KERANGKA ACUAN KERJA

( KAK )

KEGIATAN
JASA KONSULTANSI PERENCANAAN APRAISAL
PEMBEBASAN LAHAN PROVINSI MALUKU UTARA (WILAYAH E)

TAHUN ANGGARAN 2023

 PEMERINTAH PROVINSI MALUKU UTARA
DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Alamat : Jl. Raya 40 Bundaran Balbar
SOFIFI

I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum dijelaskan bahwa untuk menjamin
terselenggaranya pembangunan untuk kepentingan umum, diperlukan tanah yang
pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan prinsip kemanusiaan dan keadilan.
Selain itu pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilaksanakan berdasarkan asas:
a. Kemanusiaan
b. Keadilan
c. Kemanfaatan
d. Kepastian
e. Keterbukaan
f. Kesepakatan
g. Keikutsertaan
h. Kesejahteraan
i. Keberlanjutan
j. Keselarasan
Untuk itu diperlukan jasa penilaian untuk pengadaan tanah yang dilakukan oleh Penilai
Publik yang dengan keahliannya tersebut menjalankan proses pekerjaan untuk mem-
berikan pendapat atau estimasi atas nilai Jual-Beli suatu objek penilaian pada saat terten-
tu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia yang berlaku.

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksa-
naan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara,
dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum pihak yang berhak. Penga-
daan Tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan dengan pemberian Ganti Kerugian
yang layak dan adil.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan:
a. Perencanaan yang outputnya dokumen rencana pengadaan tanah;
b. Persiapan yang outputnya penetapan lokasi rencana pengadaan tanah;
c. Pelaksanaan yang outputnya hasil pengukuran, invetarisasi, identifikasi pihak-pihak
yang berhak atas ganti rugi tanah, dan hasil penilaian bidang per bidang tanah.
d. Penyerahan hasil outputnya penyerahan aset tanah yang telah dibebaskan.

B. Maksud Dan Tujuan Kegiatan

Maksud kegiatan tersebut adalah untuk menghitung nilai jual-beli objek bidang per bidang
tanah secara independen dan profesional sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia yang
berlaku.

Tujuan dari kegiatan tersebut adalah mendapatkan estimasi dan pendapat atas nilai ganti
kerugian (nilai Jual-Beli) dari objek penilaian bidang per bidang tanah berdasarkan hasil
penilaian oleh Penilai.

C. Sasaran
Sasaran dalam kegiatan tersebut adalah tersedianya opini nilai ganti kerugian (nilai Jual-Beli)
dari objek penilaian bidang per bidang tanah berdasarkan hasil penilaian oleh Penilai yang
disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan berita acara penyerahan
hasil penilaian untuk dijadikan dasar musyawarah penetapan Nilai Jual-Beli yang adil dan
layak, baik bagi masyarakat maupun pemerintah dalam rangka Pengadaan Lahan untuk
Jasa Konsultansi Perencanaan Apraisal PEMBEBASAN LAHAN PROVINSI MALUKU
UTARA (WILAYAH E),antara lain :

1. Survey dan Pemetaan Pengadaan Lahan Untuk area kantor Vertikal Provinsi Maluku
Utara

D. Dasar Hukum
1) Undang-Undang Dasar RI Tahun 1945
2) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum;
3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 1999 tentang Penyelenggaraan Negara yang Bersih
dan Bebas dari Korupsi, Kolusi dan Nepotisme;
4) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 70 Tahun 2012 tentang Perubahan
kedua atas Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2010 tentang
Pengadaan Barang/Jasa;
5) Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Pen-
erimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional
6) Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan
 Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum;
7) Peraturan Presiden Nomor 40 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden
Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pem-
bangunan untuk Kepentingan Umum;
8) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 99 Tahun 2014 Tentang Perubahan
Kedua Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
9) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 15 tahun 2015 tentang Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
10) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ke-
tiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Penga-
daan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
11) Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2002 tentang Pedoman
Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara sebagaimana telah diubah
dengan Keputusan Presiden Nomor 72 Tahun 2004;
12) Peraturan Menteri Keuangan Republik IndonesiaNomor: 101/PMK.01/2014 tahun 2014
tentang Penilai Publik;
13) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 132/PMK.02/2010 tentang In-
deks dalam rangka Penghitungan Penetapan Tarif Pelayanan PNBP pada BPN;
14) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 51/PMK.02/2012 tentang Pe-
rubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 132/PMK.02/2010 tentang Indeks
dalam rangka perhitungan Penetapan Tarif Pelayanan PNBP pada BPN;
15) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 13/PMK.02/2013 tentang
Biaya Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang bersumber dari APBN;
16) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun
2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
17) Standar Penilaian Indonesia 204 (SPI 204) tentang Penilaian Terhadap Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

II. KELUARAN (OUTPUT) DAN MANFAAT (OUTCOME)

A. Manfaat (Outcome)
Tersedianya estimasi dan pendapat atas nilai Jual-Beli dari objek penilaian bidang per
bidang tanah berdasarkan hasil penilaian oleh Penilai untuk dijadikan dasar Nilai Jual-Beli
yang adil dan layak, baik bagi masyarakat maupun pemerintah dalam rangka Pengadaan
Lahan Untuk Jasa “Jasa Konsultansi Perencanaan Apraisal PEMBEBASAN LAHAN
PROVINSI MALUKU UTARA (WILAYAH E)”

B. Keluaran (Output)
Keluaran utama (Output) yang dihasilkan dari Konsultasi Perencanaan Apraisal
Pertanahan Prov. Maluku Utara ini terdiri dari :
1. Melakukan kajian perkiraan nilai ganti kerugian proyek atau pembangunan dalam me-
 nyusun dokumen perencanaan pengadaan tanah.
2. Melakukan perhitungan Nilai Penggantian Wajar (NPW) berdasarkan daftar nominatif
dan peta bidang dalam kegiatan pelaksanaan pengadaan tanah.
3. Melakukan kajian nilai untuk kegiatan pertanahan dan penataan ruang lainnya yang
ditetapkan oleh Menteri ATR/Kepala BPN.

III. RUANG LINGKUP KEGIATAN

A. Lingkup Kegiatan
Lingkup Pekerjaan Penilaian ini meliputi:
1. Melakukan identifikasi objek penilaian bidang per bidang tanah yang mengacu pada
Bukti Kepemilikan dan Peta Bidang Tanah , yang meliputi:
a. Tanah;
b. Bangunan yang berada di atas bidang tanah;
2. Melakukan verifikasi Hak Kepemilikan Tanah (Pemilikan Tunggal, Kemitraan, atau Hak
Kepemilikan Parsial) yang dinilai;
3. Meminta bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya (jika diperlukan) yang dilibatkan
atau berkontribusi dalam penilaian ini;
4. Menentukan dasar atau jenis nilai yang digunakan;
5. Menetapkan Tanggal Penilaian dan menyusun pelaporan sesuai Standar Penilaian In-
donesia;
6. Melakukan identifikasi kondisi yang tidak pasti (jika ada) dan kondisi pembatas yang
mendasari penilaian yang dilakukan.
B. Nama Kegiatan
Nama kegiatan yang akan dilaksanakan adalah Pengadaan barang/Jasa Jasa Konsultansi
“Jasa Konsultansi Perencanaan Apraisal PEMBEBASAN LAHAN PROVINSI MALUKU
UTARA (WILAYAH E)”

C. Lokasi Kegiatan
Lokasi kegiatan tersebar di beberapa wilayah Maluku Utara

D. Tahapan Pelaksanaan Kegiatan

1. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan;
2. Melaksanakan survey fisik dalam rangka pengamatan kondisi dari setiap bidang tanah
sekaligus melakukan penilaian terhadap obyek Penilaian berdasarkan Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018;
3. Mengumpulkan data-data pembanding dan data-data pendukung lainnya dalam rangka
perhitungan nilai yang diperlukan;
4. Melakukan evaluasi atas data-data, data pembanding dan data pendukung lainnya;
5. Melaksanakan Penilaian dengan Metode sebagai berikut:
a. Pendekatan Pasar
Nilai Aset didasarkan pada perbandingan harga atau Aset yang sama, sejenis atau
sebanding dengan Aset yang dinilai.
b. Pendekatan pendapatan
Nilai Aset harus dapat diperhitungkan berdasarkan pada besarnya kemampuan Aset
tersebut menghasilkan pendapatan dimasa datang (presen value) dari sejumlah pen-
dapatan yang akan dihasilkan dimasa yang akan datang.
c. Pendekatan Biaya
Nilai Aset dinilai biaya reproduksi atau biaya penggantian baru atas aktiva yang
sama, sejenis atau sebanding dengan yang dinilai. Perhitungan biaya meliputi
semua aspek seperti bahan, upah, bea-bea, pajak dan lain-lain biaya yang rele-
van.
6. Menyajikan laporan penilaian menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) dari Masyara-
kat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) yaitu Petunjuk Teknis SPI 204.

E. Keluaran
Adanya estimasi dan pendapat atas nilai ganti kerugian (Nilai Jual Beli) dari obyek penilaian
yang akan dijadikan dasar musyawarah penetapan Nilai Jual Beli. Penilaian dilakukan
berdasarkan bidang per bidang tanah mengacu pada Daftar Nominatif, yang meliputi nilai:
a. Tanah;
b. Bangunan;

F. Laporan
Laporan yang harus disusun oleh Penyedia Jasa Penilai dan diserahkan kepada pemberi
pekerjaan adalah:
1. Laporan Akhir

Laporan Akhir dibuat sebanyak 2 (dua) buku laporan untuk diserahkan dengan
perincian 1 (satu) asli dan 1 (satu) copy.

laporan asli masing-masing dibuat format *pdf dan format microsoft office.
Laporan memuat paling kurang terdiri dari:
1. Informasi Status Penilai dan Pengguna Laporan;
2. Dasar Penugasan dan Lingkup Penilaian;
3. Data/Dokumen yang digunakan sebagai acuan;
4. Maksud dan Tujuan Penilaian;
5. Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi;
6. Identifikasi Objek Penilaian;
7. Pengertian dan Definisi
a. Harga;
b. Nilai;
c. Nilai Pasar;
d. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Highest and Best Use
8. Dasar Nilai Yang Digunakan;
9. Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan;
10. Kesimpulan Penilaian;
11. Kondisi dan Syarat Pembatasan yang mendasari Penilaian.

Laporan Penilaian harus diserahkan selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari Kalender sejak
SPMK dikeluarkan dan Bukti Kepemilikan serta Peta Bidang diterima lengkap oleh Penilai
Jasa.
G. Peralatan, Material, Personil Dan Fasilitas Dari Pejabat Pembuat Komitmen
Proyek akan menyediakan informasi dan pelayanan - pelayanan kepada konsultansi
sehubungan dengan daerah pekerjaan yang menyangkut:
a. Hasil-hasil dan laporan-laporan dari pekerjaan terdahulu yaitu segala bidang yang
relevan dengan pekerjaan ini;
b. Peta dan gambar-gambar dari study terdahulu;
c. Peralatan yang disediakan oleh Pengguna Jasa sebagai penunjang kegiatan ini akan
ditentukan kemudian dalam pelaksanaannya sesuai kebutuhan, peralatan yang
disediakan agar dijaga dan dipelihara dengan baik oleh Penyedia Jasa;
d. Pengguna Jasa akan menugaskan staff sejumlah yang diperlukan yang akan bertindak
sebagai counterpart yang akan mendampingi Penyedia Jasa Penilai dalam
melaksanakan pekerjaan di lapangan.

H. Jangka Waktu Penyelesaian KegiatanWaktu yang diperlukan untuk menyelesaikan

pekerjaan ini adalah 30 (tiga puluh) hari Kalender terhitung sejak dikeluarkannya Surat
Perintah Mulai Kerja dari PPK Pengadaan Lahan Untuk Jasa Konsultansi
Perencanaan Apraisal PEMBEBASAN LAHAN PROVINSI MALUKU UTARA
(WILAYAH E)

I. Sumber Pendanaan
Kegiatan ini dibiayai dari sumber pendanaan APBD Tahun Anggaran 2023

J. Kebutuhan Calon Penyedia

1. Kualifikasi Penyedia
Metode kualifikasi yang digunakan yaitu pascakualifikasi, artinya
penilaian kualifikasi penyedia bersamaan dengan penilaian penawaran
penyedia. Diharapkan calon penyedia mampu memenuhi kriteria administrasi,
teknis dan keuangan dalam tahapan ini, dengan rincian sebagai berikut :
Administrasi/Legalitas
 Terintegrasi dalam SIKaP (Sistem Informasi Kinerja Penyedia) pada
Portal SPSE;
 Akta pendirian perusahaan atau perubahannya;
 Sertifikat Badan Usaha (SBU) klasifikasi Jasa Konsultansi non Kon-
struksi (1.SC.02) Bidang Usaha Jasa Khusus, sub bidang usaha Jasa penilai /
appraisial / valuer
 Tanda Daftar Perusahaan (TDP) atau Nomor Induk Berusaha (NIB) yang
 masih berlaku;
 Tempat usaha/kantor dengan alamat yang benar, tetap dan jelas berupa
milik sendiri maupun sewa;
 Secara hukum mempunyai kapasitas untuk mengikat diri pada kontrak;
 KTP pemilik perusahaan atau yang memiliki kewenangan secara hukum
pada badan usaha tersebut;
 Menyetujui Pakta Integritas pada sistem SPSE;
 Seluruh data administrasi kualifikasi penyedia akan diperiksa
keabsahan dan kebenarannya oleh PPK setelah mendapatkan Berita Acara
Hasil Pemilihan, dan selama pemeriksaan dokumen tersebut akan didampingi
oleh Tim Probity Audit APIP Provinsi Maluku Utara yang telah bekerja sama
dengan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Provinsi Maluku Utara.
Tindak lanjut pemeriksaan sesuai dengan Permen PUPR Nomor 14 tahun 2020.

K. Personil
1. Penilai Berizin Properti (Team Leader)
Disyaratkan berpendidikan minimal Strata Dua (S2) dengan Kualifikasi Penilai Berizin
Properti dan/atau Bisnis (S) II dengan pengalaman 15 tahun & berpengalaman dalam
bidang penilai tanah dan bangunan dan memiliki sertifikasi keahlian dibidang jasa penilai
tanah dan bangunan serta memiliki Sertifikat Penilai Berizin dari Kementrian Keuangan
Republik Indonesia .
2. Ahli Madya (Penilai Madya)
Disyaratkan berpendidikan minimal Strata Satu (S1) dengan Kualifikasi Penilai Madya (T)
I serta ber- pengalaman dalam bidang penilai tanah dan bangunan, dengan pengalaman
kerja 10 Tahun dan memiliki sertifikasi keahlian dibidang jasa penilai tanah dan
bangunan serta memiliki Sertifikat Register dari Kementrian Keuangan Republik
Indonesia.
3. Ahli Pratama (Penilai Pratama)
Disyaratkan berpendidikan minimal Strata Satu (S1) dengan Kualifikasi Penilai Pratama
(P) I serta berpengalaman dalam bidang penilai tanah dan bangunan, dengan
pengalaman kerja 6 tahun dan memiliki sertifikasi keahlian dibidang jasa penilai tanah
dan bangunan serta memiliki Sertifikat Register dari Kementrian Keuangan Republik
Indonesia.
4. Tenaga Sub Ahli dan Pendukung Tenaga ini terdiri dari Surveyor, Draftman, Tenaga
Administrasi /Operator Computer
 Jumlah
NO Lingkup Keahlian Posisi Diusulkan Uraian Pekerjaan
Personil
1 2 3 4 5

1. Team Leader Team Leader 1  Bertanggung jawab terhadap

 Laporan penilaian yang
diterbitkan.
 Mengontrol tugas dan kinerja
 masing-masing Rekan &
Karyawan/personil.

2. Tenaga Ahli Madya Tenaga Ahli Madya 1  Mereview dan mengoreksi

redaksi laporan penilaian
serta angka-angka yang
tercantum didalamnya
sehingga tidak terjadi salah
pengetikan.

3. Tenaga Ahli Pratama Tenaga Ahli Pratama 1  Melakukan komunikasi awal

dengan pemberi tugas untuk
inpeksi lapangan.
 Membuat Lingkup
Penugasan yang selanjutnya
diperiksa oleh reviewer.
 Mengumpulkan data-data
 Yang diperlukan untuk
penugasan penilaian.
 Melakukan Analisa dan
 Perhitungan Nilai Objek
Penilaian.
 Membuat laporan penilaian
4 Pelaksana Inspeksi
5 Administrator
6 Operator Komputer
7 Drafter
Pelaksana In- 2  Bersama Tenaga Ahli
speksi/surveyor Pratama melakukan
verifikasi antara
data/dokumen yang
diberikan dengan kondisi
fisik serta melakukan
pemotretan terhadap objek
yang dinilai.
Administrator 1  Keuangan & Surat Menyurat.
Operator Komputer 1  Penyusunan Dokumen
Pengadaan.
Drafter 1  Penyusunan Dena Lokasi &
Peta Bidang untuk di
tuangakn ke dalam laporan
penilaian.

L. Produksi Dalam Negeri

Semua kegiatan jasa penilaian berdasarkan KAK ini harus dilakukan di dalam wilayah
Negara Republik Indonesia

M. Persyaratan Kerjasama
Jika kerjasama dengan Penyedia Jasa Penilai lain diperlukan untuk pelaksanaan
kegiatan Jasa Penilai ini, maka persyaratan berikut harus dipatuhi:
a. Ditentukan pihak Penyedia Jasa Penilai sebagai Lead Firm yang bertanggung jawab
terhadap hasil pekerjaan keseluruhan kepada Pemberi Tugas/Pengguna Jasa.
b. Ditentukan pola kerjasama kedua belah pihak dan diketahui oleh Pemberi Tu-
gas/Pengguna Jasa.
c. Besaran persentase modal atau pembagian kewenangan dalam pelaksanaan kegiatan
diketahui Pemberi Tugas/Pengguna Jasa.

N. Pedoman Pengumpulan Data Lapangan

Pengumpulan data lapangan harus memenuhi Persyaratan Data yang menjadi sasaran
kegiatan antara lain:
a. Data harga transaksi/penawaran yang digunakan harus merefleksikan keadaan harga

tanah sebelum atau pada saat penetapan/pengumunan lokasi pembebasan lahan.

b. Mengunjungi lokasi beradanya objek yang akan dinilai dan melakukan verifikasi atas
hasil Inventarisasi dan Identifikasi Bukti Kepemilikan/Peta Bidang. Jika terdapat
perbedaan informasi yag diterima maka Penyedia Jasa Penilai dapat memberikan
pemberitahuan kepada Pengguna Jasa dalam bentuk Laporan Pendahuluan atau
dalam bentuk lainnya untuk selanjutkan akan diputuskan kemudian oleh Pengguna
Jasa bersama-sama oleh Lembaga Pertanahan (Panitia Pengadaan Tanah).
Dari hasil pengumpulan data survey lingkup pekerjaan untuk mendapatkan hasil yang
diharapkan maka pekerjaan ini membatasi pekerjaan sebagai berikut :
1. Melakukan penilaian sesuai dengan hasil Inventarisasi dan Identifikasi oleh Instansi
terkait mengenai penguasaan, pemilikan penggunaan, dan pemanfaatan tanah
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 yang meliputi ukuran
dan pemetaan bidang per bidang tanah dan data pihak yang berhak atas objek
Pengadaan Tanah.
2. Data Objek pengadaan tanah yang telah dinilai dituangkan dalam bentuk buku laporan
menggunakan Bahasa Indonesia dan diserahkan kepada Pengguna Jasa pada akhir
pelaksanaan pekerjaan.

Sofifi, 12 April 2023

Pejabat Pembuat Komitmen

FIRMANSYAH MEYDIAWAN, S.T

NIP. 19940527 201903 1 004