PROPERTI INVESTASI
1
Agenda
5 Pengungkapan
2
Perkembangan PSAK Properti Investasi
Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan
3
Tujuan
4
Lingkup
• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
• PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Dikosongkan; dan aset biologi telah dikeluarkan PSAK 69
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.
5
Klasifikasi Properti Investasi
6
Klasifikasi Properti Investasi
8
Klasifikasi Properti Investasi
• Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti
haruslah :
– Dikuasai oleh pemilik, atau
– Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
• Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa Mode of
operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti Ownership
investasi.
• Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan
properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi
sebagai properti investasi, jika dan hanya jika
memenuhi definisi properti investasi dan lessee
menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua
properti investasinya.
9
Ruang Lingkup Properti Investasi ISAK 31
10
Klasifikasi Properti Investasi Example
11
Klasifikasi Properti Investasi
Tidak dapat dijual Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang
terpisah bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan
12
Klasifikasi Properti Investasi
Individual
Þ Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui
sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.
13
Properti Investasi
• Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan
untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
• Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai
properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang
dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
• Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui
sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih
sewa operasi.
• Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa
depan digunakan sebagai properti investasi.
14
Contoh Bukan Properti Investasi
15
Pengukuran Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang
terkait dengan property investasi akan mengalir ke
Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara
andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran
awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara
sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana
aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
16
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang
terkait dengan property investasi akan mengalir ke
Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara
andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran
awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara
sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana
aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
17
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai
kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut
pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).
19
19
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair Value Model
20
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Example
Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16)
• Perubahan nilai wajar diakui dalam • Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode laporan laba rugi (penurunan nilai)
terjadinya. atau ekuitas (surplus)
• .
• Tidak ada penyusutan. • Penyusutan.
21
Nilai wajar
22
Nilai wajar
23
Tidak mampu mengukur nilai wajar
24
Model Biaya
25
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
26
Transfer
27
Transfer
28
Transfer
Perbedaan antara
Persediaan Nilai wajar properti pada tanggal
Properti Investasi perubahan, dan
Akhir masa Nilai tercatat
konstruksi diakui dalam laporn laba rugi
29
Transfer
Example
• PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13 untuk
mencatat investasi properti dan menggunakan nilai
wajar.
• Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk investasi
memiliki nilai wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus
revaluasi sebesar Rp 300juta.
• Properti tersebut mulai 30 Desember disewakan
untuk memperoleh pendapatan sewa.
• Nilai property investasi pada tanggal penyewaan
sebesar Rp 1,2miliar.
• Bagaimana implikasi Akuntansi dari kebijakan
tersebut?
30
Transfer
Example
• Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi.
• Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan mereklasifikasi asset tetap
menjadi properti investasi. Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan
tanggal reklasifikasi
• Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap
• Total revaluasi surplus 200juta + 300 juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba
• Properti investasi akan diakui
31
Pelepasan
32
Penurunan nilai
33
Pengungkapan
• apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
• Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak
atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-
dicatat sebagai propertiinvestasi;
• apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri
dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari;
• metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai
wajar dari properti investasi,
• Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi
profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi dan
kategori properti investasi yang dinilai.
34
Pengungkapan
35
Pengungkapan
Nilai Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada
awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
– penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah
perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
– penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
– aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki
untuk dijual dan pelepasan lain;
– laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
– perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
– penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
– transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
– perubahan lain.
36
Pengungkapan
Nilai Wajar
• Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan
untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan
rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang
dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan
penyesuaian signijikan lain.
• Pengungkapan tambahan :
– uraian mengenai properti investasi tersebut;
– penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
– apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan
– untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat
dengan nilai wajar;
• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:
37
Pengungkapan
Nilai Biaya
• Metode penyusutan yang digunakan;
• masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
• Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
• Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
periode, yang menunjukkan:
– Penambahan
– Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
– Aset diklasifikasikan untuk dijual
– Penyusutan
– Penurunan nilai
– Transfer ke klasifikasi lain
• Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan
38
Ilustrasi - Investasi Properti
39
Ilustrasi - Investasi Properti
• PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta.
Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000.
Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti investasi
tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:
31/12/2012 31/12/2013
Tanah 2.000 2.100
Bangunan 3.000 2.800
40
Akuntan
Profesi untuk
Mengabdi padamu
TERIMA KASIH Negeri
Dwi Martani
081318227080
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
41