Akuntansi Pajak atas Properti

Investasi
Florentinus Ino
Vincent Ravelino
Maya Sekar N
 AGENDA
PROPERTI INVESTASI

AKUNTANSI ATAS PROPERTI INVESTASI

AKUNTANSI PAJAK ATAS PROPERTI INVESTASI

KESIMPULAN

DAFTAR PUSTAKA
 PROPERTI
INVESTASI
 DEFINISI
• Properti berupa tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
keduanya yang dikuasai oleh pemilik atau lesee melalui sewa pembiayaan
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya.

• Properti investasi tidak digunakan untuk

• digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk
tujuan administratif;
• dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
 KETENTUAN PROPERTI INVESTASI

• Pemilik properti menyediakan tambahan jasa kepada penyewa properti, dan

dapat memperlakukannya sebagai properti investasi bila jasa tersebut tidak
signifikan terhadap keseluruhan perjanjian.

• Beberapa bentuk contohnya adalah jasa keamanan, jasa pemeliharaan

bangunan, dan lainnya.
 KETENTUAN PROPERTI INVESTASI

• Entitas yang memiliki dan mengelola hotel tidak dapat diklasifikasikan

sebagai properti investasi.

• Entitas yang memiliki dan mengelola hotel memberikan jasa kepada tamu
yang menyewa kamar, maka jasa tersebut signifikan terhadap keseluruhan
perjanjian
 PERBEDAAN PROPERTI INVESTASI DAN
PROPERTI SEBAGAI ASET TETAP
PROPERTI INVESTASI
Properti (tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau keduanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lesee melalui
sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau
keduanya.
PROPERTI SEBAGAI ASET TETAP
Properti (tanah atau bangunan—atau bagian
dari suatu bangunan—atau kedua-duanya)
yang dikuasai (oleh pemilik atau oleh
penyewa sebagai aset hak-guna untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif.
 BENTUK PROPERTI INVESTASI
• Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
• Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan
karena diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.
• Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
• Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang dimasa depan
digunakan sebagai properti investasi.
PENGUKURAN ATAS
PROPERTI INVESTASI
PENGUKURAN AWAL
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
PELEPASAN
PENGUKURAN AWAL PROPERTI INVESTASI

• Properti investasi yang dimiliki pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan.
Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut.

• Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan
setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung.

• Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung contohnya:

• Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung contohnya:
• biaya jasa legal;
• pajak pengalihan properti; dan
• biaya transaksi lain.
PENGUKURAN AWAL PROPERTI INVESTASI

Biaya perolehan properti investasi tidak bertambah karena:

• biaya perintisan (kecuali diperlukan untuk membawa properti ke kondisi
yang diinginkan sehingga dapat digunakan sebagaimana diintensikan
oleh manajemen);
• kerugian operasi yang timbul sebelum properti investasi mencapai
tingkat hunian yang direncanakan; atau
• jumlah tidak normal atas pemborosan bahan, tenaga kerja, atau sumber
daya lain yang timbul selama masa konstruksi atau pengembangan
properti.
 PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
PROPERTI INVESTASI

FAIR VALUE MODEL COST MODEL

Menggunakan nilai wajar dan Menggunakan nilai

mencerminkan kondisi pasar perolehan sampai siap
pada tanggal neraca untuk diintensikan untuk
disewakan.
 PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL
PROPERTI INVESTASI

Properti investasi yang menjadi agunan

kewajiban yang menghasilkan imbalan yang Pilih salah satu model
terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau pengukuran untuk semua
properti
imbalan dari, aset tertentu termasuk properti
investasi

Properti investasi yang nilai wajarnya tidak

Tidak ada pilihan, hanya
dapat ditentukan secara andal atas dasar cost model
berkelanjutan
 IMPLEMENTASI
FAIR VALUE MODEL
Kasus

PT. Taruna membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2017 senilai
Rp4.500.000.000. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja Rp2.000.000.000
dan bangunan saja Rp3.000.000.000. Perusahaan menggunakan model nilai wajar
untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat
dilihat dalam tabel berikut:

31/12/2017 31/12/2018

Tanah 2.000.000.0000 2.100.000.000

Bangunan 3.000.000.000 2.800.000.000

 IMPLEMENTASI
FAIR VALUE MODEL
Jurnal

Properti Investasi 4.500.000.000

Kas 4.500.000.000

Properti Investasi 500.000.000

Keuntungan Peningkatan Nilai 500.000.000

Kerugian Penurunan Nilai 100.000.000

Properti Investasi 100.000.000

 PELEPASAN PROPERTI INVESTASI

• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada

saat:
• Pelepasan (dijual, termasuk disewakan dengan Sewa Pembiayaan); atau
• Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak
memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat
pelepasan.

• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi
ditentukan dari selisih antara:
• Hasil neto dari pelepasan; dan
• Jumlah tercatat aset.
AKUNTANSI PAJAK ATAS
PROPERTI INVESTASI
PPh Final atas Sewa Bangunan dan Tanah
PPN
AKUNTANSI PAJAK ATAS
PROPERTI INVESTASI
• Ada dua aspek perpajakan atas sewa tanah dan bangunan, yakni
PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPN.

• Perusahaan penyewa wajib memotong dan menyetorkan PPh

Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% x seluruh biaya sewa.

• Pemilik tanah dan bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas

pungutan PPN 10% x seluruh biaya sewa atas transaksi sewa
tersebut.
PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan

• Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang

dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam
bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan
yang disewakan baik perjanjiannya dibuat secara terpisah
maupun disatukan.
• Bentuk yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang
disewakan:
• Biaya perawatan;
• Pemeliharaan;
• Keamanan;
• Fasilitas lainnya; dan
• Service charge.
 PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan

• Tata cara pengenaan PPh final tersebut dilakukan melalui pemotongan

oleh pihak penyewa, kecuali jika penyewa tersebut bukan merupakan
subyek pajak atau wajib pajak orang pribadi yang tidak ditunjuk oleh
Dirjen Pajak (KEP - 50/PJ./1996).

• Dalam hal demikian, PPh final yang terutang harus dibayar sendiri
(langsung) ke bank persepsi oleh pihak yang menyewakan tanah
dan/atau bangunan.
• Orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong Pajak Penghasilan adalah:
• Akuntan, arsitek, dokter, Notaris, Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT)
kecuali PPAT tersebut adalah Camat, pengacara, dan konsultan, yang
melakukan pekerjaan bebas
• Orang pribadi yang menjalankan usaha yang menyelenggarakan
pembukuan yang telah terdaftar sebagai Wajib Pajak dalam negeri
PPh Final atas Sewa Bangunan dan/atau Tanah

Kewajiban penyewa sebagai pemotong pajak :

• Memotong PPh pada saat pembayaran atau terutangnya sewa dan
memberikan bukti pemotongan kepada pihak yang menyewakan
• Menyetorkan PPh selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya
• Melaporkan ke KPP terkait selambat-lambatnya tanggal 20 bulan
berikutnya (menggunakan formulir laporan pemotongan/
penyetoran PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan dengan
dilampiri SSP lembar ke-3 dan bukti pemotongan lembar ke-2).
 Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Apabila pemilik tanah merupakan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan untuk
satu periode/tahun tidak termasuk pajak PPN. Namun, apabila pemilik tanah bukan PKP,
maka biaya sewa adalah uang sewa ditambah PPN yang telah dibayarkan. Artinya biaya
sewa yang dibayarkan penyewa sudah mengandung unsur PPN di dalamnya.

Contoh
Pemilik Tanah merupakan PKP Pemilik Tanah bukan PKP
Kas 770.000.000 Kas 770.000.000

PPN Keluaran 70.000.000 Pendapatan

770.000.000
sewa
Pendapatan
700.000.000
sewa
IMPLEMENTASI

PT Alibapak memiliki sebuah gedung yang diintensikan untuk disewakan kepada orang lain. PT
Berbi menyewa gedung tersebut untuk memperluas usahanya. Harga sewa yang dikenakan oleh PT
Alibapak adalah Rp700.000.000 untuk sewa selama 1 tahun. Atas transaksi tersebut, PT Alibapak
sebagai pemberi sewa PKP dan PT Berbi sebagai penyewa akan menghitung dan membuat jurnal
sebagai berikut:

PPh Final atas Sewa Bangunan

= 700.000.000 x 10%
= 70.000.000

PPN atas Sewa Bangunan

= 700.000.000 x 10%
= 70.000.000
IMPLEMENTASI

Jurnal – Sisi Pemberi Sewa Jurnal – Sisi Penyewa

Kas Rp700.000.000 Beban Sewa Rp700.000.000

PPh Final dibayar di muka Rp70.000.000 PPN Masukan Rp70.000.000

PPN Keluaran Rp70.000.000 Utang PPh Final Rp70.000.000

Pendapatan sewa Rp700.000.000 Kas Rp700.000.000

 KESIMPULAN

Properti Investasi dan Properti sebagai Aset Tetap diatur dalam PSAK yang
berbeda.

Properti Investasi diatur dalam PSAK 13 dan Properti sebagai Aset Tetap diatur
dalam PSAK 16.

Dalam Ketentuan UU Pajak, tidak mengatur tersendiri tentang akuntansi pajak

Properti Investasi tetapi Peraturan Menteri Keuangan mengatur pemajakan
Properti Investasi.
 DAFTAR PUSTAKA

Republik Indonesia. (2008). Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36

Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7
Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.

Republik Indonesia. (2009). Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42

Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 8
Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan
Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

Ikatan Akuntan Indonesia. (2017). Standar Akuntansi Keuangan Efektif per 1

Januari 2018. Jakarta: Ikatan Akuntan Indonesia.