1

PENGERTIAN PROPERTI

 Pengertian Properti Secara Umum : “Segala benda yang

dapat dimiliki (anything which is owned)”

 Standar Penilaian Indonesia (SPI) memberikan pengertian

sebagai konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan,
hak dan keuntungan dari suatu kepemilikan.
 Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan
secara fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real
estat dan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan
yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real
property atau suatu konsep non fisik.

2
… PENGERTIAN PROPERTI

 Properti sering juga dikenal sebagai real property atau asset

 Pengertian Real Property adalah hak perorangan atau badan
untuk memiliki, dalam artia menguasai tanah dengan suatu hak
atas tanah berikut pengembangan yang melekat padanya.
 Properti lain yang bukan Real Estate disebut “benda
bergerak” atau personal property.
 Istilah properti jika digunakan tanpa keterangan lebih lanjut,
tanpa kualifikasi “tak bergerak” atau bergerak dapat berarti
sebagai apa yang dimaksud dengan “real estate”, “personality”
atau kombinasi.
 Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan
sebagai real estat atau bangunan komersial seperti gedung
perkantoran, apartemen / kondominium, gedung pusat
perbelanjaan (retail), bangunan hotel, kawasan industri.

3
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property

(Tanah, Bangunan dan Sarana

Pelengkap)

Tangible Asset Personal Property

Machine Equipment Fixture &

Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Franchises
PROPERTY Intangible Asset Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)

Saham
Investasi
Surat Berharga Deposito

4
KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
Real Property • Bangunan
• Sarana Pelengkap

• Mesin dan Peralatan

• Fixture & Furniture
Personal Preoperty • Jewel & Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga
PROPERTY

“Kegiatan di bidang Komersial,

Business Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”

Instrumen Investasi yang

Financial Interest dijamin aset-aset Real Estat

5
Real Property secara umum merupakan penguasaan secara hukum
atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan
yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah dari penguasaan atas
Real Estate. Real Estate lebih merupakan segala sesuatu yang
berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang
didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.

Personal Property, merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda

bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah
bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible),
misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-
piutang, goodwill dan hak paten.

Personal Property yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-

benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan
atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat
lain (moveability).

6
Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial
industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.
Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung
yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa
kepada konsumen.
Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah
kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan
usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan
perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya (going concern),
yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada
maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya.

Hak Kepemilikna secara Finansial (Financial Interest) di dalam properti

berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan
bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (Real Property)
(misalnya, maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas, penyewaan
bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk
membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham,
atau instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di
dalam jangka waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen
investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled) aset-aset Real Estate.
7
Financial interest yang berupa aktiva tak berwujud mencakup :.

 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada
tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
 Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan
suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat
berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)

8
 PENILAIAN

Penilaian adalah Proses pekerjaan untuk memberikan

estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek
pada saat tertentu sesuai dengan SPI

• Penilaian sebuah opini (bukan judgment)

• Penilaian suatu estimasi nilai
• Dilakukan pada hari yang ditentukan
• Hasil analisis atas data pasar yang relevan

9
 LINGKUP KERJA PENILAI
 Pajak  Revaluasi Aset
 Jual Beli  Sewa
 Waris  Akuisisi dan Kompensasi
 Asuransi  Lelang
 Investasi  dll.

Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :

 Ekonomi
 Teknik
 Hukum
 dll.

10
 PRINSIP NILAI

 Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan

daya guna dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh
pemiliknya baik manfaat finansial maupun manfaat non finansial.
 Investasi Properti : “keuntungan”
- Income (Pendapatan)
- Appreciation (Kenaikan Nilai)
- Added Value (Penambahan Nilai)
 Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
1. Nilai Pasar
2. Nilai Selain Nilai Pasar

11
 Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:
“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.”
 Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat
Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-
belikan dalam pasar terbuka.
 Mempunyai Daya Guna

12
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA

 Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau

pembangunan suatu properti
Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung
Jika sudah didasarkan, biaya menjadi fakta historis.
 Definisi Harga : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu
transakasi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar,
dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak
mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar
Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan
Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu
pula.
Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau jasa menjadi biaya bagi
pembelinya.
13
 Definisi Nilai : harga yang ada dari semua hak atas semua harapan
keuntungan yang akan datang, baik berwujud maupun yang tidak berwujud
yang timbul karena pemilikan suatu properti.
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.
 Definisi Pasar : adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan
antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep Pasar
menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara
pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.

14
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

 Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat,

kelangkaan, keinginan dan daya beli.
 Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, U, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
U = Utility (manfaat)
S = Scancity (kelangkaan)
T = Transferbility (kemudahan peralihan hak)

15
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

 Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah

atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan
yang ada dalam masyarakat.

 Faktor mempengaruhi nilai

 Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik & lingkungan)

 Standar kehidupan sosial
 Politik dan peraturan pemerintah
 Ekonomi dan perubahannya

16
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Principle of Highest and Best Use)
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Antisipasi Principle of Anticipation)
5. Prinsip Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Eksternalitas (Principle of Externalities)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)

17
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
1. “Prinsip Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Principle of Highest and Best
Use)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah mempertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara finacial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti
tersebut.
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
Properti memiliki nilai bila properti tersebut dapat digunakan . Nilai akan
naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah.
Nilai akan menjadi naek bila kebutuhan meningkat sementara persediaan
mengecil.
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti
dibanding dengan biaya pembelian lain yang sama. Misalnya dalam pasar
didapat dua properti baru dengan kondisi yang sama, maka properti
dengan harga yang lebih rendah akan terjual lebih dahulu.

18
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
4. Prinsip Antisipasi (Principle of Anticipation)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan
datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti hotel,
perkantoran dan lain-lain
5. Prinsip Perubahan (Principle of Change)
Properti tak henti hentinya berubah, Nilai dipengaruhi variabel antara lain
jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap
properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara. (perlu
tanggal penilaian)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
Properti terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun
ekonominya, akan mempunyai nilai maksimum. Properti yang terletak
didaerah yang kurang cocok, nilainya akan turun. Contoh : Rumah mewah
dilingkungan kumuh akan membuat nilai rumah tersebut menjadi turun

19
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali
properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan
mendapat keuntungan besar. Bila developer lain masuk ke lokasi tersebut,
maka timbul persaingan, keutungan akan turun
8. Prinsip Eksternalitas (Principle of Externalities)
Prinsip menganut kepada pengaruh yang akan datang dari luar apakah
berbentuk positif maupun negatif.
Eksternalitas negatif terjadi saat pihak ketiga harus menanggung kerugian
yang bukan disebabkan olehnya, seperti polusi udara pada hunian,
lingkungan dilalui sungai yang tercemar limbah.
Eksternalitas positif terjadi saat suatu mendapat kenyamanan bukan atas
biaya yang dikeluarkan ecara personil.
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total
nilai dari properti. Suatu Contoh dari bangunan komersial yang sudah tua
diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disini
memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai tersebut.
20
BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA

 Penilaian Properti (Asset)

 Penilaian Usaha (Business/Saham)
 Penilaian Kelayakan Usaha (Feasibility Study)
 Penilaian Progress Pelaksanaan Proyek
 Penilaian Pengembangan Investasi Properti

21
TERIMA KASIH

22