Pemanfaatan Peta Zona Nilai Tanah

SEKSI PENGADAAN TANAH dan PENGEMBANGAN

 Ketentuan yang Mengatur
Pemanfaatan Zona Nilai Tanah

I II III

UU No.14 Tahun 2008 Implementasi UU No.2

tentang Keterbukaan
Informasi dan PP 128
Tahun 2015
Penguatan hak masyarakat
dengan mempermudah
akses untuk mendapatkan
informasi nilai tanah,
sehingga masyarakat dapat
dengan cepat, mudah, dan
murah untuk mengetahui nilai
asset tanah yang dimilikinya
untuk berbagai kepentingan.
Pada internal Kantor
Pertanahan sebagai
sarana untuk
penghitungan biaya PNBP
layanan pertanahan
Tahun 2012 Terkait dengan UU
Menyediakan Peta Zona Nilai
No.28 Tahun 2009
Tanah sebagai “Benchmarking” Pajak Daerah dan
penilai pertanahan dalam rangka
Redistribusi Daerah
pelaksanaan Pengadaan Tanah merupakan kewenangan
bagi Pembangunan untuk
Pemerintah Daerah, dan
Kepentingan Umum terkait ganti Pemerintah Daerah dapat
kerugian, sehingga keadilan
bekerjasama dengan BPN
kepada semua pihak terwujud : RI dalam rangka
Adil untuk masyarakat (diberi
penyediaan Peta ZNT untuk
haknya sesuai dengan nilainya) menghindari “double”
dan Pemerintah (terjamin anggaran serta terjadinya
ketersediaan tanahnya dalam ketidakseragaman nilai
rangka Pengadaan Tanah bagi
tanah yang ditetapkan
Pembangunan Untuk pemerintah.
Kepentingan Umum serta
terhindar dari adanya spekulasi
tanah yang merugikan Negara
 Ketentuan Dirjen PT dan Menteri ATR/BPN
yang Mengatur Pemanfaatan Zona Nilai Tanah
2 3
1
 Lembaga Terkait Penilaian

DJKN : Penilaian Barang Milik /Kekayaan

Negara
DJP : Penilaian untuk kepentingan Pajak
PPAJP : Pembina penilai publik (pemberi izin)
BPN RI : Penyediaan informasi nilai tanah dan
aset pertanahan.
KJPP : Kantor Jasa Penilai publik
Sumber : Munas IPPI
 HAL-HAL PENTING TERKAIT ERAT DENGAN
NILAI TANAH
I. PENINGKATAN PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK (PNBP),
pelaksanaan pemanfaatan peta ZNT menjadikan target PNBP meningkat
dan BPHTB juga meningkat (sumber : banggar DPR-RI okt ‘13)

II. REFERENSI DALAM KEGIATAN PENGADAAN TANAH UNTUK

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
Perencanaan anggaran pengadaan tanah dengan mengacu pada ZNT
mengurangi peluang konflik.

III. PENINGKATAN PENERIMAAN DARI BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN ( BPHTB ) dan PBB.
Menggunakan NJOP (yang berada jauh di bawah nilai pasar), akan
menimbulkan potensi kekurangan penerimaan BPHTB.
 Implementasi UU No.2 Tahun 2012

Peta ZNT sebagai “Benchmarking”

penilai pertanahan”

Masyarakat Pemerintah
Adil terjamin ketersediaan
diberi haknya sesuai tanahnya
dengan nilainya

Meminimalisir spekulasi tanah

 UU no. 28 tahun 2009 tentang
PAJAK DAN RETRIBUSI DAERAH (PDRD)

 Pasal 2 ayat (2) huruf j:

PBB Perdesaan dan Perkotaan merupakan
salah satu jenis Pajak Daerah yang dikelola
oleh kabupaten/kota.

 Pasal 2 ayat (2) huruf k:

BPHTB merupakan salah satu jenis Pajak
Daerah yang dikelola oleh kabupaten/kota.
 Pelimpahan Pengelolaan BPHTB
dalam UU no. 28 tahun 2009 tentang PDRD

Undang-Undang BPHTB tetap berlaku paling

lama 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya
Undang-Undang PDRD.
(selengkapnya di Pasal 180 angka 6, UU no. 28 tahun 2009)

Pemungutan dan pengelolaan BPHTB dilakukan oleh

Pemda mulai 1 Januari 2011. Diperlukan:
1. Perda tentang BPHTB
2. Peta nilai tanah (pengganti peta BLOK PBB)
sebagai acuan nilai tanah
 Perkiraan Peningkatan PAD dari implementasi
Peta ZNT

1. Jumlah penerimaan BPHTB Pemda mendekati 50 X

PNBP (peralihan) BPN
2. Nilai tanah = Nilai Perolehan Obyek Pajak = untuk
bahan dasar penetapan NJOP
 Uji Petik Pemanfaatan Peta ZNT dalam
meningkatkan PNBP ATR/BPN

Pada TA 2020, Secara akumulatif terjadi

peningkatan PNBP dari Pendaftaran Peralihan
Hak dan Perpanjangan Hak Atas Tanah sebesar
178% (dari target Rp. 71.250.000,- dengan
realisasi sebesar Rp. 127.292.929,- )
 NILAI DALAM SPPT PBB vs NILAI DALAM PETA ZNT

Contoh kasus: nilai dalam SPPT PBB (NJOP) = Rp. 128.000/ m2

nilai pasar menurut peta ZNT = Rp. 201.000/ m2
 POTENSI PENINGKATAN PENERIMAAN DARI PBB

PBB = 0,1 % x ( NJOP – NJOPTKP )

Misalkan NJOPTKP di kota tersebut = Rp. 60.000.000,-
PBB atas bidang tanah seluas 117 m2, dapat dihitung sebagai berikut:

Menurut Menurut Potensi

NJOP PBB Peta ZNT peningkatan

Nilai tanah
Rp. 128.00 Rp.201.000
per m2
Nilai tanah
Rp. 14.976.000 Rp. 23.517.000
total

PBB Rp. 14.976 Rp. 23.517 Rp. 8.541

Dengan menggunakan peta ZNT,

penerimaan daerah dari PBB atas Potensi besar
satu bidang tanah tersebut bisa peningkatan
penerimaan daerah
ditingkatkan sebesar 57.03 %
 NILAI DALAM SPPT PBB vs NILAI DALAM PETA ZNT

Contoh kasus: nilai dalam SPPT PBB (NJOP) = Rp. 200.000/ m2

nilai pasar menurut peta ZNT = Rp. 365.000/ m2
 POTENSI PENINGKATAN PENERIMAAN DARI PBB

PBB = 0,1 % x ( NJOP – NJOPTKP )

Misalkan NJOPTKP di kota tersebut = Rp. 60.000.000,-
PBB atas bidang tanah seluas 114 m2, dapat dihitung sebagai berikut:

Menurut Menurut Potensi

NJOP PBB Peta ZNT peningkatan
Nilai tanah
Rp. 200.000 Rp. 365.000
per m2
Nilai tanah
Rp. 22.800.000 Rp. 41.610.000
total

PBB Rp. 22.800 Rp. 41.610 Rp. 18.810

Dengan menggunakan peta ZNT,

penerimaan daerah dari PBB atas Potensi besar
satu bidang tanah tersebut bisa peningkatan
ditingkatkan sebesar 82,5 % penerimaan daerah
 NILAI DALAM SPPT PBB vs NILAI DALAM PETA ZNT

Contoh kasus: nilai dalam SPPT PBB (NJOP) = Rp. 5000 / m2

nilai pasar menurut peta ZNT = Rp. 9000 / m2
 POTENSI PENINGKATAN PENERIMAAN DARI PBB

PBB = 0,1 % x ( NJOP – NJOPTKP )

Misalkan NJOPTKP di kota tersebut = Rp. 60.000.000,-
PBB atas bidang tanah seluas 19.938 m2, dapat dihitung sebagai berikut:

Menurut Menurut Potensi

NJOP PBB Peta ZNT peningkatan
Nilai tanah
Rp. 5.000 Rp. 9.000
per m2
Nilai tanah
Rp. 99.690.000 Rp. 179.442.000
total

PBB Rp. 99.690 Rp. 179.442 Rp. 79.752

Dengan menggunakan peta ZNT,

penerimaan daerah dari PBB atas Potensi besar
satu bidang tanah tersebut bisa peningkatan
ditingkatkan sebesar 80 % penerimaan daerah
POTENSI PENINGKATAN PENERIMAAN DARI BPHTB

Ketika ada jual beli tanah (peralihan hak atas tanah) seluas 19.938 m2
BPHTB = ( 5 % x ( NJOP – NJOPTKP ) )
NJOPTKP = Rp. 60.000.000,-

Menurut Menurut
Potensi peningkatan
Akta jual beli Peta ZNT
Nilai tanah
Rp. 5.000 Rp. 9.000
per m2
Nilai tanah
Rp. 99.690.000 Rp. 179.442.000
total

BPHTB Rp. 1.984.500 Rp. 5.972.100 Rp. 3.987.600

Dengan menggunakan peta ZNT,

Potensi besar
penerimaan dari BPHTB atas satu
peningkatan
bidang tanah tersebut bisa
penerimaan daerah
ditingkatkan sebesar 200 %
GAMBARAN KERJA
SAMA PEMBUATAN
PETA ZONA NILAI
TANAH

SKALA
1:2.500
 DASAR KERJA SAMA PEKERJAAN
PEMBUATAN PETA ZNT SKALA 1:2.500
Dasar hukum :
•PP 128 Tahun 2015
•MOU/SPKS BPN - Pemda
•SOPI Dirjen PTP ATR/BPN RI.

Dasar pembiayaan :
•Standar Biaya Masukan Kementrian Keuangan
•Hitungan Standar Biaya Khusus (HSBKu) Analisa Teknis dan Biaya
Pekerjaan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Skala 1:2.500
 CONTOH LEMBAR PETA ZNT

Skala 1 : 25.000 Skala 1 : 2.500

Produk peta dengan APBN BPN-RI Produk peta melalui kerja sama dengan
APBD Pemda
CONTOH LEMBAR PETA ZNT
Existing Peta ZNT Kota Pangkal Pinang
Skala 1:25.000 Tahun 2010

•Pada Skala Ini

Zona yang tersaji
masih sangat
sedikit sehingga
terjadi generalisasi
nilai tanah.

•Pada skala ini

Pembentukan
Zona belum
berbasis Peta
Bidang.
Ilustrasi Peta ZNT
Skala 1:2.500
•Pada skala ini
Pembentukan Zona
berbasis Peta
Bidang Tanah.

•Pada Skala Ini

Zona yang tersaji
Sangat Detail
sehingga Klasifikasi
Nilai Zona Tanah
sangat variatif dan
unik.
 SKEMA KERJA SAMA PEKERJAAN
PEMBUATAN PETA ZNT SKALA 1:2.500

Sesuai Dengan
Sesuai Dengan
PP 128 serta SBM
MOU /SPKS PP 128 PEMKAB
Kemenkeu TA 2014 BPN
BPN dan Menyetorkan
RI Mencairkan PNBP
PEMKOT Dana APBD
untuk menjadi Sumber
PNBP Ke BPN
Biaya Pelaksanaan
Implementasi Kegiatan
Peta ZNT
Kabupaten Pengesahan Hasil
Indragiri Hulu Peta ZNT hasil Sesuai Dengan
Untuk kerja sama MOU Pekerjaan
Keperluan Pajak dengan dilakukan antara BPN
Atas Tanah Menuangkan -Pemkab
(PBB & BPHTB) Dalam Perda
serta pelayanan untuk
pertanahan Implementasinya