PROPERTI INVESTASI

Disusun oleh :
Alecea Angelika (2121041)
Angellyn Leovia (2121033)
Fernanda Pricilia (2121034)
Marcella Angelita (2121081)
Natachia Novridi.A. (2121083)

PROGRAM STUDI AKUNTANSI

FAKULTAS BISNIS DAN AKUNTANSI

UNIVERSITAS KATOLIK MUSI CHARITAS

TAHUN AJARAN 2023/2024

 A. PENGERTIAN PROPERTI INVESTASI

Dalam SAK-ETAP yang diatur oleh IAI (2009:66-67), Property investasi adalah proerti dalam
bentuk asset berwujud tanah/bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya yang
dikuasai oleh pemilik untuk menghasilkan sewa atau untuk kenaikan nilai atau keduanya tetapi
tidak untuk digunakan dalam produksi atu penyediaan barang/jasa atau untuk tujuan administrarif,
atau untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Property investasi yang diperoleh dengan pembelian dicatat sejumlah harga pembelian ditambah
dengan setiap pengeluaran biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung seperti biaya
legal dan broker, biaya pajak pengalihan dan biaya transaksi lainnya. Seluruh property investasi
untuk bangunan harus diukur pada biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan kerugian
penurunan nilai. Entitas harus mencatat suatu asset tetap berwujud tanah/bangunan kedalam akun
property investasi apabila asset berwujud tanah/bangunan tersebut memenuhi definisi property
investasi. Tetapi entitas harus mengeluarkan dari akun property investasi apanila asset berwujud
tanah/bangunan tersebut tidak memenuhi definisi property investasi

Mengacu pada PSAK 13 Revisi 2011 : Properti investasi adalah (tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau kedua duanya) yang dikuasai oleh pemilik atau lesse melalui sewa
pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya dan tidak untuk :

1. Digunakan dalam produksi atau penyedia barang atau jasa, atau untuk tujuan
administrative, atau
2. Dijual dalam kegiatan sehari-hari.

Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai property yang digunakan sendiri (owner
occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa
pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan
administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan properti yang digunakan sendiri
adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap

Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan properti
investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau keduaduanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah. Pernyataannya
diklasifikation sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya tergantung darin tujuan
entitas dalam mmperoleh tana tersebut, Apabila tanah tersebut digunakkan dalam kegiatan
operasional (misalnya di atas tanah akan dibangun gedung yang digunakan sebagai kantor
perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.
Namun, apabilah tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan
akan dijual kembali dimasa depan karena prusahaan memiliki keyakinan harga tanah tersebut akan
terus mengalami kenaikan nilai,maka tanah tersebut merupakan properti investasi. Contoh properti
investasi :

1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual
jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan,
3. Bangunan yang dimiliki melalui sewa pembiayaan dan disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui
satu atau lebih sewa operasi.

Contoh bukan properti investasi :

1. Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam
proses pembangunan untuk dijual (PSAK 14- Persediaan),
2. Properti yang digunakan sendiri (PSAK 16 - Aset Tetap)
3. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.
4. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
5. Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan digunakan
sebagai properti investasi.PSAK 16 aset tetap berlaku untuk properti tersebut hingga proses
pembangunan atau pengembangan selesai.

Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat dise wakan kepada pihak
lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua baagian itu
secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun
jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikationerti tersebut ditentukan
oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalkan, bagian yang digunakakn dalam proses produksi
atau persediaan barang-barang atau jasa atau untuk tujuan administratif tidak signifikan, maka
seluruh properti di klasifikation sebagai properti investasi.

B. MENURUT PERPAJAKAN

Sedangkan, menurut perpajakan, sesuai dengan pasal 11 UU PPh No. 36 Tahun 2008, asset tetap
adalah harta berwujud yang dapat disusutkan dan terletak atau berada di Indonesia, dimiliki dan
dipergunakan untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan yang merupakan objek
pajak serta mempunyai masa manfaat lebih dari 1 tahun.

Berdasarkan UU PPh No 36 No 2008, pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud yang

mempunyai masa manfaat lebih dari 1 tahun harus dibebankan sebagai pengeluaran untuk
mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan dengan mengalokasikan pengeluaran
tersebut selama masa manfaat harta tersebut melalui penyusutan.

C. PENGUKURAN (MEASUREMENT)

Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran
awal tersebut. Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap
pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Termasuk biaya yang diatribusikan secara
langsung :

1. Biaya jasa hukum

2. Pajak penjualan
3. Biaya transaksi lainnya

Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau kombinasi aset moneter
dan nonmonoter. Jika diperoleh melalui pertukaraan maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar
kecuali.

1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau

2. Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal.

Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka biaya perolehan
properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan.

1. Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memiliki nilai model wajaratau model biaya sebagaikebijakan akuntansi
untuk pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilihtersebut harus ditetapkan pada
seluruh investasi.
2. Model Biaya
Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model biaya sama seperti
model biaya di aset tetap yaitu dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi
penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai asset, pengaturan untuk penghitungan
penyusutan, juga sama dengan aset tetap.
3. Model Nilai Wajar
Nilai wajar dalam properti investasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi
bukan hanya kelompok tertentu saja. Selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar
langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan penghitungan
penyusutan apabilaentitas memilih menggunakan model nilai wajar. Setelah pengakuan
awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti
investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas properti yang dimiliki oleh Lessee
melalui sewa operasi diklasifikation sebagai propeti investasi maka entitas tidak
mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar.
4. Penghentian Pengakuan
 Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti
investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat
ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual
atau disewakan secara sewa pembiayaan.
Apabila satu properti invesatasi memiliki beberapa bagian denagnnilai yang signifikan,
maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah. Jika dilakukan
penggantian untuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka entitas mengakui
biaya penggantianuntukbagian yang diganti tersebut didalam jumlah tercatat suatu aset
tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Namun, jika
bagian yang diganti tersebut bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah,
maka biaya penggantian yang terjadi dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan
berapa jumlah biaya bagian yang diganti tersebut. Untuk properti investasi yang dicatat
dengan menggunakan model nilai wajar, mungkin saja sulit untuk menentukan berapa nilai
wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang diganti. Dalam kasus tersebut, maka
alternatif pengakuannya adalah dengan memasukkan biaya penggantian ke dalam jumlah
tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut.
Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan selisih antara hasil
neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Kecuali apabila pelepasan properti
investasi dilakukan melalui jual-sewa balik, maka pengakuan keuntungan atau kerugian
yang timbul mengikuti PSAK 30 Sewa. Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran
atas properti investasi ditangguhkan makaimbalanyang diterima pada awalnya diakui
sebesar setara harga tunai dan selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang
setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga.
5. Transfer
Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan transfer
klasifikationsfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang ditunjukan sebagai berikut :
a. Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditransfer dari properti investasi
menjadi properti yang digunakan sendiri.
b. Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dalam hal ini terjadi perubahan dari properti
investasi menjadi persediaan.
c. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk tujuan rental
atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini menyebabkan transfer dari properti
yang digunakan sendiri menjadi properti investasi.
d. Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk dijual,maka
ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.
e. Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk tujuan
properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang sedang dibangun atau
dikembangkan ( dicakup di PSAK 16) menjadi properti investasi.
 D. PENYAJIAN

Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi keuangan (neraca)

E. PENGUNGKAPAN

Entitas mengungkapan antara lain sebagai berikut :

1. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya
2. Jika menerapakan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas
properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikation dan dicatat sebagai properti
investasi.
3. Apabila pengklasifikation ini sulit dilakukan,kriteria yang digunakan untuk membedakan
properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang
dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
4. Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti
investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh
bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas
tersebut) karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat
diperbandingkan.
5. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam
laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan
memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di
lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu,
hal tersebut harus diungkapkan.
6. Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk :

a. Penghasilan rental dari property investasi.

b. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut.
c. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan danpemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatkan rental selama periode
tersebut; dan
d. perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model
biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.
7. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran
penghasilan dan hasil pelepasan.
8. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti
investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
 F. PENGUNGKAPAN PADA MODEL NILAI WAJAR

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah
tercatat property investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut :

1. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan
penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah
tercatat asset.
2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisi melalui penggabungan usaha
3. Aset yang diklasifikation sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok asset
yang akan dilepaskan yang akan diklasifikation sebagai dimiliki untuk dijual dan pelepasan
lain
4. Laba atau rugi netto dari penyesuaian terhadap nilai wajar
5. Perbedaan nilai tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang
fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan
usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor
6. Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri
7. Perubahan lain

G. PENGUNGKAPAN PADA MODEL BIAYA

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

1. Metode penyusunan yang digunakan;

2. Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan niai ) pada awal dan akhir periode;
4. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan :
a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset;
b. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha
c. Aset yang diklasifikation sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
yang akan dilepaskan yang diklasifikationagai dimiliki untuk dijual yang dinilai
dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana yang lebih
rendah dan pelepasan lain
d. Penyusutan;
e. Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan
nilai,selama satu periode sesuai PSAK 48 penurunan Nilai Aset;
5. Nilai wajar properti investasi
 Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas
mengungkapkan :
a. Uraian properti investasi;
b. Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan
c. Apabila mengkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada

Contoh soal:

• PT Swat (PKP) membeli properti investasi berupa sebidang tanah kaveling di Bogor seluas
600 m2. Pembelian dilakukan secara tunai senilai Rp. 600.000.000 dari PT Propertindo
(PKP) dengan membayar uang muka sebesar Rp. 5.000.000 tanggal 31 Agustus 2008. PPN
dipungut oleh PT Propertindo sebesar Rp. 500.000.

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Properti investasi Rp 6.000.000 -
31/08/2008 Pajak Masukan Rp 500.000 -
Bank Arles - Rp 6.500.000

Property Investasi = uang muka + PPnBM = Rp 5.000.000 + (20% x Rp 5.000.000)

• Pelunasan dihadapan Notaris PPAT Dr Paraluan, SH.MH. pada tanggal 5 September 2008.
NJOP buni per m2 sebesar Rp. 916.000 (A16) dengan NPOPTKP Rp. 60.000.000 serta
NPOPTKP Rp. 5.000.000 BPHTP sebesar 5% dilunasi paling lambat tanggal 5 September
2008 pada bank persepsi dengan menggunakan surat setoran BPHTB (SSB). PPN dipungut
oleh PT Propertindo sebesar Rp. 59.500.000.
• Ptopertindo juga memugut PPnBM sebesar 20% untuk transaksi penjualan tersebut,
dengan menggunakan faktur pajak. PPnBM yang dipungut tidak dapat dikreditkan sebagai
pajak masukan tetapi termasuk biaya yang boleh dikurangkan oleh pajak.

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Properti investasi Rp 741.000.000
05/09/2008 Pajak Masukan Rp 59.500.000
Bank Arles Rp 800.500.000
Properti Investasi = sisabeli tanah kaveling + BPHTB + PPnBM =Rp 595.000.000 + (5% x
(Rp600.000.000 – Rp 60.000.000)) + (20% x Rp 595.000.000)

• Pajak tanggal 6 Januari 2009 mulai melakukan kegitan membangun gedung untuk gudang
dan kantor yang akan disewakan. Luas seluruh bangunan 650 m2. Kegiatan yang dilakukan
oleh tukang dan tukang kayu dibayar secara harian dan diawasi sendiri oleh PT Swat.
 • Dalam bulan Januari 2009, perusahaan telah menggunakan sebesar Rp. 40.000.000 untuk
pembelian bahan bangunan dan biaya kerja. Setiap bulan perusahaan menyetorkan PPN
atas kegiatan membangun sendiri untuk masa pajak Februari sampai dengan Desember
2009. Pekerja pembangunan selesai pada akhir pada tahun 2009. Dengan total biaya
sebesar Rp. 350.000.000.

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Bangunan Dalam Pelaksanaan Rp 41.600.000 -
31/01/2009 Bank - Rp 40.000.000
Utang PPN Pasal 16C - Rp 1.600.000
Utang PPh 21 - -
PPN Pasal 16C = 10% x 40% x Rp 40 Juta

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Utang PPn Pasal 16C Rp 1.600.000 -
15/02/2009
Bank - Rp 1.600.000
Atas Pengeluaran untuk pembangunan gedung selama bulan Februari sampai Desember 2009, PT
SWat dikenakan PPN Pasal 16C untuk masa pajak Februari-Desember 2009 yang telah disetorkan
setiap tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pengeluaran.

Selain itu juga, perusahaan melaporkan pengenaan PPN Pasal 16C dengan menggunakan SPT
Masa PPN masa pajak yang sama dengan bulan pengeluaran.

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Properti Investasi Rp 405.600.000 -
31/12/2009
Bangunan Dalam Pelaksanaan - Rp 405.600.000

• Pada awal tahun 2010, gedung yang telah selesai dibangun tersebut mulai disewakan
kepada PT Bintang sebesar Rp. 80.000.000. Pihak manajemen memutuskan bahwa
property investasi tersebut memiliki masa manfaat 20 tahun.

Tanggal Keterangan Debit Kredit

Bank Arles Rp 80.000.000 -
PPh Pasal 4 Ayat (2) Rp 8.000.000 -
14/01/2010
Pajak pengeluaran - Rp 8.000.000
Pendapatan Sewa - Rp 80.000.000
Beban Penyusustan Properti Investasi Rp 4.802.500 -
31/01/2010 Akumulasi Penyusutan Properti
Investasi - Rp 4.802.500