Siregar, Doli.

D, 2004, Manajemen Aset, Gramedia, Jakarta

Standar Penilaian Indonesia, 2007

1
 ALUR MANAJEMEN ASET
INVENTARISASI
ASET

LEGAL AUDIT

PENILAIAN ASET

OPTIMALISASI
PEMANFAATAN
ASET

SISTEM INFORMASI
MANAJEMEN ASET

2
 TAHAPAN KERJA MANAJEMEN ASET
 Manajemen aset dapat dibagi dalam lima tahapan kerja yang saling
berhubungan dan terintegrasi: inventarisasi aset, legal audit, penilaian
aset, optimalisasi aset, dan pengembangan SIMA (Sistem Informasi
Manajemen Aset)
 INVENTARISASI ASET
 Inventarisasi Aset terdiri atas dua aspek: Inventarisasi Fisik dan

Yuridis/Legal
 Aspek fisik terdiri atas bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis,

alamat, dan lain-lain

 Aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang

dimiliki, batas akhir penguasaan, dll

 Proses kerja yang dilakukan: pendataan, kodifikasi/labelling,

pengelompokan dan pembukuan/administrasi sesuai dengan

tujuan manajemen aset
3
 LEGAL AUDIT
 Legal Audit merupakan satu lingkup kerja manajemen aset
yang berupa inventarisasi status penguasaan aset, sistem
dan prosedur penguasaan atau pengalihan aset, identifikasi
dan mencari solusi atas permasalahan legal, dan strategi
untuk memecahkan berbagai permasalahan legal yang
terkait dengan penguasaan ataupun pengalihan aset
 Permasalahan legal yang sering ditemui antara lain:
 Status hak penguasaan yang lemah,
 Aset dikuasai oleh pihak lain,
 Pemindahtanganan aset yang tidak termonitor, dll

4
 PENILAIAN ASET
 Penilaian aset merupakan satu proses kerja untuk
melakukan penilaian atas aset yang
 Dikuasai. Biasanya dikerjakan oleh konsultan penilaian
yang independen
 Hasil dari nilai tsb dapat dimanfaatkan untuk mengetahui
nilai kekayaan maupun informasi
 untuk penetapan harga bagi aset yang akan dijual

5
 OPTIMALISASI ASET
 Optimalisasi aset: proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan
untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal
dan ekonomi yang dimiliki aset tsb
 Dalam tahapan ini, aset-aset yang dikuasai Pemda diidentifikasi dan
dikelompokan atas aset yang memiliki potensi dan yang tidak memiliki
potensi
 Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokan berdasarkan sektor-
sektor unggulan yang menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan
ekonomi nasional, baik dalam jangka pendek, menengah, maupun
jangka panjang
 Kriteria untuk penentuannya harus terukur dan transparan
 Aset yang tidak dapat dioptimalkan, harus dicari faktor penyebabnya.
Misal, apakah faktor legal, fisik, nilai ekonomi yang rendah, atau
lainnya?
 Hasil akhir dari tahapan ini adalah rekomendasi yang berupa sasaran,
strategi dan program untuk mengoptimalkan aset yang dikuasai
6
 PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
 Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan dan pengalihan aset
merupakan suatu permasalahan yang sering menjadi hujatan terhadap
Pemda saat ini
 Satu sarana yang efektif untuk meningkatkan kinerja aspek ini adalah
pengembangan SIMA
 Melalui SIMA, transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat
terjamin tanpa perlu adanya kekhawatiran akan pengawasan dan
pengendalian yang lemah
 Dalam SIMA keempat aspek itu diakomodasi dalam sistem, dengan
menambahkan aspek pengawasan dan pengendalian
 Setiap penanganan terhadap satu aset, termonitor dengan jelas, mulai
dari lingkup penanganan hingga siapa yang bertanggungjawab
menanganinya, sehingga akan meminimalkan KKN di lingkungan
Pemda
7
 KLASIFIKASI PROPERTI BERDASARKAN JENISNYA
 Tanah
Real Property  Bangunan
 Sarana Pelengkap

 Mesin dan Peralatan

 Fixture dan Furniture
Personal Property  Jewel dan Antique
 Kendaraan bermotor
PROPERTY  Surat Berharga

Kegiatan di bidang Komer-

Business sial, Industri, Jasa, atau
Investasi (aktivitas ekonomi)

Instrumen Investasi
Financial Interest yang dijamin aset-aset
Real Estat
8
 PENGGOLONGAN PROPERTI MENURUT SIFATNYA
Real Property
(Tanah, Bangunan dan
Sarana Pelengkap)
Tangible asset
Personal Property
(Machine Equipment
Fixture dan Furniture, Ken-
daraan Bermotor, Jewelry/
Antique Art)

PROPERTY Intangible Asset Goodwill; Hak Paten;

Franchises; Trade Mark;
Hak Cipta (Copy Righ)

Securities Saham; Investasi;

(Surat - surat
Berharga) Deposito; Obligasi
9
 KATEGORI ASET PUBLIK SESUAI KAIDAH INTERNASIONAL
KATEGORI ASSET KETERANGAN
Aset Operasional Tanah yang termasuk special property, Rumah Tinggal Dinas,
Perumahan Lainnya, Bangunan Kantor, Sekolah, Perpustakaan,
Gedung Olah Raga, Golf, Mess, museum dan Galery, Bengkel,
Kuburan, Tempat Parkir, Peralatan, Kendaraan, Mesin, Komputer
Perabotan dan Peralatan Kantor.
Aset non-Operasional  Tanah yang akan dibangun
 Properti Komersial
 Aset Investasi
 Aset Berlebih (Surplus Asset)
Aset Infrastruktur  Jalan Raya
 Pelabuhan/Dermaga
 Jembatan
 Jalan Permanen
 Saluran Air, dll
Community Asset  Halaman dan Taman
 Bangunan Bersejarah
 Bangunan Kesenian
 Museum
 Kuburan (hanya tanah) 10
 KATEGORI ASET DAN HUBUNGANNYA TERHADAP
BASIS NILAI
ASET NON ASET OPERASIONAL COMMUNITY ASSET INFRASTRUCTURE
OPERASIONAL Properti yang langsung Digunakan secara ASSET
Properti yang tidak dapat
digunakan dalam terus menerus, umur Tidak terkait, penge-
digunakan secara
langsung dalam pelayanan pelayanan publik tidak terbatas, tidak luaran pemulihan hanya
Publik dapat dialihkan untuk penggunaan
yang ada

Apakah pasar untuk Penilaian tergantung

properti dalam permintaan (Dasar Nilai
penggunaan yang ada DRC)

Tidak Ya

INVESTASI, ASET PROPERTI KHUSUS PROPERTI TIDAK

BERLEBIH DAN PRO- Dasar nilai adalah KHUSUS
PERTI PENGEMBANGAN Biaya Penggantian Dasar nilai adalah
Dasar nilai adalah Terdepresiasi Nilai Pasar untuk
Nilai Pasar (DRC) Penggunaan yang Ada
11
 PROSES PENILAIAN PROPERTI
 Pelaksanaan Penlaian di Indonesia wajib berpedoman pada SPI
 Faktor utama sebagai dasar pelaksanaan penilaian properti/aset

Tujuan Penilaian Pendekatan Penilaian

Dasar Penilaian
 Nilai Pasar 1. Market Data Approach
Obyek Penilaian  Nilai Non Nilai 2. Cost Approach
Pasar 3. Income Approach

Metode Penilaian
1. Metode Perbandingan Data Pasar
2. Metode Kalkulasi Biaya
3. Metode LDA
4. Metode DRC
5. Metode Kapitalisasi
a) Teknik Kapitalisasi Langsung
b) Teknik DCF 12
 PROPERTI VS ASET FISIK
 Kepemilikan atas kepentingan  Konsep Kebendaan
hukum  Berwujud atau tidak berwujud
 Hubungan hukum penguasaan  Terdiri atas:
yuridis 1. Real Estate
 Terdiri atas: 2. Personalty
Real Property  Tangible (chattels,
Personal Property trade fixture)
Business (Perusahaan)  Intangible
Financial Interest (HKF) (hak tagih, HAKI)

13
 KONSEP PROPERTI
Konsep Hukum dari Properti meliputi segala sesuatu yang
merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan
yang bernilai,
 berbentuk benda atau bukan (corporeal or non
corporeal),
 berwujud atau tidak berwujud,
 dapat dilihat atau tidak,
 memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk
kekayaan.
14
 KONSEP REAL ESTAT VS REAL PROPERTI
 Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan
benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu
kesatuan dengan tanahnya
 Pengertian Real Properti merupakan penguasaan yuridis
atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
(hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang
berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti
biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat
atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat.

15
16