MODUL

SPT.111
PETA ZONA NILAI
TANAH

Review

Latar Belakang Survei dan Pemetaan

Nilai Tanah

Belum adanya sistem penilaian Nilai

Total Aset Pertanahan yang mampu
berperan baik dari Sebagai bagian
dari indikator kemakmuran maupun
Sebagai mekanisme pencegahan dan
pengurangan sengketa
Belum adanya sistem penilaian tanah
dan atau properti

Maksud dan Tujuan Survei dan

Pemetaan Nilai Tanah :
menyediakan informasi potensi dan
nilai tanah, sebagai kebutuhan dan
rujukan nasional untuk mewujudkan
fungsi tanah bagi sebesar-besar
kemakmuran rakyat.

Dasar hukum Survei dan

Pemetaan Nilai Tanah
1.

2.

3.

4.

5.

6.

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun

2006
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13
Tahun 2010
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun
2005
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 2006
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4
Tahun 2006
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 2007

Pengertian
Biaya, Harga dan Nilai

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah
yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.
Jika barang atau jasa sudah terselesaikan, biaya tersebut menjadi fakt a historis.
Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa merupakan biaya bagi
pembelinya. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.3 )
Harga adalah Istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan
penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan
khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atau suatu barang
atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa
yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai
relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam
kondisi yang tertentu pula. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.2 )
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan
definisi tertentu dari nilai. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.5 )

Pasar: Harga vs Nilai

Pasar:

Harga Pasar:

Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi

Dalam keadaan pasar terbuka
Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan
informasi yang mencukupi mengenai obyek yang ditransaksikan
Jangka waktu penawaran mencukupi
Pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
Suatu harga dimana baik pembeli maupun penjual berkehendak
melakukan transaksi (Webster, 1995)
Harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada pasar
terbuka (random house dictionary of the english language)
Sejumlah uang yang dibayarkan untuk memperoleh suatu
jasa/barang dalam mekanisme pasar.

Nilai Pasar: Estimasi yang paling mungkin terhadap harga pasar

terjadi jika suatu barang/jasa diperdagangkan dalam mekanisme
pasar dalam suatu waktu tertentu.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal

penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang
berniat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Standar Penilaian
Indonesia 2007 SPI 1 Butir 3.1).
Nilai Tanah adalah permukaan bumi dalam keadaan
kosong, tidak termasuk nilai benda-benda yang melekat
padanya.

Nilai Properti adalah nilai tanah berikut

nilai seluruh benda-benda (buatan
manusia) yang melekat padanya sebagai
satu kesatuan, baik yang berada pada, di
atas, dan di bawah permukaan tanah
dimaksud .

2.1. Ruang Lingkup

Diterapkan untuk kegiatan penilaian tanah yang mencakup

wilayah yang luas, dan bersifat massal atau mencakup
jumlah bidang tanah yang banyak baik untuk daerah
pertanian, permukiman ataupun komersial.
Survei dan pemetaan nilai tanah yang bersifat massal
dilakukan diatas peta dasar untuk menyajikan nilai pasar
tanah pada suatu daerah tertentu yang diperoleh dari
pengumpulan data harga pasar.
Peta ZNT dibuat dalam skala 1 : 25.000 atau lebih besar,
yang menggambarkan informasi nilai tanah (tidak berikut
nilai bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya)
dalam bentuk klasifikasi nilai tanah.

2.4. Konsep Pekerjaan

Pada prinsipnya, dalam menghasilkan peta ZNT, penilai

wajib menyajikan nilai pasar tanah pada suatu wilayah
sesuai dengan pekerjaan yang diberikan.
Untuk dapat menentukan nilai pasar tanah pada masingmasing zona, penilai wajib mengumpulkan data harga
pasar tanah sebagai data pembanding
Dalam hal tidak tersedia data harga pasar tanah, penilai
dapat mengumpulkan data harga pasar properti dan data
pasar lainnya. Penilai dapat menggunakan semua
pendekatan, teknik dan prosedur dalam menetapkan nilai
pasar tanah sepanjang penerapannya dapat dilakukan
secara tepat dan benar dan bersandar pada kriteria dan
data pasar.

Diagram Alir Survei dan Pemetaan

Nilai Tanah
Persiapan

Survei
Batas Zona
Nilai
Tanah

Peta Zona Nilai

Tanah (ZNT)

Survei
Pengumpulan Data
Harga Pasar

Pengolahan
Data
Tekstual/
Numeris

Penyajian
Data Spasial
(Pemetaan))

4.1 Diagram Alir Survei Potensi Tanah

Peta Dasar

Peta PGT

Peta RTR

Pengumpulan
Data Pasar
Tanah/Properti

Delineasi
Kawasan

Pengolahan data
(- nilai bangunan)

Nilai Tanah

Adjustment +
Nilai Bangunan

Peta ZNT
SPT.111

Nilai Properti
SPT.121

Peta ZTP
SPT.211
Survei
Economic Value
Peta ZNEK
SPT.221

Peta TAV

4.2 Uraian Bagan Alir Produksi dan Distribusi Pelaksanaan

Petugas

Pengumpulan Data

Pengolahan Data

Penyajian Data

Penilai Tanah

Survei Data Harga

Pasar
Survei Data Fisik
Survei Data
Lingkungan

Land Residual
Melakukan
Adjustment

Pembuatan Peta ZNT

Pembuatan Laporan

Kasubsi Tematik dan

Potensi

Supervisi
Pengesahan

Upload ke Sistem
Informasi setelah
disahkan

Kepala Kantor
Pertanahan

Mengirim data ke
Kanwil

Melalui Kasi
Memastikan upload ke
sistem

Kepala Seksi Survei

Potensi Tanah

Supervisi
Menyiapkan
pengesahan data

Kepala Bidang Survei

Pengukuran dan
Pemetaan

Supervisi

Kepala Kantor
Wilayah

Pengesahan Peta ZNT

Mengirim ke Kantor
Pertanahan

4.3. SASARAN MUTU

Sasaran Mutu adalah standar yang harus

dicapai untuk masing-masing tahap
sehingga Mutu Produk PIK dapat dipenuhi.
Tahap Sasaran Mutu

Persiapan
Penentuan Sample
Pengumpulan Data
Entry Data
Pengolahan Data Tekstual
Pengolahan Data Spasial

4.3.1. Persiapan

Penyiapan Peta Dasar dan Peta-peta Tematik: penguasaan dan pemilikan,

penggunaan dan pemanfaatan, karakteristik tanah, ekosistem, dan
infrastruktur
Penetapan lokasi dan luas

Prioritas Lokasi untuk Reforma Agraria atau Wilayah pendaftaran tanah

sistematik atau wilayah dengan potensi ekonomi yang tinggi

Pemilihan lebih dari satu lokasi hanya dilakukan setelah lokasi yang ada
telah memenuhi cakupan sekurang-kurangnya setara dengan satu
lembar skala 1:10.000
Penyiapan rencana kerja lapangan (jadwal dan sdm)
Penyiapan alat kerja lapangan (GPS navigasi, alat ukur, dan kamera)
Penyiapan daftar isian (form SPT111 dan form penghitungan) dan peta
kerja
Survei dan Pemetaan Batas Zona Nilai Tanah
Penilai wajib melakukan survei untuk membuat batas zona yang berisikan
bidang-bidang tanah yang mempunyai nilai tanah (highest and best use)
yang mirip atau seragam. Selanjutnya penilai wajib menginventarisasi dan
memetakan masing-masing zona nilai tanah tersebut di atas peta dasar
dengan sisi minimal 0,5 cm x 0,5 cm x skala peta. Yang dimaksud suatu
zona nilai tanah adalah zona dengan sebaran nilai tanah pada range 30%.

4.3.2. Sample data

Jenis Sample

bidang tanah yang terdaftar/ tanah adat

informasi harga transaksi atau penawaran bidang tanah
24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan terakhir untuk
tanah pertanian
Diutamakan harga jual beli, jika tidak tersedia harga sewa/produktifitas

Penentuan Sample

3 sampel untuk setiap zona nilai tanah

Sedangkan untuk zona di atas 10 cm x 10 cm, sampel minimal adalah 5
(lima) sampel. Untuk kelebihan setiap 10 cm x 10 cm jumlah sampel
ditambah 2 (dua), demikian seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm.
disesuaikan dengan keragaman nilai tanah
disesuaikan dengan penggunaan tanah.
Diupayakan tanah kosong

Penentuan Responden

Harga transaksi (Pemilik tanah, Real estate agent/broker, Developer, Penyewa

bidang tanah atau properti)
Harga penawaran (Pemilik tanah yang berniat menjual/menyewakan
tanahnya, Real estate agent/broker, Developer, dan Notaris, lurah, aparat
lainnya yang diyakini sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar, jika
seluruh responden yang dipersyaratkan tidak tersedia )

4.3.3. Pengumpulan data

Menentukan dan mencari titik-titik sample

bidang tanah
Menentukan koordinat lokasi titik sample
bidang tanah
Wawancara dengan sample responden

Survei data fisik tanah

Survey data lingkungan dan sosial ekonomi
Survey data fisik bangunan, tanaman dan
benda lainnya
Survey data harga pasar tanah/ properti atau
harga sewa
Survey data letak objek/sample (GPS)
Pengambilan foto objek

Formulir SPT 111

4.3.4. Pengolahan data Tekstual

Validasi data
Perhitungan Land rent (opsional)

Perhitungannya harga sewa tanah (HST) dibagi tingkat kapitalisasi pasar

property (r),
NT

HST
r

Nilai r dapat ditentukan oleh penilai dengan perbandingan data pasar

terhadap harga sewa atau pendapatan dengan harga tanah di daerah tersebut

Penghitungan land extraction (opsional)

Untuk sample tanah yang terdapat bangunan/benda diatasnya, maka nilai

bangunan harus dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah
dengan menggunakan DKPB tahun berjalan yang dikeluarkan oleh
Departemen Keuangan atau Dinas yang berkompeten melakukan penilaian
nilai pasar bangunan setempat. Jika tidak dimungkinkan dapat melakukan
survei ke perusahaan yg bergerak di bidang konstruksi

Penyesuaian (adjustment)

Untuk memperoleh data nilai tanah yang sebanding (apple to apple);

Jenis Penyesuaian

Jenis data harga transaksi

Status hak Hak milik
Waktu transaksi mengacu pada saat penilaian atau pengesahan peta zona nilai
tanah yaitu tanggal 31 Desember tahun berjalan.
Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Penilai.

Penghitungan Nilai Zona

Penilai melakukan perataan terhadap

data nilai yang diperoleh dari hasil
penyesuaian pada suatu zona sesuai
dengan jumlah datanya.
Penilai wajib memperoleh
standar deviasi dari hasil rata-rata nilai
kurang dari 30%.
Jika persyaratan di atas tidak dipenuhi
penilai wajib melakukan validasi
terhadap data hasil penghitungan

4.3.5. Pengolahan data Spasial

Plotting sample

Memetakan seluruh sample bidang tanah

diatas peta pendaftaran digital pada layer
nilai tanah. Jika tidak tersedia, pemetaan
dapat dilakukan pada citra satelit.
Memberikan nilai tanah per meter persegi
hasil pengolahan data pada setiap titik
sample

Editing Zona Nilai Tanah

Digital Cartography
Digital cartography dilakukaan dengan
memberikan warna untuk setiap klasifikasi Zona
Nilai Tanah Pembuatan lay out dan informasi
tepi peta menggunakan standarisasi yang
ditetapkan BPN.
Pencetakan peta.