TUGAS INDIVIDU – PELAPORAN KORPORAT

NAMA : HENDRA SAKAROBEN

NIM : 55519110030

Sub-CPMK 8

PROPERTI INVESTASI, SEWA DAN PENURUNAN ASET

8.1 Properti Investasi

8.2 Sewa
8.3 Penurunan Nilai Aset
Contents
1 PROPERTI INVESTASI, SEWA DAN PENURUNAN ASET..................3

1.1 Properti Investasi....................................................................................3

1.1.1 Definisi...............................................................................................3

1.1.2 Pengakuan, Pengukuran & Pengungkapan..................................6

1.2 Sewa........................................................................................................16

1.2.1 Definisi.............................................................................................16

1.3 Penurunan Aset.....................................................................................18

1.3.1 Definisi.............................................................................................18

1.3.2 Pengakuan, Pengukuran dan Pengungkapan.............................21

2 PERTANYAAN-PERTANYAAN...............................................................27

3 JURNAL INTERNASIONAL......................................................................28

3.1 Judul.......................................................................................................28

3.2 Peneliti....................................................................................................28

3.3 Variabel..................................................................................................28

3.4 Sampel....................................................................................................28

3.5 Software..................................................................................................29

3.6 Unit Analisa............................................................................................29

3.7 Hasil........................................................................................................29
1 PROPERTI INVESTASI, SEWA DAN PENURUNAN ASET
1.1 Properti Investasi

1.1.1 Definisi

Menurut PSAK 13 (revisi 2007), properti investasi adalah properti (Tanah atau

bangunan atau bagaian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai

(oleh pemilik atau lessee / penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk

menghasilkan rentasl atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya tidak untuk:

 Digunakan dalam produksi atau npenyediaan barang atau jsa atau unutk

tujuan administratif; atau

 Dijual dalam kegiatan usaha Sehari-hari.

Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan

sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik

atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk digunakkan dalam produksi atau

penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara

properti investasi dan propertis yang digunakan sendiri adalah properti investasi

menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap.

Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap

dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu

tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan

digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh,

jika suatu entitas membeli sebidang tanah. Pernyataannya diklasifikasikan sebagai

aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya tergantung darin tujuan entitas
dalam mmperoleh tana tersebut, Apabila tanah tersebut digunakkan dalam

kegiatan operasional (misalnya di atas tabah akan dibangun gedung yang

diunakan sebagai kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.

Namun, apabilah tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional,

tetapi dengan tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena prusahaan memiliki

keyakinan harga tanah tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai,maka tanah

tersebut merupakan properti investasi.

Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.

 Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan

bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.

 Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum

ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai

properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam

kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang

dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)

 Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui

sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau

lebih sewa operasi.

 Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada

pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

 Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa

depan digunakan sebagai properti investasi.

Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai

berikut :

 Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari

atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual.

 Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak

ketiga.

 Properti yang digunakan sendiri, termasuk properti yang dikuasai untuk

digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti

yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan

selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang

digunakan oleh karyawan, dan properti yang digunakan sendiri yang

menunggu untuk dijual.

 Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa

pembiayaan.

Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat disewakan

kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus

mencatat kedua baagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi

dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual

secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang

jumlahnya signifikan. Misalkan, bagian yang digunakakn dalam proses produksi

atau persediaan barang-barang atau jasa atau untuk tujuan administratif tidak

signifikan, maka seluruh properti di klasifikasikan sebagai properti investasi.

 Dalam beberapa kasus lainnya , entitas dapat menyediakan tambahan jasa

kepada para penghuni properti yang dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak

signifikan terhadap keseluran perjanjian (Arrangement), maka entitas

memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi. Contohnya adalah

ketika pemilik bangunan suatu kantor menyediakan jasa keamanan dan

pemeliharaan bangunan kepada penyewa yang menghuni bangunan. Jasa

keamanan dan pemeliharaan gedung bukanlah jumlah yang signifikan

dibandingkan uang sewa yang dibayarkan penghuni bangunan.

Namum dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai cukup

signifikan. Sebagai contoh, apabila ntitas memiliki dan memngelola hotel, dan

apabila jasa yang diberikan kepada para tamu hotel merupakan dibayar oleh tamu

hotel, maka properti tersebut termasuk properti yang digunakan sendiridan bukan

properti investasi.

1.1.2 Pengakuan, Pengukuran & Pengungkapan

Biaya perolehan investasi harus diakui sebagai asat jika dan hanya jika:

 Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan

aset tersebut akan mengalir ke entitas; dan

 Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.

Pada saat pengukuran awal, properti investasi yang memenuhi kualifikasi unutk

diakui sebagai aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan

teresebut meliputi harga pembelian dan seriap pengeluaran yang dapat

diatribusikan sacara langsung. Pengeluaran yaang dapat diatribusukan secara

langsung termasuk, biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi

lainnya.

Jika entitas properti investasi dengan cara kredit dan pembayaraan untuk aset

melampaui jangka waktu kredit normal maka perbedaan antara total pembayaraan

dengan nilai tunainya diakui sebagai beban bunga selama periode kredit (kecuali

memenuhi kriteria untuk dikapitulasi sesuai PSAK 26 Biaya Pinjaman)

Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau

kombinasi aset moneter dan nonmonoter.Jika diperoleh melalui pertukaraan maka

biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali

 Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau

 Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur

secara andal

Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka

biaya perolehan properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang

diserahkan.

Pada pengukuran setelah perolehan entitas harus memiliki nilai model wajaratau

model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran setelah

perolehan.Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh investasi.

Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunkan model biaya sama

seperti model biaya di aset tetap yang dijelaskan di bagian sebelumya yaitu dicatat

sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi

penurunan nilai aset Pengaturan untuk penghitungan penyusutan juga sama

dengan aset tetap.

Berbeda dengan model revaluasi model nilai wajar dalam nilai properti investasi

harus diterapkan untuk seluruh properti investasi bukan hanya kelompok tertentu

saja .Kecuali dalam kondisi tertentu akan dijelaskan dibawah.Perbedaan lainya

dengan model revaluasi adalah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar

langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan

penghitungan penyusutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai

wajar.

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar

mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas

properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai

propeti investasi maka entitas tidak mempunyai pilihan, harus menerapkan model

nilai wajar.

Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, mungkin terdapat bukti yang

jelas bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal,

yaitu dalam kondisi jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan

alternatif estimasi andal nilai wajar ( sebagai contoh, berdasarkan proyeksi arus

kas diskontoan) tidak tersedia. Dalam kasus tersebut maka entitas menerapkan

madal biaya berdasarkan PSAK 16 untuk properti investasi tersebut. Nilai residu

dari properti investasi harus diasumsikan nol, dan untuk semua properti investasi

lainnya tetap diukur berdasarkan nilai wajar.

Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika

properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak

memiliki manfaat ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat

dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.

Apabila satu properti invesatasi memiliki beberapa bagian denagn nilai

yang signifikan, maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah.

Jika dialkukan penggantian intuk suatu bagian dari properti investasi tersebut,

maka entitas mengakui biaya penggantian intuk bagian yang diganti tersebut

didalam jumlah tercatat suatu aset tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset

yang diganti tidak diakui lagi. Namun, jika bagian yang diganti tersebut bukan

merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang

terjadi dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya

bagian yang diganti tersebut.

Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai

wajar, mungkin saja sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus

dikurangi untuk bagian yang diganti. Dalam kasus tersebut, maka alternatif

pengakuannya adalah denagn memasukkan biaya penggantian ke dalam jumlah

tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset

tersebut.

Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan

selisih antara hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui

dalam laporan laba rugi komprehensif dalam periode terjadinya penghentian.

Kecuali apabila pelepasan properti investasi dilakukan melalui jual-sewa balik,

maka pengakuan keuntungan atau kerugian yang timbul mengikuti PSAK 30

Sewa.

Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran atas properti investasi

ditangguhkan maka imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara

harga tunai dan selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara

dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga.

Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan

transfer klasifikasi. Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan

hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukan sebagai berikut :

 Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditransferdari properti

investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.

 Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dala hal ini terjadi perubahan

dari properti investasi menjadi persediaan.

 Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk

tujuan rental atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini

menyebabkan transfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi

proprti investasi.

 Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk

dijual,maka ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.

 Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk

tujuan properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang
 sedang dibangun atau dikembangkan ( dicakup di PSAK 16) menjadi

properti investasi.

Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi

keuangan (neraca).

Entitas mengungkapan antara lain sebagai berikut.

 Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.

 Jika menerapakan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan

bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi

diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.

 Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan,kriteria yang digunakan

untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan

sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan

usaha sehari-hari.

 Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai

wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan

nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak

berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut)

karena sifat propert tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat

diperbandingkan.

 Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau

diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh

penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi professional yang

 relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori

properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal

tersebut harus diungkapkan.

 Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk:

o penghasilan rental dari property investasi.

o beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan)

yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan

pendapatkan rental selama periode tersebut;

o beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan)

yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan

pendapatkan rental selama periode tersebut; dan

o perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan

laba rugi komprehensif atas penjualan properti investasi dari

sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok

yang menggunakan model nilai wajar.

 Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisai dari property investasi atau

pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.

 Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan

properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan

rekonsiliasi antara jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir

periode,yang menunjukkan hal-hal berikut :

  Penambahan,pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan

dari akuisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah

perolehan yang di akui dalam jumlah tercatat asset

 Penambahan yang dihasilkan dari akuisi melalui penggabungan usaha

 Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam

kelompok asset yang akan dilepaskan yang akan diklasifikasikan sebagai

dimiliki untuk dijual dan pelepasan lain

 Laba atau rugi netto dari penyesuaian terhadap nilai wajar

 Perbedaan nila tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan

dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang

berbeda,termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata

uang penyajian dari entitas pelapor

 Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri

 Perubahan lain

Ketika suatu penilaian terhadap property investasi disesuaikan secara signifikan

untuk tujuan pelaporan keuangan ,misalnya untuk menghindari penghitungan

ganda atau asset atau kewajiban yang diakui sebagai asset dan kewajiban

terpisah,maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi anatara penilaian

tersebuat dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan

keuangan,dengan menunjukkan cara terpisah jumlah agregat dari pengakuan

kewajiban sewa yang telah ditambahakan kembali,dan penyesuaian signifikan

lain.
Dalam kasus-kasus entitas tidak dapat menetukan nilai wajar secara andal,jika

suatu entitas mengukur property investasi dengan menggunakan model biaya

sesuai dengan PSAK 16,rekonsiliasi yang disyaratkan harus mengungkapkan

jumlah yang terkait dg property investasi tsb secara terpisah dari jumlah yang

terkait dg property investasi lainnya.

Sebagai tambahan entitas mengungkapkan:

 Uraian mengenai property investasi tersebut

 Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal

 Apabila mungkin ,kisaran estimasi dmana nilai wajar kemungkinan besar

berada, dan

 Untuk pelepasan property investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar

o Fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi

yang tidak dicatat dengan nilai wajar ;

o Jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan

o Jumlah laba atau rugi yang diakui.

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

 Metode penyusunan yang digunakan;

 Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

 Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan

akumulasi rugi penurunan niali ) pada awal dan akhir periode;

 Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir

periode, yang menunjukkan :

 o Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang

dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah

perolehan yang diakui sebagai aset;

o Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan

usaha;

o Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau

masuk dalam kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi

sebagai dimiliki untuk dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat

atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana yang lebih rendah

dan pelepasan lain;

o Penyusutan;

o Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui,dan jumlah

pemulihan rugi penurunan nilai,selama satu periode sesuai PSAK

48 penurunan Nilai Aset;

o Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan

keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian

yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri

menjadi mata uang penyajian dari entitas pelaporan;

o Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan

sendiri; dan

o Perubahan lain.

 Nilai wajar properti investasi.

Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal,

entitas mengungkapkan :

 Uraian properti investasi;

 Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan

 Apabila mengkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar

berada.

1.2 Sewa

1.2.1 Definisi

Sewa adalah kontrak perjanjian dimana penyewa memperoleh hak dari pesewa

untuk menggunakan aset tertentu pada periode yang telah disepakati kedua belah

pihak dengan syarat penyewa melakukan pembayaran sewa kepada pesewa.

Klasifikasi sewa terbagi menjadi dua, yaitu sewa pembiayaan (capital lease)

adalah sewa saat seluruh risiko dan manfaat yang berhubungan dengan

kepemilikan aset pesewa dialihkan secara substansian kepada penyewa dan sewa

operasi (operating lease) adalah sewa saat seluruh risiko dan manfaat yang

berhubungan dengan kepemilikan aset pesewa tidak dialihkan secara substansial

kepada penyewa.

Beberapa alasan pencabutan PSAK 30 atas Sewa diantaranya adalah Indonesia

melakukan konfergensi ke IFRS, dimana pedoman mengenai sewa sebelumnya

yaitu IAS 17 pada tanggal 13 Januari 2016 diganti dengan IFRS 16 Leases oleh

IASB yang mulai berlaku efektif sejak 1 Januari 2019, sehingga isi pokok PSAK

30 tidak sesuai lagi dengan IFRS 16 Leases. Maka PSAK 30 pun ikut mengalami
perubahan menjadi PSAK 73 atas Sewa yang mulai berlaku efektif tanggal 1

Januari 2020.

Dalam PSAK 73 atas Sewa ini, penyewa tidak mengakui aset dan liabilitas akibat

adanya sewa operasi sehingga tidak memenuhi kebutuhan para pembaca laporan

keuangan. Oleh sebab itu, DSAK IAI menerbitkan PSAK 73 yang mengatur

pengakuan, pengukuran, penyajian dan pengungkapan atas sewa khususnya bagi

penyewa dengan hanya memperbolehkan mengklasifikasikan sewa sebagai

sewa pembiayaan tetapi bagi pesewa tidak ada perubahan aturan apapun.

Dalam PSAK 73 disebutkan bahwa penyewa diharuskan mengakui aset hak-guna

(right-of-use assets) dan liabilitas sewa. Tetapi terdapat dua pengecualian opsional

dalam pengakuan aset dan liabilitas sewa, yaitu untuk sewa jangka-pendek

(kurang dari 12 bulan) dan sewa yang aset pendasarnya (underlying assets)

bernilai rendah. Pada awal masa sewa, pihak penyewa mengakui sewa

pembiayaan sebagai aset hak-guna dan liabilitas sewa. Pengakuan ini dilakukan

atas dasar nilai wajar aset yang disewa atau jika lebih rendah, atas dasar nilai

sekarang (present value) dari pembayaran sewa guna minimum (minimum lease

payments).

Menurut PSAK 73 atas Sewa menjelaskan bahwa pada tanggal permulaan,

penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehan. Sedangkan, untuk

memperoleh liabilitas sewa dapat diperoleh dari nilai terkini pembayaran sewa

ditambah dengan nilai terkini pembayaran ekspekstasian pada akhir sewa

Terdapat tiga poin penting untuk dapat mengukur nilai kini pembayaran sewa:
  Masa sewa yaitu periode sewa yang tidak dapat dibatalkan (non cancelable

period) termasuk dalam opsi perpanjangan sewa atau pembatalan (jika

cukup pasti).

 Pembayaran sewa adalah jumlah yang diperoleh dari pembayaran tetap,

pembayaran variabel berdasarkan indeks atau suku bunga, perkiraan

jaminan atas nilai residu, harga eksekusi opsi beli dan penalti karena

mengakhiri sewa (jika cukup pasti).

 Tingkat diskonto yaitu menggunakan suku bunga implisit apabila dapat

ditentukan atau suku bunga pinjaman inkremental apabila tidak dapat

ditentukan.

1.3 Penurunan Aset

1.3.1 Definisi

Penurunan Nilai Aset (impairment) terjadi apabila jumlah tercatatnya melebihi

jumlah terpulihkan. Jumlah terpulihkan suatu aset atau unit penghasil kas adalah

jumlah yang lebih tinggi antara nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual dan

nilai pakainya. Pada setiap akhir periode pelaporan, entitas menilai apakah

terdapat indikasi aset mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi tersebut,

maka entitas mengestimasi jumlah terpulihkan aset tersebut.

Penurunan nilai didasarkan pada prinsip konservatisme dan kehati-hatian. Aset tak

boleh dicatat overstated, dari nilai dapat diperoleh kembali. Aset harus disajikan

sebesar nilai yang mencerminkan manfaat ekonomi yang akan diperoleh di masa

depan. Jika nilai di masa depan lebih rendah dari nilai tercatat, maka aset harus

diturunkan.Pengukuran penurunan nilai dapat dilakukan untuk satu unit aset

tunggal maupun satu kelaompok aset. Ada aset yang dapat menghasilkan arus kas

independen dari aset atau kelompok aset lain. Jika satu aset dapat menghasilkan

arus kas independen maka pengukuran penurunan nilai dilakukan berdasarkan unit

aset tersebut. Namun ada beberapa aset yang dapat menghasilkan arus kas jika

berada dalam kelompok aset, sehingga penurunan nilai dilakukan untuk satu unit

penghasil kas. Contoh unit penghasil kas adalah investasi asosiasi, investasi di

anak perusahaan, suatu unit pabrik.

Aset dapat diperoleh kembali melalui penjualan (value through sales) dan

penggunaan (value through sales). Jika aset dijual, entitas akan mendapatkan nilai

wajar dikurangi dengan biaya penjualan. Dalam penurunan nilai, yang dipilih

adalah nilai tertinggi antara nilai yang dapat diperoleh kembali dan nilai yang

digunakan.

Berikut ini adalah pengertian istilah yang digunakan dalam Pernyataan ini:

 Aset korporat adalah aset selain goodwill yang berkontribusi terhadap arus

kas masa depan baik dari unit penghasil kas yang sedang ditelaah maupun

unit penghasil kas lain.

 Biaya pelepasan adalah biaya inkremental yang secara langsung dapat

diatribusikan pada pelepasan aset atau unit penghasil kas.

 Jumlah tercatat adalah jumlah yang diakui untuk aset setelah dikurangi

akumulasi penyusutan (amortisasi) dan akumulasi rugi penurunan nilai.

 Jumlah terpulihkan suatu aset atau unit penghasil kas adalah jumlah yang

lebih tinggi antara nilai wajarnya dikurangi biaya pelepasan dengan nilai

pakainya.

 Jumlah tersusutkan adalah biaya perolehan aset, atau jumlah lain yang

merupakan pengganti biaya perolehan dalam laporan keuangan, dikurangi

nilai residunya.

 Nilai pakai adalah nilai kini dari arus kas yang diharapkan akan diterima

dari aset atau unit penghasil kas.

 Nilai wajar adalah harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau

harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam

transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.

 Penyusutan (amortisasi) adalah alokasi sistematis jumlah tersusutkan suatu

aset selama masa manfaatnya.

 Rugi penurunan nilai adalah jumlah yang merupakan selisih lebih jumlah

tercatat aset atau unit penghasil kas atas jumlah terpulihkannya.

 Umur manfaat adalah:

o jangka waktu suatu aset yang diharapkan dapat digunakan oleh

entitas, atau

o jumlah unit produksi atau unit sejenis yang diharapkan dapat

dihasilkan dari suatu aset oleh entitas.

 Unit penghasil kas adalah sekelompok aset terkecil teridentifikasi yang

menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar independen dari arus

kas masuk dari aset atau kelompok aset lain.

Suatu aset mengalami penurunan nilai jika jumlah tercatatnya melebihi jumlah

terpulihkannya.jika terdapat indikasi rugi penurunan nilai , maka entitas

disyaratkan untuk membuat estimasi formal jumlah terpulihkan.

Dalam menilai apakah terdapat indikasi bahwa aset mungkin mengalami

penurunan nilai, entitas minimal mempertimbangkan:

 Informasi dari sumber-sumber eksternal

 Informasi dari sumber-sumber internal

 Dividen dari entitas anak, entitas asosiasi, atau ventura bersama yang

disajikan dalam laporan keuangan tersendiri berdasarkan metode biaya.

1.3.2 Pengakuan, Pengukuran dan Pengungkapan

Pernyataan ini mendefinisikan jumlah terpulihkan sebagai jumlah yang lebih

tinggi antara nilai wajar aset atau unit penghasil kas dikurangi biaya pelepasan

dengan nilai pakainya. Jumlah terpulihkan ditentukan untuk aset individual,

kecuali aset tersebut tidak menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar

independen dari aset atau kelompok aset lain. Dalam beberapa kasus, estimasi

rata-rata, dan penghitungan ringkas dapat memberikan hasil yang mendekati

penghitungan rinci yang diilustrasikan dalam pernyataan ini untuk menentukan

nilai wajar dikurangi biaya pelepasan atau nilai pakai.

 Nilai Wajar Dikurangi Biaya Pelepasan

Biaya pelepasan aset, selain dari biaya yang telah diakui sebagai liabilitas,

adalah pengurang dalam mengukur nilai wajar dikurangi biaya pelepasan.

Terkadang dalam pelepasan aset, pembeli disyaratkan mengambil alih

 suatu liabilitas dan hanya tersedia satu nilai wajar dikurangi biaya

pelepasan yang mencakup aset dan liabilitas tersebut.

 Nilai Pakai

Estimasi nilai pakai aset meliputi langkah berikut:

o Mengestimasi arus kas masuk dan keluar masa depan dari

pemakaian aset dan dari pelepasan akhirnya, dan

o Menerapkan tingkat diskonto yang tepat atas arus kas masa depan

tersebut.

 Komposisi Estimasi Arus Kas Masa Depan

Estimasi arus kas di masa depan meliputi:

o Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset

o Proyek arus kas keluar

o Arus kas neto, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan)

untuk pelepasan aset pada akhir umur manfaatnya.

Arus kas masa depan diestimasi berdasarkan kondisi aset saat ini, estimasi

arus kas masa depan tidak mencakup arus kas masuk atau keluar masa

depan yang diperkirakan timbul dari:

o Restrukturisasi masa depan yang mana entitas belum berkomitmen;

atau

o Perbaikan atau peningkatan kerja aset.

Estimasi arus kas masa depan tidak termasuk:

o Arus kas masuk atau keluar dari aktivitas pendanaan; atau

o Penerimaan atau pembayaran pajak penghasilan.

 Estimasi arus kas neto diterima (atau dibayarkan) dari pelepasan aset pada

akhir umur manfaat merupakan jumlah yang diperkirakan akan diperoleh

entitas dari pelepasan aset melalui transaksi wajar antara pihak-pihak yang

berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai dalam transaksi wajar,

setelah dikurangi estimasi biaya pelepasan.

 Arus Kas Valuta Asing Masa Depan

Arus kas masa depan diestimasi dalam satuan mata uang ketika akan

dihasilkan dan kemudian didiskonto menggunakan suatu tingkat diskonto

yang tepat untuk satuan mata uang tersebut.

 Tingkat Diskonto

Tingkat diskonto ditetapkan atas dasar tingkat diskonto sebelum pajak

yang mencerminkan penilaian pasar saat ini dari:

o Nilai waktu uang; dan

o Risiko spesifik atas aset dimana estimasi arus kas masa depan

belum disesuaikan.

Jika, dan hanya jika, jumlah terpulihkan aset lebih kecil dari jumlah tercatatnya,

maka jumlah tercatat aset diturunkan menjadi sebesar jumlah terpulihkan.

Penurunan tersebut adalah rugi penurunan nilai.

Jika jumlah estimasi rugi penurunan nilai lebih besar dari jumlah tercatat aset

terkait, maka entitas mengakui liabilitas jika, dan hanya jika, hal ini disyaratkan

oleh pernyataan lain.

Setelah pengakuan rugi penurunan nilai, beban penyusutan (amortisasi) aset

disesuaikan di periode masa depan untuk mengalokasikan jumlah tercatat aset

revisian, setelah dikurangi nilai residu (jika ada), secara sistematis selama sisa

umur manfaatnya.

Untuk setiap kelas aset, entitas mengungkapkan hal berikut ini:

 jumlah rugi penurunan nilai yang diakui dalam laba rugi selama periode

dan pos laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain yang di

dalamnya tercakup rugi penurunan nilai

 jumlah pembalikan rugi penurunan nilai yang diakui dalam laba rugi

selama periode dan pos laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif

lain yang di dalamnya tercakup rugi penurunan nilai yang dibalik.

 jumlah rugi penurunan nilai atas aset revaluasian yang diakui dalam

penghasilan komprehensif lain selama periode.

 jumlah pembalikan rugi penurunan nilai atas aset revaluasian yang diakui

dalam penghasilan komprehensif lain selama periode.

Entitas yang melaporkan informasi segmen sesuai dengan PSAK 5: Segmen

Operasi mengungkapkan hal-hal berikut ini untuk setiap segmen dilaporkan :

 jumlah rugi penurunan nilai yang diakui dalam laba rugi dan penghasilan

komprehensif lain selama periode.

 jumlah pembalikan rugi penurunan nilai yang diakui dalam laba rugi dan

penghasilan komprehensif lain selama periode.

Entitas mengungkapkan hal-hal berikut untuk setiap aset individual (termasuk

goodwill) atau unit penghasil kas yang mana kerugian penurunan nilai telah

diakui atau dibalik selama periode:

 peristiwa dan keadaan yang mengarah pada pengakuan atau pembalikan

rugi penurunan nilai.

 jumlah rugi penurunan nilai yang diakui atau dibalik

 untuk aset individual:

o sifat aset; dan

o jika entitas melaporkan informasi segmen sesuai dengan PSAK 5:

Segmen Operasi, segmen dilaporkan yang mencakup aset tersebut.

 untuk unit penghasil kas;

o deskripsi unit penghasil kas (seperti apakah unit penghasil kas

merupakan suatu lini produksi, pabrik, operasi bisnis, wilayah

geografis, atau segmen dilaporkan seperti dijelaskan dalam PSAK

5);

o jumlah rugi penurunan nilai yang diakui atau dibalik oleh kelas

aset dan, jika entitas melaporkan informasi segmen sesuai dengan

PSAK 5, disajikan berdasarkan segmen dilaporkan; dan

o jika penggabungan aset untuk mengindentifikasi unit penghasil kas

telah berubah sejak estimasi sebelumnya atas jumlah terpulihkan

unit penghasil kas (jika ada), deskripsi cara penggabungan aset saat

ini dan sebelumnya serta alasan perubahan cara pengidentifikasian

unit penghasil kas. jumlah terpulihkan aset (unit penghasil kas).

 jumlah terpulihkan aset (unit penghasil kas) adalah nilai wajarnya

dikurangi biaya pelepasan atau nilai pakainya.

 jika jumlah terpulihkan merupakan nilai pakai, tingkat diskonto yang

digunakan dalam estimasi saat ini dan estimasi sebelumnya (jika ada) dari

nilai pakai.
2 PERTANYAAN-PERTANYAAN
Apakah semua Properti Investasi secara fiskal perlu disusutkan/dibebankan?

Dewan Standar Akuntansi Keuangan (DSAK) telah mengesahkan PSAK 73

tentang Sewa yang mengadopsi IFRS 16. PSAK ini akan berlaku efektif 1 Januari
2020 dan wajib diimplementasikan oleh seluruh perusahaan di Indonesia yang
menerapkan PSAK. Apa dampaknya terhadap pelaporan keuangan komersil dan
fiskal?

Indikasi-indikasi ekonomis apa yang mencerminkan suatu aset telah mengalami

penurunan nilai?
3 JURNAL INTERNASIONAL
3.1 Judul
DO CROATIAN QUOTED COMPANIES SATISFY IFRS DISCLOSURE
REQUIREMENTS OF ACCOUNTING ESTIMATES FOR INVESTMENT
PROPERTY?

3.2 Peneliti
IVANA PAVIC (Faculty of Economics & Business, University of Zagreb, Trg J.
F. Kennedya 6, Zagreb 10 000, Croatia),

IVANA MAMIC SACER (Faculty of Economics & Business, University of

Zagreb, Trg J. F. Kennedya 6, Zagreb 10 000, Croatia), and

MATEJA BROZOVIC (Faculty of Economics & Business, University of Zagreb,

Trg J. F. Kennedya 6, Zagreb 10 000, Croatia)

3.3 Variabel
Investment Property in Long-Term Assets

Investment Property in Total Assets

Estimated Level of Disclosure

Accounting Estimates

3.4 Sampel
Perusahaan yang terlisting di Bursa Efek Zagreb

3.5 Software
3.6 Unit Analisa
132 Perusahaan yang terlisting di Bursa Efek Zagreb pada tahun 2013 yang
Laporan Keuangannya diperoleh dari situs Zagreb Stock Exchange dan Financial
Agency, yang bertanggung jawab atas publikasi laporan keuangan tahunan di
Kroasia
3.7 Hasil
Ditemukan bahwa sebuah properti yang diadakan untuk memperoleh sewa atau
untuk apresiasi modal diatur oleh IAS 40 - Properti investasi. IAS 40
memungkinkan properti investasi diukur selanjutnya pada biaya perolehan atau
nilai wajar. IAS 40 mensyaratkan pengungkapan sejumlah informasi dalam
catatan atas laporan keuangan dengan menentukan informasi mana yang harus
diungkapkan ketika menerapkan model biaya dan yang mana dalam kasus model
nilai wajar. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis catatan perusahaan kuotasi
di Kroasia untuk menentukan informasi estimasi akuntansi yang berkaitan dengan
properti investasi yang mereka terbitkan. Kriteria untuk melakukan analisis adalah
permintaan pengungkapan oleh IAS 40. Penelitian ini menunjukan bahwa properti
investasi memiliki bagian yang relatif kecil dalam struktur total aset perusahaan
yang dikutip di Kroasia, yang mungkin merupakan salah satu alasan mengapa
estimasi akuntansi terkait yang diterbitkan dalam catatan singkat dan tidak
lengkap. Kesimpulan umumnya adalah bahwa catatan mengenai estimasi
akuntansi atas properti investasi terdiri dari definisi yang ditetapkan dalam
standar, bukan memberikan informasi yang lebih transparan bagi investor dan
pengguna laporan keuangan lain yang berkepentingan. Seperti yang diharapkan,
perusahaan dengan porsi properti investasi yang lebih tinggi telah menunjukkan
tingkat transparansi yang lebih tinggi, memberikan informasi tambahan yang tidak
disyaratkan oleh standar.