Penghapusan BMN Oleh Penilai Pemerintah Di

Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara

DIREKTORAT PENILAIAN 1
 SIKLUS PENGELOLAAN BMN/D

Penganggaran Pengadaan

mendukun prose
Perencanaan
Kebutuhan Penggunaan pengelolaangBMN/D dalam s
kegiatan
Pembinaan
Pengawasan Pemanfaatan
Pengendalian

Penilai menyajikan nilai wajar sebagai

Pengamanan dasar dalam penetapan kebijakan
Penatausahaan dan pengelolaan BMN/D (pemindahtanganan
Pemeliharaan atau pemanfaatan)

Penilai mendukung optimalisasi

Penghapusan pengelolaan BMN/D melalui analisis
Penilaian kelayakan bisnis atau analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik
terhadap asset idle/strategis
Pemindahtanganan
Pemusnahan

Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
 (PASAL 8-10)

Permohonan disampaikan kepada…

Properti Bisnis SDA

1. Permohonan Penilaian diajukan secara tertulis oleh
Pemohon
Direktur, untuk 2. Pemohon merupakan pihak yang sesuai dengan
kewenangan Direktur Direktur ketentuan peraturan perundang-undangan memiliki
penilai kantor kewenangan untuk mengajukan permohonan Penilaian.
pusat 3. data dan informasi yang terkait dengan objek yang
dimohonkan meliputi Identitas objek yang dimohonkan,
Diteruskan pada Diteruskan pada kanwil
jenis nilai yang dimohonkan, data dan informasi yang
Kepala Kanwil,
kanwil sesuai atau KPKNL sesuai lokasi terkait dengan objek yang dimohonkan
kantor pusat objek. 4. Jenis nilai yang dimohonkan mengikuti ketentuan
untuk
entitas. peraturan pengelolaan objek penilaian
kewenangan
penilai kanwil 5. Dalam hal pemohon tidak menyertakan jenis nilai yang
dimohonkan berbeda dengan nilai yang diatur dalam
ketentuan pengelolaan, maka perlu dilakukan konfirmasi
tertulis”
Penerusan kepada Kepala Kantor Wilayah atau Kepala
Kepala KPKNL, Kantor Pelayanan dilakukan dalam hal Penilaian
untuk sumber daya alam tersebut menjadi kewenangan
kewenangan Penilai Pemerintah pada Kantor wilayah atau Kantor
penilai KPKNL Pelayanan

DIREKTORAT PENILAIAN 3
 MENJADI
PERSYARATAN
PENILAIAN
PROPERTI
Deskripsi
Persyaratan (PASAL 11)
Dokumen
lokasi, alamat,
a. latar belakang Tanah dan/atau jumlah, luas BMN/yang Penatausahaan Barang
permohonan;
bangunan tanah/bangunan akan jadi BMN:
b. tujuan Penilaian;
+ nama, jenis Dokumen penatausahaan barang antara lain
c. deskripsi objek
barang daftar barang, laporan barang , buku
Penilaian;
barang /kartu identitas barang (KIB), atau
d. fotokopi bukti
dokumen penatausahaan barang lainnya
kepemilikan/dokumen
Scrap: + berat Dalam hal dokumen penatausahaan barang tidak
legalitas objek lokasi, spesifikasi, jumlah
tersedia, dapat diganti dengan surat pernyataan
Penilaian;
Selain T/B bermeterai cukup dari Pemohon yang
e. fotokopi dokumen
Limbah cair: + menyatakan tidak ada dokumen penatausahaan
penatausahaan
barang; dan Dok. Legalitas volume
f. fotokopi Berita Acara
Penyitaan, untuk • Dok kepemikan/penguasaan,
objek Penilaian seperti AJ, girik, letter c, dll
bisa diganti • Daftar ABMAT
berupa Benda Sitaan. Sertipikat dengan.. • Surat pernyataan tidak memiliki
g. Khusus permohonan Dikecualikan, bukti kepemilikan dan dokumen
dalam rangka sewa, dok. legalitas
Tanah • SPTJ bahwa tanah dikuasai
penatausahaan untuk Penilaian yang berasal
permohonan dari Barang Jaminan/Harta Kekayaan Lain,
dilengkapi dengan bisa diganti yaitu
IMB • Daftar ABMAT
jangka waktu, dengan..
• Surat keterangan tidak • surat pernyataan bermeterai cukup dari
periodesitas dan
memiliki IMB Pemohon yang menyatakan tidak
skema pembayaran Bangunan bisa diganti menguasai dokumen legalitas, untuk objek
sewa dengan.. Penilaian berupa Barang Jaminan/Harta
Bukti kepemilikan • Surat Kekayaan Lain
pernyataan
Selain T/B
DIREKTORAT PENILAIAN 4
 PELAKSANAAN
PENILAIAN
(PASAL 25 – 40)

DIREKTORAT PENILAIAN 5
 Kendali Mutu
(ps 42-44)
Penelaahan melalui
kegiatan pemaparan
dengan cara
Pengecekan dengan 2
Routing Slip Prosedur dan Penerapan Metode Penilaian:
Untuk penyusunan laporan 1. Pemenuhan prosedur penilaian
keuangan pemerintah 2. Ketepatan penggunaan asumsi
pusat/daerah
3. Ketepatan pernyataan
1 4. Penggunaan pendekatan penilaian
Administrasi Laporan Penilaian: 5. Konsistensi penyesuaian dan/atau
KENDALI MUTU dilakukan atas
1. Format konsep laporan penilaian
2. Sistematika penomoran konsep
+ pembobotan
6. Kebenaran perhitungan
laporan penilaian 7. Konsistensi analisis dan simpulan

Penilai Pemerintah, diutamakan PFPP, yang

Unit kerja sesuai kewenangan
ditunjuk oleh:
penilaian
dilaksanakan oleh 1. Direktur, untuk penelaah di Kanpus
2. Kepala Kanwil, untuk penelaah di Kanwil
Bantuan Unit kerja yang 3. Kepala KPKNL, untuk penelaah di KPKNL
tenaga penilai meminta bantuan

DIREKTORAT PENILAIAN 6
 Pendekatan Penilaian-Metode
Pasar Biaya Pendapatan
Metode biaya pembuatan Metode kapitalisasi langsung
Metode perbandingan data pasar
terdepresiasi
(depreciated reproduction cost) Metode arus kas yang didiskontokan
Metode across the fence
(untuk Penilaian tanah berbentuk Metode biaya penggantian Metode gross income multiplier (GIM)
koridor) terdepresiasi Metode penyisaan tanah
(depreciated replacement cost) (land residual method)
Metode lainnya Metode penyisaan bangunan
Metode lainnya (building residual method)
Metode pengembangan tanah
(land development method)
Metode sewa kapitalisasi tanah
(ground rent capitalization)
Metode penghematan royalti
(relief from royalty)

Metode lainnya

Metode lainnya dalam Pendekatan Penilaian Properti dapat digunakan setelah diterbitkan buletin teknis

7
DIREKTORAT PENILAIAN
 Penentuan Pendekatan Penilaian

Pasar Biaya Pendapatan

Objek Penilaian berupa Properti dapat

Terdapat Properti sejenis atau pengganti yang Penilai Pemerintah dapat mengetahui menghasilkan pendapatan, baik yang sedang
diperjualbelikan untuk mengindikasikan nilai biaya pembuatan baru atau biaya beroperasi, belum beroperasi, atau yang
Properti di pasar penggantian baru digunakan sendiri (owner occupied)

Penilai Pemerintah dapat Penilai Pemerintah dapat memperkirakan

Data transaksi atau data penawaran terkini mengidentifikasi tingkat pendapatan dan pengeluaran/biaya atas
dari Properti sejenis atau pengganti kemunduran/keusangan yang dapat Objek Penilaian.
dimungkinkan untuk diobservasi/didapatkan. mengurangi nilai.

Objek Penilaian Properti berupa tanah, penentuan Pendekatan

pendapatan memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai Properti:
• yang menghasilkan pendapatan; dan/atau
• yang dapat dijual secara bagian demi bagian (kaveling per
kaveling).

8
DIREKTORAT PENILAIAN
LAMPIRAN II
PENDEKATAN PASAR

9
DIREKTORAT PENILAIAN
 Pengertian dan Rumus Umum

Pendekatan pasar merupakan Pendekatan Penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai Objek Penilaian
dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari Objek Pembanding sejenis
atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.

Rumus Umum:

10
DIREKTORAT PENILAIAN
 Tahapan Pendekatan Pasar
mengumpulkan data dan informasi yang
diperlukan terkait Objek Penilaian dan
Objek Penilaian >
Objek Pembanding Objek Pembanding

 Jumlah Objek Pembanding yang

menentukan Objek Pembanding dan
digunakan minimal 2 objek. Objek Penilaian =
satuan pembanding yang digunakan  Khusus untuk ATB minimal 1 objek. Objek Pembanding

membandingkan Objek Penilaian dengan Penyes uaian dilakukan guna menyetarakan

Objek Pembandi ng menggunakan faktor kondisi dari Objek Pembanding agar sesuai
pembanding yang sesuai dengan Objek Penilaian.
Pendekatan
Pasar Teknik Penyesuaian
melakukan penyesuaian atas perbedaan
ant ara Objek Peni laian dan Objek Teknik Penyesuaian
Pembanding unt uk menghasil kan indikasi nilai Persentase (Percentage
Adjustment)
melakukan pembobotan terhadap Teknik Penyesuaian Satuan
indikasi nilai dari hasil penyesuaian Mata Uang
menentukan nilai dengan Pembobotan terhadap
menjumlahkan indikasi nilai yang telah indikasi nilai dilakukan
dilakukan pembobotan dengan Teknik pembobotan
berbanding terbalik dengan
jumlah penyesuaian absolut
Objek Penilaian <
Objek Pembanding
Pros es Penyesuaian
Teknik Penentuan
Perbedaan Be saran Penyesuaian
Transaksional secara
sekuensial (sequential) - Teknik perbandingan data
berpasangan (paired
match)
Perbedaan Transaksional
- Teknik penyesuaian biaya
- Jenis dokumen (cos t adjustment)
- Syarat dan jangka waktu - Teknik statistik/analisis
pembiayaan
- Kondisi penjualan regresi (regression
- Biaya yang harus analysis)
dikeluarkan setelah - Teknik survei
pembelian (expenditure - Teknik pemeringkatan
mad e immed ia tely after kualitas (quality ratin g)
purcha se)
- Teknik lainnya
- Kondisi pas ar
waktu trans aksi
jenis trans aksi)
Perbedaan Non-
transaksional secara
kumulatif

DIREKTORAT PENILAIAN
 Pengertian dan Rumus Umum

Pendekatan biaya merupakan Pendekatan Penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai Objek Penilaian
dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh Objek Penilaian atau penggantinya
pada waktu Penilaian dilakukan, kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik, keusangan fungsional, dan/atau
keusangan ekonomis.

Rumus Umum:

Nilai Objek = Biaya Pembuatan atau Penggantian Baru – Penyusutan

12
DIREKTORAT PENILAIAN

Menghitung biaya pembuatan/
penggantian baru Objek Penilaian
Menghitung besarnya penyusutan dan/
atau keusangan Objek Penilaian
Pendekatan
Biaya
Mengurangkan biaya pembuatan/
penggantian baru dengan penyusutan
dan/atau keusangan Objek Penilaian
Menentukan nilai dari hasil
perhitungan sebagaimana dimaksud
Tahapan Pendekatan Biaya
Metode Pendekatan Biaya
1. Metode biaya pembuatan terdepresiasi
menghitung biaya yang dibutuhkan untuk Teknik Penentuan NRC
memproduksi suatu objek baru yang sama/
identik dengan Objek Penilaian dengan 2. Selain Tanah dan
1. Bangunan
menggunakan harga yang berlaku pada saat Bangunan
pelaksanaan Penilaian kemudian didepresiasikan
 Teknik Data Historis
 Teknik Survei Kuantitas
 Teknik Koefisien Harga
2. Metode biaya penggantian terdepresiasi  Teknik Unit Terpasang
 Teknik Meter Persegi
 Teknik Trend factor/
menghitung biaya yang dibutuhkan untuk indeks
 Teknik Indeks Biaya
memproduksi suatu objek baru yang sama  Teknik Data Pasar
 Teknik Lainnya
fungsinya/utilitas yang setara dengan Objek  Teknik Lainnya
Penilaian dengan menggunakan harga yang
berlaku pada saat pelaksanaan Penilaian
kemudian didepresiasikan.
Dalam hal objek Penilaian berupa tanah berikut
bangunan, maka:
 Tanah dinilai dengan menggunakan metode
perbandingan data pasar.
 Bangunan dinilai dengan menggunakan
metode biaya pembuatan/penggantian
terdepresiasi.
13
DIREKTORAT PENILAIAN
 Hal Baru
Biaya Pembuatan / Penggantian Baru

Teknik Koefisien Harga

 Biaya pembuatan/penggantian baru = HP × (l +i)^n
HP = harga perolehan
n = umur Objek Penilaian dari tahun perolehan sampai dengan tahun Penilaian,
i = koefisien harga
 Teknik ini digunakan untuk Objek Penilaian yang belum melebihi umur ekonomisnya.
 Koefisien harga diperoleh dari nilai perhitungan rata-rata tahunan tingkat inflasi dari tahun
pembuatan/perolehan sampai dengan tahun Penilaian dengan menggunakan rata-rata geometris.

14
DIREKTORAT PENILAIAN
 Penyusutan

Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan

Penyusutan Fisik oleh kerusakan fisik aset atau komponennya yang
berasal dari umur dan penggunaan.

Berkurang atau hilangnya utilitas yang berasal dari

inefisiensi aset yang dinilai dibandingkan dengan
Penyusutan Keusangan Fungsional penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi
yang sudah ketinggalan zaman.

Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan

Keusangan Ekonomis oleh faktor ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal
lainnya baik secara langsung maupun tidak langsung.

15
DIREKTORAT PENILAIAN
 Pengertian dan Rumus Umum

Pendekatan pendapatan merupakan Pendekatan Penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai Objek
Penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan Objek
Penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.

Rumus Umum:
𝐀𝐫𝐮𝐬 𝐊𝐚𝐬 𝐌𝐚𝐬𝐚 𝐃𝐞𝐩𝐚𝐧
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐎𝐛𝐣𝐞𝐤 =
𝐓𝐢𝐧𝐠𝐤𝐚𝐭 𝐊𝐚𝐩𝐢𝐭𝐚𝐥𝐢𝐬𝐚𝐬𝐢/ 𝐓𝐢𝐧𝐠𝐤𝐚𝐭 𝐃𝐢𝐬𝐤𝐨𝐧𝐭𝐨

16
DIREKTORAT PENILAIAN
 Metode Pendekatan Pendapatan (1)

Tahapan

1. Metode gross income multiplier (GIM);

 menges timas i pendapatan kotor efektif
dalam s atu tahun yang dihas ilkan oleh 2. Metode penyisaan tanah (land residual method);
Objek Penilaian;
 menges timas i pendapatan bers ih dalam
satu tahun yang dihasilkan oleh Objek
3. Metode penyisaan bangunan (building residual
Metode Kapitalisasi Langsung Penilaian; method);
 menentukan tingkat kapitalisasi yang
sesuai;
 membagi pendapatan bers ih dalam satu
4. Metode pengembangan tanah (land
tahun dengan tingkat kapitalisasi yang development method);
sesuai; dan
 menarik kesimpulan nilai dari hasil 5. Metode sewa kapitalisasi tanah (ground rent
perhitungan tersebut .
capitalization);
Pendekatan 6. Metode penghematan royalti (relief from royalty);
Pendapatan Tahapan dan
7. Metode lainnya.
 menges timas i pendapatan kotor efektif
per tahun yang dihas ilk an oleh Objek
Penilaian;
 menges timas i pendapatan bersih per
Metode Arus Kas tahun yang dihasilkan oleh Objek
Penilaian;
Didiskontokan  menentukan tingkat diskonto yang
sesuai;
 menghitung nilai terminal;
 menghitung nilai kini dari pendapatan
bers ih per tahun dan nilai terminal
dengan tingkat diskonto yang sesuai; dan
 menarik kesimpulan nilai dari hasil
perhitungan.

17
DIREKTORAT PENILAIAN
 TerimaKasih
#NilaiKamiUntukNegeri

Jakarta, FEBRUARI 2022

DIREKTORAT PENILAIAN 18
DIREKTORAT PENILAIAN