PSAK 13

Properti Investasi

T fik Hidayat,SE,Ak,MM
Taufik Hid t SE Ak MM
Universitas Indonesia
Agenda

1. Ruang Lingkup
2 Klasifikasi Properti Investasi
2.
3. Pengakuan
4. Pengukuran Awal
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
6. Transfer
7 Pelepasan
7.
8. Pengungkapan

Edited by Taufik Hidayat

1. Lingkup

• Diterapkan juga untuk pengukuran :

1 Hak
1. H k atas
t properti
ti investasi
i t i dalam
d l sewa yang
dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessee , dan
2 Properti
2. P ti investasi
i t i yang diserahkan
di hk kepada
k d lessee
l
yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan
keuangan lessor.

Edited by Taufik Hidayat

1. Lingkup

• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK

30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
• PSAK iinii tidak
id k b
berlaku
l k untuk:
k
1. Aset biologis; and
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

Edited by Taufik Hidayat

 2. Klasifikasi Properti Investasi

• Properti Investasi adalah:

– propertiti (tanah
(t h atau
t b
bangunan—ataut b i
bagian d i
dari
bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik
atau lessee melalui sewa p pembiayaan)
y ) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau
kedua-duanya, dan tidak untuk:
1 Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang
1.
atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. Dijual
j dalam kegiatan
g usaha sehari-hari.

Edited by Taufik Hidayat

2. Klasifikasi Properti Investasi

• Untuk dapat mengklasifikasikan suatu

properti sebagai properti investasi,
investasi harus
memenuhi kedua kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan Mode of Usage
g
nilai), dan
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui Mode of
sewa pembiayaan). Ownershipp

Edited by Taufik Hidayat

2. Klasifikasi Properti Investasi

• PSAK 13 membedakan antara properti

investasi dengan properti yang digunakan
sendiri.
• Properti
p yyang
g digunakan
g sendiri mengacu
g
pada PSAK 16 Aset Tetap.
• Properti yang digunakan sendiri adalah:
– P
Properti
ti yang dukuasai
d k i (oleh
( l h pemilik
ilik atau
t l
lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam Mode of Usage
produksi atau penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif.
administratif

Edited by Taufik Hidayat

2. Klasifikasi Properti Investasi
• Untuk memenuhi kriteria properti investasi,
properti
p p haruslah :
– Dikuasai oleh pemilik, atau
– Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan
• Implikasin
Implikasinya,a properti yang
ang dikuasai
dik asai lessee
dalam sewa operasi tidak dapat Mode of
Ownership
diklasifikasikan sebagai properti investasi.
• Amandemen IAS 40 Desember 2003
membolehkan properti yang dikuasai
lessee dalam sewa operasi sebagai
properti investasi, jika dan hanya jika
memenuhi definisi properti investasi dan
lessee menggunakan model revaluasi,
bahkan untuk semua properti investasinya.
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi
C t h
Contoh

Contoh yang BUKAN properti investasi

PSAK mana?
• Properti yang digunakan sendiri
• Properti (selesai / dalam pembangunan) yang ¾ PSAK 16
diniatkan untuk dijual
j
¾ PSAK 14
• Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga
¾ PSAK 34
• Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa
¾ PSAK 30
pembiayaan
• Properti dalam proses konstruksi / pengembangan
¾ PSAK 16
yang akan digunakan sebagai properti investasi

• Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai

properti
p p investasi namun dalam p pengembangan
g g
masih
ih Properti
P ti Investasi
I t i
ulang.
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi
C t h
Contoh

• PT A sedang menggunakan 3 gedung.

Gedung C dimiliki oleh PT AA, sedangkan 2
gedung lainnya dimiliki dengan cara sewa
operasi.
• Evaluasi implikasi akuntansinya
berdasarkan PSAK 13 terhadap aset
gedung PT AA.

Edited by Taufik Hidayat

2. Klasifikasi Properti Investasi
C t h
Contoh

• Gedung C memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK

13
13.
• Gedung A dan B tidak memenuhi definisi Properti Investasi
sesuai PSAK 13 karena tidak dimiliki atau disewa dengan sewa
pembiayaan.
• Namun, PT A dapat mengakuinya sebagai Properti Investasi
sesuai alternatif yang ada pada PSAK 13.
• Alternatif tersebut adalah:
• Gedung A dan B diakui sebagai Properti Investasi sesuai PSAK 13 , PT A
diharuskan menggunakan fair value model sesuai PSAK 13 untuk semua
properti investasinya, termasuk gedung C.
• Jika Gedung A dan B tidak diakui sebagai Properti Investasi , PT A harus
mengakuinya sebagai sewa operasi sesuai PSAK 30 dan memilih
menggunakan cost model atau fair value model sesuai PSAK 13 untuk
Gedung C.
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi

• Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti

investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti
investasi.
• Jika dua bagian tersebut:
Dapat dijual Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan
terpisah ⇒ Entitas mencatatnya secara terpisah

Tidak dapat ⇒ Properti adalah properti investasi hanya jika

dijual
j terpisah
p bagian yang bukan properti investasi
j l h
jumlahnya tid k signifikan
tidak i ifik

Edited by Taufik Hidayat

2. Klasifikasi Properti Investasi

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan

digunakan oleh,
oleh induk atau anak perusahaan lain, lain
maka :
⇒ properti bukan properti investasi dalam laporan Consolidated
k
keuangan k
konsolidasi,
lid i karena
k properti
ti dimiliki
di iliki
sendiri dalam perspektif grup.
⇒ Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, Individual
l
lessor mengakuik i sebagai
b i propertii investasi
i i dalam
d l
laporan keuangan individualnya.

Edited by Taufik Hidayat

3. Pengakuan

Kriteria Pengakuan

• Sama dengan PSAK 16

Edited by Taufik Hidayat

4. Pengukuran Awal

• Sama dengan PSAK 16

• Biaya
Bi perolehan
l h awall hak
h k atas
t properti
ti yang
dikuasai secara sewa dan dikelompokkan
sebagai properti investasi mengacu pada PSAK
30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana
yang
y g lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

Edited by Taufik Hidayat

 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal

• Properti yang dikuasai dalam sewa operasi Tidak ada

yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi pilihan
pilihan,
haya fair value
• Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban model
yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset Pilih salah satu
tertentu termasuk properti investasi model untuk
semua properti
• Properti investasi yang nilai wajarnya tidak Tidak ada pilihan,
dapat
p ditentukan secara andal atas dasar hanya cost model
berkelanjutan

Edited by Taufik Hidayat

 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Properties held to earn rental or
capital appreciation or both?

Any property held under

operating lease?

Use PSAK 13 to account for one

or more such properties?

Properties not Properties under

under PSAK 13 PSAK 13

Not within PSAK 13 Fair value model Cost model under

under PSAK 13 PSAK 13

Edited by Taufik Hidayat

5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair Value Model

• Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan

kondisi pasar pada tanggal neraca
• Properti investasi dengan model nilai wajar tidak
disusutkan.
• Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam
laporan
p laba rugi
g p
pada p periode terjadinya.
j y

Edited by Taufik Hidayat

5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
E
Example
l

Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16)

• Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar

• Perubahan nilai wajar diakui • Perubahan nilai wajar diakui

dalam laporan laba rugi pada dalam laporan laba rugi atau
periode terjadinya.
terjadinya ekuitas
ekuitas.

• Tidak ada penyusutan. • Penyusutan.

• Mencerminkan kondisi pasar • Tidak spesifik, hanya

pada tanggal
gg neraca. mengharuskan
g secara reguler.
g

Edited by Taufik Hidayat

6. Transfer
• Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
pemilik
ilik di iliki sendiri
dimiliki di i
Properti Investasi
b) Dimulainya pengembangan Persediaan
untuk dijual
P b h P
Perubahan Penggunaan T
Transfer
f kek properti
ti investasi
i t i
a) Berakhirnya pemakaian oleh Properti yang
pemilik dimiliki sendiri
b) Dimulainya sewa operasi ke Persediaan Properti Investasi
pihak lain
c) Berakhirnya pembangunan atau Akhir masa
pengembangan konstruksi

Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan ……

Edited by Taufik Hidayat
5. Transfer

• Ketika entitas menggunakan→ Cost Model

– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang

ditransfer dan
– TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan.

Edited by Taufik Hidayat

5. Transfer

• Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan

menggunakan nilai wajar Fair Value Model

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
pemilik dimiliki sendiri
Properti Investasi
b) Dimulainya pengembangan P
Persediaan
di
untuk dijual

¾ Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan

ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada
tanggal perubahan penggunaan.

Edited by Taufik Hidayat

6. Transfer

• Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan

nilai wajar
Fair Value Model
Properti yang
Properti Investasi
dimiliki sendiri
¾ Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan ⇒ Revaluation reserve is
¾ Memperlakukan perbedaan antara • frozen and
• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan • accounted for in
• Nilai
a wajar
aja accordance with
dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK PSAK 16 subsequently
16

P
Persediaan
di ¾ Perbedaan antara
Properti Investasi • Nilai wajar properti pada
Akhir masa
konstruksi tanggal perubahan, dan
• Nilai tercatat
diakui dalam laporn laba rugi
Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer
C t h
Contoh

• PT A sudah menerapkan PSAK13 dan

mencatat properti investasinya dengan fair
value model sekalipun untuk properti yang
dimiliki dalam sewa operasi.
• Tgl
T l1M Mar. 2008
2008, Properti
P ti B yang memiliki
iliki nilai
il i
revaluasi $1 juta (awalnya digunakan sebagai
kantor sendiri) disewakan untuk menghasilkan
pendapatan
d sewa.
• Surplus revaluasi yang sebelumnya sudah
diakui untuk pproperti
p B sebesar $300,000,
, ,
sedangkan nilai wajarnya saat ini adalah
$1,200,000.
• Apa implikasi akuntansi atas keputusan di
atas?
Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer
C t h
Contoh
• Properti B harus direklasifikasi menjadi Properti Investasi
• Sesuai dengan PSAK 13, PT A harus menerapkan PSAK 16 atas
properti B mulai perubahan penggunaannya dan menerapkan
perbedaan antara nilai tercatat sesuai PSAK 16 dan nilai wajar seperti
surplus revaluation pada PSAK 16.
• Sehingga, surplus revaluasi senilai $200,000 harus diakui.
• Jumlah surplus revaluasimenjadi $500,000 ($200,000 + $300,000)
• Surplus revalasi senilai $500
$500,000
000 tersebut harus dibekukan dan
selanjutnya dicatat sesuai denganPSAK16.
Dr Aset Tetap $200,000
Cr Surplus Revaluasi $200 000
$200,000
Mengakui tambahan surplus revaluasi.
Dr Properti Investasi $1,200,000
Cr Aset Tetap $1,200,000
Mereklasifikasi aset tetap menjadi properti investasi.
Edited by Taufik Hidayat
7. Pelepasan

• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari

neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat
diharapkan pada saat pelepasan.
• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti
investasi ditentukan dari selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback)
dalam priode terjadinya.

Edited by Taufik Hidayat

8. Pengungkapan

Baca PSAK 13

Edited by Taufik Hidayat

PSAK 13

Properti Investasi

Selesai

T fik Hidayat,SE,Ak,MM
Taufik Hid t SE Ak MM
Universitas Indonesia
References

• Ikatan Akuntan Indonesia, Pernyataan Standar

Ak t
Akuntansi iK
Keuangan N No. 13 (Revisi
(R i i 2007),
2007)
Penerbit Salemba Empat, 2007.
• Lam,Nelson
L N l &L
Lau, PPeter,
t Intermediate
I t di t Financial
Fi i l
Accounting: an IFRS Perspective, McGraw-Hill,
2009
• Mirza, Abbas Ali, Graham J. Holt dan Magnus
Orrell, IFRS Workbook & Guide, John Wiley &
Son, 2007.