A.

Definisi Properti Investasi

Properti investasi (investment properti) didefinisikan dalam PSAK 13
sebagai properti (yaitu, tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan
atau keduanya) yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai atau keduanya, dan tidak digunakan dalam bisnis atau untuk dijual dalam
kegiatan usaha sehari-hari.
Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus
dipenuhi:
1. Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai,
dan
2. Status kepemilikan:
a) Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah pemilik properti
(lessor), maka aset sewa akan dicatat sebagai properti investasi oleh
lessor jika disewakan kepada penyewa (lessee) melalui sewa
operasi;dan
b) Properti dikuasai oleh penyewa (lessee) melalui sewa pembiayaan
(finance lease). Jika aset sewa dikuasai oleh lessee melalui sewa
operasi (operating lease), aset sewa dapat dicatat sebagai properti
investasi oleh lessee jika hanya jika:
 Memenuhi definisi properti investasi
 Diukur menggunakan model nilai wajar (bukan model biaya
Berikut ini adalah contoh properti investasi:
1. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang
tersedia untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai
persediaan).
2. Tanah yang dimiliki namun belum diputuskan tujuan penggunaannya di
masa depan; entah akan dipakai sendiri (sebagai aset tetap) atau untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai persediaan).
3. Gedung yang dimiliki (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan ke pihak lain melalui sewa operasi.
4. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui
sewa operasi.
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

5. Properti dalam proses konstruksi/pembangunan atau pengembangan yang

dimasa depan digunakan sebagai properti investasi.
Menurut PSAK 13, berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti
investasi dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup pernyataan
ini:
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual,
sebagai contoh properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud
untuk dilepaskan dalam waktu dekat atau untuk pengembangan da dijual
kembali.
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak
ketiga.
3. Properti yang digunakan sendiri (owner occupied property), termasuk
diantaranya properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai
properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk
pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti
yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan
atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan
properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.
4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan. 

B. Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap

Definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset berwujud yang:
1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif;
dan
2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Oleh karena itu, sekilas properti investasi dan aset tetap memiliki kemiripan
definisi, yaitu "untuk menghasilkan rental" (properti investasi) dan "dimiliki....
untuk direntalkan kepada pihak lain" (aset tetap).
Meskipun demikian, perbedaan keduanya terletak pada dua aspek berikut:
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

1. Kas yang dihasilkan dari pendapatan rental

Properti investasi adalah aset yang mandiri dan dapat menghasilkan rental
sendiri tanpa memerlukan bantuan dari aset-aset lainnya. Berbeda dengan
properti yang dicatat sebagai aset tetap; properti ini dapat menghasilkan
pendapatan jika didukung dengan penggunaan aset-aset lainnya.
2. Nilai jasa pendukung yang disediakan
Jika nilai jasa pendukung yang signifikan terhadap paket rental secara
keseluruhan, maka properti dicatat sebagai properti investasi. Kadang
tidak mudah bagi entitas menentukan signifikan atau tidaknya jasa
pendukung yang disediakan sehingga membutuhkan kriteria khusus untuk
menilainya. Kriteria tersebut harus dipakai secara konsisten sebagai
pedoman dan diungkapkan di catatan atas laporan keuangan.

Properti Investasi Aset Tetap

Tujuan kepemilikan Tujuan dari kepemilikan Tujuan dari kepemilikan
properti adalah untuk properti adalah untuk
menghasilkan rental digunakan dalam
dan/atau kenaikan nilai. produksi atau
penyediaan barang atau
jasa, untuk direntalkan
kepada pihak Iain atau
untuk tujuan
administratif
Kas yang dihasilkan Kemampuan properti  Kemampuan properti
untuk menghasilkan kas untuk menghasilkan
tidak bergantung pada kas bergantung pada
aset-aset lain yang aset-aset lain yang
dimiliki oleh entitas. digunakan dalam
produksi atau proses
penyediaan barang
atau jasa
 Kas yang dihasilkan
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

Properti Investasi Aset Tetap

dapat bervariasi
jumlahnya
Jasa pendukung yang  Pemilik tidak  Pemilik menyediakan
disediakan menyediakan jasa jasa pendukung
pendukung dalam dalam jumlah
jumlah signifikan. signifikan
 Pemilik adalah  Pemilik adalah
investor pasif investor aktif

Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti
investasi dan bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap, maka:
1. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah, maka entitas
harus mencatatnya masingmasing sebagai "properti investasi" dan "aset
tetap" secara terpisah;
2. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti
diklasifikasikan sesuai bagian yang memiliki proporsi paling besar di
antara keduanya.

C. Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika ;
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan dari aset yang
tergolong properti investasi akan mengalir ke entitas; dan
2. Biaya perolehan properti dapat diukur secara andal.
Properti Investasi diukur sebesar biaya perolehan, setelah itu entitas memilih
dari dua model yaitu model biaya atau model nilai wajar sebagai kebijakan
akuntansinya dan harus menetapkan kebijakan tersebut untuk seluruh property
investasi yang dimiliki. Entitas tidak diperkenankan untuk berganti model nilai
wajar ke model biaya.

D. Penentuan Biaya Perolehan Awal

Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

1. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibeli meliputi harga

pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara
langsung, seperti biaya jasa hukum, pajak penjualan dan biaya transaksi
lainnya.
2. Ketika harga pembelian tidak diketahui atau tidak dibayar secara tunai,
harga pembelian harus ditentukan berdasarkan "setara harga tunai"-nya.
3. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibangun sendiri meliputi
biaya bahan mentah, biaya buruh, dan overhead pabrik yang dapat
dialokasikan untuk aset tersebut. Namun pemborosan bahan baku, buruh,
atau sumber daya lain yang timbul tidak boleh dimasukkan sebagai bagian
dari biaya perolehan awal.
4. Biaya pinjaman yang terjadi selama masa pembangunan atau
pengembangan properti, dicatat sebagai beban (perlakuan acuan) atau
dikapitalisasi sebagai bagian dari biaya perolehan aset (perlakuan alternatif
yang diperbolehkan) sesuai PSAK 26: Biaya Pinjaman.
5. Biaya perintisan. biaya pra-produksi, beban administrasi, dan beban
overhead umumnya tidak dimasukkan ke dalam biaya properti investasi
kecuali terkait dengan perolehan properti atau membawa properti ke
kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud
manajemen.
6. Ketika properti investasi diperoleh dalam pertukaran dengan aset lainnya
(aset nonmoneter), biaya perolehan diukur pada nilai wajar, bukan nilai
bukunya, kecuali transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki substansi
komersial (paragraf 27).

E. Model Biaya
Properti investasi akan disusutkan dan menjadi subjek uji penurunan nilai
(impairment test) sesuai dengan ketentuan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset.

F. Model Nilai Wajar

Seluruh properti investasi harus diukur pada nilai wajarnya yang
mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan (paragraf 40). Laba atau
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui
dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehesif lain pada periode
terjadinya (paragraf 37). Properti investasi tidak disusutkan dan tidak menjadi
subjek uji penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan
dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan.
Nilai wajar pada properti investasi memiliki atribut berikut:
1. Being time-specific as of a given date;
2. Reflects rental income from current leases and from future leases in light
of current conditions (with reasonable and supportable assumption);
3. Equal to initial cost of a lease;
4. Current price in an active market being the best evidence;
5. Other values when no active market;
6. Dijferfrom value in use;
7. Avoid double count assets or liabilities;
8. Not reflect future capital expenditure;
PSAK 13 menganjurkan, tetapi tidak mengharuskan, suatu entitas untuk
menentukan nilai wajar property investasi berdasarkan penilaian oleh penilai
independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional. Model nilai
wajar harus diterapkan untuk sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai
properti investasi.

G. Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan
Model Revaluasi pada Aset Tetap (PSAK 16)
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

H. Sewa Properti Investasi

PSAK 30 (Revisi 2011)
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee
untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sewa
diklasifikasikan menjadi dua yaitu Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan.
1. Sewa Operasi
a) Sewa jangka pendek
b) Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset dimiliki oleh pihak
yang menyewakan.
c) Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa sewa.
d) Pemeliharaan alat biasanya oleh yang menyewakan
e) Penyajian dalam laporan keuangan
 Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi
komprehensif.
 Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban depresiasi (off balance
sheet)
2. Sewa Pembiayaan
a) Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease
b) Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang  pembelian secara
angsuran
c) Sewa pembiayaan  “transfer risiko dan manfaat aset kepada pihak
leasse”  kriteria umum sesuai dengan PSAK 30: sewa dan ISAK 8
Transaksi yang Mengandung Sewa.
d) Aset dicatat oleh leasse :
 Pencatatan aset
 Pencatatan utang  kontrak pembayaran jangka panjang
 Pencatatan beban depresiasi aset

I. Penurunan Nilai Properti Investasi

1. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Biaya
Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur
menggunakan model biaya mengikuti PSAK 48:
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan sebagai berikut:

a) Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount ) aset lebih kecil dari
nilai tercatat (carrying amount ) – nya, maka nilai terccatat aset harus
diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan
nilai harus segera diakui.
b) Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar
dikurangi biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan
‘nilai pakai’ (value in use). Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus
ditaksir secara individual atau sebagai unit penghasil kas (cash
generating unit) di mana aset tersebut berada atau tercakup di
dalamnya.
c) Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan
diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk
mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset.
d) Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan
diterima dari aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan
mencakup:
 Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset;
 Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas
masuk;
 Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk
menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya.
e) Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk
periode yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah
direvisi.
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

Penentuan Nilai Tercatat dan Nilai Terpulihkan dalam Perjanjian Sewa

Properti Investasi
Tabel berikut ini merangkum penentuan nilai tercatat dan nilai pakai (value in
use) dari properti investasi yang disewakan dari sisi lessee dan lessor.
LESSE LESSOR

Sewa Sewa
Sewa Operasi Sewa Operasi
Pembiayaan Pembiayaan
Nilai tercatat

Aset Sewaan Nilai aset sewaan N/A Aset sewaan Aset sewa diakui
digunakan dalam Tidak ada aset berupa aset sebesar nilai
menghitung nilai yang diakui keuangan tercatatnya.
tercatat. dalam laporan (piutang sewa).
posisi keuangan. Uji penurunan
nilai dicakup
dalam PSAK 55.
Liabilitas (Utang) Sewa Nilai tercatat N/A N/A N/A
utang sewa di Tidak ada utang
laporan posisi sewa yang diakui
keuangan hanya dalam laporan
mencakup pokok posisi keuangan.
utang dan tidak
termasuk beban
bunga.
Nilai Pakai untuk Penentuan Nilai Terpulihkan
Pembayaran/ Komponen Pembayaran Aset sewaan Penerimaan
penerimaan sewa beban bunga berkala adalah berupa aset berkala adalah
berkala untuk tidak masuk murni beban keuangan murni
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

LESSE LESSOR

menghitung nilai pakai, dalam proyeksi sewa (tidak ada (piutang sewa). pendapatan
dibagi menjadi dua: (1) arus kas keluar. komponen beban Uji penurunan sewa (tidak ada
pelunasan pokok, dan bunga) sehingga nilai dicakup komponen
(2) beban/ pendapatan digunakan dalam PSAK 55. pendapatan
bunga. seluruhnya dalam bunga) sehingga
proyeksi arus kas digunakan
keluar. seluruhnya
dalam proyeksi
arus kas masuk.

2. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Nilai Wajar

Properti investasi yang menggunakan model nilai wajar tidak menjadi
subjek uji penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu
disesuaikan dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan.
Nama: Nanik Yunita Sari
Nim: A014212017

DAFTAR PUSTAKA
Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2015. Modul Chartered Accountant :
Pelaporan Korporat. Jakarta : Ikatan Akuntan Indonesia.