29/4/2021

KURSUS ASAS PENILAIAN

UNTUK PEMBANTU PENILAIAN

Modul 3 : Asas Dan Prinsip Penilaian Bagi

Menentukan Nilai Pasaran dan Nilai Tahunan
Penceramah :
Profesor Madya Sr Dr. Mohd Hasrol Haffiz Bin Aliasak
Penilai Berdaftar (V-1058)
Pusat Pengajian Pengurusan Hartanah
Jabatan Alam Bina dan Teknologi
Universiti Teknologi Mara Cawangan Perak
5 Mei 2021

TUJUAN DAN OBJEKTIF MODUL

 Tujuan : untuk menerangkan prinsip asas nilai pasaran harta tanah
dan nilai tahunan pegangan serta kaedah-kaedah penilaian yang
diamalkan oleh penilai harta.
 Objektif :
i. Untuk memahami konsep dan definisi Nilai Pasaran dan Nilai Tahunan harta
dengan berasaskan perundangan dan piawaian berkaitan.
ii. Untuk mendedahkan pendekatan dan kaedah penilaian harta tanah dalam

menentukan Nilai Pasaran dan Nilai Tahunan Harta.

1
 29/4/2021

PENDAHULUAN

PENDAHULUAN
 Penilai didefinisikan sebagai seseorang yang
mempunyai kelayakan bagi menentukan nilai
sesuatu harta tanah dengan berdasarkan kepada
pengetahuan penilaian sesuatu kawasan, jenis
harta tanah dan jualan-jualan harta tanah pada
masa lalu.
 Penilai mentaksir nilai bagi tanah, bangunan dan
unsur lain seperti peralatan komersial dan objek-
objek seni serta memberikan khidmat nasihat
berhubung dengan pentadbiran dan kegunaan
komersial bagi tanah dan bangunan.
4

2
 29/4/2021

FUNGSI PENILAI
• Memeriksa item atau unsur harta tanah dan memilih satu kaedah
penilaian harta tanah yang sesuai
• Menjalankan kerja-kerja pengiraan dengan mengambil kira
permintaan semasa pasaran, keadaan harta tanah, aliran masa depan
dan faktor-faktor lain seperti lokasi, saiz, peruntukan pengezonan
dan kemudahan-kemudahan awam yang disediakan.
• Menyediakan satu laporan berhubung penaksiran nilai harta tanah.
• Menyediakan khidmat perundingan berhubung dengan hal-hal yang
berkaitan penilaian harta tanah.
• Menyediakan bukti-bukti dalam persidangan mahkamah berhubung
penilaian harta tanah.
• Menyediakan penilaian sewa bagi tujuan timbang tara

KONSEP NILAI:
• Definisi : “Makna” atau “erti” (worth) bagi sesuatu
barangan
• Ia memberi makna kepada seseorang, maka ia bernilai
dan bagaimana seseorang menghargai (appreciate)
sesuatu barangan.
• Ciri-ciri
• Utiliti : Dapat memenuhi sesuatu keperluan
• Kekurangan : Barangan yang lebih sukar untuk didapati lebih
bernilai dari barangan yang yang banyak dan mudah
• Permintaan : disokong oleh kuasa beli
• Boleh dipindahmilik : Untuk mendapatkan hak mutlak ke
atas barangan

3
 29/4/2021

KOS DAN HARGA

 Kos : Amaun yang dibayar untuk mendapatkan atau
mengadakan sesuatu barangan
 Harga : Jumlah wang yang dibayar dalam sesuatu
urusniaga untuk mendapatkan hakmilik ke atas barangan
atau harta tanah
 Hubungan :
 Kos merupakan jumlah yang dibayar, nilai adalah apa
yang sepatutnya dibayar dan harga merupakan
apa yang dipersetujui kedua pihak.
 Nilai vs. harga (tidak selari)

HARTA TANAH DAN PENILAIAN HARTA

TANAH

4
 29/4/2021

DEFINISI HARTA TANAH

• Menurut Seksyen 5, Kanun Tanah Negara 1965 dan Seksyen 4,
Ordinan Tanah Sabah 1930 (Bab 68), tanah termasuklah :
a. muka bumi dan semua benda yang menjadikan muka bumi seperti
batu dan pasir,
b. tanah di bawah permukaan bumi dan semua benda yang
terkandung di dalamnya seperti bahan-bahan galian,
c. semua tumbuhan dan lain-lain keluaran semula jadi seperti pokok-
pokok dan tumbuh-tumbuhan.
d. semua benda yang melekat pada bumi sama ada di atas atau di
bawah permukaan bumi, dan
e. tanah yang diliputi oleh air seperti sungai, tasik, parit dan laut.

• Seksyen 2, Kanun Tanah Sarawak 1958 (Bab 81) mendefinisikan tanah

sebagai, benda-benda yang melekat pada permukaan bumi atau secara
kekal terikat kepada apa-apa benda yang melekat pada permukaan
bumi.
9

DEFINISI PENILAIAN HARTA TANAH

 Merupakan suatu proses yang menggabungkan ciri-ciri seni dan sains dalam menentukan nilai
bagi kepentingan harta tanah untuk tujuan-tujuan tertentu dengan mengambilkira ciri-ciri
harta tanah yang dinilai termasuklah kepentingan nilai pasaran bagi pelaburan harta tanah.
 Ciri-ciri seni
 merupakan sebahagian daripada proses penilaian yang berdasarkan kepada rumusan dan
syarat-syarat tertentu yang digunakan dalam penilaian harta tanah.
 Semua faktor yang digunakan bagi menentukan nilai bagi sesuatu harta tanah adalah
berdasarkan kepada pengalaman penilai di mana sesetengah faktor ini adalah bergantung
kepada aspek-aspek berbeza seperti keadaan pasaran, ekonomi, politik, sosial dan
sebagainya.
 Ciri-ciri Sains : merujuk kepada kerja-kerja pengiraan yang menggunakan instrumen dan
formula matematik dan kaedah-kaedah penilaian yang biasa digunakan oleh jurunilai bagi
menentukan nilai harta tanah.
 Analisis :
 merupakan aspek utama dalam menentukan nilai pasaran bagi harta tanah.
 Proses penilaian amat berkaitrapat dengan keadaan-keadaan masa hadapan yang belum
pasti.
 Semua faktor ini akan ditentukan melalui fakta-fakta sejarah kerana ia boleh dilaksanakan
tanpa memerlukan fakta-fakta yang tepat dan andaian.

10

10

5
 29/4/2021

CIRI-CIRI HARTA TANAH

1. Heterogenus : tidak sama

2. Tahan lama / jangka panjang

3. Penawaran terhad : tidak dapat bertindak balas

dengan segera untuk memenuhi permintaan
4. Keperluan asasi manusia
5. Lambang / Status

6. Sumber pendapatan

7. Jumlah modal yang besar

11

11

FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI HARTA TANAH
1. Faktor Fizikal Harta Tanah
❑ Jenis dan kegunaan
❑ Saiz dan bentuk
❑ Rekabentuk dan struktur bangunan
2. Faktor Pertapakan Dan Lokasi
❑ Lokasi
Dalam / luar bandar
Pusat / pinggir bandar
Kemudahsampaian
Infrastruktur
❑ Tapak
o Tinggi/rendah (berbukit @ tepi sungai)
o Rata dan beralun
12

12

6
 29/4/2021

FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI HARTA TANAH
3. Kebangsaan
❑ Sistem perundangan, Zoning/Perancangan dan Akta-
Akta
❑ Sistem politik
❑ Sistem ekonomi, Perubahan polisi / dasar dan
Perubahan sistem perbankan
4. Faktor permintaan dan penawaran: Penawaran tetap,
permintaan meningkat maka nilai akan naik (juga
sebaliknya). Ini dipengaruhi oleh :
❖ Faktor kependudukan
❖ Perubahan citarasa
❖ Perubahan teknologi binaan
13

13

DEFINISI NILAI PASARAN

14

7
 29/4/2021

DEFINISI NILAI PASARAN

15

15

PRINSIP NILAI PASARAN

1.Nilai pasaran hendaklah dikira berdasarkan
kesediaan kedua-dua pihak untuk menjual dan
pembeli pada harga pasaran tanpa ciri paksaan. Ciri-
ciri ketidaksediaan atau nilai sentimental di pihak
penjual untuk berpisah dengan tanahnya dan
keperluan segera pembeli untuk membelinya tidak
perlu diambilkira dan tidak boleh dijadikan asas
menaikkan nilai pasaran.
2.Harga pasaran boleh diukur dengan menimbangkan
harga jualan di sekitar tanah berkenaan yang
mempunyai kualiti dan kedudukan yang serupa.

16

16

8
 29/4/2021

PRINSIP NILAI PASARAN

3. Potensi tanah berkenaan perlulah juga diambilkira. Jenis, sifat
tanah dan kegunaan yang akan dibuat pada masa pengambilan
perlulah juga diambil kira bersama-sama dengan kemungkinan
yang munasabah akan kegunaan yang akan dibuat kepadanya
di masa hadapan, misalnya digunakan untuk membina
bangunan atau lain-lain pembangunan.
4. Bentuk lot tanah perlulah juga ditekankan samada tempatnya
berhampiran dengan kawasan yang dibangunkan, jaraknya dan
bandar atau dari satu bandar paksaan
5. Anggaran nilai oleh pakar-pakar penilai juga adalah satu
keterangan tetapi janganlah terlalu banyak bergantung padanya
kecuali ia disokong oleh, atau secara tidak langsung dengan
keterangan lain
17

17

TUJUAN DAN ASAS NILAIAN

18

9
 29/4/2021

TUJUAN PENILAIAN
 Terdapat beberapa tujuan penilaian harta tanah khas, iaitu :
 Penilaian Perundangan : Kadaran, Pengambilan Tanah.
 Penilaian Bukan Perundangan : Penjualan, pembelian,
penswastaan dsbnya.
 Untuk tujuan modul ini, fokus tujuan penilaian adalah untuk
maksud kadaran.

19

19

ASAS NILAIAN
 Asas Nilaian yang digunakan bagi tujuan kadaran adalah sama
ada :
 Nilai Tahunan = Nilai Sewa Kasar Setahun
 Nilai Tambah = Nilai Pasaran

20

20

10
 29/4/2021

TAKRIFAN NILAI TAMBAH

Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan 1976

21

21

PENDEKATAN DAN KAEDAH

PENILAIAN

22

11
 29/4/2021

PENDEKATAN PENILAIAN
 Menurut Malaysian Valuation Standards 2019, pendekatan
penilaian merujuk kepada mana-mana nilaian harta tanah di
mana seseorang penilai menentukan pendapat nilai selepas
mengambilkira dan menimbangkan semua fakta-fakta yang
relevan seperti fizikal, perundangan dan ekonomi yang
berkaitan dengan harta tanah.
 Dalam konteks penilaian bagi tujuan kadaran, terdapat tiga
pendekatan nilaian yang digunakan bagi menentukan sama
ada Nilai Tahunan atau Nilai Tambah, iaitu :
 Pendekatan Pasaran
 Pendekatan Pendapatan, dan
 Pendekatan Kos

23

23

PENDEKATAN PENILAIAN

24

24

12
 29/4/2021

KAEDAH PENILAIAN
 Kaedah penilaian juga dikenali sebagai pendekatan atau model
penilaian yang merujuk kepada teknik-teknik yang digunakan
bagi mengira nilai bagi sesuatu harta tanah.
 Kuye (2000) : Variasi pengiraan, penaksiran atau penilaian yang
digunakan oleh juruukur atau penilaian bagi menentukan
pendapat mengenai nilai bagi sesuatu harta tanah.
 Oleh itu, satu kaedah khusus digunakan mengikut situasi atau
keperluan tertentu yang bergantung kepada tujuan dan asas
penilaian serta sifat harta tanah yang hendak dinilai.
 Secara tradisionalnya, terdapat 5 kaedah penilaian yang
berasaskan kepada 3 pendekatan penilaian yang telah
dibincangkan sebelum ini, iaitu :
 Pendekatan pasaran : Kaedah Perbandingan
 Pendekatan pendapatan : Kaedah Pelaburan, Kaedah Keuntungan dan Kaedah Nilai
Baki
 Pendekatan Kos : Kaedah Kos.

25

25

Konsep Kaedah Perbandingan

 Richmond (1994) : Kaedah ini membandingkan satu harta tanah
dengan harta tanah lain yang sebanding di mana terdapat urusniaga
yang dilaporkan dalam pasaran
 Kaedah perbandingan merupakan kaedah penilaian yang paling
popular digunakan dalam profesion penilaian harta tanah.
 Dalam penggunaan kaedah perbandingan, sesebuah harta tanah
subjek itu hendaklah dinilai mengikut perbandingan harta tanah
yang serupa.
 Perbezaan akan diselaraskan kepada harta tanah nilaian mengikut
faktor jenis harta tanah, lokasi, jangka masa, hak milik dan faktor
fizikal.
 Terdapat empat jenis pelarasan iaitu pelarasan peratus, pelarasan
ringgit, pelarasan hasil darab peratusan dan pelarasan keseluruhan
(Azhari Hussin, 1996)

26

26

13
 29/4/2021

Konsep Kaedah Perbandingan

 Terdapat beberapa syarat yang perlu dipatuhi ketika menggunakan
kaedah ini iaitu seperti berikut:
 Jenis Hartanah : Jenis hartanah yang hendak dibandingkan mestilah sama
jenis misalnya, jika perbandingan dibuat ke atas rumah teres setingkat,
sampel perbandingannya juga hendaklah dilaksanakan ke atas rumah jenis
teres setingkat.
 Lokasi : Lokasi hartanah perbandingan hendaklah dikawasan yang sama,
misalnya hartanah yang berada di Tanjong Malim, Perak tidak boleh dibuat
perbandingan ke atas hartanah yang terletak di Pagoh, Johor kerana terdapat
perbezaan lokasi yang ketara.
 Jenis Milikan : Jenis milikan hartanah hendak sama iaitu jika tanah tersebut
bersifat pegangan bebas atau free hold, hendaklah ia dibuat keatas jenis free
hold juga.
 Tempoh masa : Tempoh masa perbandingan antara 2 jenis hartanah
hendaklah tidak terlalu jauh bagi mengelakkan ketidaktepatan ketika proses
perbandingan dilaksanakan.

27

27

Model Penilaian dengan menggunakan

Kaedah Perbandingan
Nilai Tanah
Tambah : Nilai Bangunan
Nilai Modal

28

28

14
 29/4/2021

Definisi Kaedah Kos

 Kaedah ini melibatkan penentuan kos bagi penggantian bagi harta tanah dengan
mempertimbangkan perbelanjaan-perbelanjaan bagi menggantikan harta tanah
tersebut.
 Kaedah ini biasanya digunakan bagi menentukan nilai bagi harta tanah yang
dikategorikan harta tanah khas seperti masjid, gereja, hotel, struktur khas dan
sebagainya.
 Kaedah ini digunakan bagi harta tanah yang jarang bertukar hak milik atau lebih
sesuai dikategorikan sebagai harta tanah khas (Millington, 1987).
 Kaedah ini mengandaikan bahawa kos membina bangunan yang serupa adalah
sama manakala untuk menilai tapak harus merujuk kepada kaedah perbandingan.
 Perbezaan yang boleh dijadikan indikator dalam penentuan nilai bangunan adalah
susutnilai bangunan tersebut (Ismail Omar, 1997).
 Untuk menentukan nilai bangunan yang mempunyai usia yang terlalu lama,
maka salah satu cabang kaedah penilaian yang boleh digunakan adalah Kaedah
Penggantian Susut Nilai Kos atau Depreciated Replacement Cost (Millington, 1987).

29

29

Komponen Utama Kaedah Kos

30

30

15
 29/4/2021

Model Penilaian dengan menggunakan

Kaedah Kos

Nilai Tanah
Tambah : Nilai Bangunan (Kos Baru – Susut Nilai)
Nilai Modal

31

31

Definisi Kaedah Pelaburan

 Kaedah ini digunakan ke atas harta-harta yang menghasilkan aliran pendapatan tahunan
yang dikenali sebagai sewaan. Secara prinsipnya, nilai adalah dicipta dalam antisipasi atau
jangkaan manfaat pada masa akan datang yang diperoleh daripada pemilikan, operasi
dan/atau keuntungan modal yang diperoleh daripada pelupusan pada masa akan datang.
Kaedah ini menilaimodalkan pendapatan dengan menggunakan Angka Tahun Belian.
 Nilai sewa yang diperolehi daripada sesuatu harta tanah adalah bergantung kepada faktor
masa. (Ismail Omar, 1997).
 Peningkatan dan penurunan ke atas sewa biasanya akan berlaku selepas penyemakan
semula dibuat. Secara praktiknya, penurunan ke atas nilai sewa adalah jarang berlaku
kecuali disebabkan oleh faktor permintaan. (Azhari Hussin, 1996).
 Kaedah pelaburan adalah sesuai untuk digunakan bagi harta tanah yang membawa
keuntungan kepada tuan tanah di mana keadaan ini akan berlaku ke atas harta tanah
kediaman sama ada pegangan bebas atau pegangan pajakan.
 Walaubagaimanapun, kaedah ini mengandaikan bahawa penyenggaraan bangunan adalah
tetap setiap tahun dimana ia tidak mengambil kira kerosakan yang melibatkan
perbelanjaan modal ke atas harta tanah tersebut (Dzurllkanian Daud & Dzulkefli Ahmad,
1996).

32

32

16
 29/4/2021

Model Penilaian dengan menggunakan

Kaedah Pelaburan (penentuan nilai tambah)
Pendapatan Sewaan
Darab : Angka Tahun Belian @ Kadar Pulangan
Nilai Modal

33

33

Definisi Kaedah Nilai Baki

 Kaedah Nilai Baki merupakan suatu kaedah penilaian yang
digunakan untuk menilai tanah yang berpotensi untuk
pembangunan semula atau berdasarkan kepada gunaan
tertinggi dan terbaik.
 Kaedah ini sesuai digunakan untuk tanah pembangunan yang
mempunyai pelan tatatur yang telah diluluskan.
 Jenis-jenis harta tanah yang boleh dinilai dengan
menggunakan kaedah ini ialah :-
 Tanah kosong yang mempunyai potensi pembangunan
 Pembangunan Semula

34

34

17
 29/4/2021

Konsep Kaedah Nilai Baki

 Nilai tapak ditentukan dengan cara menganggarkan jumlah
hasil yang boleh diperolehi daripada pembangunan tersebut
dengan merujuk kepada pelan tatatur yang diluluskan dengan
menolak semua kos pembangunan dan keuntungan pemaju.
 Nilai pembangunan bersih atau nilai baki tanah kemudiannya
dinilaikinikan dengan factor Nilai Kini RM1.00 dengan
menggunakan kadar pinjaman yang sesuai bagi menentukan
nilai tapak semasa atau nilai modal tanah pembangunan
tersebut.
 Tempoh masa yang digunakan untuk menilai kinikan
bergantung kepada jenis dan saiz projek.
35

35

Komponen utama Kaedah

Penilaian Nilai Baki

36

36

18
 29/4/2021

Model Kaedah Nilai Baki

37

37

Definisi Kaedah Pendapatan

 Kaedah Keuntungan atau Akaun merupakan suatu kaedah
penilaian yang berada dalam kategori pendekatan pendapatan.
 Kaedah ini adalah berasaskan kepada konsep bahawa nilai
pasaran sesuatu harta tanah bergantung kepada keuntungan
yang boleh diperolehi daripada hasil atau perolehan keuntungan
perniagaan yang dijalankan atas harta tanah tersebut.
 Dalam konteks yang mudah difahami, kaedah ini berasaskan
kepada konsep nilai kepada pengusaha (value to operator) dan
ia sesuai digunakan dalam menilai kepentingan harta tanah di
mana nilainya adalah bergantung kepada jumlah perniagaan
atau kewujudan monopoli dalam sesuatu perniagaan.

38

38

19
 29/4/2021

Konsep Asas Kaedah Pendapatan

 Teori yang terdapat di dalam kaedah ini ialah, seorang penyewa
bersedia untuk membayar sebahagian keuntungan yang diperoleh
daripada perniagaannya sebagai sewa kepada tuan punya harta
tanah.
 Kaedah ini dilihat akan dapat memberi jawapan yang paling baik
dalam keadaan di mana tidak ada butir-butir sewaan harta tanah
yang sama.
 Contoh harta tanah yang biasa dinilaikan dengan menggunakan
kaedah ini ialah hotel, kuari, taman tema, stesen minyak, marina
dan sebagainya.
 Dalam menaksir kepentingan harta tanah dengan menggunakan
kaedah ini, terdapat beberapa komponen utama dalam proses
penilaian.

39

39

Model Penilaian Kaedah Keuntungan

 Antaranya ialah Pendapatan Kasar, Perbelanjaan Operasi
Tahunan, Keuntungan Bersih, Bahagian Penyewa, Modal
Penyewa, Nilai Sewa Bersih, Faktor Menilaimodal dan Nilai Modal.
 Model penilaian dengan menggunakan Kaedah Keuntungan adalah
seperti berikut :

40

40

20
 29/4/2021

NILAI SEWAAN

41

TAKRIFAN NILAI SEWA PASARAN

 Secara umumnya, pendapatan sewaan merupakan sejenis pendapatan
yang diterima atau boleh diterima oleh pemilik pegangan harta tanah
secara berkala di mana amaun pendapatan sewaan boleh
diterjemahkan dalam bentuk kewangan (monetary) atau bukan
kewangan (monetary) sekiranya ia dipajakkan/disewakan untuk suatu
tempoh masa tertentu.
 Sekiranya harta tanah tersebut tidak disewakan atau kosong atau
diduduki oleh pemilik, maka pendapatan sewaannya adalah
berdasarkan kepada sewaan pasaran di mana harta tanah tersebut
mempunyai potensi atau peluang untuk disewakan/dipajakkan pada
masa akan datang.
 Malaysian Valuation Standards (2019) mentakrifkannya sebagai
anggaran amaun bagi sesebuah kepentingan dalam harta tanah yang
boleh dipajakkan pada tarikh nilaian antara pemberi pajak yang rela dan
penerima pajak yang rela untuk suatu tempoh pajakan dalam urusniaga
terbuka selepas pemasaran yang sempurna dan kedua-dua pihak telah
bertindak secara berpengetahuan, bijaksana dan tiada paksaan.
42

42

21
 29/4/2021

CIRI-CIRI UTAMA NILAI

SEWAAN PASARAN
a) Nilai sewaan pasaran mestikan nilai yang terkini melalui urusniaga pasaran
terbuka.
b) Sewaan tersebut hendaklah bebas dan tidak dipengaruhi oleh apa-apa
unsur yang boleh menjejaskan sifat neutralnya.
c) Sewaan pasaran yang diaplikasikan hendaklah memiliki ciri-ciri sebanding
dengan harta tanah subjek termasuklah dalam lokaliti yang sama.
d) Terma sewaan/pajakan ke atas nilai sewaan pasaran hendaklah tidak
termasuk dengan perbelanjaan penyelenggaraan dan pengurusan tahunan
harta tanah (juga dikenali sebagai outgoings)
e) Sewaan tersebut hendaklah tidak termasuk lain-lain pembayaran bagi
tujuan lain seperti sewaan termasuk dengan perabot dan sebagainya.
f) Sewaan yang diaplikasi juga hendaklah memiliki sifat-sifat harta tanah
subjek dari segi kawasan, akomodasi bangunan, rekabentuk dan tata atur
ruang serta sebagainya.
g) Terma atau tempoh masa sewaan/pajakan mestilah sebanding.

43

43

PENENTUAN NILAI SEWA PASARAN

 Dalam menentukan nilai sewa pasaran sesuatu pegangan, maka
beberapa prinsip perlu diambilkira.
 Terdapat dua prinsip yang perlu diberi penekanan dalam
penilaian sewa iaitu prinsip rebus sic stantibus dan penyewa
hipotesis (Ahmad Ariffian & Hasmah Abu Zarin, 2001).
 Prinsip rebus sic stantibus menekankan bahawa apabila menilai
sewa suatu pegangan, hendaklah dinilai mengikut keadaan semasa
dan terdapat semakan sewa bagi menentukan nilai kenaikan nilai
pegangan tersebut manakala penyewa hipotesis pula menyatakan
bahawa penilaian nilai sewa hendaklah berdasarkan berapakah
sewa yang munasabah yang mungkin akan dikenakan dengan nilai
yang setimpal sebagai balasan oleh penyewa kepada tuan tanah.

44

44

22
 29/4/2021

PENENTUAN NILAI SEWAAN BERASASKAN

PENDEKATAN “DE-CAPITALISATION”

 Definisi :
 Pendekatan “De-capitalisation” digunakan apabila suatu bahagian
daripada keseluruhan tabungan dikeluarkan dan dijadikan asas dalam
menentukan suatu amaun yang dijana daripada pengoperasian sesuatu
penghasilan pendapatan.
 Pendekatan ini digunakan bagi menentukan nilai sewaan bagi
sesebuah aset yang dikeluarkan daripada nilai modal/pasaran
dengan menggunakan suatu kadar tertentu (umumnya kadar
pulangan) di mana nilai modal/pasaran adalah ditentukan daripada
analisis perbandingan.
 Dengan menggunakan formula asas Kadar Pulangan, penentuan
nilai sewaan berasaskan pendekatan “de-Capitalisation” adalah
seperti berikut :
45

45

46

46

23
 29/4/2021

Kadar Pulangan (Property Yield)

Kadar Pulangan
(PropertyYield)

47

47

PENENTUAN NILAI SEWAAN BERASASKAN

PENDEKATAN “ANNUAL EQUIVALENT”

 Kaedah Kesamaan Tahunan (Annual Equivalent Method – AE) juga

dikenali sebagai pendekatan Anuiti Kesamaan Tahunan (Equivalent
Annual Annuity Approach) merupakan suatu kaedah yang digunakan
bagi menganggarkan aliran tunai pendapatan tahunan secara malar
yang dijana daripada nilai modal pada suatu tempoh masa tertentu
sebagai suatu bentuk anuiti.
 Dalam konteks penentuan anggaran pendapatan sewaan tahunan
dengan menggunakan pendekatan ini, rumus AE seperti berikut :

48

48

24
 29/4/2021

PENENTUAN NILAI SEWAAN BERASASKAN

PENDEKATAN “ANNUAL EQUIVALENT”
 Nilai modal atau nilai pasaran bagi sesuatu kepentingan harta tanah
pelaburan boleh ditentukan dengan menggunakan apa-apa kaedah
penilaian harta tanah yang bersesuaian.
 Manakala penggunaan Angka Tahun Belian (ATB) pula bergantung
kepada jenis pegangan harta tanah sama ada pegangan untuk selama-
lamanya atau pegangan pajakan.
 Untuk pegangan pajakan, baki pajakan hendaklah dikenalpasti
terdahulu kerana ia mencerminkan nilai semasa pasaran harta tanah.

49

49

Perbelanjaan Tahunan Harta

(Property Outgoings)

 Definisi : sejumlah kos yang diperuntukkan oleh pemilik kepentingan harta

tanah bagi pengurusan dan penyelenggaraan harta tanah setiap tahun.
 Contoh :
 Pembaikan Dalaman dan Luaran
 Insurans Harta
 Pengurusan Harta
 Cukai-cukai awam : Cukai Tanah dan Cukai Taksiran
 Kaedah penentuan perbelanjaan tahunan harta
 Kadar sebenar yang diunjurkan dalam tempoh 3 tahun secara purata.
 Kadar peratusan tertentu : Contohnya antara 15% hingga 25%.

5
0
50

25
 29/4/2021

Kos Pembaikan dan Insurans Harta

51

51

Kos Pengurusan

Sumber : Jadual 7 Kaedah-Kaedah

Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta
52 Tanah 1986 (sehingga 2012)

52

26
 29/4/2021

Cukai Taksiran dan Cukai Tanah

Bil Cukai Taksiran Bil Cukai Tanah

53

53

Contoh Pengiraan Perbelanjaan

Tahunan (Outgoings)
Based on Actual Amount with supporting the official receipts

Based on %

54

54

27
 29/4/2021

NILAI TAHUNAN

55

TAKRIFAN NILAI TAHUNAN

Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan 1976

Section 2, Local Authorities Ordinance 1996 (Sarawak)

Section 72, Local Government Ordinance 1961 (Sabah)

56

56

28
 29/4/2021

Petikan Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan 1976

mengenai pengecualian penilaian peralatan untuk
tujuan kadaran

57

57

Petikan Section 2, Local Authorities Ordinance 1996

(Sarawak) mengenai pengecualian penilaian
peralatan untuk tujuan kadaran

58

58

29
 29/4/2021

Petikan Section 72, Local Government Ordinance

1961 (Sabah) mengenai pengecualian penilaian
peralatan untuk tujuan kadaran

59

59

KONSEP NILAI TAHUNAN

 Dalam menentukan amaun cukai yang boleh dikenakan ke atas pemilik
dan penghuni ke atas pegangan yang boleh dicukai, maka Asas Nilaian
yang digunakan ialah Nilai Tahunan dan Nilai Tambah (bagi
Semenanjung Malaysia sahaja).
 Ketiga-tiga perundangan kerajaan tempatan di Malaysia telah
mentakrifkan “Nilai Tahunan” sebagai anggaran kasar sewa tahunan
yang munasabah dijangka akan diperolehi dari setahun ke setahun dari
pegangan yang berkenaan jika disewakan, dengan tuan tanah
membayar belanja bagi pembaikan, insurans, penyenggaraan atau
pemeliharaan dan segala kadar dan cukai awam.
 Secara khususnya, nilai tahunan yang dijadikan sebagai asas nilaian
dalam menentukan kadar cukai pegangan merujuk kepada amaun
sewaan yang boleh dikenakan ke atas sesuatu pegangan dan amaun
yang dikenakan itu adalah termasuk dengan bayaran kos
penyelenggaran dan pengurusan harta yang perlu diambil kira bagi
memastikan harta tersebut berada dalam keadaan baik.

60

60

30
 29/4/2021

MODEL NILAI TAHUNAN

61

61

NILAI TAMBAH

62

31
 29/4/2021

KONSEP NILAI TAMBAH

 Di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976, pihak-pihak berkuasa
tempatan bagi negeri-negeri di Semenanjung Malaysia dan Wilayah
Persekutuan Labuan mempunyai pilihan untuk menentukan cukai
kadaran dengan berdasarkan kepada “Nilai Tambah” sebagai asas
nilaian.
 Menurut Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan 1976, "nilai tambah"
pegangan ertinya harga yang seorang pemunya sanggup dan tidak
berkewajipan untuk menjual, boleh mengharap secara berpatutan
mendapat daripada seorang pembeli yang sanggup membeli
dengannya pemunya itu sedang berunding, tentang penjualan dan
pembelian pegangan itu.
 Berdasarkan kepada tafsiran yang diberikan, nilai tambah adalah
merujuk kepada nilai pasaran atau nilai modal bagi sesuatu pegangan
harta yang boleh dijual kepada bakal-bakal pembeli.

63

63

Takrifan Nilai Tambah

Seksyen 2, Akta Kerajaan Tempatan

1976

64

64

32
 29/4/2021

NILAI PASARAN vs NILAI TAMBAH

 Oleh itu, penentuan nilai pasaran dalam konteks amalan profesion
penilaian harta tanah di Malaysia boleh dirujuk kepada takrifan yang
diberikan di dalam Standard 3, Malaysian Valuation Standards 2019
iaitu, anggaran jumlah bagi sesuatu asset atau liabiliti yang boleh
ditukarmilik pada suatu tarikh nilaian antara seorang pembeli yang rela
dan seorang penjual yang rela dalam urusniaga terbuka selepas
pemasaran yang sempurna dan di mana pihak-pihak yang terlibat telah
bertindak dengan pengetahuan, bijaksana dan tiada paksaan.
 Namun begitu dalam konteks penilaian, pegawai penilaian atau penilai
boleh menentukan nilai modal pegangan tersebut berdasarkan nilai
pasaran dengan menggunakan apa-apa kaedah penilaian harta tanah.
 Pertimbangan ini telah diberikan di dalam Seksyen 2, Akta Kerajaan
Tempatan 1976.

65

65

SESI SOAL JAWAB

66

33
 29/4/2021

SEKIAN, TERIMA KASIH

67

34