PELAPORAN KORPORAT

RANGKUMAN MATA KULIAH

BAB 4: Standar Akuntansi Property Investasi, Sewa, dan
Penurunan Nilai Aset

Disusun oleh:
Ratna Wulandari (A0142120015)

PROGRAM STUDI PROFESI AKUNTANSI

UNIVERSITAS HASANUDDIN
2022
Learning objective:
1. Definisi Properti Invetasi
2. Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap
3. Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi
4. Penentuan Biaya Perolehan Awal
5. Model Biaya
6. Model Nilai Wajar
7. Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan Model Revaluasi pada Aset
Tetap (PSAK 16)
8. Sewa Properti Investasu

1. Definisi Properti Investasi

Properti investasi (investment properti) didefinisikan dalam PSAK 13 sebagai properti
(yaitu, tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya) yang dikuasai
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak digunakan
dalam bisnis atau untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus dipenuhi:
a. Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai, dan
b. Status kepemilikan:
a) Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah pemilik properti (lessor), maka
aset sewa akan dicatat sebagai properti investasi oleh lessor jika disewakan kepada
penyewa (lessee) melalui sewa operasi;dan
b) Properti dikuasai oleh penyewa (lessee) melalui sewa pembiayaan (finance lease).
Jika aset sewa dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi (operating lease), aset sewa
dapat dicatat sebagai properti investasi oleh lessee jika hanya jika:
• Memenuhi definisi properti investasi
• Diukur menggunakan model nilai wajar (bukan model biaya
Berikut ini adalah contoh properti investasi:
a. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang tersedia untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari (sebagai persediaan).
b. Tanah yang dimiliki namun belum diputuskan tujuan penggunaannya di masa depan;
entah akan dipakai sendiri (sebagai aset tetap) atau untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari (sebagai persediaan).
 c. Gedung yang dimiliki (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan
disewakan ke pihak lain melalui sewa operasi.
d. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui sewa
operasi.
e. Properti dalam proses konstruksi/pembangunan atau pengembangan yang dimasa
depan digunakan sebagai properti investasi.
Menurut PSAK 13, berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi
dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup pernyataan ini:
a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual, sebagai contoh properti
yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dilepaskan dalam waktu dekat
atau untuk pengembangan da dijual kembali.
b. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
c. Properti yang digunakan sendiri (owner occupied property), termasuk diantaranya
properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan
sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya
digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh
karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan
properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.
d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

2. Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap

Definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset berwujud yang:
a. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk
direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
b. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Oleh karena itu, sekilas properti investasi dan aset tetap memiliki kemiripan definisi, yaitu
"untuk menghasilkan rental" (properti investasi) dan "dimiliki.... untuk direntalkan kepada
pihak lain" (aset tetap).
Meskipun demikian, perbedaan keduanya terletak pada dua aspek berikut:
a. Kas yang dihasilkan dari pendapatan rental
Properti investasi adalah aset yang mandiri dan dapat menghasilkan rental sendiri tanpa
memerlukan bantuan dari aset-aset lainnya. Berbeda dengan properti yang dicatat
sebagai aset tetap; properti ini dapat menghasilkan pendapatan jika didukung dengan
 penggunaan aset-aset lainnya.
b. Nilai jasa pendukung yang disediakan
Jika nilai jasa pendukung yang signifikan terhadap paket rental secara keseluruhan,
maka properti dicatat sebagai properti investasi. Kadang tidak mudah bagi entitas
menentukan signifikan atau tidaknya jasa pendukung yang disediakan sehingga
membutuhkan kriteria khusus untuk menilainya. Kriteria tersebut harus dipakai secara
konsisten sebagai pedoman dan diungkapkan di catatan atas laporan keuangan.

Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti investasi dan
bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap, maka:
a. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah, maka entitas harus
mencatatnya masingmasing sebagai "properti investasi" dan "aset tetap" secara
terpisah;
b. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti diklasifikasikan
sesuai bagian yang memiliki proporsi paling besar di antara keduanya.

3. Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika ;
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan dari aset yang tergolong properti
investasi akan mengalir ke entitas; dan
b. Biaya perolehan properti dapat diukur secara andal.
Properti Investasi diukur sebesar biaya perolehan, setelah itu entitas memilih dari dua model
yaitu model biaya atau model nilai wajar sebagai kebijakan akuntansinya dan harus
menetapkan kebijakan tersebut untuk seluruh property investasi yang dimiliki. Entitas tidak
diperkenankan untuk berganti model nilai wajar ke model biaya.

4. Penentuan Biaya Perolehan Awal

a. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan
setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, seperti biaya jasa hukum,
pajak penjualan dan biaya transaksi lainnya.
b. Ketika harga pembelian tidak diketahui atau tidak dibayar secara tunai, harga
pembelian harus ditentukan berdasarkan "setara harga tunai"-nya.
c. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibangun sendiri meliputi biaya
bahan mentah, biaya buruh, dan overhead pabrik yang dapat dialokasikan untuk aset
 tersebut. Namun pemborosan bahan baku, buruh, atau sumber daya lain yang timbul
tidak boleh dimasukkan sebagai bagian dari biaya perolehan awal.
d. Biaya pinjaman yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti,
dicatat sebagai beban (perlakuan acuan) atau dikapitalisasi sebagai bagian dari biaya
perolehan aset (perlakuan alternatif yang diperbolehkan) sesuai PSAK 26: Biaya
Pinjaman.
e. Biaya perintisan. biaya pra-produksi, beban administrasi, dan beban overhead
umumnya tidak dimasukkan ke dalam biaya properti investasi kecuali terkait dengan
perolehan properti atau membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat
digunakan sesuai dengan maksud manajemen.
f. Ketika properti investasi diperoleh dalam pertukaran dengan aset lainnya (aset
nonmoneter), biaya perolehan diukur pada nilai wajar, bukan nilai bukunya, kecuali
transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki substansi komersial (paragraf 27).

5. Model Biaya
Properti investasi akan disusutkan dan menjadi subjek uji penurunan nilai (impairment test)
sesuai dengan ketentuan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset.

6. Model Nilai Wajar

Seluruh properti investasi harus diukur pada nilai wajarnya yang mencerminkan kondisi
pasar pada tanggal pelaporan (paragraf 40). Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan
komprehesif lain pada periode terjadinya (paragraf 37). Properti investasi tidak disusutkan
dan tidak menjadi subjek uji penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu
disesuaikan dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan.
Nilai wajar pada properti investasi memiliki atribut berikut:
a. Being time-specific as of a given date;
b. Reflects rental income from current leases and from future leases in light of current
conditions (with reasonable and supportable assumption);
c. Equal to initial cost of a lease;
d. Current price in an active market being the best evidence;
e. Other values when no active market;
f. Dijferfrom value in use;
g. Avoid double count assets or liabilities;
 h. Not reflect future capital expenditure;
PSAK 13 menganjurkan, tetapi tidak mengharuskan, suatu entitas untuk menentukan nilai
wajar property investasi berdasarkan penilaian oleh penilai independen yang diakui dan
memiliki kualifikasi profesional. Model nilai wajar harus diterapkan untuk sewa operasi
yang diklasifikasikan sebagai properti investasi.

7. Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan Model
Revaluasi pada Aset Tetap (PSAK 16)

8. Sewa Properti Investasi

Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sewa diklasifikasikan
menjadi dua yaitu Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan.
a. Sewa Operasi
a) Sewa jangka pendek
b) Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset dimiliki oleh pihak yang
menyewakan.
c) Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa sewa.
d) Pemeliharaan alat biasanya oleh yang menyewakan
e) Penyajian dalam laporan keuangan
• Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi komprehensif.
 • Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban depresiasi (off balance sheet)
b. Sewa Pembiayaan
a) Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease
b) Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang à pembelian secara angsuran
c) Sewa pembiayaan à “transfer risiko dan manfaat aset kepada pihak leasse” à
kriteria umum sesuai dengan PSAK 30: sewa dan ISAK 8 Transaksi yang
Mengandung Sewa.
d) Aset dicatat oleh leasse :
• Pencatatan aset
• Pencatatan utang à kontrak pembayaran jangka panjang
• Pencatatan beban depresiasi aset

9. Penurunan Nilai Properti Investasi

a. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Biaya
Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur menggunakan model
biaya mengikuti PSAK 48:
Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount ) aset lebih kecil dari nilai tercatat
(carrying amount ) – nya, maka nilai terccatat aset harus diturunkan menjadi
sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui.
b) Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar dikurangi
biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai pakai’ (value in
use). Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus ditaksir secara individual atau
sebagai unit penghasil kas (cash generating unit) di mana aset tersebut berada atau
tercakup di dalamnya.
c) Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima untuk
menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas
dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dikurangi
biaya pelepasan aset.
d) Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima
dari aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan mencakup:
• Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset;
• Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas masuk;
 • Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk
menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya.
e) Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk periode
yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah direvisi.

b. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Nilai Wajar

Properti investasi yang menggunakan model nilai wajar tidak menjadi subjek uji
penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan dengan nilai
wajarnya pada tanggal pelaporan.
Referensi:
IAI. 2015. Pelaporan Korporat.Jakarta: IAI
Kieso, Weygandt, Warfield, 2018., 3th Edition. Singapore