PROPERTI INVESTASI

Pertemuan ke-9
Kelas Akuntansi Keuangan 1

Fakultas Ekonomi & Bisnis

Universitas Indonesia

1
 PROPERTI INVESTASI

Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian

dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik
atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
a) Digunakan dalam produksi atau
penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administrastif, atau
b) Dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari.

2
 CONTOH PROPERTI INVESTASI

• Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan

nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan
usaha sehari-hari.
• Tanah yang dikuasasi saat ini yang penggunaannya di masa
depan belum ditentukan.
• Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas
melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi.
• Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi.
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi

3
 BUKAN PROPERTI INVESTASI

• Properti yang dimasudkan untuk dijual

dalam kegiatan sehari-hari atau sedang
Persediaan
dalam pembangunan atau pengembangan
untuk dijual.
• Properti dalam proses pembangunan atau Aset konstruksi
pengembangan atas nama pihak ketiga.
• Properti yang digunakan sendiri. Aset Tetap

• Properti yang disewakan kepada entitas lain

Diakui sebagai aset lessee
dengan cara sewa pembiayaan.

4
KLASIFIKASI SEBAGAI PROPERTI INVESTASI

Properti sebagian digunakan untuk properti investasi dan sebagian

lainnya digunakan bukan sebagai properti investasi.
atau disewakan secara terpisah melalui sewa pembiayaan
Jika dapat dijual
terpisah Þ entitas harus mencatat properti secara terpisahan entity

Tidak dapat Þ properti tersebut merupakan properti investasi jika sebagian

dijual terpisah lainnya yang digunakan bukan sebagai properti investasi
tidak signifikan

5
KLASIFIKASI SEBAGAI PROPERTI INVESTASI

Entitas yang menyewakan properti memberikan tambahan

jasa kepada penghuni properti:

§ Jika tambahan jasa tidak signifikan,

maka properti yang disewakan dicatat
sebagai properti investasi.
§ Jika tambahan jasa signifikan, maka
properti yang disewakan tidak memenuhi
sebagai properti investasi.

6
 PENGAKUAN AWAL

Properti investasi diakui sebagai aset jika

dan hanya jika:

Besar kemungkinan
manfaat ekonomis di masa
depan dari aset yang
tergolong properti investasi
akan mengalir ke dalam
entitas, dan
Biaya yang dikeluarkan
setelah pengakuan awal
dikapitaslisasi jika dua Biaya perolehan properti
kriteria kapitalisasi investasi dapat diukur
dengan andal.
terpenuhi.
7
PENGUKURAN PADA SAAT PENGAKUAN AWAL

Properti investasi pada pengakuan awal diukur sebesar biaya

perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal.

Definisi biaya perolehan PROPERTI INVESTASI

sama dengan biaya perolehan ASET TETAP

Biaya yang
dapat
Harga perolehan Dismantling cost
diatribusikan
secara langsung

8
 PENGUKURAN SELANJUTNYA

Model pengukuran untuk properti investasi: Model Biaya

Model Nilai Wajar

Perlakuan akuntansi dalam model biaya

mengacu pada MODEL BIAYA untuk ASET
TETAP.

Entitas yang mengukur properti investasi

dengan model biaya, maka tetap
mengungkapkan nilai wajar.

9
 PENGUKURAN SELANJUTNYA
Model Nilai Wajar
• Nilai wajar properti investasi harus
mencerminkan kondisi pasar pada
tanggal neraca.
• Properti investasi yang diukur dengan
model nilai wajar tidak disusutkan.
• Laba atau rugi yang timbul dari
perubahan nilai wajar atas properti
investasi harus diakui dalam laporan
laba rugi pada periode terjadinya.
§ Atas hak atas properti yang dikuasai oleh
lessee melalui sewa operasi
diklasifikasikan sebagai properti investasi,
maka harus menerapkan model nilai wajar.
§ Jika sebelumnya entitas telah mengukur
properti investasi pada nilai wajar, maka
selanjutnya pengukuran pada nilai wajar
sampai pelepasan (transfer).
10
CONTOH PENGUKURAN SELANJUTNYA

Pada 1 Januari 2009, PT. ABC membeli sebuah bangunan untuk

disewakan kepada pihak ke-3. Biaya perolehan bangunan tersebut adalah
Rp320.000.000. Perusahaan memperkirakan masa manfaat dari bangunan
tersebut adalah 20 tahun dan nilai sisanya sebesar Rp20.000.000. Nilai
wajar bangunan tersebut per 31 Desember 2009 adalah Rp325.000.000.

Jurnal pembelian bangunan – 1 Januari 2009

Akun Debit Kredit

Properti Investasi 320.000.000
Kas 320.000.000

11
 CONTOH PENGUKURAN SELANJUTNYA
MODEL BIAYA

Jurnal penyusutan – 31 Desember 2009

Akun Debet Kredit
Beban penyusutan – Properti Investasi 15.000.000
Akumulasi Penyusutan – Properti Investasi 15.000.000

Nilai Properti Investasi per 31 Desember 2009

Akun Jumlah

Properti Investasi 320.000.000

Akumulasi Penyusutan – Properti Investasi (15.000.000)
Nilai Tercatat 305.000.000

12
 CONTOH PENGUKURAN SELANJUTNYA
MODEL NILAI WAJAR

Jurnal penyesuaian terhadap nilai wajar – 31 Desember 2009

Akun Debet Kredit
Properti Investasi 5.000.000
Laba Penyesuaian Nilai Wajar 5.000.000

Laba Rugi

Nilai Properti Investasi per 31 Desember 2009

Akun Jumlah
Properti Investasi 325.000.000

13
 MODEL NILAI WAJAR VS MODEL
REVALUASI
Fair value model Revaluation model

• Refers to fair value • Refers to fair value

• Change in fair value recognised in • Change in fair value recognised

profit or loss for the period in which directly in equity (or other
it arises comprehensive income)

• No depreciation or amortisation is • Depreciation or amortisation is

required required

• Reflect market conditions at the end • Not clearly defined, only require
of reporting period (i.e. revalued at sufficient regular that no material
each balance sheet date) different from fair value

14
 TRANSFER PROPERTI INVESTASI
Transfer dari atau ke properti investasi dikarenakan perubahan penggunaan.
Perubahan penggunaan Transfer dari properti investasi
a) Dimulainya penggunaan oleh
pemilik Aset Tetap
Properti Investasi
b) Dimulainya pengembangan untuk Persediaan
dijual

Perubahan penggunaan Transfer ke properti investasi

a) Berakhirnya pemakaian oleh
Aset Tetap
pemilik

b) Dimulainya sewa operasi ke Properti Investasi

Persediaan
pihak lain

Pengukuran pada saat transfer? Tergantung model yang digunakan……

15
 TRANSFER PROPERTI INVESTASI

Ketika entitas menggunakan ® Model Biaya

– transfer tidak mengubah nilai tercatat dari properti yang

ditransfer, dan
– transfer tidak mengubah nilai perolehan properti untuk
tujuan pengukuran atau pengungkapan.

16
 TRANSFER DARI PROPERTI INVESTASI

Perubahan penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan oleh
pemilik Aset Tetap
Properti Investasi
b) Dimulainya pengembangan untuk Persediaan
dijual
Model Nilai Wajar

Untuk properti investasi yang dicatat pada nilai wajar dan kemudian dialihkan
menjadi properti yang digunakan sendiri dan persediaan:
Ø akuntansi selanjutnya mengacu PSAK 16: Aset Tetap atau PSAK 14:
Persediaan
Ø biaya perolehan bawaan (deemed cost) sebagai nilai wajar pada tanggal
perubahan penggunaan.

17
 TRANSFER KE PROPERTI INVESTASI
Transfer dari aset tetap/ persediaan ke properti investasi yang akan
dicatat menggunakan model nilai wajar.
Model Nilai Wajar
Aset Tetap Properti Investasi

• Entitas menerapkan PSAK 16: Aset Tetap sampai Þ Surplus revaluasi aset
dengan tanggal terakhir perubahan penggunaannya.
tetap dibekukan (frozen)
• Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah selama properti ditransfer
tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan
menjadi properti investasi
cara yang sama dengan revaluasi PSAK 16.

Persediaan Properti Investasi Ø Perbedaan nilai wajar

properti pada tanggal
tersebut dan jumlah
tercatatnya diakui dalam
laba rugi
18
CONTOH TRANSFER
GV has adopted IAS 40 and stated its investment
properties at fair value even the properties are held
under operating leases.
On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at revalued
amount of $1 million (originally used as its own office)
has been leased out to derive rental income.
Revaluation surplus recognised for B was $300,000
while B’s fair value at that date should be $1,200,000.

What is the accounting implication on the

decision?

sumber: Lam & Law (2008)

19
 CONTOH TRANSFER
Property B would be reclassified as investment property.
In accordance with IAS 40, GV should apply IAS 16 on B up to the date of change in use and
treat any difference at that date between its carrying amount under IAS 16, and its fair value
in the same way as a revaluation under IAS 16.
Thus, a revaluation surplus of $200,000 would be further recognised.
Total revaluation reserves would become $500,000 ($200,000 + $300,000)

The revaluation reserves of $500,000 would be frozen and accounted for in accordance with
IAS 16 subsequently.
Dr Property, plant and equipment $200,000
Cr Revaluation reserves $200,000
To recognise the additional revaluation surplus.

Dr Investment property $1,200,000

Cr Property, plant and equipment $1,200,000
To reclassify the property from PPE to investment property.
20
 PENGHENTIAN PENGAKUAN
• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya pada saat:
1. dilepaskan atau
2. ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomik masa depan yang diharapkan
dari pelepasannya.

• Keuntungngan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau

pelepasan properti investasi adalah selisih antara:
1. Hasil neto pelepasan dan
2. Jumlah nilai tercatat aset

Keuntungan atau kerugian tersebut harus diakui di laba rugi (kecuali

PSAK 30: Sewa mensyaratkan lain dalam jual dan sewa balik) pada
periode terjadinya penghentian atau pelepasan.
21
TERIMA KASIH

22