Perubahan 2011
Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan
PSAK 13 (revisi 2007) diakui sebagai aset tetap sampai
aset tersebut selesai dibangun setelah itu aset tersebut
direklasifikasi menjadi properti investasi.
PSAK 13 (revisi 2011), diakui sebagai properti investasi
sejak proses pembangunannya. Entitas memiliki pilihan
menggunakan nilai wajar sejak properti investasi tersebut
dibangun apabila memang nilai wajarnya dapat ditentukan
secara andal.
Penerapan properti investasi dalam proses pembangunan
secara prospektif.
Ikhtisar Perbedaan
PERIHAL
Definisi
properti investasi
dalam proses
pebangunan dan
pengembangan
Ikhtisar Perbedaan
PERIHAL
Ketidakmampuan
menetapkan nilai
wajar yang andal
PSAK 13
(revisi 2011)
PSAK 13
(revisi 2007)
Tujuan
Mengatur perlakuan akuntansi untuk
properti investasi dan pengungkapan yang
terkait.
Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran
dan pengungkapan properti investasi.
Lingkup
PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30
Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan
lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
Mode
Modeof
ofUsage
Usage
Mode
Modeof
of
Ownership
Ownership
10
Mode
Modeof
ofUsage
Usage
sewa
Mode
Modeof
of
Ownership
Ownership
11
PSAK mana?
PSAK 16
PSAK 14
PSAK 34
PSAK 30
PSAK 16
masih
masih Properti
Properti Investasi
Investasi
12
Dapat
Dapat dijual
dijual
terpisah
terpisah
Tidak
Tidak dapat
dapat
dijual
dijual terpisah
terpisah
13
14
Pengakuan
17
Pengukuran Awal
Sama dengan PSAK 16
Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa dan dikelompokkan
sebagai properti investasi mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada
jumlah mana yang lebih rendah antara:
Nilai wajar properti, dan
Nilai kini dari pembayaran sewa
minimum.
18
19
Properties not
under PSAK 13
Properties under
PSAK 13
20
21
Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui dalam
dalam
laporan
laporan laba
laba rugi
rugi pada
pada periode
periode
terjadinya.
terjadinya.
Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui dalam
dalam
laporan
laporan laba
laba rugi
rugi atau
atau ekuitas.
ekuitas.
Tidak
Tidak ada
ada penyusutan.
penyusutan.
Penyusutan.
Penyusutan.
Mencerminkan
Mencerminkan kondisi
kondisi pasar
pasar pada
pada
tanggal
tanggal neraca.
neraca.
Tidak
Tidak spesifik,
spesifik, hanya
hanya
mengharuskan
mengharuskan secara
secara reguler.
reguler.
22
Nilai wajar
Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu.
Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang
dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau
tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda.
Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan
penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan
tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu
transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang
berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai
seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak
dilakukan secara serempak.
23
Nilai wajar
Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain,
penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan
asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang
mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan
bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai
mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di
masa depan dengan mengingat kondisi sekarang.
Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga
mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran
rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan
sehubungan dengan properti tersebut.
24
Nilai wajar
Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini
dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan
kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan
kontrak lain yang serupa.
Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam
sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang
disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang
berhubungan dengan properti.
25
Nilai wajar
Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu
entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber,
termasuk:
Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi
dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang
berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut;
harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan
penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi
ekonomi sejakt anggal transaksi terjadi pada hargat ersebut,dan
proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa
depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang
terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin)
dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa
dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto
yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam
jumlah atau waktu arus kas.
26
Nilai wajar
Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak
melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang
diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.
peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar
properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan
fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti
investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;
nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau
penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income),
karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau
kewajiban;
nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan
adanya arus kas yang diharapkan
27
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika,
terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
Perubahan Penggunaan
Properti
Properti Investasi
Investasi
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
sendiri
dimiliki sendiri
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti Investasi
Investasi
Akhir
Akhir masa
masa
konstruksi
konstruksi
Transfer
Cost
Cost Model
Model
29
Transfer
Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan
menggunakan nilai wajar
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi
a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
Properti yang
pemilik
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Persediaan
Persediaan
30
Transfer
Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan
nilai wajar
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Perbedaan antara
Nilai wajar properti pada tanggal
perubahan, dan
Nilai tercatat
diakui dalam laporn laba rugi
31
Transfer
Example
Example
32
Transfer
Example
Example
Property
PropertyBBwould
wouldbe
bereclassified
reclassifiedas
asinvestment
investmentproperty.
property.
In
Inaccordance
accordancewith
withPSAK
PSAK13,
13,GV
GVshould
shouldapply
applyPSAK
PSAK16
16on
onBBup
upto
tothe
thedate
date
of
ofchange
changeininuse
useand
andtreat
treatany
anydifference
differenceat
atthat
thatdate
datebetween
betweenits
itscarrying
carrying
amount
amountunder
underPSAK
PSAK16,
16,and
andits
itsfair
fairvalue
valueininthe
thesame
sameway
wayas
asaarevaluation
revaluation
under
underPSAK
PSAK16.
16.
Thus,
Thus,aarevaluation
revaluationsurplus
surplusof
of$200,000
$200,000would
wouldbe
befurther
furtherrecognised.
recognised.
Total
Totalrevaluation
revaluationreserves
reserveswould
wouldbecome
become$500,000
$500,000($200,000
($200,000++$300,000)
$300,000)
The
Therevaluation
revaluationreserves
reservesof
of$500,000
$500,000would
wouldbe
befrozen
frozenand
andaccounted
accountedfor
forinin
accordance
accordancewith
withPSAK16
PSAK16subsequently.
subsequently.
Dr
Dr Property,
Property,plant
plantand
andequipment
equipment $200,000
$200,000
Cr
Revaluation
$200,000
Cr
Revaluationreserves
reserves
$200,000
To
Torecognise
recognisethe
theadditional
additionalrevaluation
revaluationsurplus.
surplus.
Dr
Dr Investment
Investmentproperty
property $1,200,000
$1,200,000
Cr
Property,
$1,200,000
Cr
Property,plant
plantand
andequipment
equipment
$1,200,000
To
Toreclassify
reclassifythe
theproperty
propertyfrom
fromPPE
PPEto
toinvestment
investmentproperty.
property.
33
Pelepasan
Properti investasi harus dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen
dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat
diharapkan pada saat pelepasan.
Penurunan nilai
Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi,
pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat
secara terpisah:
penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai
pelepasan menurut PSAK ini
kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau
diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi
tersebut telah menjadi piutang; dan
biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai
penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal
dalam PSAK ini.
35
Pengungkapan
apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model
biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan
untuk membedakan properti investasi dengan properti yang
digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual
dalam kegiatan usaha sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan
nilai wajar dari properti investasi,
sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki
kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
36
Pengungkapan
jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
penghasilan rental dari properti investasi;
beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental
beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan
rental selama periode tersebut; dan
perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba
rugi atas penjualan properti investasi
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi
pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang
dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari
pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk
dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan
sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain;
laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
perubahan lain.
38
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
Pengungkapan
Nilai
Nilai Biaya
Biaya
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
periode, yang menunjukkan:
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
40