. Luas Bangunan 1 ............... m X .............. m = ........................m2

Luas Bangunan 2 ............... m X .............. m = ........................m2
Luas Bangunan …. ............... m X .............. m = ........................m2
Luas Bangunan Total ............... m X .............. m = ........................m2
24. Jenis : Perumahan Perkantoran Pabrik Toko/Apotik/Pasar/Ruko
Hotel/Wisma Bengkel/Gudang Apartemen/Kondominium Lain-lain ...........
25. Jumlah Lantai : 1 2 Lebih dari 2 ......
(Diisi jika lantai lebih dari 1)

Luas Bangunan lantai dasar .......... m X ......... m = ............m2
Luas Bangunan lantai 2 .......... m X ......... m = ............m2
Luas Bangunan lantai ........ .......... m X ......... m = ............m2
26. Jumlah Ruang : Kamar Tidur ........ R. Tamu ........ R. Makan .........
Dapur ........ R. Keluarga ........ Lain-lain .........
27. Tahun Pembuatan ......................................... Tahun Renovasi ............................................
Komponen Struktur
28. Konstruksi/Kerangka
a. Atas : Kayu Beton Baja Lain-lain ........................
b. Bawah : Beton Lain-lain ...........................
Komponen Material
29. Atap : Genteng Beton Genteng Keramik Metal Roof Beton/Dak Alumunium/Spandek
Genteng Tanah Liat Sirap Harflex
Asbes Seng Rumbia Anyaman Bambu
Lain-lain ...............................
30. Dinding : Bata Merah Hebel/Aerasi Beton/Celcon Kaca/Glassblock
Papan Kayu Partikel Board Batako
Tripleks Seng Asbes Fiber/Plastik
Lain-lain ..............................
31. Langit-langit : Gypsum Akustik Lambersiring Ornamen
Tripleks Papan Grc Papan Kayu Teak Wood Melamin
Eternit Asbes Anyaman Bambu Seng
Lain-lain...............................
32. Lantai : Marmer Granit Parkit Kaca/Glass Block Granito
Keramik Lantai Beton Papan Kayu Multipleks
Vinil Ubin Pc Teraso Rabat/Floor
Lain-lain …………………..
Komponen Fasilitas
33. Pagar : Beton Bata/Batako Batu
Baja Besi Cor Besi Tempa Pipa Besi
Kayu Bambu Papan
Lain-lain ………………….. Panjang pagar = ……………………….m
34. Luas Carport/Parkir : .......... m X ......... m = ............m2
35. Pintu/Jendela : Kayu Aluminium Lain-lain ...........
36. Fasilitas : Listrik Air Bersih (PAM) Telepon Gas AC
Heater Kolam Renang Sumur Gali Sumur Pantek Lain-lain
37. Keadaan Fisik Umumnya :

Baik Sekali Baik Sedang Jelek Jelek Sekali
38. Survei Biaya Bangunan:

a. Sumber .................................................................... Rp.................................................
b. Sumber .................................................................... Rp.................................................
c. Sumber .................................................................... Rp.................................................
39. Kesimpulan Petugas untuk biaya bangunan : Rp. ................................................
40. Keterangan : ……………………………………………………………………………………………………………………..
Catatan : bangunan lebih dari 1 dalam satu bidang tanah atau bangunan lebih dari satu lantai, untuk lantai 2, 3 dan seterusnya, komponen struktur, komponen material dan komponen
fasilitas, diisi sesuai dengan komponen yang ada masing-masing di lantai tersebut.
Aspek Penilaian
41. Foto berwarna tampak depan
42. Foto berwarna tampak lingkungan

(rumah dan lingkungan sekitar)
43. Foto tanaman dan benda lain
44. Keterangan :
45.
Surveyor Supervisor
.............................. ..............................
NIP ...................... NIP ......................
PETUNJUK PENGISIAN FORMULIR PENDATAAN PENILAIAN
SAMPEL TANAH/BANGUNAN NON PERTANIAN
Nomor Identifikasi Sampel Bidang Tanah Diisi dengan nomer urut Sampel
Nomor Surat Tugas/ Tanggal (cukup jelas)
Nama Surveyor dan Tanggal Pelaksanaan Isilah nama petugas yang melakukan survei, dan tanggal survei lapangan.

Alamat Isilah alamat lengkap obyek Sampel penilaian (jalan, desa/kelurahan,
kecamatan, kabupaten/kota).
Koordinat Petugas wajib mengisi koordinat sekurang-kurangnya satu jenis koordinat,
Berilah tanda silang (x) pada kotak system proyeksi yang dipilih.
Status Kepemilikan Berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan status
kepemilikan objek Sampel penilaian
Jenis Data Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada kotak
transaksi jika telah terjadi transaksi, dan pada kotak penawaran jika belum
terjadi transaksi. Tanggal transaksi diisi dengan tanggal terjadinya transaksi,
sedangkan tanggal penawaran diisi dengan tanggal informasi penawaran
diberikan.
Harga Jual Beli Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada jual beli bila
terjadi informasi harga merupakan harga jual beli.
Responden Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan pilihan
jenis responden.
Keterangan Keterangan lainnya yang berpengaruh terhadap harga tanah yang berkaitan
dengan data administrasi/harga tanah, seperti harga pasaran tanah
setempat.
B. Data Fisik Tanah
Luas Tanah Isilah luas objek dalam satuan meter persegi
Untuk luas Sampel/pembanding penilaian dapat digunakan data
wawancara.
Lebar depan Cukup jelas, diiisi dengan satuan meter dengan cara mengukur secara kasar.
Panjang kebelakang Optional, jika memungkinkan untuk memperoleh datanya.
Bentuk Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu : Persegi/normal : persegi panjang
atau bujursangkar dengan perbandingan panjang dan lebar proporsional.
Tidak beraturan : segi lima atau lebih, trapesium, jajaran genjang dan lain-
lain yang berpengaruh negatif terhadap harga.
Lain-lain : bentuk-bentuk lain yang berpengaruh terhadap harga seperti
”ngantong”.
Elevasi dari jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan elevasi tanah/objek penilaian dengan
kriteria sebagai berikut :
➢ Lebih Tinggi : jika tinggi tanah  + 20 cm terhadap jalan
➢ Sama : jika tinggi tanah 0 cm terhadap jalan
➢ Lebih Rendah : jika tinggi tanah  -10 cm terhadap jalan
Letak Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu :
Normal : letak tanah pada posisi tidak di sudut jalan
Tusuk sate : letak tanah pada posisi proyeksi arah jalan
Hadap taman : letak tanah pada posisi menghadap atau dekat dengan
taman
Huk : letak tanah pada posisi sudut jalan dan memiliki dua muka
Lain-lain : diisi dengan letak tanah yang secara lokal berpengaruh terhadap
harga tanah.
dengan data fisik tanah.
C. Data Lingkungan
Kelas jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis jalan untuk mencapai objek
penilaian dengan kriteria sebagai berikut :
➢ Arteri : Jalan utama yang menghubungkan antar kota
➢ Kolektor : Jalan yang menghubungkan jalan lingkungan dengan jalan
arteri
➢ Lokal : Jalan yang menuju kea rah jalan kolektor
➢ Setapak : Jalan yang hanya dapat dilalui oleh pejalan kaki
Jika kriteria jenis jalan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada
kotak lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.
Lebar Isilah lebar jalan untuk mencapai objek penilaian dalam satuan meter.
Aksesibillitas Aksesibilitas adalah keterjangkauan obyek terhadap jalan
utama/transportasi umum terdekat dengan berjalan kaki.
Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut:
➢ S.B :  5 menit
➢ Baik :  15 menit
➢ Cukup :  30 menit
➢ Kurang :  30 menit
Drainase Keamanan terhadap bahaya banjir.
Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut:
➢ S.B : tidak pernah ada banjir
➢ Baik : banjir kurang dari 10 tahun lalu
➢ Cukup : banjir kurang dari 5 tahun lalu
➢ Kurang : banjir kurang dari satu tahun
Utilitas Utilitas adalah jaringan yang tersedia pada bidang tanah yang bersangkutan.
Berilah tanda silang (x) sesuai dengan utilitas obyek penilaian (boleh lebih
dari satu). Jika utilitas tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada
kotak lain-lain dengan menuliskan jenis utilitasnya.
Fasilitas Fasilitas adalah fasilitas umum dengan jarak  1 km dari lokasi obyek atau
fasilitas eksklusif masih dalam satu lingkungan/komplek. Berilah tanda
silang (x) sesuai dengan fasilitas obyek penilaian (boleh lebih dari satu). Jika
fasilitas tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-lain
dengan menuliskan jenis fasilitasnya.
Zoning/Peruntukan Kawasan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan zoning/peruntukan kawasan. Jika
peruntukan kawasan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada
kotak lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya. Kotak lain-lain
dapat diisi dengan keterangan yang berpengaruh terhadap harga tanah
misal : KDB < 40% (daerah resapan), Sempadan jalan yang lebar, batasan
tingkat bangunan, jalur hijau dan lain-lain.
Keterangan Isilah dengan informasi lingkungan yang berpengaruh terhadap harga tanah
yang belum termuat sebelumnya, sebagai contoh dekat dengan lingkungan
kumuh, keamanan eksklusif, dan lain-lain.
D. Data Bangunan
Luas Bangunan Isilah luas bangunan/objek penilaian (cukup jelas) dalam satuan meter
persegi.
Jenis Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis bangunan/ obyek penilaian. Jika
jenis bangunan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak
lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.
Jumlah Lantai (cukup jelas)
Jumlah Ruang/Kamar (cukup jelas)
Tahun Pembuatan (cukup jelas)
Tahun Renovasi Diisi apabila ada renovasi
Konstruksi/kerangka (cukup jelas)
Atap Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
yang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yang
utama/dominan.
Dinding Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
utama/dominan.
Langit-langit Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
utama/dominan.
Lantai Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
utama/dominan.
Pagar Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
utama/dominan.
Luas Carport/Parkir Carport berarti ada perkerasan pada lahan parkir tersebut. Isilah luas objek
penilaian dalam satuan meter persegi.
Pintu/Jendela Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan
utama/dominan.
Fasilitas Berilah tanda silang (x) sesuai dengan fasilitas yang ada. Jika fasilitas tidak
ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-lain dengan
memberikan keterangan secukupnya.
Keadaan Fisik Umumnya Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria yang disediakan. Pilihan
kriteria didasarkan pada pengamatan petugas :
➢ Baik Sekali : Kondisi fisik bangunan dengan seluruh komponen dalam
keadaan utuh tanpa cacat
➢ Baik : Kondisi fisik bangunan dengan seluruh komponen dalam
keadaan utuh tanpa cacat, namun terdapat beberapa fungsi komponen
fasilitas kurang optimal
➢ Sedang : Kondisi bangunan secara strukturalnya dalam kondisi baik,
namun terdapat kerusakan pada sebagian komponen materialnya
➢ Jelek : Kondisi bangunan secara strukturalnya dalam kondisi cukup,
namun terdapat kerusakan pada sebagian besar komponen
materialnya
➢ Jelek Sekali : Kondisi bangunan secara strukturalnya, material dan
fasilitas dalam kondisi rusak.
Survei Biaya Bangunan Isilah dengan biaya pembuatan bangunan per meter persegi serta sumber
informasinya
Kesimpulan Petugas Untuk Biaya Bangunan Isilah dengan biaya pembuatan bangunan dengan melakukan penyesuaian
dari survei biaya bangunan
Keterangan Isilah dengan informasi yang belum termuat sebelumnya.
Foto Obyek Penilaian
Foto Berwarna Tampak Depan Foto harus menggambarkan tampak depan secara keseluruhan, jika sudut
pandang pemotretan tidak memungkinkan dapat dilakukan pengambilan
beberapa kali pemotretan. Nama file disesuaikan dengan nomor urut pada
Tabel Pengolahan Data Tekstual dan Numeris untuk Sampel yang
bersangkutan
Foto Berwarna Tampak Lingkungan Foto menggambarkan rumah dan lingkungan sekitar. Nama file foto
mengikuti penamaan butir di atas.
Foto Bangunan Tanaman dan Benda tak Foto harus menggambarkan bangunan, tanaman dan benda lainnya
bergerak lain yang melekat pada bidang tanah terutama bagian-bagian yang berpengaruh signifikan terhadap nilainya.
bersangkutan Nama file foto mengikuti penamaan butir 41.
Identitas Surveyor dan Supervisor
Keterangan Isilah dengan keterangan tentang rentang tanggung jawab surveyor dalam
pengambilan data.
Surveyor Isilah dengan nama jelas Surveyor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta
tanda tangan.
Supervisor Isilah dengan nama jelas Supervisor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta
tanda tangan
FORMULIR PENDATAAN PENILAIAN
SAMPEL TANAH PERTANIAN
1. Nomor Identifikasi :
2. Nomor Surat Tugas/ Tanggal :
3. Nama Surveyor/Tanggal pelaksanaan : /
4. Alamat : ………………………………………………………………………………………………………………..
........................................ Koordinat ( TM-3) UTM (X) : .................................
(Y) : ............................
5. Status Kepemilikan: HM HGB HP TMA
6. Jenis data : Transaksi Penawaran
Tanggal transaksi /penawaran .......................................
7. Harga Jual Beli : Rp................................................
(..........................................................................................)
8. Responden : Pemilik tanah Real estate/broker Developer Lurah/Kepala Desa
Nama :
................................................................................................................................................................
Alamat /No telp. :

................................................................................................................................................................
9. Keterangan :
...............................................................................................................................................................
B. Data Fisik Tanah
10. Luas Tanah : =.................. ......m2
11. Lebar =..........................m, Panjang =..........................m
12. Bentuk Tanah : Persegi/Normal Tidak Beraturan Lain-lain .........
13. Kemiringan tanah : 0-8% 8 – 15% 15 – 40 % > 40 %
14. a. Jenis Komoditi : Padi Tanaman Keras : …………………………..
b. Kesesuaian Tanah Terhadap Komoditi : Sangat Sesuai Sesuai Kurang Sesuai
15. Keterangan :
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
C. Data Lingkungan
16. Kelas Jalan : Arteri Kolektor Lokal Setapak
Lebar : ...................... meter
17. Aksesibilitas : Sangat Baik Baik Cukup Kurang
18. Irigasi : Sangat Baik Baik Cukup Kurang
19. Drainase : Sangat Baik Baik Cukup Kurang
20. Utilitas : Listrik Lain-lain .........
21. Keterangan :
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
Aspek Penilaian
22. Foto berwarna tampak depan
23. Foto berwarna tampak lingkungan

(rumah dan lingkungan sekitar)
24. Foto tanaman dan benda lain
25. Keterangan :
26.
Surveyor Supervisor
.............................. ..............................
NIP ...................... NIP ......................
PETUNJUK PENGISIAN FORMULIR PENDATAAN PENILAIAN
SAMPEL TANAH PERTANIAN
Nomor Identifikasi Sampel Bidang Tanah Diisi dengan nomor urut Sampel
Nomor Surat Tugas/ Tanggal (cukup jelas)
Nama Surveyor dan Tanggal Pelaksanaan Isilah nama petugas yang melakukan survei, dan tanggal survei lapangan.

Alamat Isilah alamat lengkap obyek Sampel penilaian (jalan, desa/kelurahan,
kecamatan, kabupaten/kota).
Koordinat Petugas wajib mengisi koordinat sekurang-kurangnya satu jenis koordinat,
Berilah tanda silang (x) pada kotak system proyeksi yang dipilih.
Status Kepemilikan Berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan status kepemilikan
objek Sampel penilaian
Jenis Data Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada kotak transaksi
jika telah terjadi transaksi, dan pada kotak penawaran jika belum terjadi
transaksi. Tanggal transaksi diisi dengan tanggal terjadinya transaksi, sedangkan
tanggal penawaran diisi dengan tanggal informasi penawaran diberikan.
Harga Jual Beli Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada jual beli bila
terjadi informasi harga merupakan harga jual beli.
Responden Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan pilihan jenis
responden.
dengan data administrasi/harga tanah, seperti harga pasaran tanah setempat.
B. Data Fisik Tanah
Luas Tanah Isilah luas objek dalam satuan meter persegi dengan data dari dokumen legal
(sertipikat).
Untuk luas Sampel/pembanding penilaian dapat digunakan data wawancara.
Lebar Cukup jelas, diiisi dengan satuan meter dengan cara mengukur secara kasar.
Panjang Optional, jika memungkinkan untuk memperoleh datanya.
Bentuk Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu : Persegi/normal : persegi panjang atau
bujursangkar dengan perbandingan panjang dan lebar proporsional.
Tidak beraturan : segi lima atau lebih, trapesium, jajaran genjang dan lain-lain
yang berpengaruh negatif terhadap harga.
Lain-lain : bentuk-bentuk lain yang berpengaruh terhadap harga seperti
”ngantong”.
Kemiringan Tanah Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kemiringan dari objek penilaian dengan
kriteria sebagai berikut:
➢ 0 – 8 % : dengan beda tinggi 0 – 15 m
➢ 8 -15 % : dengan beda tinggi 15 – 50 m
➢ 15 – 40 % : dengan beda tinggi 50 – 200 m
➢ > 40 % : dengan beda tinggi > 200 m
a. Jenis Komoditi Berilah tanda silang (x) pada salah satu :
Padi : untuk sawah atau tanah basah yang ditanami padi
Tanaman Keras : untuk tanah kering yang ditanami jenis tanaman keras baik
tegalan maupun kebun
Sangat Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanam sangat sesuai dengan
kondisi tanah dan lingkungannya.
b. Kesesuaian Tanah Terhadap Komoditi Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanami sesuai dengan kondisi tanahnya.
Kurang Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanam kurang sesuai dengan
kondisi tanah atau lingkungannya.
dengan data fisik tanah.
C. Data Lingkungan
Kelas jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis jalan untuk mencapai objek
penilaian dengan kriteria sebagai berikut :
➢ Arteri : Jalan utama yang menghubungkan antar kota
➢ Kolektor : Jalan yang menghubungkan jalan lingkungan dengan jalan
arteri
➢ Lokal : Jalan yang menuju kea rah jalan kolektor
➢ Setapak : Jalan yang hanya dapat dilalui oleh pejalan kaki
Jika kriteria jenis jalan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak
lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.
Lebar Isilah lebar jalan untuk mencapai objek penilaian dalam satuan meter.
Aksesibillitas Aksesibilitas adalah keterjangkauan obyek terhadap jalan utama/transportasi
umum terdekat dengan berjalan kaki.
Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut :
➢ S.B :  5 menit
➢ Baik :  15 menit
➢ Cukup :  30 menit
➢ Kurang :  30 menit
Irigasi Berilah tanda silang (x) pada salah satu :
➢ S.B : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir dengan
sangat baik setiap saat ke semua areal sawah.
➢ Baik : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir
dengan baik.
➢ Cukup : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir
dengan cukup memenuhi kebutuhan petani
➢ kurang: Apabila sarana dan prasarananya kurang tersedia atau kurang
memadai serta aliran airnya tidak mencukupi untuk semua areal
persawahan
Drainase Berilah tanda silang (x) pada salah satu :
➢ S.B : Air hujan yanag jatuh terus mengalir di permukaan, sedikit sekali yang
meresap ke dalam tanah, daerah gunung atau pada lereng yang curam.
➢ Baik : Sebagian air hujan yang jatuh mengalir di permukaan, sebagian kecil
meresap ke dalam tanah, daerah bukit.
➢ Cukup : air hujan yang jatuh untuk sementara tinggal di permukaan atau
meresap ke dalam tanah, kandungan air optimal bagi banyak tanaman,
daerah berombak sampai bergelombang.
➢ kurang: air sebagaian atau seluruhnya tergenang di permukaan, kemudian
meresap atau menguap, daerah datar atau sedikit landai dan cekung.
Utilitas Fasilitas adalah fasilitas umum dengan jarak  1 km dari lokasi obyek atau
fasilitas eksklusif masih dalam satu lingkungan/komplek. Berilah tanda silang (x)
sesuai dengan fasilitas obyek penilaian (boleh lebih dari satu). Jika fasilitas tidak
ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-lain dengan menuliskan
jenis fasilitasnya.
Keterangan Isilah dengan informasi lingkungan yang berpengaruh terhadap harga tanah
yang belum termuat sebelumnya, sebagai contoh dekat dengan lingkungan
kumuh, keamanan eksklusif, dan lain-lain.
Foto Obyek Penilaian
Foto Berwarna Tampak Depan Foto harus menggambarkan tampak depan secara keseluruhan, jika sudut
pandang pemotretan tidak memungkinkan dapat dilakukan pengambilan
beberapa kali pemotretan. Nama file disesuaikan dengan nomor urut pada
Tabel Pengolahan Data Tekstual dan Numeris untuk Sampel yang bersangkutan
Foto Berwarna Tampak Lingkungan Foto menggambarkan rumah dan lingkungan sekitar. Nama file foto mengikuti
penamaan butir di atas.
Foto Tanaman Foto harus menggambarkan tanaman terutama bagian-bagian yang
berpengaruh signifikan terhadap nilainya. Nama file foto mengikuti penamaan
butir 41.
Identitas Surveyor dan Supervisor
Keterangan Isilah dengan keterangan tentang rentang tanggung jawab surveyor dalam
pengambilan data.
Surveyor Isilah dengan nama jelas Surveyor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta tanda
tangan.
Supervisor Isilah dengan nama jelas Supervisor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta tanda
tangan
PENILAIAN KAWASAN
(PEMBUATAN DAN PEMBARUAN PETA ZONA NILAI EKONOMI KAWASAN)
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, sesuai dengan mandat yang
diberikan oleh Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015, menyelenggarakan kebijakan dan pengelolaan
pertanahan secara nasional, regional dan sektoral, termasuk di dalamnya dalam hal pelaksanaan
penilaian tanah.
Penilaian Tanah dalam hal ini mencakup penilaian bidang tanah, pemetaan Zona Nilai tanah (ZNT)
dan penilaian Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK). Persoalan riil di lapangan adalah belum adanya
sistem penilaian ekonomi kawasan, yang mencerminkan penilaian atas nilai ekonomi kawasan yang
benar sehingga dapat memberikan bahan pertimbangan obyektif (cost and benefit analysis) terhadap
keputusan spasial atas suatu kawasan, dengan contoh pertimbangan sosial ekonomi terhadap rencana
pengalihgunaan fungsi kawasan serta Telaahan dan rekomendasi dari aspek penilaian fisik dan ekonomi
pertanahan dalam perencanaan kawasan, dan lain sabagainya.
Berkenaan dengan latar belakang tersebut di atas, maka dalam rangka pelaksanaan tugas dan
fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Cq. Direktur Jenderal
Pengadaan Tanah, ub Direktur Penilaian Tanah, perlu dirumuskan petunjuk teknis sebagai pedoman
pelaksanaan Pemetaan Nilai Ekonomi Kawasan.
Peta ZNEK memuat informasi tentang Nilai Ekonomi Total (NET) atau Total Economic Values Total
Economic Value (TEV) atas manfaat yang diperankan oleh suatu kawasan tertentu. Nilai Ekonomi Total
(NET) tersebut terdiri dari Nilai Guna dan Nilai Non Guna. Nilai Guna dapat meliputi Nilai Guna Langsung
(DUV : Direct Use Value), Nilai Guna Tidak Langsung (IUV : Indirect Use Value) dan Nilai Pilihan (OV :
Option Value). Sedangkan Nilai Non guna terdiri dari Nilai Keberadaan (EV : Existence Value) dan Nilai
Pewarisan (BV: Bequest Value). Melalui formulasi matematika hubungan antara ke enam nilai tersebut
dapat dituliskan sebagai berikut:
TEV = (DUV +IUV + OV) + (BV+EV)
B. Manfaat Nilai Ekonomi Kawasan / Sumber Daya Alam
Manfaat informasi nilai ekonomi kawasan/sumber daya alam dan lingkungan hidup, adalah
sebagai berikut:
1. Referensi pengambilan keputusan spasial: perencanaan tata-ruang kota, pelaksanaan
pembangunan yang mengalihfungsikan lahan, penataan pemukiman, konsolidasi tanah, dan
sebagainya;
2. Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK) dapat berperan sebagai bagian informasi utama untuk
proses ini;
3. Bahan pertimbangan bagi para pengambil kebijakan, khususnya dalam hal ini Pemerintah Daerah
dalam menetapkan kebijakan pelestarian Kawasan;
4. Informasi potensi aset negara (inventory dan monitoring aset suatu kawasan).
Untuk menjaga serta memenuhi standar kompetensi dan profesionalisme yang sama, serta
interoperabilitas di antara sistem penilaian, maka juknis ini disusun dengan merujuk kepada Standar
Penilaian Indonesia (SPI), Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), yang mengacu kepada
International Valuation Standard (IVS), International Valuation Standard Committee (IVSC), dan Metoda
Penilaian Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan (MPESDAL).
C. Dasar Hukum
1. Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;

2. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus;
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Nasional (RTRWN);
4. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi pembangunan untuk
Kepentingan Umum;
5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas
Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan
Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional;
7. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum;
8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015
tentang Organisasi dan Tata Kerja Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
9. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan;
Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan;
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
II. RUANG LINGKUP PEKERJAAN
A. Ruang Lingkup
Survei dan pemetaan zona ekonomi kawasan dilakukan terhadap kawasan-kawasan yang ada di
wilayah NKRI menurut urgensinya untuk dinillai dengan menggunakan prinsip penilaian sesuai metode
penilaian ekonomi sumber daya alam dan lingkungan (National Resources and Environment Valuation
Methode)
B. Hasil Pekerjaan
1. Produk utama pekerjaan yang dihasilkan dalam kegiatan survei dan pemetaan nilai ekonomi
kawasan adalah peta zona nilai ekonomi suatu kawasan yang ada pada suatu wilayah
kabupaten/kota meliputi kawasan lindung dan kawasan fungsional yang dapat terdiri dari :
a. Wisata/ Rekreasi;
b. Pertanian/ Perikanan;
c. Hutan/ Lindung;
d. Situs/ Bangunan yang dilindungi;
e. Kawasan Strategis Nasional; dan
f. Kawasan lainnya.
2. Produk Pekerjaan
a. Peta
1) Penyajian data/peta dilakukan dengan memasukkan informasi nilai sebagai atribut
dari masing-masing poligon fungsi kawasan (layer).
2) Penyajian untuk Total Economic Value (TEV) dilakukan dengan menampilkan seluruh
Informasi Nilai yang ada dalam bentuk numerik pada masing-masing poligon
kawasan, dalam Peta-Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK).
b. Pelaporan
1) Buku laporan hasil analisis penilaian tanah kawasan disajikan dalam ukuran A4
sedangkan lampiran peta-peta disajikan dalam format ukuran A3,
2) Adapun sistematika penulisan laporan adalah sebagai berikut:
HALAMAN JUDUL DAFTAR ISI
BAB I PENDAHULUAN
I.1. Latar belakang
I.2. Tujuan dan Sasaran
I.3. Lingkup Kegiatan
I.4. Lokasi Kegiatan
BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATAN
BAB III METODOLOGI PENILAIAN KAWASAN
III.1. Konsep Dasar Penilaian Kawasan
III.2. Metode Penilaian Ekonomi Kawasan
BAB IV PELAKSANAAN PEKERJAAN
IV.1. Peta Zona Tema Potensi
IV.2. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan
IV.3. Pengumpulan Data lapang
IV.4. Pengolahan Data Tekstual ZNEK
IV.5. Pengolahan Data Spasial ZNEK
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
V.1. Kesimpulan
V.2. Saran
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
III. DEFINISI
1. Wilayah adalah Areal yang merupakan geografis beserta segenap unsur terkait padanya yang
batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif maupun fungsional;
2. Sumber daya alam adalah segala sesuatu yang langsung maupun tidak langsung yang terdapat
dalam lingkungan fisik dan secara potensi memiliki fungsi untuk memenuhi kebutuhan manusia
(randall, 1977);
3. Kawasan adalah wilayah dengan fungsi utama lindung atau budi daya (UU No. 24 Tahun 1992
tentang Penataan Ruang Bab 1 ketentuan umum pasal 1 ayat 6);
4. Kawasan Lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi kelestarian
lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam, sumber daya manusia dan sumber daya
buatan;
5. Kawasan Budidaya adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan
atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam dan sumber daya buatan;
6. Kawasan Tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secara nasional mempunyai nilai strategis
yang penataan ruangnya diprioritaskan (Keppres No. 114 Tahun 1999 tentang Penataan Ruang
Kawasan Bogor-Puncak-Cianjur, Bab 1 Ketentuan umum, Pasal 1 ayat 3);
7. Kawasan Pengembangan Ekonomi Terpadu (KAPET) adalah kawasan tertentu yang merupakan
wilayah geografis dengan batas-batas tertentu yang memenuhi persyaratan :
a. Memiliki potensi untuk cepat tumbuh;
b. Mempunyai sektor unggulan yang dapat menggerakkan pertumbuhan ekonomi diwilayah
sekitar; dan
c. Memiliki potensi pengembangan investasi yang besar (Keppres No. 150 Tahun 2000 tentang
kawasan pengembangan ekonomi terpadu Pasal 1).
8. Kawasan Ekonomi Khusus Indonesia (KEKI) adalah suatu area khusus dimana barang-barang yang
masuk ke area khusus tersebut tidak dikenakan bea sampai barang di ekspor kembali atau
dimasukan kedalam negara. KEKI tsb kekhususannya menunjuk suatu daerah yang sudah memiliki
infrastruktur;
9. Kawasan Ekonomi Khusus meliputi tidak terbatas pada KAPET dan KEKI;
10. Kawasan Strategis adalah kawasan yang memberikan dampak strategis diluar ekonomi meliputi
tidak terbatas pada Kawasan Lindung (Taman Nasional dan Cagar Alam), Kawasan Pertahanan;
dan
11. Potensi Kawasan adalah kemampuan atau daya dukung kawasan yang mungkin untuk
dikembangkan. Basis kawasan adalah sumber daya tanah sehingga potensi kawasan mengandung
nilai tanah dan juga nilai lain.
A. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan
Gambar. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan

B. Konsep Pekerjaan
1. Nilai Guna terdiri dari:

a. Nilai Guna Langsung (DUV : Direct Use Value) adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari
pemanfaatan langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistem.
Contoh: nilai produk atau hasil dari barang dan jasa dalam suatu kawasan, nilai
produktivitas atau hasil produksi suatu kawasan budidaya (pertanian dan perkebunan),
kawasan atau ekosistem tertentu (hutan, daerah aliran sungai atau catchment area,
mangrove, terumbu karang).
Dalam menghitung DUV ini Petugas menggunakan data pasar dari barang dan jasa yang
berkaitan dengan sumber daya alam dan lingkungan yang dinilai. Penggunaan data pasar
disini tidak menjadikan DUV merupakan nilai pasar, karena sumber daya alam dan
lingkungan tidak pernah atau tidak untuk diperjualbelikan dalam pasar.
Tabel Contoh Nilai Guna Langsung (DUV: Direct Use Value)

No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan
1. Wisata/Rekreasi 1. Pantai Pariwisata
2. Hutan/Lindung 1. Hutan - Kayu Bakar

- Madu
- Buah
- Binatang Buruan
- Agro Wisata Hutan
2. Hutan Mangrove - Kayu Bakar
- Ikan/Kepiting
- Agro Wisata Hutan
Mangrove
3. Situs/Bangunan 1. Candi Pariwisata

yang Dilindungi 2. Museum Pariwisata
4. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan - Sewa Lahan

- Gaji Karyawan
- Tiket
- Pas Masuk Pelabuhan
2. Bandara - Sewa Lahan
- Gaji Karyawan
- Tiket
- Pas Masuk Bandara
b. Nilai Guna Tidak Langsung (IUV : Indirect Use Value) adalah nilai ekonomi yang diperoleh
dari pemanfaatan tidak langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistem.
Contoh : fungsi ekosistem mangrove sebagai pemecah ombak alamiah (natural
breakwaters) dan pencegah erosi, lokasi pemijahan dan pembesaran ikan (spawning and
nurseryground), pemisahan karbon (carbon sequestration); fungsi terumbu karang sebagai
produsen organik dan pemijahan dan pembesaran bagi jenis ikan karang, perlindungan
garis pantai; serta fungsi-fungsi lain yang terdapat di dalam kawasan hutan, catchment
area, dan kawasan ekosistem lainnya.
Tabel Contoh Nilai Guna Tidak Langsung (IUV: Indirect Use Value)
1. Hutan/Lindung 1. Hutan Penyerapan Carbon
2. Hutan Mangrove - Penyerapan Carbon
- Penahan Ombak
2. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan Tenaga Kerja

2. Bandara Jasa Kereta Api
c. Nilai Pilihan (OV : Option Value) adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari potensi
pemanfaatan langsung maupun tidak langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistem
dimasa datang, dengan asumsi Sumber Daya Alam/ekosistem tersebut tidak mengalami
kemusnahan atau kerusakan permanen.
Contoh: manfaat keanekaragaman hayati, spesies baru dalam suatu kawasan hutan
mangrove dan lain sebagainya.
Tabel Contoh Nilai Pilihan (OV: Option Value)
1. Hutan/Lindung 1. Hutan - Hutan Tumpangsari
- Agro Wisata Hutan
2. Hutan Mangrove Penangkaran Ikan
2. Nilai Non-Guna terdiri dari:

a. Nilai Keberadaan (EV: Existence Value), yaitu nilai ekonomi yang diperoleh dari persepsi
sebuah keberadaan suatu sumber daya alam/ekosistem, terlepas dari apakah sumber daya
alam/ekosistem tersebut dimanfaatkan atau tidak yang memberikan manfaat terhadap
sekelompok orang (pedagang, tukang parkir dan masyarakat sekitar).
Tabel Contoh Nilai Keberadaan (EV: Existence Value)

1. Wisata/Rekreasi 1. Pantai Keberadaan
2. Taman Keberadaan
3. Waduk Keberadaan
2. Hutan/Lindung 1. Hutan Keberadaan

2. Hutan Mangrove Keberadaan
3. Situs/Bangunan 1. Candi Keberadaan

yang Dilindungi 2. Museum Keberadaan
4. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan Keberadaan

2. Bandara Keberadaan
b. Nilai Pewarisan (BV: Bequest Value), adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari manfaat
pelestarian sumber daya alam/ekosistem untuk kepentingan atau diwariskan bagi generasi
masa depan.
Contoh: nilai sebuah sistem tradisional masyarakat yang terkait dengan ekosistem/sumber
daya alam, habitat, keaneka-ragaman hayati, dan sebagainya.
Tabel Contoh Nilai Pewarisan (BV: Bequest Value)

1. Hutan/Lindung 1. Hutan Pewarisan
2. Hutan Mangrove Pewarisan
2. Situs/Bangunan 1. Candi Pewarisan

yang Dilindungi 2. Museum Pewarisan
Dalam ilmu ekonomi sumberdaya, Nilai Ekonomi Kawasan disebut sebagai Total Economic Value
(TEV). Nilai ini merupakan agregat dari nilai-nilai guna langsung maupun nilai guna tak langsung dari
suatu kawasan yang dinilai. Dalam persamaan sederhana TEV dapat dituliskan sebagai berikut:
TEV = (DUV +IUV + OV) + (BV+EV)
Sama halnya dalam penilaian tanah dan properti, maka TEV ini hanya dinilai untuk periode waktu
nilai yang tercermin pada saat dilakukan penilaian (existing value). Pembuatan peta ZNEK yang memuat
nilai TEV dilakukan bersamaan dengan pembuatan peta ZNEK.
C. Metode Penilaian Ekonomi Kawasan
Terdapat dua pendekatan dalam valuasi ekonomi yaitu pendekatan nilai pasar (market based)
dan pendekatan nilai non pasar (non market based).
1. Pendekatan Nilai Pasar (Produktivitas)
Pendekatan nilai pasar dapat digunakan untuk mengukur nilai yang berbasis penggunaan (Use
Value) yang berhubungan dengan produksi atau konsumsi, disebut juga sebagai pendekatan
produktivitas.
Salah satu tehnik yang lazim dipergunakan dalam penilaian tanah dengan pendekatan
produktivitas adalah Surplus Produsen, yang merupakan tehnik penilaian tanah dengan
menghitung manfaat bersih dari kegiatan pemanfaatan langsung pada suatu sumber daya
alam/kawasan, dengan cara mengurangkan nilai produktivitas suatu sumber daya alam/kawasan
dengan seluruh biaya produksi.
2. Pendekatan Nilai Non Pasar
Pendekatan nilai non pasar dilaksanakan untuk menghitung nilai yang berbasis bukan
pemanfaatan (Non Use Value) baik itu nilai keberadaan, nilai pilihan ataupun nilai pewarisan
tergantung sumber daya alam/kawasan yang akan dinilai.
Tabel Teknik-Teknik Valuasi Untuk Masing-Masing Nilai yang Dihitung
No Tipologi Nilai Ekonomi Teknik Valuasi
1. Direct Use Value
• Produktifitas • Market Analysis, Price of Substitute, Indirect
Opportunity Cost Approach
• Rekreasi • Travel Cost Method, Hedonic Price Method
• Permukiman • Hedonic Prices, Replacement Cost
2. IUV : Indirect Use Value

• Perlindungan • Damage Cost Avoided, Preventive
Expenditures
• Penyerapan • Volue of Changes in Production
• Biodiversity • Relocation Costs
• Penyedia (supplier) • Relocation Costs
• Regenerasi • Relocation Costs
3. OV: Option Value • Contingent Valuation Method
4. BV: Bequest Value • Hedonic Prices Method
5. EV: Existence Value • Contingent Valuation Method

Catatan : Untuk ”Rapid Appraissal” (penilaian cepat) dapat digunakan metode yang disebut
Benefit Transfer Method (BTM), yaitu menggunakan hasil penilaian oleh pihak-pihak lain
yang sah dan dapat dipercaya.
Selanjutnya, beberapa metode dengan pendekatan nilai non pasar yang lazim dipergunakan
antara lain adalah :
1. Metode Valuasi Berdasarkan Preferensi (Contingent Valuation Method : CVM)
Metode ini digunakan untuk mengukur berapa besar nilai suatu sumberdaya berdasarkan estimasi
seseorang. Dalam metode ini dilaksanakan survei dengan memberikan pertanyaan langsung pada
responden mengenai keinginan/kesediaan untuk membayar (Willingness to Pay : WTP) terhadap
sumber daya alam/kawasan. Hasilnya dibuatkan model ekonometrika. Lazimnya metode ini
diberlakukan untuk memperoleh Nilai Pilihan (Option Value : OV), Nilai Pewarisan (Bequest Value:
BV) dan Nilai Keberadaan (Exsitence Value: EV).
Terdapat dua cara menghitung WTP, yaitu :
Hasil perhitungan nilai tengah, dengan persamaan :
1 n
MWTP =  yi
n i =1
Di mana :
MWTP = nilai tengah WTP
n = jumlah sample
yi adalah besaran WTP yang diberikan responden i
Atau,
Melalui pendugaan hubungan antara WTP dengan karakteristik responden yang mencerminkan
tingkat penghargaan pengguna terhadap sumberdaya yang selama ini dimanfaatkan, dengan
persamaan:
WTPi =  0 + n  i X i
i =1
Dimana:
Persamaan ini merupakan persamaan regresi linear dengan xi = parameter pengukuran ke i,
misalnya : usia, pendidikan, tempat tinggal, pendapatan).
Langkah-langkah penilaian menggunakan teknik CVM adalah sebagai berikut:
a. Identifikasi sumber daya alam/kawasan.
b. Membuat rencana survei yang mencakup spesifikasi sumber daya alam/kawasan, kusioner
yang berisi nilai keinginan untuk membayar (WTP) dan uji validitas. Formulir dan contoh
kuisioner terlampir (Lampiran).
c. Implementasi survei (pengumpulan data).
d. Analisis data : Estimasi nilai sumber daya alam/kawasan.
2. Metode Biaya Perjalanan (Travel Costs Method : TCM)
TCM ini umumnya digunakan untuk menghitung DUV suatu kawasan tertentu yang mempunyai
keunikan atau daya tarik pengunjung, misalnya : wisata bahari dan wisata lainnya. Proxy nilai
suatu kawasan yang dihitung dengan menggunakan TCM dapat ditulis dengan persamaan :
TCS = CS i  Vi
TCS = Total Surplus Konsumen sebagai proxy nilai suatu kawasan;
CSi = Surplus Konsumen per individu
Dimana :
− Vi
CS i =
i
Vi = Tingkat kunjungan individu ke i
Di mana:
ln Vi =  0 + 1TC +  2 ln RC i +  3 ln INC +  4 INT +  5 QUAL
TC = total biaya perjalanan dari tempat asal provinsi ke lokasi;
RC = biaya perjalanan dari ibukota provinsi setempat ke lokasi kunjungan;
INC = pendapatan/bulan
INT = dummy variable untuk maksud kunjungan
QUAL = dummy variable untuk persepsi pengunjung atas kualitas/nilai sumberdaya/lokasi
yang dikunjungi
Langkah –langkah penilaian dalam metode biaya perjalanan :
a. Tentukan lokasi survei;
b. Cari data kunjungan tahunan berdasarkan kelompok pengunjung (umur, pendidikan,
pendapatan) dari instansi terkait (Pemda, Dinas Pariwisata, Kantor Statistik);
c. Tentukan populasi dari setiap pengunjung;
d. Hitung biaya perjalanan dari tempat asal ke ibukota provinsi lokasi letak kunjungan, dan
dari ibukota provinsi ke lokasi kunjungan;
e. Hitung rata-rata pengeluaran wisata dan biaya masuk (termasuk biaya pengorbanan
waktu);
f. Buat kurva dugaan permintaan agregat; dan
g. Hitung surplus konsumen dan lain-lain untuk menghitung TCS.
3. Metode Nilai Pendekatan Produktifitas (Effect on Production Approach : EoP)
Konsep dasar pendekatan produktifitas memandang sumberdaya sebagai input dari produk akhir
yang kemudian digunakan oleh masyarakat luas. Banyak teknik valuasi EoP yang dapat
digunakan, namun dalam Buku Pedoman ini hanya akan dibahas satu teknik yang disebut Analisis
Ekologi-Ekonomi, dengan persamaan sebagai berikut:
Cit =  0 + 1 ln( M i ,t −1 ) Et =  2 ln( M i ,t −1 ) Et2 +  3Ci ,t −1
Di mana:
Cit = nilai estimasi hasil produksi kawasan
Ct = hasil produksi
Mt = luas kawasan yang dinilai
Et = upaya/biaya yang dikeluarkan untuk mengasilkan produk
EoPV = C it  Pt
EoPV = nilai ekologi-ekonomi kawasan
Pt = harga satuan komoditas/produk
Langkah-langkah penilaian dalam EoP dengan Analisis Ekologi-Ekonomi:
a. Identifikasi kawasan dan hitung luas kawasan;
b. Identifikasi hasil produksi kawasan, misalnya jumlah produksi kepiting di suatu wilayah
mangrove atau wet land;
c. Identifikasi dan hitung upaya/biaya yang dikeluarkan untuk mengasilkan produk; dan
d. Hitung nilai ekologi-ekonomi kawasan.
4. Penilaian dampak ekonomi dengan model Pinfold
Berdasarkan perhitungan yang umum, dampak ekonomi kelautan dapat diukur berdasarkan tiga
indikator, yaitu produk domestik bruto/PDB (gross domestic product, GDP), pendapatan tenaga
kerja (labor income), dan penyerapan tenaga kerja (employment) (Pinfold, 2009). Pinfold (2009)
lebih lanjut menerangkan masing-masing indikator seperti disajikan pada Tabel berikut ini.
Tabel Indikator Pengukuran Dampak Ekonomi Berdasarkan Perhitungan Umum
No Indikator Keterangan
1 PDB Kontribusi dari suatu industri terhadap PDB (produk domestik bruto)
yang biasanya mencakup nilai yang ditambahkan untuk membeli
input melalui penggunaan tenaga kerja dan modal. Dalam hal ini PDB
merupakan representasi dari nilai tambah (value added) yang berasal
dari semua sektor.
2 Pendapatan Pembayaran dalam bentuk upah dan gaji (termasuk bagi hasil dari
tenaga kerja penerimaan penangkapan ikan untuk pada usaha penangkapan ikan
di laut). Pendapatan dalam bentuk gaji, upah dan bagi hasil adalah
komponen utama dari pembentuk nilai PDB. Industri yang
membayar relatif rata-rata gaji dan upah yang tinggi akan memberi
dampak ekonomi yang lebih tinggi dari pada industri yang membayar
rata-rata lebih rendah
3 Penyerapan Penyerapan tenaga kerja secara politik penting karena dapat
tenaga kerja menggambarkan jumlah yang bekerja di sektor tertentu. Secara
ekonomi, dampak ekonomi ditentukan oleh pengeluaran belanja dari
pekerja. Semakin banyak tenaga kerja diserap dan semakin tinggi
pendapatan rata-rata dari suatu industri, maka akan semakin besar
dampak ekonomi dari sektor tesebut. Pengukuraan penyerapan
tenaga kerja umumnya di dasarkan pada full time equivalent (FTE) ~
8 jam per hari per tenaga kerja
Sumber: Pinfold (2009)
Dampak ekonomi di sektor tertentu dapat dihasilkan melalui penelusuran dan estimasi dampak
langsung (direct impact), dampak tidak langsung (indirect impact) dan peningkatan permintaan
(induced demand) yang terjadi pada industri dan konsumen barang dan jasa di sektor tersebut itu
sendiri(Pinfold, 2009).
Ada beberapa alasan untuk diperhatikan mengapa ekonomi pada sektor tertentu (termasuk
didalamnya wisata dan jasa ekosistem) dapat dijadikan sebagai sumber pertumbuhan ekonomi
dan mempunyai dampak ekonomi penting bagi pembangunan daerah khususnya dan nasional
pada umumnya, yaitu: (i) kapasitas suplai sangat besar, sementara permintaan terus meningkat,
(ii) pada umumnya output dapat diekspor, sedangkan input berasal dari sumberdaya lokal dan
berlangsung di daerah, dan (iii) dapat membangkitkan industri hulu dan hilir yang besar, sehingga
menyerap banyak tenaga kerja(Kusumastanto, 2012).
Pada kasus pengukuran dampak ekonomi suatu kawasan, maka dampak ekonomi dapat ditelaah
dengan menggunakan metode penilaian dampak ekonomi seperti yang dikembangkan Pinfold
(2009) yang disajikan pada Tabel berikut ini.
Tabel Jenis dan Kriteria Dampak Ekonomi Suatu Kawasan
No Jenis Dampak Ekonomi Kriteria Dampak Ekonomi
1 Dampak langsung Dampak langsung adalah pengeluaran langsung dari Kawasan

(direct impact) (barang dan jasa) untuk melaksanakan kegiatan. Misalnya
penyediaan peralatan dan perlengkapan agar dapat
memberikan manfaat bagi para pengguna, disamping biaya
upah langsung serta penyediaan bahan-bahan pendukung
agar kegiatan pada suatu kawasan dapat dilaksanakan.
2 Dampak tidak langsung Dampak tidak langsung adalah menyangkut pembelian dan
(indirect impact) atau penyediaan antar kawasan yang terkait akibat
peningkatan permintaan. Misalnya penyediaan akomodasi
dan transportasi yang membutuhkan tambahan bahan untuk
mendukung aktivitas wisata ini dan biaya upah pegawai yang
terkait dengan penyediaan kebutuhan yang menjadi
komponen dampak tidak langsung tersebut.
3 Peningkatan permintaan Peningkatan permintaan menyangkut permintaan pada
(induced demand) ekonomi yang lebih luas melalui pengeluaran konsumen dari
pendapatan mereka yang bekerja pada aktifitas langsung
maupun aktivitas tidak langsung (direct and indirect
activities). Diperlukan setahun atau lebih untuk pengeluaran
konsumen dari direct impact dan indirect impact tersebut
dapat terlihat dalam ekonomi.
Sumber: Pinfold (2009).
Secara umum, semakin besar kemampuan kapasitas penawaran (supply) domestik untuk setiap
tingkat (level), maka semakin besar pula dampak ekonomi yang dapat dihasilkan. Sebaliknya,
bilamana muatan impor dari industri tersebut semakin besar, maka respons dari industri lokal
tersebut semakin lemah dan dampak ekonomi dapat dikatakan rendah (Pinfold, 2009).
Tabel
JENIS TIPOLOGI NILAI JENIS TEKNIK DATA SURVEI
NO KAWASAN PEMANFAATAN
KAWASAN EKONOMI PEMANFAATAN VALUASI DATA PRIMER DATA SEKUNDER
Jumlah Kunjungan, Luas Kawasan, Jumlah
Wisata/Rekrea
1. 1 Pantai DUV Rekreasi Pariwisata TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
si
Pendidikan, Umur, dll Pertahun
Nilai Keinginan
Luas Kawasan, Jumlah
EV Keberadaan Keberadaan CVM EV Membayar, Umur,
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
2 Taman DUV Rekreasi Jasa Pariwisata TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Produksi Ikan Pertahun, Luas Kawasan,
3 Waduk DUV Produktifitas - Ikan EOP Harga Ikan Per Kilo, Populasi Pemanfaat
Umur, Pendidikan, dll Ikan
Produksi Ikan Pertahun, Luas Kawasan,
- Pengairan
EOP Harga Ikan Per Kilo, Populasi Pemanfaat
Sawah
Umur, Pendidikan, dll Ikan
Rekreasi Rekreasi Waduk TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Produksi Kayu Bakar
Luas Kawasan,
Pertahun, Harga Kayu
2. Hutan/Lindung 1 Hutan DUV Produktifitas - Kayu Bakar EOP Populasi Pemanfaat
Bakar Per Meter Kubik,
Kayu Bakar
Umur, Pendidikan, dll
Produksi Madu
Luas Kawasan,
Pertahun, Harga Madu
- Madu EOP Populasi Pemanfaat
Per Liter, Umur,
Madu
Pendidikan, dll
Produksi Buah
Luas Kawasan,
Pertahun, Harga Buah
- Buah EOP Populasi
Per Kilo, Umur,
Pengkonsumsi Buah
Pendidikan, dll
Produksi Binatang
Luas Kawasan,
Buruan Pertahun, Harga
- Binatang Populasi
EOP Binatang Buruan Per
Buruan Pengkonsumsi
Kilo, Umur, Pendidikan,
Binatang Buruan
dll
Agro Wisata
Rekreasi TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Hutan
Luas Kawasan, Nilai
Penyerapan
IUV Penyerapan BTM Penyerapan Carbon
Carbon
Perhektar
Luas Kawasan, Nilai
Penyerapan Air BTM Penyerapan Air
Perhektar
Nilai Keinginan
BV Pewarisan Pewarisan CVM BV Membayar, Umur,
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Produksi Kayu Bakar
Hutan Luas Kawasan,
Pertahun, Harga Kayu
2 Mangrov DUV Produktifitas - Kayu Bakar EOP Populasi Pemanfaat
Bakar Per Meter Kubik,
e Kayu Bakar
Produksi Ikan/Kepiting
Luas Kawasan,
Pertahun, Harga
- Ikan/Kepiting EOP Populasi Pemanfaat
Ikan/Kepiting Per Kilo,
Ikan/Kepiting
Agro Wisata
Rekreasi TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Hutan Mangrove
Pendidikan, Umur, dll Per Tahun
Luas Kawasan, Nilai
Penyerapan
IUV Penyerapan BTM Penyerapan Carbon
Carbon
Perhektar
Luas Tanggul Penahan
Ombak, Biaya
Penahan Ombak BTM
Pembuatan Tanggul
Penahan Ombak
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Situs/Banguna Jumlah Kunjungan, Luas Kawasan, Jumlah
3. n yang 1 Candi DUV Rekreasi Pariwisata TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Dilindungi Pendidikan, Umur, dll Per Tahun
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
2 Museum DUV Rekreasi Pariwisata TCM Biaya Kunjungan, Jenis Pengunjung Kawasan
Pendidikan, Umur, dll Per Tahun
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Dept Daftar Penyewa
Kawasan Pelabuha Manfaat
4. 1 DUV - Sewa Lahan Impact Lahan, Daftar Biaya
Lainnya n Langsung
(Sekunder) Sewa
Dept
Daftar Gaji Karyawan,
- Gaji Karyawan Impact
Jumlah Karyawan
(Sekunder)
Dept
Jumlah Pengunjung,
- Tiket Impact
Harga Tiket
(Sekunder)
- Pas Masuk Dept Jumlah Kendaraan

Pelabuhan Impact yang Masuk
(Sekunder) Pelabuhan, Harga
Tiket Masuk
Penyedia Tenaga Indirect Daftar Gaji Karyawan,

IUV Tenaga Kerja
Kerja Impact Jumlah Karyawan
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
Dept Daftar Penyewa
Manfaat
2 Bandara DUV - Sewa Lahan Impact Lahan, Daftar Biaya
Langsung
(Sekunder) Sewa
Dept
Daftar Gaji Karyawan,
- Gaji Karyawan Impact
Jumlah Karyawan
(Sekunder)
Dept
Jumlah Pengunjung,
- Tiket Impact
Harga Tiket
(Sekunder)
Dept Jumlah Kendaraan
- Pas Masuk
Impact yang Masuk Bandara,
Bandara
(Sekunder) Harga Tiket Masuk
Penyedia
Indirect Jumlah Tiket, Harga
IUV Transportasi Jasa Kereta Api
Impact Tiket
Kereta Api
Nilai Keinginan
Populasi Penduduk
Pendidikan, dll
D. Prosedur/Proses Pekerjaan
Diagram berikut merupakan diagram alir proses produksi pembuatan Peta Zona Nilai Ekonomi
Kawasan.
Penetapan Survei
Zona Pengumpulan Pengolahan
Persiapan
Kawasan Data Data
Penyajian Peta Zona

Nilai Ekonomi Kawasan
Diagram Alir Pembuatan Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK)
Uraian diagram di atas dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Persiapan
a. Alat Penyiapan alat kerja lapangan:
1) Hardware :
a) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter,
b) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, kamera dan Alat Tulis.
2) Software :
a) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, MS Excel,Mapple
b) Aplikasi Pendukung : Arc GIS 10, dll.
b. Bahan
1) Bahan Utama
Bahan yang harus disediakan untuk kegiatan ini adalah :
a) Peta RTRW jika telah tersedia.
Peta ini digunakan untuk menentukan wilayah pemetaan ZNEK dan wilayah
pemetaan ZNEK.
b) Citra Satelit dan atau foto udara.
c) Peta batas administrasi.
Yaitu peta yang digunakan di Kantor Pertanahan setempat.
d) Data jumlah pengunjung kawasan.
e) Data jumlah penduduk, rata-rata usia, rata-rata pendidikan, rata-rata
pendapatan yang didapat dari instansi yang berwenang pada tingkat
kabupaten/kota, provinsi atau negara.
2) Bahan Pendukung
Bahan pendukung untuk kegiatan ini adalah :
a) Peta jaringan jalan
b) Peta Penggunaan Tanah BPN RI
Semua bahan yang sifatnya spasial menggunakan sistem proyeksi TM3 derajat. Daerah-
daerah yang terbagi dalam dua zona sistem proyeksi TM3 derajat BPN RI, menggunakan
sistem proyeksi UTM.
2. Penetapan Zona Kawasan
a. Survei awal
Melakukan identifikasi kawasan-kawasan sehingga mendapatkan informasi yang cukup
untuk menentukan potensi kawasan.
b. Analisis Potensi
Melakukan analisis terhadap data dan informasi yang didapat pada saat survey awal,
sehingga mendapatkan kawasan-kawasan yang diprioritaskan untuk dinilai.
c. Deliniasi Batas Kawasan
Melakukan deliniasi batas kawasan yang telah ditetapkan untuk dinilai. Batas kawasan
diperoleh dari peta RTRW maupun peta-peta pendukung dari instansi lain yang berwenang.
Jika diperlukan, petugas dapat menentukan batas kawasan di lapangan.
d. Analisis Komponen Penilaian
Melakukan analisis terhadap kawasan-kawasan yang sudah dilakukan deliniasi untuk
menentukan komponen-komponen nilai kawasan sekaligus menentukan teknik penilaian.
3. Survei Pengumpulan Data
a. Spesifikasi Responden
Responden yang dipilih untuk masing-masing pendekatan penilaian diuraikan sebagai
berikut :
1) Nilai Guna Langsung, yaitu:
a) Nilai Produktifitas
Responden untuk penilaian produktifitas adalah penduduk sekitar kawasan
yang memanfaatkan sumber daya di kawasan tersebut. Misalnya adalah
penduduk sekitar hutan yang memanfaatkan ranting dan kayu untuk dijual
sebagai kayu bakar.
b) Nilai Wisata
Responden untuk estimasi nilai Wisata adalah orang-orang yang berkunjung ke
kawasan tersebut dengan tujuan berwisata. Hanya diperkenankan
mewawancarai satu responden dalam satu rombongan. Wawancara harus
dilakukan langsung pada lokasi wisata.
c) Nilai Pilihan
Responden untuk estimasi nilai pilihan adalah penduduk sekitar kawasan yang
merasakan manfaat lain selain fungsi utama kawasan tersebut.
2) Nilai Guna Tak Langsung
a) Nilai Keberadaan
Responden untuk estimasi nilai keberadaan adalah orang-orang yang
merasakan manfaat dari keberadaan kawasan tersebut.
b) Nilai Pewarisan
Responden untuk estimasi nilai keberadaan adalah orang-orang yang
merasakan manfaat dari keberadaan kawasan tersebut dan memiliki keinginan
agar kawasan tersebut dapat dinikmati oleh generasi selanjutnya. Responden
yang diprioritaskan adalah orang-orang yang lahir disekitar kawasan dan telah
menetap di sekitar kawasan tersebut lebih dari lima belas tahun.
Selain uraian diatas ada sejumlah syarat yang berlaku umum untuk semua teknik penilaian
yaitu dimungkinkan untuk merubah daftar isian agar bisa mengakomodir penambahan
parameter sesuai dengan kondisi setempat.
b. Spesifikasi Pengumpulan Data
Data yang dikumpulkan adalah :
1) Data Primer
Data yang diperoleh dari proses wawancara dengan responden yang memenuhi
spesifikasi yang diuraikan di atas. Jumlah sampel yang diharapkan tetap valid setelah
proses uji statistik sekurang-kurangnya 30 data. Mengingat syarat tersebut, petugas
diharapkan mendapatkan data lebih untuk mengantisipasi kemungkinan kekurangan
data yang valid. Misalnya petugas mengambil 50 sampel responden.
2) Data sekunder
Data jumlah penduduk, rata-rata usia, rata-rata pendidikan, rata-rata pendapatan
yang didapat dari instansi yang berwenang pada tingkat kabupaten/kota, provinsi
atau negara. Sesuai dengan analisis petugas, jenis data lain dapat ditambahkan
sebagai faktor penilaian kawasan.
4. Pengolahan Data
a. Entry Data
Hal yang dilakukan dalam tahap entry data adalah :
1) Melakukan entry data hasil dari survei pengumpulan data;
2) Mengkuantifikasi data yang bersifat kualitatif;
b. Uji Statistik
Hal yang dilakukan dalam tahap uji statistik adalah :
1) Menghitung nilai Ln dari setiap data untuk menyederhanakan hubungan antar data
yang mungkin terlalu kompleks.
2) Melakukan regresi linear berganda untuk mendapatkan koefesien-koefesien yang
mencerminkan hubungan antara :
a) Kerelaan membayar (willingness to pay) dengan faktor-faktor yang
mempengaruhi.
b) Frekuensi kunjungan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi.
c) Frekuensi ekstraksi dengan faktor-faktor yang mempengaruhi.
Syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam uji statistik, sebelum dilakukan perhitungan nilai
adalah :
1) Tingkat kepercayaan terhadap data ≥ 95%;
2) Kovariansi (R2) ≥ 0.5
3) f hitung (significance-f) ≤ 0.05
4) Lihat nilai Coefficients lnTC, dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Dalam TCM yang penting kita memahami konsep + / -. Maksudnya disini
pengaruh terhadap fungsi permintaan /penawaran.
b) Untuk fungsi permintaan: semakin kecil biaya yang dikeluarkan semakin
tinggi jumlah kunjungan.
- lnTC<-1, perhitungan menggunakan model Permintaan TCM
eksponensial artinya data yangdipakai regresi adalah data yg di-ln kan.
- lnTC antara -1 s/d 0, perhitungan menggunakan model Permintaan TCM
linear, artinya data awal yang diregresikan.
c) Untuk fungsi penawaran: semakin tinggi biaya yang dikeluarkan semakin
kecil jumlah kunjungan.
- lnTC>1, perhitungan menggunakan model Penawaran TCM
Eksponensial artinya data yang dipakai regresi adalah data yg di-ln kan.
- lnTC antara 0 s/d 1 menggunakan TCM linear, artinya data awal yang
diregresikan.
Sampel yang menyimpang paling besar atau yang membuat syarat-syarat di atas tidak
terpenuhi, tidak disertakan dalam uji statistik ulang.
c. Penghitungan nilai kawasan
Hal yang dilakukan dalam tahap perhitungan nilai kawasan adalah :
1) Membuat model persamaan.
2) Memasukkan koefisien-koefisien yang diperoleh dari proses sebelumnya ke dalam
model persamaan.
d. Memasukkan data sekunder (nilai rata-rata dari faktor-faktor penilaian kawasan) ke dalam
model persamaan
1) Menganalisis kurva atau mengestimasi WTP
2) Menghitung nilai kawasan
5. Penyajian Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan

a. Penyajian dalam Geodatabase BPN RI
Penyesuaian format data, sistim proyeksi dan struktur data atribut agar sesuai dengan
skema geodatabase.
b. Penyajian di Kantor Pertanahan, dalam bentuk :
1) Hard Copy
Dalam bentuk lembar peta.
2) Soft Copy
Dalam aplikasi pengolahan data spasial dan dalam aplikasi pelayanan.
Contoh Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan

LAMPIRAN FORMULIR ZONA NILAI EKONOMI KAWASAN
FORMULIR DAFTAR ISIAN CONTINGENT VALUATION METHOD (CVM)

OBJEK PENILAIAN KAWASAN
1. Jenis Obyek Penilaian : Satwa Tanaman
Situs/Bangunan Lain-lain
2. Nama obyek penilaian : ……………………………………………………

3. Letak Obyek (lon/lat) : ……………………………………………………
4. Luas Obyek : ……………………………………………………
5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ……………………………………………………
6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ……………………………………………………
Teknik CVM : Nilai Keberadaan (Existance Value)
Sebuah kawasan di daerah bapak/ibu mempunyai beragam fungsi yang sangat signifikan bagi kehidupan
dan penghidupan keluarga bapak/ibu khususnya dan masyarakat setempat pada umumnya. Keberadaan
kawasan tersebut dapat memberikan manfaat ekonomi dari aktivitas pemanfaatan sumberdaya yang
ada di kawasan tersebut dan manfaat ekologis dari keberadaan kawasan tersebut yang terkait dengan
manfaat tidak langsung yang dapat diperoleh. Dengan segenap manfaat ekonomi-ekologi yang dapat
dirasakan dari keberadaan kawasan tersebut, maka apakah keberadaan kawasan tersebut perlu
dipertahankan ?
a. Sangat perlu
b. Cukup perlu
c. Sama saja
d. Kurang perlu
e. Sangat tidak perlu
A. Karakteristik Responden
1. Nama : …………………………………………………
2. Jenis Kelamin : …………………………………………………
3. Umur : …………………………………………………
4. Pendidikan Terakhir : 1. Tidak sekolah
2. SD tidak tamat (kelas ? .........)
3. SD tamat
4. SLTP tidak tamat (kelas ? .........)
5. SLTP tamat
6. SLTA tidak tamat (kelas ? .........)
7. SLTA tamat
8. Diploma (1 / 2 / 3 / 4)
9. Perguruan tinggi tidak tamat (tngkat ? ..........)
10.Perguruan tinggi tamat (S1 / S2 / S3)
11.Profesor
5. Jumlah anggota keluarga : ……………………………………………………
6. Pekerjaan utama : ……………………………………………………
7. Pengalaman kerja : ……………………………………………………
8. Pekerjaan sambilan : ……………………………………………………
9. Lama tinggal : ……………………………………………………
10. Pendapatan keluarga : ……………………………………………………
B. Persepsi Terhadap Kawasan
B.1. Apakah keberadaan kawasan ini memberikan manfaat bagi keluarga dan masyarakat di
sekitarnya?
a. Sangat bermanfaat
b. Cukup bermanfaat
c. Biasa saja
d. Kurang bermanfaat
e. Tidak bermanfaat
B.2. Seberapa pentingkah manfaat tersebut bagi keluarga dan masyarakat di sekitar kawasan?
a. Sangat penting
b. Cukup penting
c. Biasa saja
d. Kurang penting
e. Tidak penting
B.3. Setujukah bapak/ibu bilamana kawasan ini kemudian dikonversi menjadi peruntukan lain?
a. Sangat setuju
b. Setuju
c. Biasa saja
d. Kurang setuju
e. Tidak setuju
B.4. Bersediakah bapak/ibu berpartisipasi dan bersama-sama masyarakat lainnya untuk

mempertahankan keberadaan kawasan ini?
a. Sangat bersedia
b. Bersedia
c. Biasa saja
d. Kurang bersedia
e. Tidak setuju
B.5. Seberapa besar bapak/ibu bersedia menyisihkan pendapatan keluarga untuk mempertahankan
setiap hektar keberadaan kawasan ini per tahunnya?
a. antara Rp.1 – Rp.25 ribu
b. antara Rp.25 ribu – Rp.50 ribu
c. antara Rp.50 ribu – Rp.100 ribu
d. antara Rp.100 ribu – Rp.250 ribu
e. antara Rp.250 ribu – Rp.500 ribu
f. antara Rp.500 ribu – Rp.1 juta
g. antara Rp.1 juta – Rp.5 juta
h. antara Rp.5 juta – Rp.10 juta
i. lebih dari Rp.10 juta (sebutkan besarannya Rp. .........................?)
B.6. Jumlah Populasi masyarakat yang memperoleh manfaat dari fungsi dari kawasan obyek penilaian
(data sekunder)
FORMULIR DAFTAR ISIAN TRAVEL COST METHOD (TCM)
OBJEK PENILAIAN KAWASAN
1. Jenis Obyek Penilaian : Rekreasi Situs

2. Nama Obyek Penilaian : ………………………………………………
3. Letak Obyek (lon/lat) : ………………………………………………
4. Luas Obyek : ………………………………………………
5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ………………………………………………
6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ………………………………………………
7. Nama Responden : …………………………… ( L / P )
8. Identitas Responden :
a. Umur : ............................ tahun
b. Pendidikan :
SD SLTP SLTA D1 D2
D3 S1 S2 S3 Lainnya
9. Alamat tempat tinggal :

Desa/kelurahan : .............................................................
Kecamatan : .............................................................
Kabupaten/Kota : .............................................................
Provinsi : .............................................................
Data Survei
10. Berapa pendapatan (keluarga) anda per bulan ? Rp. ……………………
11. Berapa biaya yang anda keluarkan untuk :
a. Biaya tiket masuk lokasi pariwisata ? Rp. ……………………
b. Biaya transport pengunjung dari tempat asal? Rp. ……………………
c. Biaya makan per hari ? Rp. ……………………
d. Biaya penginapan per hari ? Rp. ……………………
e. Biaya lain lain ? Rp. ……………………
12. Berapa lama anda tinggal di lokasi ini dalam setiap kali kunjungan? ............ jam
13. Berapa kali dalam satu tahun (berjalan) anda mengunjungi lokasi pariwisata ini ? .............. kali
14.a. Apakah selain lokasi wisata ini anda juga merencanakan mengunjungi lokasi wisata yang lain dalam
satu rangkaian perjalanan?
a). Ya b). Tidak
b. Kalau jawaban anda a), berapa keseluruhan waktu yang anda butuhkan untuk serangkaian
perjalanan tersebut ? ................... hari.
15. Berapa orang yang ikut bersama anda dalam perjalanan wisata ini ? ...........orang.
16. Berapa jumlah pengunjung pada lokasi pariwisata obyek penilaian per tahun ?
........... Orang. (data sekunder)
TEKNIK HP
Target Responden : Rumah Hunian
1. IdentitasResponden
a. Nama : ………………………………
b. Umur : ………………………………
c. Jenis Kelamin : ………………………………
d. Pendidikan Terakhir :…………………… (Tamat/TidakTamat)
e. Jumlah Anggota Keluarga :
Anak-anak : …………………… (orang)
Dewasa : …………………… (orang)
f. Status Pernikahan : ………………………………
g. Alamat : ………………………………
h. Pekerjaan Utama : ………………………………
i. Pekerjaan Sampingan : ………………………………
j. Pendapatan Keluarga : Rp………………………………./bulan
2. Luas Tanah : …………………… m2
3. Luas tanah yang ada bangunan : …………………… m2
4. Luas tanah tanpa bangunan : …………………… m2
5. Luas tanah untuk pekarangan : …………………… m2
6. Luas tanah yang ditanami : …………………… m2
7. Status tanah : ……………………
8. Luas Bangunan : …………………… m2
9. Jumlah Bangunan : …………………… buah
10. Biaya pembuatan bangunan : Rp. ……………………
11. Harga Jual Rumah : Rp. ……………………
12. Harga Jual Tanah : Rp. ……………………
13. Sumber Air : Sumur/PAM/Pompa Air
Kedalamansumur : …………………… m
14. Lantai : tanah/plester/keramik
15. Jarak ke tempat kerja : …………………… km
16. Jarak ke jalan raya : …………………… m
17. Ketersediaan garasi : ada/tidakada
Berapa mobil yang dapat masuk garasi : …………………… buah
18. Ketersediaan listrik : PLN/genset/tidakada
19. Jarak dari pasar : …………………… km
20. Lama tinggal : …………………… tahun
21. Adakah keinginan untuk pindah : ada/tidakada
22. Alasan : ……………………………………………………………………………………
TEKNIK EOP
Target Responden : Pengelola Hutan Produksi
A. Identitas Responden
1. Nama : ………………………………
2. Umur : ………………………………
3. Jenis Kelamin : ………………………………
4. Pendidikan Terakhir : ……………………………… (Tamat/Tidak Tamat)
5. Jumlah Anggota Keluarga : ……………………………… orang
a. Anak-anak : ……………………………… orang
b. Dewasa : ……………………………… orang
6. Status Perkawinan : ………………………………
7. Alamat : ………………………………
8. Pekerjaan Utama : ………………………………
9. Pekerjaan Sampingan : ………………………………
10. Pendapatan Keluarga : Rp…………………………/bulan
B. Identitas Usaha
1. Jenis Usaha : ………………………………
2. Jenis tanaman yang terdapat di hutan produksi : ……………………
3. Jenis tanaman yang dikelola : ………………………………
4. Lama digeluti : …………………… tahun/bulan/minggu/hari
5. Kepemilikan Usaha : Sendiri/Keluarga/Kelompok/……………………
6. Modal Usaha : Sendiri/Keluarga/Pinjaman/……………………
7. Luas Lahan yang dikelola : ……………………………… m2/ha
8. Kepemilikan Lahan : Milik Sendiri/Keluarga/Sewa
9. Harga Sewa Lahan : Rp………………………………/m2/ha
10. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk produksi:
a. Biaya tetap :
1. ………………………………
2. ………………………………
b. Biaya operasi :
1. ………………………………
2. ………………………………
11. Produksi Utama : ……………………………………………………..
12. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton
…………………… gram/ons/kg/kw/ton
13. Harga Pasar : Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton
Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton
14. Jumlah Naker : …………………… orang
15. Upah Naker : Rp. …………………… /orang
16. Dijual Ke : Pasar/Bakul/Agen/……………………
17. Cara Penjualan : Tunai/Tunda/……………………
18. Sarana Angkutan : ……………………
19. Waktu Tempuh : …………………… menit/jam/hari
20. Jarak Tempuh : …………………… km/mil
21. Biaya Angkutan : ……………………
TEKNIK EOP
Target Responden : Pembudidaya Ikan
1. Nama : ………………………………
2. Umur : ………………………………
3. Jenis Kelamin : ………………………………
4. Pendidikan Terakhir : ……………………………… (Tamat/Tidak Tamat)
5. Jumlah Anggota Keluarga : ……………………………… orang
a. Anak-anak : ……………………………… orang
b. Dewasa : ……………………………… orang
6. Status Perkawinan : ………………………………
7. Alamat : ………………………………
8. Pekerjaan Utama : ………………………………
9. Pekerjaan Sampingan : ………………………………
10. Pendapatan Keluarga : Rp…………………………../bulan
11. Lama tinggal di daerah tersebut : ……………………………
B. Identitas Usaha
1. Jenis Usaha : ………………………………
3. Jenis tanaman yang dikelola : ………………………………
7. Luas Lahan yang dikelola : …………………… m2/ha
9. Harga Sewa Lahan : Rp………………./m2/ha
10. Ketersediaan sumber air untuk pertanian / perikanan :
a. Ada, sebutkan sumbernya : sungai / irigasi / lainnya
b. Tidak
a. Biaya tetap :
1. ………………………………
2. ………………………………
b. Biaya operasi :
1. ………………………………
2. ………………………………
12. Produksi Utama : ……………………………………………………..
13. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton per musim tanam
…………………… gram/ons/kg/kw/ton per musim tanam
18. Cara Penjualan : Tunai/Tunda/……………………
19. Sarana Angkutan : ………………………………
20. Waktu Tempuh : ……………………………… menit/jam/hari
21. Jarak Tempuh : ……………………………… km/mil
22. Biaya Angkutan : ………………………………
TEKNIK EOP
Target Responden : Petani sawah/jagung/sawit/kebun/karet
1. Nama : ……………………
2. Umur : ……………………
3. Jenis Kelamin : ……………………
4. Pendidikan Terakhir : …………………… (Tamat/Tidak Tamat)
5. Jumlah Anggota Keluarga : …………………… orang
a. Anak-anak : …………………… orang
b. Dewasa : …………………… orang
6. Status Perkawinan : ……………………
7. Alamat : ……………………
8. Pekerjaan Utama : ……………………
9. Pekerjaan Sampingan : ……………………
10. Pendapatan Keluarga : Rp............................../bulan
B. Identitas Usaha
1. Jenis Usaha : ……………………
3. Jenis tanaman yang dikelola : ……………………
7. Luas Lahan yang dikelola : …………………… m2/ha
9. Harga Sewa Lahan : Rp………………./m2/ha
a. Biaya tetap :
1. ……………………
2. ……………………
b. Biaya operasi :
1. ……………………
2. ……………………
11. Produksi Utama : ……………………………………………………..
12. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton
…………………… gram/ons/kg/kw/ton
17. Cara Penjualan: Tunai/Tunda/……………………
18. Sarana Angkutan : ……………………
19. Waktu Tempuh : …………………… menit/jam/hari
20. Jarak Tempuh : …………………… km/mil
21. Biaya Angkutan : ……………………
FORMULIR DAFTAR ISIAN CONTINGENT VALUATION METHOD (CVM)
OBJEK PENILAIAN KAWASAN (HUTAN)
1. Jenis Obyek Penilaian : Satwa Tanaman
Situs/Bangunan Lain-lain
2. Nama obyek penilaian : ……………………
3. Letak Obyek (lon/lat) : ……………………
4. Luas Obyek : ……………………
5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ……………………
6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ……………………
Teknik CVM : Nilai Keberadaan (Existance Value)
Sebuah kawasan di daerah bapak/ibu mempunyai beragam fungsi yang sangat signifikan bagi kehidupan
dan penghidupan keluarga bapak/ibu khususnya dan masyarakat setempat pada umumnya. Keberadaan
kawasan tersebut dapat memberikan manfaat ekonomi dari aktivitas pemanfaatan sumberdaya yang
ada di kawasan tersebut dan manfaat ekologis dari keberadaan kawasan tersebut yang terkait dengan
manfaat tidak langsung yang dapat diperoleh. Dengan segenap manfaat ekonomi-ekologi yang dapat
dirasakan dari keberadaan kawasan tersebut, maka apakah keberadaan kawasan tersebut perlu
dipertahankan ?
a. Sangat perlu
b. Cukup perlu
c. Sama saja
d. Kurang perlu
e. Sangat tidak perlu
A. Karakteristik Responden
Nama : ……………………
Jenis Kelamin : ……………………
Umur : ……………………
Pendidikan Terakhir : 1. Tidak sekolah
2. SD tidak tamat (kelas ? .........)
3. SD tamat
4. SLTP tidak tamat (kelas ? .........)
5. SLTP tamat
6. SLTA tidak tamat (kelas ? .........)
7. SLTA tamat
8. Diploma (1 / 2 / 3 / 4)
9. Perguruan tinggi tidak tamat (tngkat ? ..........)
10. Perguruan tinggi tamat (S1 / S2 / S3)
11. Profesor
Jumlah anggota keluarga : ……………………
Pekerjaan utama : ……………………
Pengalaman kerja : ……………………
Pekerjaan sambilan : ……………………
Lama tinggal : ……………………
Pendapatan keluarga : ……………………
B. Persepsi terhadap Kawasan
B.1. Apakah keberadaan kawasan ini memberikan manfaat bagi keluarga dan masyarakat di
sekitarnya?
a. Sangat bermanfaat
b. Cukup bermanfaat
c. Biasa saja
d. Kurang bermanfaat
e. Tidak bermanfaat
B.2. Seberapa pentingkah manfaat tersebut bagi keluarga dan masyarakat di sekitar kawasan?
a. Sangat penting
b. Cukup penting
c. Biasa saja
d. Kurang penting
e. Tidak penting
B.3. Setujukah bapak/ibu bilamana kawasan ini kemudian dikonversi menjadi peruntukan lain ?
a. Sangat setuju
b. Setuju
c. Biasa saja
d. Kurang setuju
e. Tidak setuju
B.4. Bersediakah bapak/ibu berpartisipasi dan bersama-sama masyarakat lainnya untuk

mempertahankan keberadaan kawasan ini ?
a. Sangat bersedia
b. Bersedia
c. Biasa saja
d. Kurang bersedia
e. Tidak setuju
B.5. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana pemanfaatan hutan produksi di wilayah Bapak?
a. Bertambahluasberlipat
b. Bertambah luas tapi tidak banyak
c. Sama saja sejak dulu
d. Luasnya menyusut tapi tidak banyak
e. Menyusut berlipat
B.6. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana dengan jumlah jenis usaha yang ada di hutan produksi
tersebut?
a. □ Jenisnya semakin banyak
b. □ Sama saja sejak dulu
c. □ Jenisnya semakin berkurang
B.7. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana dengan produktivitas hasil hutan produksi yang bapak lihat
dan rasakan?
a. Semakin produktif dibandingkan 5 tahun lalu

b. Sama saja sejak dulu
c. Semakin kecil dibandingkan 5 tahun lalu
B.8. Menurut bapak, bagaimana kondisi lahan hutan produksi di wilayah bapak?
a. Masih relatif baik
b. Sudah mulai rusak dan habis
c. Sama saja dari dulu
B.9. Kalau menurut bapak rusak dan habis, kira-kira apa penyebabnya?
a. Kegiatan manusia, misalnya : ____________________
b. Alamiah
c. Tidak tahu
B.10. Seberapa besar bapak/ibu bersedia menyisihkan pendapatan keluarga untuk mempertahankan
setiap hektar keberadaan kawasan ini per tahunnya ?
a. antara Rp.1 – Rp.25 ribu
b. antara Rp.25 ribu – Rp.50 ribu
c. antara Rp.50 ribu – Rp.100 ribu
d. antara Rp.100 ribu – Rp.250 ribu
e. antara Rp.250 ribu – Rp.500 ribu
f. antara Rp.500 ribu – Rp.1 juta
g. antara Rp.1 juta – Rp.5 juta
h. antara Rp.5 juta – Rp.10 juta
i. lebih dari Rp.10 juta (sebutkan besarannya Rp. .........................?)
B.11. Jumlah Populasi masyarakat yang memperoleh manfaat dari fungsi dari kawasan obyek penilaian
(data sekunder)

PEMBENTUKAN PETA ZONA NILAI TANAH

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PEMBENTUKAN PETA ZONA NILAI TANAH

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH

1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 1

A. Maksud dan Tujuan

B. Ruang Lingkup Pekerjaan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 2

IV. TAHAPAN PEKERJAAN

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 3

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 4

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 5

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 6

No. Kolom Nama Kolom Penjelasan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 7

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 8

5. Perhitungan dan Analisis Data

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 9

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 10

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

b) Jenis bangunan ruko.

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 11

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 12

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 13

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 14

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 15

- Dalam satu zona kurang dari 3 sampel

Dalam hal kasus di atas, maka petugas pendata di lapangan harus

Gambar di atas menunjukkan bahwa dalam zona AB petugas lapangan

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 16

Dalam kasus di atas, jika petugas pendataan lapangan tidak menemukan

Dalam contoh diatas, zona AD dibandingkan dengan zona AA, zona AB

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 17

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 18

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 19

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 20

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 21

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 22

1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 23

A. Maksud dan Tujuan

B. Ruang Lingkup Pekerjaan

Standar Operasional Prosedur ini diterapkan dengan karakteristik sebagai berikut:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 24

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 25

IV. TAHAPAN PEKERJAAN

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 26

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 27

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 28

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 29

b. Pengolahan Data Pasar:

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 30

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 31

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

b) Jenis bangunan ruko.

Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS

Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 32

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 33

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 34

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 35

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 36