Nama : Ahmad Ali Akbar Aslamy

NIM : 023102201001
Mata Kuliah : Pelaporan Korporat
Dosen : Dr. Hexana Srilastanti.SE.Ak.MSi.CA.
Kelas : PPAk 41 A Mega Kunigan
Summary PSAK 13

PROPERTI INVESTASI

Menurut PSAK 13 (revisi 2007), property investasi adalah properti (Tanah atau bangunan atau
bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee /
penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental untuk kenaikan nilai atau
kedua-duanya tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif.
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai property yang digunakan sendiri
(owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa
pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan
administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan propertis yang digunakan sendiri
adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagaian besar independent aset tetap.
Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan
properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan
atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah.
Pernyataannya diklasifikasikan sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikasinya
tergantung dari tujuan entitas dalam memperoleh tanah tersebut, Apabila tanah tersebut
digunakan dalam kegiatan operasional (misalnya di atas tanah akan dibangun gedung yang
digunakan sebagai kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.
Namun apabila tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan
tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena perusahaan memiliki keyakinan harga tanah
tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai, maka tanah tersebut merupakan property
investasi.
Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.
1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual
jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan.
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi.
Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan property investasi adalah sebagai berikut:
1) Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual. Contoh properti yang
diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk
pengembangan dan dijual kembali.
2) Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan atas nama pihak ketiga.
3) Properti yang digunakan sendiri ini merupakan aset tetap.
4) Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan digunakan
sebagai property investasi.PSAK 16 aset tetap berlaku untuk properti tersebut hingga
proses pembangunan atau pengembangan selesai.
5) Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.
Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat disewakan
kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua
bagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai
aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi
properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalkan bagian yang
digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang-barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif, tidak signifikan, maka seluruh properti diklasifikasikan sebagai property
investasi.
Dalam beberapa kasus lainnya, entitas dapat menyediakan tambahan jasa kepada para
penghuni properti yang dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak signifikan terhadap
keseluruhan perjanjian (Agreement), maka entitas memperlakukan properti tersebut sebagai
property investasi. Contohnya adalah ketika pemilik bangunan suatu kantor menyediakan jasa
keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa yang menghuni bangunan. Jasa
keamanan dan pemeliharaan gedung bukanlah jumlah yang signifikan dibandingkan uang sewa
yang dibayarkan penghuni bangunan.
Namun dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai cukup
signifikan. Sebagai contoh, apabila entitas memiliki dan mengelola hotel, dan apabila jasa yang
diberikan kepada para tamu hotel merupakan dibayar oleh tamu hotel, maka properti tersebut
termasuk properti yang digunakan sendiri dan bukan property investasi.
Sebagai contoh, PT. Global dan anak perusahaannya memiliki propertis sebagai berikut :
1) Tanah yang dimiliki PT Global, yang dibeli dengan tujuan untuk dijual kembali apabila
harganya meningkat.
2) Bangunan kosong milik PT Global dan disewakan sebagai operasi.
3) Properti yang dimiliki olrh PT Duta, anak perusahaan PT Global (yang merupakan
perusahaan real estat), yang akan dijual perusahaan sebagai dari aktivitas bisnisnya.
4) Properti PT Global yang digunakan dalam proses produksi.
5) Hotel yang dimiliki PT Royal, anak perusahaan PT Global lainnya, dan PT Royal
memiliki jasa keamanan untuk barang milik tamu hotel.
Properti nomor 1 dan 2 termasuk ke dalam properti investasi. Properti nomor 5 juga
merupakan properti investasi apabila jasa keamanan untuk barang milik tamu hotel merupakan
komponen yang signifikan. Properti nomor 3 merupakan persediaan (sesuai PSAK 14
persediaan) dan property nomor 4 merupakan aset tetap (PSAK 16 Aset Tetap).

Pengakuan
Biaya perolehan investasi harus diakui sebagai aset jika dan hanya jika :
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut
akan mengalir ke entitas; dan
2. Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.

Pengukuran awal
Pada saat pengukuran awal, property investasi yang memenuhi kualifikasi untuk diakui sebagai
aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan tersebut meliputi harga pembelian
dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, biaya jasa hukum,
pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.
Jika entitas properti investasi dengan cara kredit dan pembayaran untuk aset melampaui jangka
waktu kredit normal maka perbedaan antara total pembayaran dengan nilai tunainya diakui
sebagai beban bunga selama periode kredit (kecuali memenuhi kriteria untuk dikapitalisasi
sesuai PSAK 26 Biaya Pinjaman)
Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmoneter atau kombinasi
aset moneter dan nonmoneter. Jika diperoleh melalui pertukaran maka biaya perolehan diukur
pada nilai wajar kecuali
1) Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial.
2) Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal.
 Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka biaya
perolehan property investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan.

Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memiliki nilai model wajar atau model biaya sebgai kebijakan akuntansi untuk
pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh
investasi.

Model Biaya
Perlakukan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model biaya sama seperti model
biaya di aset tetap yang dijelaskan dibagian sebelumnya yaitu dicatat sebesar biaya perolehan
dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset. Pengaturan untuk
penghitungan penyusutan juga sama dengan aset tetap.

Model Nilai Wajar

Berbeda dengan model revaluasi model nilai wajar dalam nilai property investasi harus
diterapkan untuk seluruh property investasi bukan hanya kelompok tertentu saja. Kecuali
dalam kondisi tertentu akan dijelaskan dibawah. Perbedaan lainnya dengan model revaluasi
adalah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar langsung diakui dalam laporan laba
rugi komprehensif dan tidak dilakukan penghitungan penyusutan apabila entitas memilih
menggunakan model nilai wajar.

Penghentian Pengakuan
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti
investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis
di masa depan. Pelepasan property investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan
dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.
Apabila satu properti investasi memiliki beberapa bagian dengan nilai yang signifikan,
maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah. Jika dilakukan penggantian
untuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka entitas mengakui biaya penggantian
untuk bagian yang diganti tersebut didalam jumlah tercatat suatu aset tersebut dalam jumlah
tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Namun, jika bagian yang diganti tersebut
bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang terjadi
dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti
tersebut.
Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai wajar, mungkin
saja sulit untuk menentukan beberapa nilai wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang
diganti. Dalam kasus tersebut, maka alternatif pengakuannya adalah dengan memasukkan
biaya penggantian ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan akan kemudian menentukan
kembali nilai wajar dari aset tersebut.
Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan selisih antara
hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Kecuali apabila pelepasan properti
investasi dilakukan melalui jual-sewa balik, maka pengakuan keuntungan atau kerugian yang
timbul mengikuti PSAK 30 Sewa.
Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan
maka imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai dan selisih antara
jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai
pendapatan bunga.
Transfer
Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan transfer
klasifikasi. Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang ditunjukkan sebagai berikut :
1) Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditrasfer dari properti investasi
menjadi properti yang digunakan sendiri.
2) Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dalam hal ini terjadi perubahan dari properti
investasi menjadi persediaan.
3) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk tujuan rental
atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini menyebabkan transfer dari properti
yang digunakan sendiri menjadi property investasi.
4) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk dijual, maka
ditrasfer dari persediaan menjadi property investasi.
5) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk tujuan
properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang sedang dibangun atau
dikembangkan (dicakup di PSAK 16) menjadi property investasi.

Penyajian
Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi keuangan
(neraca). Berikut adalah ilustrasi penyajian properti investasi di laporan posisi keuangan
(neraca) PT Semen Gresik Tbk. Dan anak perusahaan per 31 Desember 2010 dan 2009.
Catatan
2010 /notes 2009
Aset tidak lancar
Properti investasi-bersih 2.752.700 2g,12 17.643.758 Investment properti, net

Pengungkapan
Entitas mengungkapkan antara lain sebagai berikut.
1) Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.
2) Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, ha katas
properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai
properti investasi.
3) Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk
membedakan property investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan
properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
4) Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari
properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut
didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus
diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat property tersebut dan keterbatasan data
pasar yang dapat diperbadingkan.
5) Sejauh mana penentuan nilai wajar property investasi (yang diukur atau diungkapkan
dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui
dan memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakhir di lokasi dan kategori property investasi yang dinilai. Apabila tidak ada
penilaian seperti itu, hal tersebut harus diungkapkan.
6) Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk :
a. penghasilan rental dari property investasi.
b. beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
property investasi yang menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut;
 c. beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
property investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode
tersebut; dan
d. perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana
model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.
7) Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran
penghasilan dan hasil pelepasan.
8) Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti
investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

Pengungkapan pada Model Nilai Wajar

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi
antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-
hal berikut:
1. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisi
dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset.
2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha.
3. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
aset yang akan dilepaskan yang akan diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual
dan pelepasan lain.
4. Laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar.
5. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata
uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran
dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor.
6. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri.
7. Perubahan lain
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifikan untuk
tujuan pelaporan keuangan, misalnya untuk menghindari penghitungan ganda atau aset
kewajiban yang diakui sebagai aset dan kewajiban terpisah, maka entitas tersebut
mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan
yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan cara terpisah jumlah agregat
dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan
lain. Dalam kasus-kasus entitas tidak dapat menentukan nilai wajar secara andal, jika suatu
entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK
16, rekonsiliasi yang disyaratkan harus mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti
investasi tsb secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya.
Sebagai tambahan entitas mengungkapkan :
1) Uraian mengenai properti investasi tersebut
2) Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal
3) Apabila mungkin kisaran estimasi dimana nilai wajar kemungkinan besar berada, dan
4) Untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar
a) Fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak dicatat
dengan nilai wajar;
b) Jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan
c) Jumlah laba atau rugi yang diakui.
Pengungkapan Pada Model Biaya
Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :
1) Metode penyusunan yang digunakan;
2) Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3) Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan nilai) pada awal dan akhir periode;
4) Rekonsiliasi jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan :
a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset;
b. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
c. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual
yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana
yang lebih rendah dan pelepasan lain;
d. Penyusutan;
e. Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan
nilai, selama satu periode sesuai PSAK 48 penurunan Nilai Aset;
f. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata
uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran
dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelaporan;
g. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
h. Perubahan lain.
5) Nilai wajar property investasi.
Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entias
mengungkapkan :
a. Uraian property investasi;
b. Penjalasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan
c. Apabila mungkin, kisaran estimasi dimana nilai wajar kemungkinan besar berada.

Soal dan Pembahasan PSAK 13

Pada tanggal 1 Januari 2010, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk investasi. Harga
perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10 juta. Jumlah yang dapat disusutkan
sampai tanggal ini sebesar Rp300 juta. Properti tersebut memiliki umur manfaat 50 tahun. Pada
akhir tahun pertama nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi Rp1,3 Milyar.
Diminta :
Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan entitas D pada
tanggal 31 Desember 2010, dengan menggunakan :
a. Model Biaya
b. Model Nilai Wajar
Jawab :
a. Model Biaya
Dalam laporan posisi keuangan, property ini akan disajikan sebagai berikut:

Properti investasi Rp1.010.000.000,-

Akumulasi penyusutan (Rp300 juta/50 tahun) (Rp 6.000.000,-)
Nilai tercatat Rp1.004.000.000,-
 Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban penyusutan
Rp6.000.000,-

b. Model Nilai Wajar

Dalam laporan posisi keuangan, property investasi akan disajikan sebesar
Rp1.300.000.000,-
Menurut model nilai wajar, property investasi ini tidak disusutkan dan perubahan nilai
wajar akan dilaporkan dengan jurnal:

31 Des 2010 Properti investasi Rp290.000.000,-

Keuntungan atas kenaikan nilai wajar Rp290.000.000,-
*(Rp1.300.000.000-Rp1.010.000.000)
Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba komprehensif
sebesar Rp290.000.000,-
Summary PSAK 73

PSAK 73 berlaku efektif pada 1 Januari 2020

Tujuan
Menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan sewa. Tujuannya
adalah untuk memastikan bahwa penyewa dan pesewa memberikan informasi relevan dengan
cara yang mempresentasikan dengan tepat transaksi tersebut.

PSAK yang digantikan :

- PSAK 30 : Sewa
- ISAK 8 : Penentuan Apakah Suatu Perjanjian Mengandung Suatu Sewa
- ISAK 23 : Sewa Operasi – Insentif
- ISAK 24 : Evaluasi Susbtansi Beberapa Transaksi yang Melibatkan Suatu Bentuk
Legal Sewa
- ISAK 25 : Hak atas Tanah

Ruang Lingkup
Mengatur seluruh sewa, termasuk sewa aset hak-guna dalam subsewa, kecuali untuk:
- Sewa dalam rang eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam, dan
sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui;
- Sewa aset biologis (PSAK 69)
- Perjanjian konsesi jasa (PSAK 16)
- Lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72)
- Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK 19) untuk item
seperti film, rekaman video, kaya panggung, manuskrip, hak paten, dan hak cipta.

Pengecualian Pengakuan
- Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan persyaratan dalam paragraph 22-49
untuk :
§ Sewa jangka pendek; dan
§ Sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah (sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraf PP03-PP08)
- Jika paragraph 06 diterapkan untuk sewa jangka pendek, maka penyewa
mempertimbangkan sewa tersebut sebagai sewa baru untuk tujuan pernyataan ini,
jika :
§ Terdapat modifikasi sewa; atau
§ Terdapat perubahan masa sewa (sebagai contoh, penyewa mengeksekusi opsi
yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa sewanya).

Identifikasi Sewa
- Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sew ajika kontrak tersebut memberikan
hak untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu
untuk dipertukarkan dengan imbalan.
- Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai jumlah penggunaan aset identifikasian.
- Entitas menilai kembali apakah suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa
hanya jika syarat dan ketentuan kontrak berubah.
Memisahkan Komponen Sewa
- Untuk kontrak yang merupakan, atau mengandung, sewa, entitas mencatat masing-
masing komponen sewa dalam kontrak sebagai sewa secara terpisah dari komponen
nonsewa dari kontrak, kecuali entitas menerapkan cara praktis.
- Pedoman cara memisahkan komponen dari suatu kontrak (PP32-PP33)

Penyewa
- Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan satu atau lebih
komponen sewa atau nonsewa, penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke
masing-masing komponen sewa berdasarkan harga tersendiri relatif dari komponen
sewa dan harga tersendiri agregat dari komponen nonsewa.
- Harga tersendiri relatif dari komponen sewa dan nonsewa ditentukan berdasarkan
harga yang akan dibebankan oleh pesewa, atau pemasok serupa, kepada entitas untuk
komponen tersebut, atau komponen serupa, secara terpisah.
- Jika harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia, maka penyewa
mengestimasi harga tersendiri tersebut dengan maksimalkan penggunaan informasi
yang dapat diobservasi.
- Sebagai cara praktis, penyewa dapat memilih, berdasarkan kelas aset pendasar, untuk
tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa, dan memilih mencatat
masing-masing komponen sewa dan komponen nonsewa terkait sebagai komponen
sewa tunggal.
- Penyewa tidak menerapkan cara praktis ini untuk derivatif letakan yang memenuhi
kriteria dalam PSAK 71 : Instrumen Keuangan
- Kecuali cara praktis dalam paragraf 15 diterapkan, penyewa mencatat komponen
nonsewa dengan menerapkan Pernyataan relevan lainnya.

Pesewa
Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan satu atau lebih
komponen sewa atau nonsewa, pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan
menerapkan DE PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan.

Masa Sewa
- Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa yang tidak dapat dibatalkan, dan
juga :
§ Periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang sewa jika penyewa
cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut; dan
§ Periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan sewa jika penyewa cukup
pasti untuk tidak mengeksekusi opsi tersebut.
- Entitas merivisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode sewa yang tidak
dapat dibatalkan. Sebagai contoh, periode sewa yang tidak dapat dibatalkan akan
berubah jika :
• Penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• Penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• Suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibkan penyewa untuk
mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa
sewa; atau
• Suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi penyewa untuk
mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam penentuan masa sewa.
Penyewa

§ Pengakuan dan Pengukuran Awal

- Mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa
- Mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya
- Mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang belum
dibayar pada tanggal tersebut. Pembayaran sewa didiskontokan dengan
menggunakan suku bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga tersebut dapat
ditentukan. Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka penyewa
menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa.

§ Pembayaran Sewa
Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran liabilitas sewa meliputi
pembayaran berikut ini atas hak untuk menggunakan aset pendasar selama masa sewa
yang belum dibayar pada tanggal permulaan:
- Pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi sebagaimana
dideskripsikan dalam paragraph PP42), dikurangi dengan piutang insentif
sewa;
- Pembayaran sewa variable yang bergantung pada indeks atau suku bunga yang
pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada
tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan dalam paragraph 28);
- Jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan nilai
residual;
- Harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi
tersebut (dinilai dengan mempertimbangkan faktor yang dideskripsikan dalam
paragraph PP37-PP40); dan
- Pembayaran penalty karena penghentian sewa, jika masa sewa merefleksikan
penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.

§ Pengukuran Selanjutnya
• Pengukuran Selanjutnya untuk Aset Hak-Guna
- Penyewa mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model biaya,
kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain.
- Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset hak-guna
pada biaya perolehan:
o Dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi
kerugian penurunan nilai;
o Disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang
ditetapkan dalam paragraph 36 ( c ).
• Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset Tetap
dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan
dalam paragraph 32.
- Jika sewa mengalihkan kepemilikan aset pendasar kepada penyewa
pada akhir masa sewa atau jika biaya perolehan aset hak-guna
merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka penyewa
menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur
manfaat aset pendasar.
- Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal
permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat
aset hak-guna atau akhir masa sewa.
• Pengukuran Selanjutnya Liabilitas Sewa
o Setelah tanggal pembelian, penyewa mengukur liabilitas sewa dengan:
- Meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas
liabilitas sewa;
- Mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang
telah dibayar; dan
- Mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan
penilaian kembali atau modifikasi sewa yang ditetapkan dalam
parafraf 39-46, atau untuk merefleksikan pembayaran sewa
tetap secara-substansi revision (lihat paragraph PP42).
o Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa
sewa adalah jumlah yang menghasilkan suku bunga periodic yang
konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.

• Penilaian kembali liabilitas sewa

o Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai
penyesuaian terhadap aset hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat
aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat pengurangan
dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa
jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi.
o Penyewa mengatur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan
pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian,
jika:
- Terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraph 20-21. Penyewa menentukan pembayaran
sewa revisian berdasarkan masa sewa revisian; atau
- Terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli
aset pendasar, dinilai dengan mempertimbangkan kejadian dan
keadaan yang dideskripsikan dalam paragraph 20-21 dalam
konteks opsi beli. Penyewa menentukan pembayaran sewa
revisian untuk merefleksikan perubahan dalam jumlah terutang
dalam opsi beli.

• Modifikasi Sewa
Sewa mensyaratkan agar penyewa mencatat modifikasi sewa sebagai sewa
terpisah jika:
- Modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa dengan menambahkan
hak untuk menggunakan satu aset pendasar atau lebih; dan
- Imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan harga
tersendiri untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan penyesuaian
yang tepat pada harga tersendiri tersebut untuk merefleksikan kondisi
kontrak tertentu.
• Penyajian
Penyewa menyajikan dalam laporan posisi keuangannya, atau
mengungkapkan dalam catatan atas laporan keuangannya:
§ Aset hak-guna secara terpisah dari aset lainnya. Jika penyewa tidak
menyajikan aset hak-guna secara terpisah dalam laporan posisi
keuangan, maka penyewa:
 - Menyajikan aset hak-guna dalam pos yang sama dengan pos
yang digunakan untuk menyajikan aset pendasar serupa jika
aset tersebut dimiliki; dan
- Menggunakan pos mana dalam laporan posisi keuangan yang
mencakup aset hak guna tersebut.
§ Liabilitas sewa secara terpisah dari liabilitas lain. Jika penyewa tidak
menyajikan liabilitas sewa secara terpisah dalam laporan posisi
keuangan, maka penyewa mengungkapkan pos mana dalam laporan
posisi keuangan yang mencakup liablitias tersebut.

• Pengungkapan
§ Tujuan pengungkapan adalah agar penyewa dapat mengungkapkan
informasi dalam catatan atas laporan keuangan, serta informasi yang
diberikan dalam laporan posisi keuangan, laporan laba rugi, dan
laporan arus kas, yang memberikan dasar bagi pengguna laporan
keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan,
kinerja keuangan, dan arus kas penyewa. Paragraf 52-60 menetapkan
persyaratan tentang bagaimana tujuan ini dapat tercapai.
§ Tujuan pengunkapan adalah agar penyewa dapat mengungkapkan
informasi dalam catatan atas laporan keuangan, serta informasi yang
diberikan dalam laporan posisi keuangan, laporan laba rugi, dan
laporan arus kas, yang memberikan dasar bagi pengguna laporan
keungan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja
keuangan, dan arus kas penyewa. Paragraf 52-60 menetapkan
persyaratan tentang bagaimana tujuan ini dapat tercapai.
§ Penyewa mengungkapkan informasi tentang sewanya dalam catatan
atas laporan keuangan atau bagian terpisah dalam laporan
keuangannya. Akan tetapi, penyewa tidak perlu menduplikasi
informasi yang telah disajikan di bagian lain dalam laporan keuangan,
jika informasi tersebut telah tercakup melalui referensi silang dalam
catatan tunggal atau bagian terpisah tentang sewa.
§ Penyewa mengungkapkan jumlah berikut ini untuk periode pelaporan:
- Beban penyusutan untuk aset hak-guna berdasarkan kelas aset
pendasar;
- Beban bunga atas liabilitas sewa;
- Beban yang terkait dengan sewa jangka-pendek yang dicatat
dengan menerapkan paragraf 06. Beban ini tidak termasuk
beban yang terkait dengan sewa dengan masa sewa 1 bulan
atau kurang;
- Beban yang terkait dengan sewa aset bernilai-rendah yang
dicatat dengan menerapkan paragraph 06. Beban ini tidak
termasuk beban yang terkait dengan sewa jangka-pendek atas
aset bernilai-rendah yang ada dalam paragraph 53( c );
- Beban yang terkait dengan pembayaran sewa variable yang
tidak termasuk dalam pengukuran liabilitas sewa;
- Pendapatan dari mensubsewakan aset hak-guna;
- Total pengeluaran kas untuk sewa;
- Penambahan aset hak-guna;
- Keuntungan atau kerugian yang timbul dari transaksi jual dan
sewa balik; dan
 - Jumlah tercatat aset hak-guna pada akhir periode pelaporan
berdasarkan kelas aset pendasar.

Soal dan Pembahasan PSAK 73

Perusahaan menyewa server dan terminalnya selama 5 tahun dengan nilai sewa sebesar
200.000 juta per tahun tanpa kenaikan. Tingkat suku bunga incremental untuk jangka waktu
sewa 5 tahun adalah 4%. Pembayaran pertama 200.000 juta dilakukan diawal kontrak.

Jurnal
Aset Hak Guna 925.979
Kas 200.000
Liabilitas Sewa 725.979
Beban penyusutan Aset Hak Guna 185.196
Akumulasi depresiasi Aset Hak Guna 185.196
Beban bunga 29.039
Liabilitas Sewa 170.961
Kas 200.000