INCOME APPROACH 1

Income Approach

A. Pengertian

Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya

dalam bentuk properti.

Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan

di masa yang akan datang.

Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang

menghasilkan pendapatan (income producing property).

Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang

akan datang sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.

Sebagai analog adalah deposito.

I
V = -------; dimana
R

V = nilai

I = pendapatan netto

R = tingkat kapitalisasi
 INCOME APPROACH 2

Income Approach

B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

1) Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)

2) Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar
(Vacancy and Rental Loss)
3) Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) :
Gross Income dikurang Vacancy dan Rental Loss
4) Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)
5) Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective
Gross Income dikurang Expenses
6) Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)
7) Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih
 INCOME APPROACH 3

Income Approach

C. Perhitungan Net Income

C.1. Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa

seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan,
laundry, telekomunikasi, dll.

 Sewa

Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang
telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.

Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.

Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku

saat ini maupun waktu.

 Pendapatan Lain

Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.

Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian

akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.
 INCOME APPROACH 4

Income Approach

C.2 Effective Gross Income

Hal utama yang membedakan pendapatan potensial dan

pendapatan efektif yaitu :

 Tingkat kekosongan
 Tagihan tidak terbayar

Untuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar

perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada

 Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar

yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu.
 Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding
 Proyeksi keadaan di masa yang akan datang
 Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni
 Jangka waktu sewa

C.3. Operational Expenses

Biaya Operasi terdiri dari :

1) Biaya Variable
2) Biaya Tetap
3) Biaya cadangan penggantian
 INCOME APPROACH 5

Income Approach

Contoh 1 : Perhitungan Net Income

Uraian Rupiah/tahun
Potential Gross Income 972.000.000
Vacancy & Bad Debt 97.200.000
Allowance 10%

Effective Gross Income 874.800.000

Operating Expenses
Upah & gaji 138.000.000
Tunjangan 22.000.000
Daya Listrik 68.000.000
Air 12.000.000
Administrasi 16.000.000
Maintenance 48.000.000
Biaya Lain 11.000.000
Premi Asuransi 11.000.000
PBB 3.000.000
Cadangan 20.000.000
penggantian

Total Operating Expenses 349.000.000

Net Income 525.800.000

 INCOME APPROACH 6

Income Approach

C.4 Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk

Penilaian

Perbedaan dalam perhitungan akutansi :

 Biaya atas Pendanaan (Financing Cost)

 Pajak Pendapatan
 Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain
 Penambahan Permodalan

C.5 Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)

Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa

penyesuaian, terutama terhadap

 Biaya-biaya yang tidak berhubungan lkangsung dengan

kegiatan usaha ybs
 Besaran-besaran yang dianggaptidak wajar

Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :

 Keadaan ekonomi secara makro

 Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang
 Perbandingan dengan properti sejenis
 INCOME APPROACH 7

Income Approach
Contoh 2 : Penyesuaian Laporan Keuangan
URAIAN AKUTANSI PENILAIAN

Penerimaan Kotor (Sewa) Rp. 893.258.839 Rp. 972.000.000

Penerimaan Lain :
Bunga Deposito Rp. 9.862.290 Rp.
Kekosongan dan pembayaran 97.200.000
tak tertagih

Penerimaan Kotor tak efektif Rp. 903.121.129 Rp. 874.800.000

Biaya Operasi
Upah Gaji Rp. 138.130.700 Rp. 138.000.000
Tunjangan Rp. 21.846.700 Rp. 22.000.000
Daya Listrik Rp. 68.442.100 Rp. 68.000.000
Air Rp. 11.866.025 Rp. 12.000.000
Administrasi Rp. 15.646.750 Rp. 16.000.000
Maintenance Rp. 48.153.125 Rp. 48.000.000
Biaya lain Rp. 10.682.175 Rp. 11.000.000
Bunga Bank Rp. 5.351.250 -

Premi Asuransi Rp. 11.468.125 Rp. 11.000.000

PBB Rp. 3.362.125 Rp. 3.000.000

Penyusutan Rp. 53.958.400 -

Cadangan Penggantian - Rp. 20.000.000

Jumlah Biaya Operasi Rp. 388.907.475 Rp. 349.000.000

Net Income 514.213.654 525.800.000

 INCOME APPROACH 8

Income Approach

D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan

dapat diterima kembali setiap tahunnya.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Bersih

Nilai

Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :

 Jenis properti
 Lokasi
 Umur bangunan
 Kualitas bangunan
 Kualitas Penyewa

Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :

1. Real Return
2. Inflation Premium
3. Risk Premium
4. Recapture Rate
 INCOME APPROACH 9

Income Approach

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :

Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate

E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :

1. Summation Method
2. Comparative Sales method
3. Band of Investment Method

E.1. Summation Method

Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak

pernah diterapkan dalam praktek.

Metode ini didasari atas “safe rate” kemudian dilakukan

penyesuaian untuk mendapatkan discount rate yaitu :

1. Resiko atas pendapatan

2. Likuiditas
3. Beban manajemen
4. Peluang apresiasi dan depresiasi nilai properti
5. Manfaat Perpajakan
6. Kemampuan sebagai jaminan /. Hipotek
 INCOME APPROACH 10

Income Approach

Contoh 3. Perhitungan Discount Rate dengan Summation Method

Safe Rate 6.0%

Adjustment
Risk premium + 2.0%
Problems of liquidity + 1.5%
Burden of management +1.0%
Probability of appreciation - 1.0%
Tax benefit - 0.5%
Hypothecation - 0.5%

Equal Discount Rate 8.5%

E.2. Comparative Sales method

Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan

data sewa (net income).

Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.

 INCOME APPROACH 11

Income Approach

Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative

Sales Method.

A B C

Harga Jual 600,000,000 635,000,000 595,000,000

Net Income 67,500,000 72,300,000 70,100,000

Tingkat Kapitalisasi 11,25% 11,39% 11,78%

Contoh 5 : Penentuan Discount Rate dengan comparative Sales

Method

Berdasarkan data A contoh 4 di atas, nilai wajar bangunan dihitung

dengan Cost Approach diperoleh Rp. 175.000.000,- dan perkiraan
sisa umur ekonomis bangunan adalah 35 tahun.

Recapture Rate Bangunan :

100% : 35 tahun = 2.86% per tahun

Recapture Bangunan :

Rp. 175.000.000,- x 2.86% = Rp. 5.000.000,-

 INCOME APPROACH 12

Income Approach

Pendapatan bersih diluar recapture bangunan :

Rp. 67.500.000 – Rp. 5.000.000,- = Rp. 62.500.000,-

Discount Rate :

Rp. 62.500.000 : Rp. 600.000.000 = 10.42%

E.3. Band of Investment Method

Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of

Capital)

Contoh 6 : Penentuan discount Rate Band of Investment Method

Prosentasi Pengembalian Hasil

Nilai yg diinginkan

Pinjaman 70% X 23% = 16.10%

Modal Sendiri 30% X 16% = 4.80%
Cost of 100% 20.90%
Capital
pertumbuhan 10.00%
Discount 10.90%
Rate
 INCOME APPROACH 13

Income Approach

F. Teknik Kapitalisasi

Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik

kapitalisasi yaitu :

1. Tekhnik Penyisaan Properti

2. Tekhnik Penyisaan Tanah
3. Tekhnik Penyisaan Bangunan

F.1. Tekhnis Penyisaan Properti

Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidka dilakukan secara

terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap
merupakan satu kesatuan.
 INCOME APPROACH 14

Income Approach

Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti

Uraian Keterangan
Perhitungan Net Income
Potential Gross 972.000.000
Income
Vacancy Gross Income 97.200.000 10%
Operational Expenses 349.000.000
Net Income 525.800.000

Capitalization Rate 11.25% Menggunakan

sales comparative

Property Value 4.673.777.778 Net income dibagi

tingkat kapitalisasi

Rounded 4.670.000.000
 INCOME APPROACH 15

Income Approach
F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah

Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara

nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.
Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan Tanah
Uraian Keterangan
Building Value 1.332.000.000 Dari cost approach
Remaining Economic Life 30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income 972.000.000
Vacancy & Bad Debt 97.200.000 10%
Effective Gross Income 874.800.000
Operational Expenses 349.000.000
Net Income 525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate 3.33% 100% : 30 tahun
safe Rate 10.22% Misal
Building Cap. Rate 13.55% Recapt. + safe. Rate
Land Cap. Rate 10.22% safe rate saja
Net Income from building 180.530.400 Nilai bangunan x cap.
Rate bangunan
Net Income from land 345.269.600 Net income – net income
bangunan
Land Value 3.378.371.820 Net income tanah : Cap.
Rate tanah
Property Value
Building value 1.332.000.000
Land value 3.378.371.820
Property value 4.710.371.820
Rounded 4.710.000.000
 INCOME APPROACH 16

Income Approach
F3. Tekhnik Penyisaan Bangunan
Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan Bangunan
Uraian Keterangan
Land Value 3.500.000.000 Market data approach
Remaining Economic Life 30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income 972.000.000
Vacancy & Bad Debt 97.200.000 10%
Effective Gross Income 874.800.000
Operational Expenses 349.000.000
Net Income 525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate 3.33% 100% : 30 tahun
safe Rate 10.22% Misal
Building Cap. Rate 13.55% Recapt. + safe. Rate
Land Cap. Rate 10.22% safe rate saja
Net Income from land 357.700.000 Nilai tanah x tingkat
kapitalisasi tanah
Net Income from building 168.100.000 Net income – net
income tanah
Building Value 1.240.285.293 Net income bangunan
Cap. Rate bangunan
Property Value
Land value 3.500.000.000
Building value
Property value 4.740.285.293
Rounded 4.740.000.000
 INCOME APPROACH 17

Income Approach
F.2. Tekhnis Penyisaan Tanah

Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah,

sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui
pendekatan biaya.

Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan Tanah

Uraian Keterangan
Building Value 1.332.000.000 Dari Cost Approach
Remaining Economic Life 30
Perhitungan Net Income
Potential Gross 972.000.000
Income
Vacancy & Bad Debt 97.200.000 10%
Effective Gross 874.800.000
Income
Operational Expenses 349.000.000
Net Income 525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate 3.33% 100% : 30 tahun
Discount Rate 10.22% Misal
Building Cap. Rate 13.55% Recapt + Disc. Rate
Land Cap. Rate 10.22% Disc. Rate saja
Net Income from building 180.530.400 Nilai bangunan x cap.
Rate bangunan
Net Income from land 345.269.600 Net income – net income
bangunan
 INCOME APPROACH 18

Income Approach
Land Value 3.378.371.820 Net income tanah : cap.
Rate tanah
Property Value
Building Value 1.332.000.000
Land value 3.378.371.820
Property Value 4.710.371.820
Rounded 4.710.000.000