KONSEP, TEORI DASAR DAN

PRINSIP UMUM PENILAIAN

KONSEP PROPERTI

Konsep hukum dari properti meliputi segala

sesuatu yg merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yg bernilai,
- berbentuk benda atau bukan (corporeal
or non corporeal),
- berwujud atau tidak berwujud,
- dapat dilihat atau tidak,
- memiliki nilai tukar atau dapat membentuk
kekayaan.
2

KONSEP ASET

Aset adalah sumber daya yg dimiliki dan/atau

dikuasai oleh suatu badan usaha atau
Pemerintah secara historis dan dari mana
manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat
diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan
dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset
yg dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan
aset tidak berwujud.
3

KONSEP REAL ESTAT VS REAL PROPERTI

Real Estat dirumuskan sebagai tanah secara

fisik dan benda yg dibangun oleh manusia yg
menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.

Real Properti merupakan penguasaan yuridis

atas tanah yg mencakup semua hak atas
tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah
tertentu), semua kepentingan (interest), dan
manfaat (benefit) yg berkaitan dengan
kepemilikan real estat. Real properti biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan
(sertifikat atau surat-surat lain) yg terpisah
dari fisik real estat.
4

HARGA

Adalah sejumlah uang yg diminta, ditawarkan

atau dibayarkan untuk sesuatu barang dan jasa
Dalam konteks penilaian harga merupakan fakta
historis diumumkan secara terbuka atau
dirahasiakan. Karena kemampuan finansial,
motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang
penjual atau pembeli, harga yg dibayarkan atas
sesuatu barang dan jasa dapat berhubungan
dengan nilai barang atau jasa yg lain
Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai
relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu
dan atau penjual tertentu dalam kondisi yg
tertentu
5

BIAYA
Adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas
barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau memproduksi barang
dan jasa tersebut. Jika sudah dilaksanakan, biaya
menjadi fakta historis.

PASAR
Adalah sistem dan atau tempat dimana barang dan
jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual
melalui mekanisme harga. Konsep pasar menunjukkan
kemampuan barang atau jasa diperdagangkan antara
Pembeli dan penjual tanpa batasan terhadap
Aktifitasnya.

NILAI

Nilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada

hubungan finansial antara barang dan jasa yg
tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli
dan menjual
Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih
merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu
dalam hubungannya dengan defenisi nilai
tertentu
Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan
pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang
akan diperoleh oleh orang yg memiliki barang
dan jasa tersebut pada tanggal penilaian.
8

Konsep Nilai mengambarkan sejumlah uang yg

terkait dalam suatu transaksi, penjualan properti yg
dinilai bukan merupakan syarat yg harus dipenuhi
untuk memperkirakan harga atas properti yg harus
dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian
sebagaimana dipersyaratkan dalam defenisi nilai
pasar.
Nilai pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan
kegunaannya menurut pasar dan bukan status
fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset
bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan
kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.
9

NILAI PASAR
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada
tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal
penilaian , antara pembeli yg berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yg dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101, 3.1)
10

Nilai Wajar PSAK 16

Jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan
suatu aset antara pihak-pihak yg berkeinginan
dan memiliki pengetahuan memadai dalam
suatu transaksi dengan wajar (arms length
transaction)

11

12

13

14

DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR

Dasar Penilaian

Identik

SPI 2013

Nilai Jual Paksa

Nilai Likuidasi

SPI 102 3.7

Nilai Asuransi

Nilai Pertanggungan
Asuransi

SPI 102 3.1

Nilai Dalam Penggunaan

Value In Use

SPI 102 3.2

Nilai Sisa

Salvage Value

SPI 102 3.17

Nilai Khusus

Special Value

SPI 102 3.6

Nilai Jaminan Pinjaman

Mortgage Lending Value

SPI 102-3.4

Nilai Pembangunan
Kembali

Reinstatment Value

SPI 102 3.9

Nilai Pasar Untuk

Penggunaan yg Ada

Market Value for Existing

Use

SPI 102 3.8

Nilai Investasi

Investment Value

SPI 102 3.3

Nilai Kena Pajak

Assessed, Rateable,
Taxable Value

SPI 102 3.5

Nilai Realisasi Bersih

Net Realisable Value

SPI 102 3.12

15

16

17

18

PRINSIP UMUM PENILAIAN

Highest & Best Use (Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik)

Supply & Demand (Penawaran dan Permintaan)
Pengganti (Substitution)
Antisipasi (Anticipation)
Perubahan (Change)
Penyesuaian (Conformity)
Persaingan (Competition)
Keseimbangan (Increasing & Decreasing
Return/Balance)
Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)
Eksternalitas (Externalities)
Kontribusi (Contribution)
19

Highest & Best Use (HBU)

Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik

Secara Legal diijinkan

Secara Fisik Memungkinkan
Secara Ekonomis layak (feasible)
Memberikan Nilai Tertinggi

20

Penawaran dan Permintaan

(Supply & Demand)

Properti memiliki nilai bila properti

tersebut dapat digunakan. Nilai akan
naik bila persediaan tanah berkurang,
dimana orang memerlukan tanah. Nilai
akan menjadi naik bila kebutuhan
meningkat sementara persediaan
mengecil.
21

Pengganti (Substitution)

Pembeli properti tidak akan membayar

lebih terhadap suatu properti dibanding
dengan biaya pembelian lain yg sama.
Misalnya dalam pasar didapat dua
properti baru dengan kondisi yg sama,
maka properti dengan harga yg lebih
rendah akan terjual terlebih dahulu
22

Antisipasi (Anticipation)

Nilai suatu properti adalah harapan

akan keuntungan dimasa yg akan
datang atas penggunaan properti
tersebut. Contoh properti : hotel,
perkantoran dan lain-lain

23

Perubahan (Change)

Properti tak henti-hentinya berubah,

nilai dipengaruhi variabel antara lain
jumlah penduduk, perubahan kondisi
ekonomi, kontrol pemerintah terhadap
properti, pembukaan jalan baru dan
perubahan politik negara

24

Kesesuaian (Conformity)

Properti yang terletak pada lingkungan

yang cocok baik sosial maupun
ekonominya, akan mempunyai nilai yang
maksimum. Properti yang terletak di
daerah yang kurang cocok, nilainya akan
turun

25

Persaingan (Competition)

Semua bentuk usaha ingin mendapatkan

keuntungan, tidak terkecuali properti.
Bila permintaan akan suatu properti
besar, developer akan mendapatkan
keuntungan besar. Developer lain masuk
ke lokasi tersebut, maka timbul
persaingan, keuntungan akan turun.

26

Keseimbangan
(Increasing & Decreasing
Return/Balance)

Penambahan biaya pada suatu

properti belum tentu akan menambah
penghasilan properti tersebut

27

Pengunaan yang Tetap

(Consistent Use)

Suatu properti untuk penggunaan

tertentu selalu dilihat penggunaan
secara terus menerus dan tetap,
contohnya mesin yang digunakan untuk
keperluan khusus/tetap

28

Eksternalitas
(Externalities)

Prinsip menganut kepada pengaruh

yang datang dari luar apakah
berbentuk positif maupun negatif.

29

Kontribusi (Contribution)

Baik tanah maupun bangunan biasanya

memberikan kontribusi pada total nilai
dari properti. Suatu contoh dari
bangunan komersial yang sudah tua di
atas tanah komersial boleh dikatakan
bahwa nilai tanah memberikan kontribusi
terhadap seluruh nilai properti tersebut.
30

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data

Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income
Approach)

31

32

33

34

35

Soal 1

Rumah tinggal X dinilai, Properti ini

sama dengan rumah Y, perbedaannya
Rumah Y ada kolam renang senilai Rp.
45 juta. Rumah Y dijual seharga Rp. 865
juta. Berapa Nilai Pasar properti si X bila
menggunakan pendekatan data pasar?

36

Soal 2

Properti berupa Bangunan Kantor dibangun

15 tahun yang lalu, memiliki total
penyusutan sebesar 31%. Biaya buat/ganti
baru atas properti sejenis adalah Rp. 1,8
miliar dengan nilai pasar tanah Rp. 875
juta. Berapa nilai properti dimaksud?

37

Soal 3

Suatu hotel memiliki income sebesar

Rp. 23,7 miliar. Investor
mengharapkan 12% sebagai return
atas properti ini. Berapa nilai properti
tersebut?

38