PSAK 13

PROPERTI INVESTASI
KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI

 Properti Investasi adalah:

 properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

2
 KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI

 Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai

properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan Mode of Usage

2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa Mode of

pembiayaan). Ownership

3
RUANG LINGKUP PROPERTI INVESTASI
ISAK 31

 Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi

properti investasi mengacu pada struktur yang
memiliki karakteristik fisik yang umumnya
diasosiasikan dengan suatu bangunan.

 Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu

pada adanya dinding, lantai, dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud.

4
KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI
Example

Contoh yang BUKAN properti investasi  PSAK mana?

Properti yang digunakan sendiri  PSAK 16
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang  PSAK 14
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga  PSAK 34
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa  PSAK 30
pembiayaan
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan  PSAK 13
yang akan digunakan sebagai properti investasi
5
KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI

 Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK memenuhi
kriteria properti investasi.
 Jika dua bagian tersebut:

Dapat dijual Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan

terpisah  Entitas mencatatnya secara terpisah

Tidak dapat dijual  Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang
terpisah bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan

6
KLASIFIKASI PROPERTI INVESTASI

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh,

induk atau anak perusahaan lain, maka :

Þ properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan

Consolidated
konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif
grup.

Individual
Þ Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui
sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.

7
 PROPERTI INVESTASI

 Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek
dalam kegiatan usaha sehari-hari.
 Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila entitas
belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka
pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam
rangka kenaikan nilai.)
 Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan
kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
 Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih
sewa operasi
 Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti
investasi. 8
 PENGUKURAN AWAL

 Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16

 Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property investasi akan
mengalir ke Entitas, dan
 Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal
 Pengukuran saat pengakuan
 Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
 Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
 Nilai wajar properti, dan
 Nilai kini dari pembayaran sewa minimum. 9
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL

Properties held to earn rental or capital

appreciation or both?

Any property held under operating lease?

Use PSAK 13 to account for one or more such

properties?

Properties not under Properties under PSAK

PSAK 13 13

Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK Cost model under PSAK 13
13
11
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
Fair Value Model

Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan

kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi
harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya.

12
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
Fair value model (PSAK 13)
• Menggunakan nilai wajar
• Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode
terjadinya.
• Tidak ada penyusutan.
• Mencerminkan kondisi pasar pada
tanggal neraca.
Example
Revaluation model (PSAK 16)
• Menggunakan nilai wajar
• Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi (penurunan nilai)
atau ekuitas (surplus)
• .
• Penyusutan.
• Tidak spesifik, hanya mengharuskan
secara reguler.
 TIDAK MAMPU MENGUKUR NILAI WAJAR

 Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai wajar secara andal atas dasar keberlanjutan.
 Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas tidak dapat mengukur nilai wajar secara berkelanjutan.
 Pasar properti sebanding tidak aktif
 Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia

 Properti investasi dalam tahap pengembangan tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah
pembangunan selesai.
 Jika entitas tidak dapat mengukur property investasi secara andal atas dasar berkelanjutan maka entitas
mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai PSAK 16.
 Nilai residu ditetapkan nol

16
MODEL BIAYA

 Setelah pengakuan awal entitas memilih model biaya mengukur seluruh properti
investasinya sesuai dengan PSAK 16.
 Jika memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual sesuai PSAK 58  diukur sesuai
PSAK 58

17
TRANSFER

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
pemilik dimiliki sendiri Transfer ke, atau dari
b) Dimulainya pengembangan untuk Properti Investasi
properti invetasi dapat
dijual Persediaan
dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan
Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi penggunaan, yang
a) Berakhirnya pemakaian oleh Properti yang ditunjukkan dengan:
pemilik dimiliki sendiri
b) Dimulainya sewa operasi ke pihak
lain Persediaan Properti Investasi
c) Berakhirnya pembangunan atau Akhir masa
pengembangan konstruksi

Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan ……

TRANSFER

 Ketika entitas menggunakan  Cost Model

 transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang

ditransfer dan
 TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan
pengungkapan.

19
 TRANSFER Fair Value Model

 Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan

menggunakan nilai wajar

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
pemilik dimiliki sendiri
b) Dimulainya pengembangan Properti Investasi
untuk dijual Persediaan

 Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam

PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.

20
 TRANSFER

Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai Fair Value Model
wajar Properti yang Properti
dimiliki sendiri Investasi
 Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan Þ Revaluation reserve is
 Memperlakukan perbedaan antara frozen and accounted for in
 Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan accordance with
 Nilai wajar IAS 16 subsequently
dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16

 Perbedaan antara
Persediaan Nilai wajar properti pada tanggal
Properti Investasi perubahan, dan
Akhir masa Nilai tercatat
konstruksi diakui dalam laporn laba rugi 21
 Example
TRANSFER

• PT. Intan mengadopsi PSAK 13 untuk mencatat investasi

properti dan menggunakan nilai wajar.
• Pada 30 Des 2014 asset tetap berbentuk investasi memiliki nilai
wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp
300juta.
• Properti tersebut mulai 31 Desember disewakan untuk
memperoleh pendapatan sewa.
• Nilai property investasi pada tanggal penyewaan sebesar Rp
1,2miliar.
• Bagaimana implikasi Akuntansi dari kebijakan tersebut?

22
 Example
TRANSFER

• Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi.

• Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan mereklasifikasi asset tetap menjadi properti investasi.
Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan tanggal reklasifikasi
• Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap
• Total revaluasi surplus 200juta + 300 juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba
• Properti investasi akan diakui

Dr Property, plant and equipment 200

Cr Revaluation reserves 200
Dr Revaluation reserves 500
Retained Earning 500
Dr Investment property 1,200
Cr Property, plant and equipment 1,200 23

To reclassify the property from PPE to investment property.

PELEPASAN

 Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di
masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.
 Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan
dari selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya.
24
 PENURUNAN NILAI

 Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi, pembelian adalah peristiwa

ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah:
 penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
 penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai pelepasan menurut PSAK ini
 kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah diakui dalam laporan laba
rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
 biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan
ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.

25
PENGUNGKAPAN

 apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
 Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai
dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai property investasi;
 apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk membedakan properti
investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam
kegiatan usaha sehari-hari;
 metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi,
 Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh penilai independen
yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di
lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
26
 PENGUNGKAPAN

 jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:

 penghasilan rental dari properti investasi;
 beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental
 beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan
 perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi

 eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran
penghasilan dan hasil pelepasan;
 kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti
investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
27
 PENGUNGKAPAN Nilai Wajar

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal
berlkut:
 penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari
pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
 penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
 aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan
sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain;
 laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
 perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
 penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
 transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
 perubahan lain.

28
 PENGUNGKAPAN Nilai Wajar

 Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk tujuan pelaporan
keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang
telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain.
 Pengungkapan tambahan :
 uraian mengenai properti investasi tersebut;
 penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
 apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan
 untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
 fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidakdicatat dengan nilai wajar;
 jumlah tercatat properti investasipada saat dijual; dan
 jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui: 29
 PENGUNGKAPAN Nilai Biaya

 Metode penyusutan yang digunakan;

 masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
 Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
 Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang menunjukkan:
 Penambahan
 Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
 Aset diklasifikasikan untuk dijual
 Penyusutan
 Penurunan nilai
 Transfer ke klasifikasi lain

 Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

30
ILUSTRASI – PROPERTI INVESTASI
 Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai
digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan sisanya
disewakan. Aktivitas utama entitas bukan
menyewakan gedung.
• Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap,
bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai
properti investasi
• Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai
ILUSTRASI - INVESTASI PROPERTI

 PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli
tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti
investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:
31/12/2012 31/12/2013
Tanah 2.000 2.100
Bangunan 3.000 2.800
• Properti Investasi 4.500
Kas 4.500
• Properti Investasi 500
Keuntungan peningkatan nilai 500
• Kerugian penurunan nilai 100
Properti investasi 100