MAKALAH

PSAK 13 tentang Properti Investasi

DISUSUN GUNA MEMENUHI TUGAS SEMINAR AKUNTANSI KEUANGAN

OLEH: KELOMPOK 9

2111070340 NANDYA RIZKY PALUPI

2111070350 LEVINA IZA WULANDARI

Dosen:
Drs. Imam Wahyudi, Ak., CA., M.Com.(Hons)., Ph.D.
I. Pendahuluan
Properti tertentu diklasifikasikan sebagai properti investasi untuk tujuan
pelaporan keuangan. Properti investasi yang merupakan karakteristik dari properti ini,
berbeda secara signifikan dari properti yang digunakan sendiri. Perbedaan tersebut
adalah nilai saat ini dari properti tersebut dan perubahan pada nilai-nilai yang relevan
bagi pengguna laporan keuangan. Pada PSAK 13, akan dijelaskan perlakuan
akuntansi terhadap properti investasi dan pengungkapan yang terkait termasuk
pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti investasi.

II. Ruang Lingkup Properti Investasi

Properti investasi diterapkan untuk pengukuran:
1. Hak atas properti investasi dalam sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan
dalam laporan keuangan lessee dan;
2. Properti investasi yang diserahkan kepada lessee yang dicatat sebagai sewa
operasi dalam laporan keuangan lessor.
PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa:
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Aset biologis; dan
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.
III. Klasifikasi Properti Investasi
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu
bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa
pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan
tidak untuk:
1. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
2. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, maka harus
memenuhi kedua kriteria sebagai berikut:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai); dan
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan)
Berikut adalah contoh dari properti investasi:
• Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
• Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti
yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha
sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka
kenaikan nilai).
• Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi.
• Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi.
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan
digunakan sebagai properti investasi.
Perlu diketahui, properti dapat terbagi menjadi 2 bagian yakni:
1. bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai;
2. bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi
atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.
Apabila bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah atau dapat disewakan
kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus
mencatat kedua bagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi
dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual
secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang
jumlahnya signifikan.
 Sementara itu, properti investasi baru dapat diakui sebagai aset jika dan hanya jika:
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomi dimasa depan dari aset yang tergolong
properti investasi akan mengalir ke dalam entitas.
2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal.
Jika entitas memiliki properti yang disewakan kepada dan digunakan oleh induk atau
anak perusahaan lain, maka properti bukan properti investasi dalam laporan
keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup. Namun,
jika memenuhi kriteria properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasi
dalam laporan keuangan individualnya.
IV. Pengakuan, Pengukuran dan Pengungkapan Properti Investasi
1. Pengakuan Properti Investasi
Properti investasi diakui sebagai aset hanya jika:
1. besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan
properti investasi akan mengalir ke entitas; dan
2. biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan, termasuk biaya
transaksinya. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara
sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa
pembiayaan diakui sebagai aset pada jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar
dan nilai kini pembayaran sewa minimum.
Entitas mengevaluasi sesuai dengan prinsip pengakuan atas seluruh biaya
perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya
yang terjadi pada saat memeroleh properti investasi dan biaya yang terjadi
setelahnya untuk penambahan, penggantian bagian properti atau perbaikan
properti.
Sesuai dengan prinsip pengakuan dalam PSAK 13 pada paragraf 16, entitas tidak
mengakui dalam jumlah tercatat properti investasi sehubungan dengan biaya
harian penggunaan properti. Bagian dari suatu properti investasi dapat diperoleh
melalui penggantian. Contoh, interior dinding bangunan mungkin merupakan
penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui
 jumlah tercatat properti investasi atas biaya penggantian properti investasi pada
saat terjadinya biaya, jika kriteria pengakuan terpenuhi.
2. Pengukuran Awal
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan
dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap
pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang
dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur dalam PSAK 30 (Revisi 2012):
Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah
antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
3. Pengukuran Setelah Pengakuan
• Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai
properti investasi memakai model nilai wajar.
• Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan
yang terkait langsung dengan nilai wajar dari atau imbalan dari aset tertentu
termasuk properti investasi bisa memakai model nilai wajar maupun model
biaya.
• Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas
dasar berkelanjutan memakai model biaya.
Berikut adalah perhitungan dari model biaya dan model nilai wajar:
1. Model Biaya
Nilai tercatat = Biaya Perolehan – (Akumulasi penyusutan + akumulasi rugi
penurunan nilai PSAK 48)
2. Model Nilai wajar
Nilai Tercatat = Nilai Wajar pada Tanggal Revaluasi
Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal
neraca. Pada properti investasi, laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode
terjadinya dan properti investasi tidak bisa disusutkan.
3. Pengungkapan Properti Investasi
 PSAK 13 paragraf 74 – 79, antara lain:
• Model nilai wajar atau model biaya.
• Kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dari properti
yang digunakan sendiri.
• Sejauh mana penentuan nilai wajar didasarkan pada penilaian oleh penilai
independen. Ungkapkan jika tidak ada penilaian tersebut.
• Kewajiban kontraktual utnuk membeli, membangun, atau mengembangkan
atau untuk memperbaiki, memelihara, atau meningkatkan properti investasi.
• Jika model nilai wajar, rekonsiliasi jumlah tercatat aset pada awal dan akhir
periode.
• Jika model biaya, metode penyusutan dlsb dan nilai wajar properti investasi.
V. Pengalihan dan Pelepasan Properti Investasi
1. Pengalihan Properti Investasi

Jika entitas menggunakan model biaya, pengalihan antara properti investasi,

properti yang digunakan sendiri, dan persediaan:
a. Tidak mengubah jumlah tercatat properti yang dialihkan serta;
b. Tidak mengubah biaya perolehan properti untuk tujuan pengukuran dan
pengungkapan.
 2. Pelepasan Properti Investasi
Pengakuan dihentikan pada saat dilepaskan atau ketika properti investasi tidak
digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik masa
depan yang diharapkan dari pelepasannya. Keuntungan/kerugian dari
penghentian atau pelepasan = hasil neto pelepasan – jumlah tercatat asset.
Keuntungan/kerugian diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya penghentian
atau pelepasan. Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan
dengan penurunan nilai, kehilangan, atau penyerahan properti investasi diakui
dalam laba rugi ketika kompensasi tersebut menjadi piutang.
VI. Evaluasi PSAK 13
Properti investasi berbeda dari properti yang digunakan sendiri. Properti yang
digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui
sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa atau untuk tujuan administratif. Apabila bagian properti tersebut dapat dijual
secara terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa
pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua bagian itu secara terpisah, yaitu
bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika
bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut
ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan.
Dari definisi ini dapat kita pahami beberapa perbedaan aset tetap dan properti
investasi, dilihat dari tujuan entitas memperoleh properti tersebut. Jika entitas
menggunakan properti tersebut untuk kegiatan operasional maka properti tersebut
diklasifikasikan sebagai aset tetap. Berbeda jika properti tersebut tidak digunakan
dalam kegiatan operasional perusahaan, tapi akan dijual kembali di masa depan
karena entitas memiliki keyakinan bahwa harga properti tersebut akan mengalami
kenaikan nilai, maka properti tersebut diklasifikasikan sebagai properti investasi.