MATERI KELAS

Rencana
Lanjutan
Usaha
 Persiapan

Setiap founder wajib

menuangkan atau
mendokumentasikan
rencana, kegiatan,
dan hasil usaha ke
dalam bentuk
tertulis.
 Komponen Rencana Usaha

1. Dimana anda saat ini?

2. Apa yang hendak
dituju?
3. Bagaimana cara
menuju ke sana?
4. Berapa besar
sumberdaya yang
dibutuhkan untuk
sampai ke tujuan?
1. Posisi Anda Saat Ini
1. Posisi Anda Saat Ini
2. Apa yang Hendak Anda Tuju?
3. Bagaimana Cara Menuju ke Sana?
4. Berapa Banyak Modal Diperlukan untuk ke Tujuan
 Hasil Pendokumentasian

1. Masuk akal atau tidak?

2. Bisa dijangkau atau tidak?
3. Apakah anda bisa
menyediakan modal
tersebut sendiri?
4. Apakah calon investor
bersedia?
5. Mampukah anda
mendapatkan calon
investor tersebut?
 Tangible
dan
Intangible
Asset
 Tangible & Intangible

Tangible asset:
Aset atau kekayaan perusahaan
yang tampak (kas, harta
bergerak, harta tidak bergerak,
surat berharga).

Intangible asset:
Aset atau kekayaan perusahaan
yang tidak tampak
(kompetensi, merk, paten, hak
cipta, lisensi)
 Menaksir Intangible

Bila intangible asset tidak

atau belum bisa ditaksir
dan diketahui nilainya
secara jelas, maka nilai
intangible asset diserahkan
kepada nilai pasar. Yakni
nilai yang disepakati lewat
penawaran dan
permintaan.
Hanya Tangible Asset
Tangible & Intangible Asset
Menentukan
Modal Dasar
dan
Nilai Saham
Contoh Kutipan Akta PT
 Saham adalah surat yang
diterbitkan oleh perusahaan
yang menunjukkan bagian
kepemilikan si pemegang
saham atas perusahaan
tersebut.

Lewat menjual saham,

perusahaan menjadi
bertambah kekayaan atau
modalnya.
Saham diterbitkan dan
ditawarkan oleh
perusahaan.

Hasil penjualan saham

akan menjadi hak atau
milik perusahaan.
 Harga Saham Perusahaan

Misal anda menentukan harga saham perusahaan anda

Rp 100.000/lembar
 Saham yang Anda Miliki

Modal yang anda tanamkan (2019):

Rp 200.000.000

Harga saham per lembar:

Rp 100.000/lembar

Jumlah saham yang anda miliki:

➢ Modal ditanamkan / harga saham
➢ Rp 200.000.000 / Rp 100.000 =
2.000 lembar saham
Modal dasar, modal ditempatkan, modal disetor awal mula

Modal dasar:
Nilai total semua saham yang telah diterbitkan.
Rp 200.0000.000
Modal ditempatkan:
Nilai saham yang ditempatkan untuk pemodal.
Rp 200.000.000
Modal Disetor:
Nilai saham yang telah diambil pemodal karena
pemodal karena telah membayar saham tersebut.
Rp 200.000.000
Jumlah dana investasi yang
dibutuhkan dari investor.
Rp 200.000.000
Saham Baru yang Akan Diterbitkan dan Ditawarkan

Dana investasi yang dibutuhkan dari investor:

Rp 200.000.000

Harga saham perusahaan:

Rp 100.000/lembar

Saham yang akan diterbitkan dan ditawarkan

kepada investor:
➢ Investasi yang dibutuhkan / harga saham
➢ Rp 200.000.000 / Rp 100.000 =
2.000 lembar saham baru
 Struktur Modal dan Saham Terbaru

• Saham yang terbit sebelumnya: 2.000 lembar

• Saham yang baru diterbitkan: 2.000 lembar
• Jumlah total saham terbaru: 4.000 lembar
• Harga saham: Rp 100.000 / lembar
• Modal dasar terbaru: Rp 400.000.000
• Saham yang anda miliki: 2.000 lembar
• Saham yang investor (nanti) miliki: 2.000 lembar
• Komposisi kepemilikan anda:
2.000 lembar / 4.000 lembar = 50%
• Komposisi kepemilikan investor:
2.000 lembar / 4.000 lembar = 50%
Membagi
Saham
antar
Founder
Komposisi Saham #1
 Wah, gw cuma
punya Rp 50 juta
nih, bro!
Komposisi Saham #2
 Bro, gw mau
ikut ngurus operasional dan
bisnis warung. Lo fokus di
dapur aja. Tapi tambahin
saham gw 500, dong!
Komposisi Saham #3
 Menentukan
Jumlah Saham
untuk Investor
Komposisi Saham #3
Komposisi Saham #4
 Right Issue

Right issue adalah aksi perusahaan menerbitkan sejumlah

saham baru, baik untuk ditawarkan ke pemegang saham
eksisting atau ditawarkan ke pemodal baru. Hasil penjualan
saham baru akan menjadi hak perusahaan.

Right issue diputuskan dalam RUPS.

Menurut UU, setiap saham baru yang terbit wajib ditawarkan

lebih dulu ke pemegang saham eksisting sebelum ditawarkan
ke pihak lain/umum.
Komposisi Saham #5
Selisih?
Asal Selisih
Modal Pasca Investasi
Modal Pasca Investasi

Modal dasar, modal ditempatkan, modal

disetor pasca investasi:
Rp 500.000.000
➢ Anda: Rp 200 juta (2.000 lembar)
➢ Investor 1/Co-founder: Rp 100 juta
(1.000 lembar)
➢ Investor 2: 200 juta (5.000 lembar)

Kas yang akan disetor ke rekening:

Rp 300.000.000

Pada saat pendirian perusahaan, cukup

menyerahkan ke notaris surat pernyataan
telah menyetorkan modal. Tidak perlu
bukti transfer ke rekening bank.
 Membuat
Proposal
untuk Calon
Investor
 Pitch Deck

Pitch deck adalah

proposal singkat untuk
calon investor.

Usahakan jumlah
halaman pitch deck
tidak lebih dari 10.
1. WHAT

Contoh pitch deck Arkademi Agustus 2018 untuk

investasi seed. (download di bawah)
 2. WHO

Contoh pitch deck Arkademi Agustus

2018 untuk investasi seed. (download
di bawah)
 3. WHERE

Kondisi aktual usaha anda

saat ini
 4. WHY

Mengapa usaha anda perlu

dikembangkan

Contoh
pitch deck
Arkademi
Agustus
2018 untuk
investasi
seed.
(download
di bawah)
 5. WHERE TO

Target usaha anda

Contoh
pitch
deck
Arkade
mi
Agustus
2018
untuk
investasi
seed.
(downlo
ad di
bawah)
 6. HOW

Cara anda mencapai target

Contoh
pitch deck
Arkademi
Agustus
2018 untuk
investasi
seed.
(download
di bawah)
 7. HOW MUCH

Modal yang dibutuhkan untuk mencapai target

 8. ALLOCATION

Alokasi anggaran atas modal

 9. PROJECTION

Proyeksi usaha. Minimal 3 tahun.

 10. RETURN

Proyeksi imbal hasil untuk

investor

Contoh
pitch deck
Arkademi
Agustus
2018 untuk
investasi
seed.
(download
di bawah)
 Prinsip Imbal Investasi

1. Investasi bukan utang.

2. Investasi adalah equity financing
yang memberikan pemodal hak-
hak atas saham.
3. Hak atas saham salah satunya
adalah dividen.
4. Modal yang sudah diinvestasikan
tidak bisa ditarik kembali.
5. Modal yang sudah ditanamkan akan
menjadi kekayaan perusahaan.
Bukan kekayaan investor.
6. Kekayaan investor atas perusahaan
adalah saham yang dimilikinya.
 Dividen

Dividen adalah sisa hasil usaha

atau sisa laba pada 1 tahun
buku/fiskal perusahaan.

Laba usaha tidak selalu dibagikan

seluruhnya sebagai dividen.

Penggunaan laba usaha akan

dibahas dan diputuskan dalam
RUPS tahunan. Termasuk berapa
laba yang akan dibagikan kepada
pemegang saham sebagai dividen.
BAHAN BACAAN
 42 dari 43    Cari dokumen 

KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI

DAN PENILAIAN PROPERTI

1
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PENGERTIAN PROPERTI

   Pengertian Properti Secara Umum : “Segala   benda yang dapat 

dimiliki (anything which is owned)” 
-   Tangible Property 
Real estate and other valuableswhich can be seen and 
touched , tanah, bangunan, mesin dan peralatan, fixture &
furniture, kendaraan, operasional equipment .
-   Intangible property 
Non phisical valuables (can not be seen and touched)  :
goodwill, patents, franchise, trade mark, copy right.
   Standar Penilaian Indonesia (SPI) atau Standar Penilaian
Internasional memberikan pengertian sebagai konsep hukum yang
meliputi seluruh kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu
kepemilikan.
   Pengertian tersebut perlu dibedakan antara   penguasaan secara
fisik   atas tanah dan atau bangunan yang disebut   real estat   dan
kepemilikan sebagai   konsep hukum (penguasaan yuridis yang
dilandasi hak atas tanah)   yang disebut real property atau suatu
konsep non fisik.
2
 42 dari 43    Cari dokumen 
… PE NG E R TIAN PR OPE R TI
 Properti sering juga dikenal sebagai real property atau asset
 Pengertian Real Property adalah hak perorangan atau badan untuk
memiliki, dalam artia menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah
berikut pengembangan yang melekat padanya.
 Properti lain yang bukan Real Estate disebut “benda bergerak” atau
personal property.
 Istilah properti jika digunakan tanpa keterangan lebih lanjut, tanpa
kualifikasi “tak bergerak” atau bergerak dapat berarti sebagai apa yang
dimaksud dengan “real estate”, “personality” atau kombinasi.
 Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan sebagai
real estat atau bangunan komersial seperti gedung perkantoran,
apartemen / kondominium, gedung pusat perbelanjaan (retail),
bangunan hotel, kawasan industri.

3
 42 dari 43    Cari dokumen 

SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU

HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
R eal Property 
(Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)

Tang ible A s s et  Pers onal Pr operty 

Machine Equipment Fixture &

Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Franchises
PROPERTY Intang ible As s et  Merk Dagang (Trade Mark )
Hak Cipta (Copy R ig ht)

Saham
Investasi
 S urat B erharg a Deposito

4
 

42 dari 43    Cari dokumen 

KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
•   Tanah

R eal Property  •   Bangunan

•   Sarana Pelengkap

•   Mesin dan Peralatan

•   Fixture & Furniture
Pers onal Preoperty  •   Jewel & Antique
•   Kendaraan Bermotor 
•   Surat Berharga
PROPERTY

“Kegiatan di bidang Komersial,

Business Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”

Instrumen Investasi yang

Fi nancial Interes t  dijamin aset-aset Real Estat
5
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Real Property   secara umum merupakan penguasaan secara hukum

atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan
yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah dari penguasaan atas
Real Estate.   Real Estate   lebih merupakan segala sesuatu yang
berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang
didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.

Personal Property,  merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda

bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari  Real Estate (tanah
bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud  (tangible),
misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-
piutang, goodwill dan hak paten.

Personal Property   yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-

benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan
atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat
lain (moveability).

6
 42 dari 43    Cari dokumen 

Kegiatan Usaha   (business)   adalah setiap kegiatan di bidang komersial

industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.
Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung
yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa
kepada konsumen.
Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah
kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan
usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan
perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya   (going concern),
yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada
maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya.

Hak Kepemilikna secara Finansial  (Financial Interest)  di dalam properti

berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan
bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan ( Real Property )
(misalnya, maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas, penyewaan
bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk
membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham,
atau instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di
dalam jangka waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen
investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled) aset-aset  Real Estate.
7
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Fi nancial interest  yang berupa aktiva tak berwujud mencakup :.

 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada
tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
 Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan
suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat
berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)

8
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PENGERTIAN ASET
   ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya yang dikuasai atau
dikendalikan oleh pemiliknya sebagai akibat dari peristiwa masa lalu
dan dari mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh oleh
pemiliknya.
   Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun
aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud  (tangible assets) atau tidak
berwujud (intangible assets)
   Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan apabila aset tersebut
memberikan kemungkinan keuntungan di masa akan datang kepada
pemiliknya dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang dapat diukur 
secara andal.
   Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi aset atas berwujud 
dan tidak berwujud .
   Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar  (current assets).
   Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori; yakni Aktiva Tetap (PSAK
No. 16) atau Property, Plant and Equipment   dalam pemahaman yang
sama seperti yang tertera di International Accounting Standard No. 16 
(IAS  –  16)
   Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other Non-Current Asset)
9
 

42 dari 43    Cari dokumen 

   Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang tergolong kepada aktiva

berwujud dalam terminologi Internasional   (International Accounting 
Standards/IAS atau International Public Sector Accounting Standards /
IPSAS) menggunakan istilah Property, Plant and Equipment.
   Definisi menurut PSAK No. 16 (draft edisi revisi), Aktiva Tetap adalah :

  aktiva berwujud (a), yang dimiliki untuk digunakan dalam produk

atau menyediakan barang dan jasa, untuk disewakan kepada pihak
lain, atau untuk tujuan administratif; dan
   (b), diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

10
 

42 dari 43    Cari dokumen 

KONSEP TANAH
   Atribut yang melekat terhadap tanah
   Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik
maupun lokasi (unique)
  Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan (Immobile)
  Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
   Persediaan tanah terbatas (finite)
  Tanah berguna untuk manusia (useful)
   Segi Kegunaan Tanah
   Pertanian
   Industri
   Komersial
   Suaka
   Rekreasi
   Yang mempengaruhi penggunaan tanah
   Iklim
   Topografi
   Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
   Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi, penduduk,
teknologi dan budaya
11
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PENGERTIAN PENILAIAN

   The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or 

Process of Estimating  Value”  atau Proses menghitung/mengestimasi
Nilai Suatu Barang/Benda/Properti”.

   Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun

aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud  (tangible assets) atau tidak
berwujud (intangible assets)

   Menurut Kamus Webster  “an estimated value set upon property”

   Menurut FIRREA “a written statement used in conection with federally
related transaction that is independently and impartially prepared by
licensed or certified appraiser setting forth an opinion of defined value
an adequately described property as of specific date, supported by
presentation and analysis of relevan market information”.

12
 42 dari 43    Cari dokumen 

 Menurut USPAP “the act or process of estimating value, an estimate of 

value of, or pertaining to appraising and related  function”     appraisal
practice – appraisal services.
 Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation
 Istilah   “Appraisal   dan   Appraiser”   dipakai di Amerika, sedangkan
“Valuation dan Valuer” di negara Inggris dan Negara Persemakmuran.
 Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu
pengertian “Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai) – Value (Nilai)”.
 Hal yang perlu digaris bawahi :

• Penilaian sebuah opini (bukan judgment)

• Penilaian suatu estimasi nilai
• Dilakukan pada hari yang ditentukan
• Hasil analisis atas data pasar yang relevan

13
 

42 dari 43    Cari dokumen 

SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN

DI EROPA

   Kebutuhan Tuan Tanah

   Berkembangnya paham kapitalistik      Hasil Revolusi Industri dan
Pertanian
   Immigrasi  Urbanisasi ke Kota
   Kebutuhan Permukiman
-   Perumahan
-   Pertokoan
-   Perkantoran

   Urban Management  “Terspesialisasi”

-   Agen / Broker 
-   Penilai
-   Manajemen Properti
-   Penasehat / Konseling Properti

14
 

42 dari 43    Cari dokumen 

SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN
DI INDONESIA

   Jaman Kolonial
-   Klasiran : klastanah     tanah pertanian
-   Juru Ukur dan Land Surveyor 

   Jaman Kemerdekaan
-   Ipeda   Perpajakan
-   Pegadaian

   1980-an dengan berdiri Pasar Modal

-   PBB
-   Pegadaian
-   Lelang 
-   Perbankan
-   Pasar Modal 
15
 

42 dari 43    Cari dokumen 

LINGKUP KERJA PENILAI

   Pajak      Revaluasi Aset
   Jual Beli      Sewa
   Waris      Akuisisi dan Kompensasi
   Asuransi      Lelang
   Investasi      dll.

Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :

   Ekonomi
   Teknik
   Hukum
   dll.

16
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Level of Information

Tinggi Rendah

Pakaian Real estat Bunga Matahari

Banyak Jarang / mahal Tidak tersedia

Tersedia

Tidak Perlu Hanya sebagai

Penilai Perlu
Penila tebakan

17
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PENGERTIAN DAN KONSEP
PENILAIAN PROPERTI / ASSET

   Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu proses pekerjaan yang

dilakukan seorang Penilai (appraiser) dalam memberikan suatu
estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu properti,
baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap
fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode
tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
   Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan penilaian (Kep. Menkeu RI No. 57 Tahun 1996
tentang Jasa Penilai)
   Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas
Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai adalah:
“orang yang dalam kegiatan sehari-harinya melakukan penilaian atas
harta baik yang berwujud maupun tidak berwujud, membuat
penilaian kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan
pengelolaan properti, peralatan properti dan memberikan konsultasi
properti yang dalam melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan
integritas yang dimiliki serta berdasarkan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)”
18
 

42 dari 43    Cari dokumen 

   Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:

“perseorangan   yang memiliki keahlian secara profesional dalam
penilaian yang merupakan   anggota Asosiasi Penilai di Indonesia
yang diakui oleh Pemerintah dan telah   mendapatkan Ijin atau
Lisensi   yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk menjalankan
kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan
berdasarkan SPI”

   Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus

berdasarkan pada   “keahlian”,   berarti harus ada suatu kriteria dan
standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang
berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar 
Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

19
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PR INS IP NILA I 
   Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya guna
dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat
finansial maupun manfaat non finansial.
   Investasi Properti : “keuntungan”
- Income (Pendapatan)
- Appreciation (Kenaikan Nilai)
- Added Value (Penambahan Nilai)
   Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
1. Nilai Pasar 
2. Nilai Selain Nilai Pasar 
   Definisi Market Value secara universal
“The   most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms
equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the
specified property rights sould sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the
buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft
interest, and assuming that neither undue duress”

20
 

42 dari 43    Cari dokumen 

   Definisi Market Value Menurut International Standards   (International 

Valuation Standards Committee / IVSC)
“Market   Value is the estimated amount for which a property should
exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling
seller in arm’s –  lenght transaction after proper marketing where in the
parties had each acted knowedgeably, prudently, and without
compulsion”.
   Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:
“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual –  beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.”
 Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat
Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-
belikan dalam pasar terbuka.
 Mempunyai Daya Guna

21
 

42 dari 43    Cari dokumen 

NILAI
NILAI SELAIAN
PASAR NILAI
PASAR

22
 

42 dari 43    Cari dokumen 

   Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai adalah:

1.   Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal)
umumnya dengan prinsip utama berdasarkan pemindahan dari
properti ke lokasi lain.
2.   Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for 
Existing Use)
 –   Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
 –   Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset,
peruntukan dan penggunaan apa adanya
3.   Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
 –   Nilai Pasar    dikurangi biaya Penjualan   dan   biaya
Penyelesaian
 –   Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
 –   Waktu transaksi uang cukup

23
 

42 dari 43    Cari dokumen 

4.   Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)

 –   Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti
dan kondisi pasar 
5.   Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
 –   Jangka waktu penawaran pendek
 –   Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
6.   Nilai Sewa Pasar  (Market Rental Value)
“Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu
properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”
7.   Nilai Sewa Pasar  (Market Rental Value)
Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa
diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda
dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa  Pasar”

- Bilamana sebuah properti di kuasai atas dasar sewa atau disewakan,

nilai sewa harus ditentukan berdasarkan syarat sewa menyewa tersebut
tanpa penyesuaian apapun

24
 

42 dari 43    Cari dokumen 

   Nilai selain Nilai Pasar adalah:

1.   Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang didapat
dengan dasar Depreciated Replacement Cost (Metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi)
 –   Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar 
 –   Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan
dan tidak diperjual-belikan
2.   Nilai Asuransi (Insurable Value)
3.   Nilai Buku (Book Value)
4.   Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value)
5.   Nilai Khusus (Special Value)

25
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Properti Tidak Khusus

Nilai Pasar 

Gedung ini dijual

dengan harga 40
miliar  Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 30 miliar 

26
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Properti Khusus BISA NGGAK YA

DIJUAL ?

Nilai Selaian
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?

27
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI 2002

Basis Nilai Tujuan Kategori Aset
No. Uraian
NP BNP LK JM ATK AK

1. Basis Nilai

- Nilai Pasar (NP) X X X

- Bukan Nilai Pasar (BNP) X X X

2. Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan (LK) X X X X

- Jaminan (JM) X X

3. Kategori Aset

- Aset Tidak Khusus (ATK) X X X

- Aset Khusus (SK) X X

28
 

42 dari 43    Cari dokumen 

KONSEP NILAI  – BIAYA - HARGA

   Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau

pembangunan suatu properti
Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung
Jika sudah didasarkan, biaya menjadi fakta historis.
   Definisi   Harga   : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu
transakasi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar,
dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak
mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar 
Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan
Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu
pula.
Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau jasa menjadi biaya bagi
pembelinya.
29
 

42 dari 43    Cari dokumen 

  Definisi   Nilai   : harga yang ada dari semua hak atas semua harapan
keuntungan yang akan datang, baik berwujud maupun yang tidak berwujud
yang timbul karena pemilikan suatu properti.
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.
  Konsep Nilai Tanah :
- Keuntungan atas penggunaan yang intensif (intensive Margin)    Jarak
tertentu mengalahkan yang lain.
- Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah (Ekstensifikasi
Margin)  jarak diluar tidak menguntungkan
- Grafik Gadai Sewa (Bid Rent Curve)

  Konsep Nilai adalah “Peranan Lokasi” atau kedekatan dengan Pusat Kota

30
 

42 dari 43    Cari dokumen 

FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

   Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor   manfaat,

kelangkaan, keinginan dan daya beli.
   Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scancity (kelangkaan)
T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)

31
 

42 dari 43    Cari dokumen 

KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT

   Pembeli dan Penjual terbatas (Few buyer and sellers)

   Informasi tidak lengkap (lack of full information)
- tidak ada data resmi
- tidak ada pasar resmi
- pengetahuan pasar rendah
   Berbiaya tinggi (Costly transactions)
- butuh dukungan dana yang besar dan kompleks
   Produk beragam (Heterogeneous products)
   Tidak dapat dipindah-pindahkan (Inunobility)
   Reaksi terhadap permintaan rendah (slow reaction of supply)
   Pasar Properti Yang Mantap
- Putaran Dana Yang Besar  Investasi Properti yang Tinggi
- Lembaga Penunjang berkembang dengan baik
- Tersedia Data Yang Dapat Dipercaya  Informasi transaksi
 jual – beli.
32
 

42 dari 43    Cari dokumen 

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

   Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah

atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan
yang ada dalam masyarakat.

   Faktor mempengaruhi nilai

   Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik & lingkungan)

   Standar kehidupan sosial
   Politik dan peraturan pemerintah
   Ekonomi dan perubahannya

33
 

42 dari 43    Cari dokumen 

EKSTERNALITAS DAN NILAI

   Nilai Pasar dipastikan mendapat pengaruh dari luar ataupun bahkan

pengaruh dari luar batas lingkungannya.

   Eksternalitas negatif terjadi saat pihak ketiga harus menanggung

kerugian yang bukan disebabkan olehnya, seperti polusi udara
pada hunian, lingkungan dilalui sungai yang tercemar limbah atau
kasus teluk buyat.

   Eksternalitas positif terjadi saat suatu mendapat kenyamanan

bukan atas biaya yang dikeluarkan ecara personil.

34
 

42 dari 43    Cari dokumen 

PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)
•   Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
•   Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar  menghasilkan
positif return).
•   Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing
Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)

35
 

42 dari 43    Cari dokumen 

KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(The Hig hes t and The B es t Us e)
1. Legally  Permissable
2. Physically  Possible
3. Financially  Feasible
4. Maximally  Productive

Kegunaan Yang Terbaik dan Tertinggi

   Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi antara
kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan tertinggi sangat
penting.
   Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU
mengidentifikasi keungtungan yang paling mungkin dengan
kegunaan yang paling kompetitif bagi property yang dinilai.
   Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai   “The
reasonably probable and legal use of vacant land or improved
property, which is physically possible, appropriately supported,
financially feasible and that results in the highest value”
36
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Perbandingan HBU dengan kajian lainnya

   Analisis Pasar 
   Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai alternatif 
penggunaan.
   Juga melakukan analisis Demand dan Supply property untuk
mem-forecast tingkat absorpsi dan kemungkinan sewa.

   Feaslibility Analisis
   Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan criteria variable,
seperti rate of return, residual value, dll.
   Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat
diskon yang layak untuk menentukan nilai property.

   Highest And Best Use (HBU) :

 Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan
khusus, waktu dan partisipan pasar 

37
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara

   HBU tanah kosong (land though vacant), dan
HBU yang terbangu (as improved)
1. Apabila tanah kosong, yang harus dianalisis adalah :
   Digunakan untuk apa tanah tersebut ?
   Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu
dengan kegunaan-kegunaan potensialnya
   Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam
penilaian :
- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
- Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah
kosong tersebut.
2. Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :
   Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti,
konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua
 jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh
investasi dan capital expenditurnya.
38
 

42 dari 43    Cari dokumen 

Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas
tanah yang telah dibangun
   Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan
menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang
diinvestasikannya.
   Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.
1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :
a. Zoning
b. Jenis bangunan / konstruksi
c. Lingkungan
d. Dll.
2. Physically Possible;   kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun
diatas tanah tersebut :
a. Menurut ukuran
b. Permukaan
c. Kontur 
d. Kesuburan
e. Irigasi
f. Akesibilitas
g. Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi kegunaan
potensialnya
39
 

42 dari 43    Cari dokumen 

3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.

Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau

return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan
kewajiban finansial serta amortisasi modal.

4. Maximally Productive;   kegunaan apa yang menghasilkan /

memproduksi paling tinggi.
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten
dengan rate of return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan
properti.

40
 

42 dari 43    Cari dokumen 

K E DUDUK A N PE NILAI
DALA M PE NILAIAN 

  Kualifikasi Penilai
   Penilai Berizin :   adalah penilai bersertifikat yang memiliki   izin
penilai yang berlaku dari pemerintah   sesuai dengan keputusan
menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak
menanda tangani laporan penilaian.
  Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai
dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk
melaksanakan penilaian sesuai keahliannya.
   Penilai Terdaftar   : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi
penilai yang diakui Pemerintah.
   Penilai Asing   : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia,
mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota
asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian
Internasional.
41
 

42 dari 43    Cari dokumen 

  Sifat Profesi Penilai


  Penilai Independen :   penilai eksternal yang bebas ikatan, tidak
memiliki kepentingan finansial tidak berkepentingan dan mempunyai
hubungan atau kaitan dengan obyek penilaian selain dari pemberi
 jasa penilaian.

  Penilai Eksternal   : penilai yang bukan berasal dari perusahaan
pemberi tugas atau tidak mempunyai kepentingan finansial yang
signifikan di dalamnya, sebaliknya pemberi tugas tidak memiliki
kepentingan finansial pada perusahaan penilaian, baik langsung
maupun tidak langsung.

 Penilai Internal : penilai yang memiliki kepentingan finansial secara
signifikan terhadap perusahaan.

42
 

42 dari 43    Cari dokumen 

BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA

  Penilaian Properti (Asset)

  Penilaian Usaha (Business/Saham)
  Penilaian Kelayakan Usaha (Feasibility Study)
  Penilaian Progress Pelaksanaan Proyek
  Penilaian Pengembangan Investasi Properti

43
BAHAN BACAAN
A. MODAL PERSEROAN TERBATAS

Modal Perseroan Terbatas adalah capital, stockholders equity, shareholders equity,

shareholders investment, owner.

JENIS - JENIS MODAL

1. Modal Asing/Hutang Jangka Panjang (Long-Term Debt)
Modal asing/hutang jangka panjang adalah hutang yang jangka waktunya adalah panjang,
umumnya lebih dari sepuluh tahun. Hutang jangka panjang ini pada umumnya digunakan
untuk membelanjai perluasan perusahaan (ekspansi) atau modernisasi dari perusahaan, karena
kebutuhan modal untuk keperluan tersebut meliputi jumlah yang besar. Jenis atau bentuk-
bentuk utama dari utang jangka panjang ini antara lain:
• Hutang Hipotik (Mortgage)
Hutang hipotik adalah bentuk hutang jangka panjang yang dijamin dengan aktiva
tidak bergerak (tanah dan bangunan) kecuali kapal dengan bunga, jangka waktu dan
cara pembayaran tertentu.
• Obligasi
Obligasi adalah sertifikat yang menunjukan pengakuan bahwa perusahaan meminjam
uang dan menyetujui untuk membayarnya kembali dalam jangka waktu tertentu.
Pelunasan atau pembayaran kembali pinjaman obligasi dapat diambil dari penyusutan
aktiva tetap yang dibelanjai dengan pinjaman obligasi tersebut dan dari keuntungan.
Jenis-jenis obligasi antara lain adalah (Riyanto:2008):
− Obligasi biasa (Bonds)
Obligasi biasa adalah obligasi yang bunganya tetap dibayar oleh debitur
dalam waktu-waktu tertentu, dengan tidak memandang apakah debitur
memperoleh keuntungan atau tidak. Biasanya kupon (bunga obligasi)
dibayar dua kali setiap tahunnya.
− Obligasi pendapatan (income bonds)
Income bonds adalah jenis obligasi dimana pembayaran bunga hanya
dilakukan pada waktu debitur atau perusahaan yang mengeluarkan surat
obligasi tersebut mendapat keuntungan. Tetapi di sini kreditur memiliki
hak kumulatif, artinya apabila pada suatu tahun perusahaan menderita
kerugian sehingga tidak dibayarkan bunga, dan apabila ditahun
 kemudiannya perusahaan mendapat keuntungan, maka kreditur berhak
untuk menuntut bunga dari tahun yang tidak dibayar itu.
− Obligasi yang dapat ditukarkan (convertible bonds)
Convertible bonds adalah obligasi yang memberikan kesempatan kepada
pemegang surat obligasi tersebut untuk menukarkannya dengan saham dari
perusahaan yang bersangkutan. Dengan demikian, maka jenis obligasi ini
memungkinkan pemegangnya untuk mengubah statusnya, yaitu dari
kreditur menjadi pemilik.

Modal asing/hutang jangka panjang di lain pihak, merupakan sumber dana bagi perusahaan
yang harus dibayar kembali dalam jangka waktu tertentu. Semakin lama jangka waktu dan
semakin ringannya syarat–syarat pembayaran kembali hutang tersebut akan mempermudah
dan memperluas bagi perusahaan untuk memberdayagunakan sumber dana yang berasal dari
modal asing/hutang jangka panjang tersebut. Meskipun demikian, hutang tetap harus dibayar
kembali pada waktu yang sudah ditetapkan tanpa memperhatikan kondisi finansial
perusahaan pada saat itu dan harus sudah disertai dengan bunga yang sudah diperhitungakan
sebelumnya. Dengan demikian, seandainya perusahaan tidak mampu membayar kembali
hutang dan bunganya, maka kreditur dapat memaksa perusahaan dengan menjual asset yang
dijadikan jaminannya. Oleh karena itu, kegagalan untuk membayar kembali hutang atau
bunganya akan mengakibatkan para pemilik perusahaan kehilangan kontrol terhadap
perusahaannya seperti halnya terhadap sebagian atau keseluruhan modalnya yang ditanamkan
dalam perusahaan. Begitu pula sebaliknya, para krediturpun dapat kehilangan kontrol
terhadap sebagian atau seluruhnya dana/pinjaman dan bunganya. Karena segala macam
bentuk yang ditanamkan di dalam perusahaan selalu dihadapkan pada risiko kerugian.

Struktur modal pada dasarnya merupakan suatu pembiayaan permanen yang terdiri dari
modal sendiri dan modal asing, dimana modal sendiri terdiri dari berbagai jenis saham dan
laba ditahan. Penggunaan modal asing akan menimbulkan beban yang tetap dan besarnya
penggunaan modal asing ini menentukan besarnya leverage keuangan yang digunakan
perusahaan.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa semakin besar proporsi modal asing/hutang
jangka panjang dalam struktur modal perusahaan, akan semakin besar pula risiko
kemungkinan terjadinya ketidakmampuan untuk membayar kembali hutang jangka panjang
beserta bunganya pada tanggal jatuh temponya. Bagi kreditur hal ini berarti bahwa
kemungkinan turut serta dana yang mereka tanamkan di dalam perusahaan untuk
dipertaruhkan pada kerugian juga semakin besar.

2. Modal Sendiri (Shareholder Equity)

Modal sendiri adalah modal yang berasal dari pemilik perusahaan dan yang tertanam dalam
perusahaan untuk waktu yang tidak tertentu lamanya(Riyanto:2001). Modal sendiri berasal
dari sumber intern maupun sumber extern. Sumber intern di dapat dari keuntungan yang
dihasilkan peerusahaan, sedangkan sumber extern berasal dari modal yang berasal dari
pemilik perusahaan. Modal sendiri juga dapat didefinisikan sebagai dana yang “dipinjam”
dalam jangka waktu tak terbatas dari para pemegang saham. Komponen modal sendiri terdiri
dari :
• Modal Saham
Sumber modal sendiri dapat berasal dari dalam perusahaan maupun luar perusahaan.
Sumber dari dalam (internal financing) berasal dari hasil operasi perusahaan yang
berbentuk laba ditahan dan penyusutan. Sedangkan sumber dari luar (external
financing) dapat dalam bentuk saham biasa atau saham preferen
(Husnan:2000).Saham adalah tanda bukti pengambilan bagian atau peserta dalam
suatu Perseroan Terbatas (P.T), dimana modal saham terdiri dari :
− Saham Biasa (Common Stock)
− Saham Preferen (Preferred Stock)
− Saham Preferen Kumulatif (Cummulative Prefered Stock)

• Cadangan
Menurut Riyanto (2008) cadangan dimaksudkan sebagai cadangan yang dibentuk dari
keuntungan yang dibentuk oleh perusahaan selama beberapa waktu yang lampau atau
dari tahun yang berjalan (reserve that are surplus). Tidak semua cadangan termasuk
dalam pengertian modal sendiri. Cadangan yang termasuk dalam modal sendiri antara
lain:
− Cadangan Ekspansi
− Cadangan modal kerja
− Cadangan selisih kurs
 − Cadangan untuk menampung hal-hal atau kejadian-kejadian yang tidak diduga
sebelumnya.

• Laba Ditahan
Laba ditahan adalah sisa laba dari keuntungan yang tidak dibayarkan sebagai deviden.
Komponen modal sendiri ini merupakan modal dalam perusahaan yang dipertaruhkan
untuk segala risiko, baik risiko usaha maupun risiko kerugian–kerugian lainnya.
Modal sendiri ini tidak memerlukan adanya jaminan atau keharusan untuk
pembayaran kembali dalam setiap keadaan maupun tidak adanya kepastian tentang
jangka waktu pembayaran kembali modal yang disetor. Oleh karena itu, tiap–tiap
perusahaan harus mempunyai sejumlah minimum modal yang diperlukan untuk
menjamin kelangsungan hidup perusahaan.

Tetapi menurut Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007, modal PT terbagi atas :

• Modal dasar
Keseluruhan nilai nominal saham yang ada dalam perseroan. Modal minimal Rp.
50.000.000,- kecuali kegiatan usaha tertentu yang ditetapkan oleh undang- undang
tersendiri. jumlah modal yang dicantumkan dalam akta pendirian sampai jumlah
maksimal bila seluruh saham dikeluarkan.
• Modal ditempatkan
Modal yang disanggupi oleh para pendiri untuk disetor ke dalam kas perseroan pada
saat perseroan didirikan. Modal yang ditempatkan merupakan jumlah yang disanggupi
untuk dimasukkan, yang pada waktu pendiriannya merupakan jumlah yang disertakan
oleh para persero pendiri.Modal ini paling sedikit 25% dari modal dasar.
• Modal disetor
Modal perseroan yang merupakan sejumlah uang tunai atau bentuk lain yang
diserahkan para pendiri ke kas perseroan. Modal ini juga 25%
Juga terdapat modal bayar yang merupakan modal yang diwujudkan dalam jumlah uang.

B. SAHAM PERSEROAN TERBATAS

DEFINISI SAHAM
Saham adalah tanda penyertaan atau kepemilikan seseorang atau badan dalam suatu
perusahaan atau perusahaan terbatas. Wujud saham berupa selembar kertas yang
menerangkan siapa pemiliknya. Akan tetapi, sekarang ini sistem tanpa warkat sudah
dilakukan di Bursa Efek Jakarta dimana bentuk kepemilikan tidak lagi berupa lembaran
saham yang diberi nama pemiliknya tapi sudah berupa account atas nama pemilik atau saham
tanpa warkat. Jadi penyelesaian transaksi akan semakin cepat dan mudah karena tidak
melalui surat, formulir, dan prosedur yang berbelit-belit.

Jenis Saham
• Saham ditinjau dari segi kemampuan dalam hak tagih atau klaim dibagi atas 2 yaitu :
− Saham biasa (common stock)
Saham biasa adalah saham yang menempatkan pemiliknya paling terakhir
terhadap pembagian dividen dan hak atas harta kekayaan perusahaan apabila
perusahaan tersebut dilikuidasi karena pemilik saham biasa ini tidak memiliki
hak-hak istimewa. Pemilik saham biasa juga tidak akan memperoleh
pembayaran dividen selama perusahaan tidak memperoleh laba.
Setiap pemilik saham memiliki hak suara dalam rapat umum pemegang saham
/RUPS dengan ketentuan one share one vote. Pemegang saham biasa memiliki
tanggung jawab terbatas terhadap klaim pihak lain sebesar proporsi sahamnya
dan memiliki hak untuk mengalihkan kepemilikan sahamnya kepada orang
lain.
− Saham Preferen (Preferred Stock)
Saham preferen merupakan saham yang memiliki karakteristik gabungan
antara obligasi dan saham biasa, karena bisa menghasilkan pendapatan tetap
(seperti bunga obligasi). Persamaan saham preferen dengan obligasi terletak
pada 3 (tiga) hal yaitu ada klaim atas laba dan aktiva sebelumnya, dividen
tetap selama masa berlaku dari saham dan memiliki hak tebus dan dapat
dipertukarkan dengan saham biasa.
Saham preferen lebih aman dibandingkan dengan saham biasa karena
memiliki hak klaim terhadap kekayaan perusahaan dan pembagian dividen
terlebih dahulu Akan tetapi saham preferen mempunyai kelemahan yaitu sulit
untuk diperjualbelikan seperti saham biasa, karena jumlahnya yang sedikit.
− Saham Preferen Kumulatif (Cummulative Prefered Stock)
 Jenis saham ini pada dasarnya adalah sama dengan saham preferen.
Perbedaannya hanya terletak pada adanya hak kumulatif pada saham preferen
kumulatif. Dengan demikian pemegang saham kumulatif apabila tidak
menerima deviden selama beberapa waktu karena besarnya laba tidak
mengizinkan atau karena adanya kerugian, pemegang saham jenis ini di
kemudian hari apabila perusahaan mendapatkan keuntungan berhak untuk
menuntut dividen-dividen yang tidak dibayarkan diwaktu-waktu yang lampau.

• Ditinjau dari cara peralihannya

− Saham Atas Unjuk (Bearer Stocks)
Pada saham tersebut tidak tertulis nama pemiliknya, agar mudah
dipindahtangankan dari satu investor ke investor lainnya.
Secara hukum, siapa yang memegang saham tersebut, maka dialah diakui
sebagai pemiliknya dan berhak untuk ikut hadir dalam RUPS.
− Saham Atas Nama (Registered Stocks)
Merupakan saham yang ditulis dengan jelas siapa nama pemiliknya, di mana
cara peralihannya harus melalui prosedur tertentu.

• Ditinjau dari kinerja perdagangan

− Blue – Chip Stocks
Saham biasa dari suatu perusahaan yang memiliki reputasi tinggi, sebagai
leader di industri sejenis, memiliki pendapatan yang stabil dan konsisten
dalam membayar dividen.
− Income Stocks
Saham dari suatu emiten yang memiliki kemampuan membayar dividen lebih
tinggi dari rata – rata dividen yang dibayarkan pada tahun sebelumnya.
Emiten seperti ini biasanya mampu menciptakan pendapatan yang lebih tinggi
dan secara teratur membagikan dividen tunai.
Emiten ini tidak suka menekan laba dan tidak mementingkan potensi.
− Growth Stocks
(Well – Known)
Saham – saham dari emiten yang memiliki pertumbuhan pendapatan yang
tinggi, sebagai leader di industri sejenis yang mempunyai reputasi tinggi.
 (Lesser – Known)
Saham dari emiten yang tidak sebagai leader dalam industri, namun memiliki
ciri growth stock. Umumnya saham ini berasal dari daerah dan kurang populer
di kalangan emiten.
− Speculative Stock
Saham suatu perusahaan yang tidak bisa secara konsisten memperoleh
penghasilan dari tahun ke tahun, akan tetapi mempunyai kemungkinan
penghasilan yang tinggi di masa mendatang, meskipun belum pasti.
− Counter Cyclical Stockss
Saham yang tidak terpengaruh oleh kondisi ekonomi makro maupun situasi
bisnis secara umum.
Pada saat resesi ekonomi, harga saham ini tetap tinggi, di mana emitennya
mampu memberikan dividen yang tinggi sebagai akibat dari kemampuan
emiten dalam memperoleh penghasilan yang tinggi pada masa resesi.

KEUNTUNGAN BERINVESTASI DI SAHAM

Keuntungan yang menjadi daya tarik dari investasi saham adalah menerima dividen dan
mendapatkan capital gain.
• Dividen
Dividen adalah keuntungan yang diberikan perusahaan penerbit saham atas
keuntungan yang dihasilkan perusahaan. Biasanya dividen dibagikan setelah adanya
persetujuan pemegang saham dan dilakukan setahun sekali. Agar investor berhak
mendapatkan dividen, pemodal tersebut harus memegang saham tersebut untuk kurun
waktu tertentu hingga kepemilikan saham tersebut diakui sebagai pemegang saham
dan berhak mendapatkan dividen. Dividen yang diberikan perusahaan dapat berupa
dividen tunai yaitu uang atau dividen saham dimana pemegang saham mendapatkan
jumlah saham tambahan sesuai porsi saham yang dimiliki.
• Capital gain
Capital gain merupakan selisih antara harga beli dan harga jual saham pada saat
transaksi. Capital gain terbentuk karena aktivitas perdagangan di pasar sekunder. Di
pasar sekunder tersebut, harga saham sangat dipengaruhi oleh permintaan dan
penawaran. Faktor nilai saham yang dihitung berdasarkan asset perusahaan belum
tentu berpengaruh banyak pada harga riil saham di pasar modal karena ada faktor lain
 yang mempengaruhi seperti spekulasi, sentimen pasar, ekspektasi dan potensi
perusahaan di masa depan, peraturan pemerintah dan pemegang kendali manajemen
perusahaan. Contoh capital gain adalah sebagai berikut : Anda membeli saham PT
Indosat dengan harga per sahamnya Rp 2.000 dan menjual dengan harga Rp 2.200
berarti Anda mendapatkan capital gain sebesar Rp 200 per lembar sahamnya.
Umumnya investor jangka pendek (termasuk spekulan) mengharapkan keuntungan
dari capital gain.
Saham dikenal memiliki karakteristik high risk-high return. Artinya mempunyai
peluang keuntungan yang tinggi namun juga memiliki potensi risiko yang tinggi.
Saham memungkinkan pemodal mendapatkan keuntungan (capital gain) dalam
jumlah besar dalam waktu singkat. Namun seiring dengan berfluktuasinya harga
saham, saham juga dapat membuat investor mengalami kerugian besar dalam waktu
singkat.

ALASAN BERINVESTASI DALAM BENTUK SAHAM :

• Penghasilan / Income.
Sebagai pendapatan yang tetap dari hasil investasi pertahunnya. Apabila membeli
saham pada perusahaan yang sudah mapan dan memberikan dividen secara regular
dan prospek masa depan yang cerah
• Pertumbuhan / Growth.
Peluang jangka panjang dan memberikan hasil yang besar di masa datang,
berinvestasi pada saham perusahaan yang sedang berkembang (biasanya perusahaan
teknologi dan informasi) memberikan keuntungan yang besar, karena kebijakan dari
perusahaan yang sedang berkembang biasanya keuntungan perusahaan akan
diinvestasikan kembali ke perusahaan maka perusahaan tidak memberikan dividen
bagi investor. Keuntungan bagi investor hanya dari kenaikan harga saham apabila
anda menjual saham tersebut di masa datang (kenaikan harga saham yang besar).
• Diversifikasi

CARA BERINVESTASI DI SAHAM

Sebelum melakukan transaksi saham di pasar modal, investor harus menjadi nasabah
perusahaan Efek yang terdaftar di pasar modal atau melalui perusahaan-perusahaan online
trading yang kini marak di internet. Pertama yang harus dilakukan adalah membuka rekening
dengan mengisi dokumen pembukuan. Besarnya dana yang harus ditempatkan atau deposit
wajib bagi investor besarnya berbeda untuk bermacam perusahaan.

Dalam perdagangan saham, jumlah yang diperjualbelikan dilakukan dalam satuan

perdagangan yang disebut lot. Di Bursa Efek Jakarta, satu lot berarti 500 lembar saham
(khusus untuk saham perbankan satu lotnya berjumlah 5000 lembar saham). Misalnya harga
saham PT. Telkom adalah Rp 3.000. Maka untuk bertransaksi minimun Anda harus
mengeluarkan dana Rp 1.500.000 atau (Rp 3.000 x 500 lembar saham per satu lot).

RESIKO BERINVESTASI DI SAHAM

• Tidak ada pembagian dividen.
Resiko ini timbul Jika perusahaan tidak mendapatkan laba atau Rapat Umum
Permegang Saham memutuskan untuk tidak membagikan dividen karena laba akan
digunakan untuk perluasan usaha.
• Capital Loss
Resiko ini timbul jika harga jual saham lebih rendah daripada harga Anda
membelinya. Misalnya pada saat membeli saham PT X, harga belinya Rp.3000,-
/saham. Saat Anda menjualnya, harganya cuma Rp.2500,-/saham. Berarti anda rugi
Rp.500,-/saham.
• Resiko likuidasi
Jika emiten bangkrut atau di likuidasi, para pemegang saham memiliki hak klaim
terakhir terhadap aktiva perusahaan setelah seluruh kewajiban emiten dibayar. Yang
terburuk adalah jika tidak ada lagi aktiva yang tersisa, maka para pemegang saham
tidak memperoleh apa-apa.
• Saham delisting dari Bursa
Karena beberapa alasan tertentu, saham dapat dihapus pencatatannya (delisting) di
Bursa, sehingga pada akhirnya saham tersebut tidak dapat diperdagangkan.
Untuk meminimalkan kemungkinan kerugian investasi saham, maka ada pentingnya
untuk mencari dan menyaring informasi seluas-luasnya mengenai perusahaan yang akan
dibeli sahamnya dan tidak hanya berinvestasi pada satu perusahaan saja (diversifikasi).
Hak-hak pemegang saham : 1. Hak Preventive
2. Hak atas laba
3. Hak atas aktiva
4. Hak suara

Pembagian dan pembayaran deviden kepada para pemegang saham tergantung dari :
1. Jumlah laba yang didapat
2. Jumlah laba yang ditahan
3. Jumlah kas yang tersedia
4. Kebijakan direksi / pengurus perusahaan