Land Tenure

Dan
Land Valuation
 Land
• Penguasaan Administration • Penggunaan
• Pemilikan • Fiscal • Taxation
Cadastre
• Yuridical
Cadastre Land
Land Tenure
Valuation
Land Administration
Administrasi Pertanahan ~ Pendaftaran Tanah

• Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang

dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk
peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya
Pendaftaran Tanah Meliputi:

1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan

hak
2. Pendaftaran hak-hak tanah dan
peralihan hak-hak tersebut
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak
berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat.
Asas Pendaftaran:

• sederhana,
• aman,
• terjangkau,
• mutakhir dan
• terbuka
Tujuan Pendaftaran Tanah:

1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
– Kepastian mengenai hak atas tanah bagi hak-hak yang telah
terdaftar dalam daftar umum.
– Kepastian mengenai pemilikan tanah sebagai pemegang hak
yang telah terdaftar dalam daftar umum.
– Kepastian mengenai letak, batas dan luas bidang-bidang tanah
yang telah terdaftar dalam daftar umum.
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-
pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenal
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar.
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi
pertanahan
Obyek Pendaftaran Tanah
meliputi:
• bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan
hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
• tanah hak pengelolaan;
• tanah wakaf;
• hak milik atas satuan rumah susun;
• hak tanggungan;
• tanah negara.
Jenis Pendaftaran Tanah

• Sporadik
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal.
• Sistematik
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pelaksanaan pendaftaran
tanah:

• kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali;
• pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali meliputi:

1. pengumpulan dan pengolahan data

fisik;
2. pembuktian hak dan pembukuannya;
3. penerbitan sertifikat;
4. penyajian data fisik dan data yuridis;
5. penyimpanan daftar umum dan
dokumen.
Kegiatan pemeliharaan data
pendaftaran tanah meliputi:

1. pendaftaran peralihan dan pembebanan

hak;
2. pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah lainnya.
LAND VALUATION
Atribut Yang Melekat Pada Tanah:

• Setiap bidang tanah (lahan) adalah unik, baik

dari segi komposisi fisik maupun lokasi (unique)
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan
(Immobile)
• Tanah merupakan benda yang tahan lama
(durable)
• Persediaan tanah terbatas (finite)
• Tanah berguna untuk manusia (useful)
Segi Kegunaan Lahan:

• Pertanian
• Industri
• Komersial
• Suaka
• Rekreasi
• dll
Tanah/Lahan adalah salah satu jenis PROPERTY

• Kekayaan
• Kepemilikan
Terbagi Menjadi JENIS & SIFAT
KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
Real Property • Bangunan
• Sarana Pelengkap

• Mesin dan Peralatan

• Fixture & Furniture
Personal Property • Jewel & Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga
PROPERTY

“Kegiatan di bidang Komersial,

Business Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”

Instrumen Investasi yang

Financial Interest dijamin aset-aset Real Estat
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property

(Tanah, Bangunan dan Sarana

Pelengkap)

Tangible Asset Personal Property

Machine Equipment Fixture &

Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Franchises
PROPERTY Intangible Asset Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)

Saham
Investasi
Surat Berharga Deposito
NILAI LAHAN

• nilai Recardian, yaitu nilai yang timbul sebagai akibat adanya

sifat kualitas tanah yang berhubungan dengan kesesuaian
untuk penggunaan tertentu dan atau kelangkaannya;
• nilai Lokasi, yaitu nilai yang timbul akibat dari lokasi tanah
relatif terhadap lokasi lainnya dan dalam praktek berhubungan
dengan aksesibilitas tanah.
• nilai Lingkungan, yaitu nilai yang timbul sebagai akibat fungsi
ekologis tanah dalam suatu ekosistem;
• nilai Sosial, yaitu nilai yang timbul akibat adanya fungsi sosial
tanah;
• nilai Politik, yaitu nilai yang timbul jika pemilikan penguasaan
tanah memberikan sejumlah kekuatan politik ataupun posisi
politik yang lebih menguntungkan kepada pemilik-
penguasaannya.
 BEBERAPA DEFINISI

❑ Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau

pembangunan suatu properti
Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung
❑ Definisi Harga : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu
transaksi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana
penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai
fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan
❑ Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar
Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan
Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu
pula.
Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau jasa menjadi biaya bagi
pembelinya.
❑ Definisi Nilai : harga yang ada dari semua hak atas semua harapan
keuntungan yang akan datang, baik berwujud maupun yang tidak berwujud
yang timbul karena pemilikan suatu properti.
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.
❑ Konsep Nilai Lahan
- Keuntungan atas penggunaan yang intensif (intensive Margin) -------------
---------------- Jarak tertentu mengalahkan yang lain.
- Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah (Ekstensifikasi
Margin) -------- jarak diluar tidak menguntungkan
Penilaian Lahan

Bidang

Kawasan
Penilaian Bidang

• Lingkup Penilaian adalah Bidang Tanah (Real Property):

• Semua hak, kepentingan dan kemanfaatan yang
berhubungan dengan kepemilikan atas real estate
• Jadi yang dinilai adalah Hak/Kepentingan atas
pemanfaatannya
• Bukan Fisik Tanahnya (Real Estate)
• Harga Pasar:
– Suatu harga dimana baik pembeli maupun penjual
berkehendak melakukan transaksi (Webster, 1995)
– Harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada pasar
terbuka
– Sejumlah uang yang dibayarkan untuk memperoleh suatu
jasa/barang dalam mekanisme pasar.
• Pasar:
– Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi
– Dalam keadaan pasar terbuka
– Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman
dan informasi yang mencukupi mengenai obyek yang
ditransaksikan
– Jangka waktu penawaran mencukupi
– Pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
• Nilai Pasar: Estimasi yang paling mungkin terhadap harga pasar
terjadi jika suatu barang/jasa diperdagangkan dalam mekanisme
pasar dalam suatu waktu tertentu.
Obyek Penilaian Bidang Tanah:

• Tanah
• Bangunan
• Lingkungan
• Pendapatan
Faktor Yang Berpengaruh

• Utility (Kegunaan atau kepuasan yang diperoleh)

• Scarcity (Kelangkaan lahan/ruang)
• Demand (Permintaan dan kebutuhan)
• Transferability (Kemudahan untuk dipindahtangankan)
• Policy (Kebijakan berkenaan dengan penataan ruang)
Penilaian Kawasan

Potensi kawasan
adalah kemampuan atau daya dukung kawasan
yang mungkin untuk dikembangkan. Basis
kawasan adalah “sumber daya tanah”, sehingga
potensi kawasan mengandung nilai tanah dan juga
“nilai lain”.
Nilai Ekonomi

Total Economic Value

Use Value Non-Use Value

Indirect Option Bequest Existence

Direct
Use Value Value Value Value
Use Value
Nilai Ekonomi
NO TIPOLOGI NILAI DEFINISI

I. Use value

Nilai ekonomi yang diperoleh dari pemanfaatan langsung dari

1. Direct use value
sebuah ekosistem/sumberdaya

Indirect use Nilai ekonomi yang diperoleh dari pemanfaatan tidak langsung dari
2.
value sebuah ekosistem/sumberdaya

Nilai ekonomi yang diperoleh dari potensi pemanfaatan langsung

3. Option value maupun tidak langsung dari sebuah ekosistem/sumberdaya di masa
mendatang

II. Non use value

Nilai ekonomi yang diperoleh dari manfaat pelestarian

1. Bequest value
ekosistem/sumberdaya untuk kepentingan generasi masa depan

Nilai ekonomi yang diperoleh dari sebuah persepsi bahwa

keberadaan (existence) dari sebuah ekosistem/sumberdaya itu ada,
2. Existence value
terlepas dari apakah ekosistem/sumberdaya tersebut dimanfaatkan
atau tidak