THE COST APPROACH

Pendekatan biaya berdasarkan

pada premis bahwa pembeli
yang cukup informasi tidak akan
membayar lebih terhadap suatu
properti dibandingkan dengan
biaya membangun properti
pengganti serupa lain setelah
dikurangi dengan penyusutan
yang relevan;

THE COST APPROACH

Penilai melakukan estimasi nilai subyek properti

dengan cara membandingkan dengan biaya untuk
membangun bangunan subyek properti lain dalam
kondisi baru.
Biaya membangun bangunan baru digunakan
sebagai pembanding dengan nilai dari kondisi
existing subyek properti dengan melakukan
adjusment (penyesuaian) terhadap umur, kondisi,
dan utilitas subyek properti;
Penilai mengestimasi biaya untuk membangun
struktur (utama dan material) dan pengembangan
diatas tapak (site improvement) meliputi biaya
langsung, biaya tak langsung dan keuntungan
pengusaha (entrepreneurial profit).
Mengurangkan semua jenis akumulasi penyusutan
yang terjadi pada subyek properti dinilai terhadap
biaya pembangunan baru sebagaiman pada
tanggal efektif penilaian.
Nilai dari tapak dijumlahkan dengan biaya yang
telah terdepresiasi untuk mendapatkan indikasi
nilai subyek properti;

STEPS IN THE COST

APPROACH

Estimate the value of the site as

though vacant.
Estimate the reproduction or
replacement costs new.
Estimate the amount of accrued
depreciation.
Deduct depreciation from
reproduction or replacement cost
new.
Sum the land and building
components.

BASIC INFORMATION FOR

THE COST APPROACH

COST OF BUILDINGS AND

IMPROVEMENTS (RCN)
- DEPRECIATION
+
PLUS LAND VALUE
=
VALUE EST. BY COST
APPROACH

APPRAISAL PRINCIPLES:
Related to Cost Approach

Substitution -- basic to the cost approach

Pembeli suatu properti tidak akan membayar

lebih untuk sebuah properti dibandingkan dengan
biaya untuk memperoleh properti (tapak dan
pengembangan) lain yang sesuai keinginan dan
kegunaannya.

Supply and Demand

Pergeseran keseimbangan antara penawaran dan

permintaan akan menyebabkan harga meningkat
atau menuruan. Jika biaya bergeser secara
proporsional terhadap perubahan harga, maka
membangun suatu konstruksi bangunan akan
dapat lebih atau kurang menguntungkan dan nilai
bangunan juga akan berubah.

APPRAISAL PRINCIPLES:
Related to Cost Approach

Balance

Keseimbangan ekonomi (faktor produksi) yang

tidak sesuai dapat berakibat terjadinya under
improvement or over improvement.

Externalities

Biaya produksi dan nilai pasar mungkin

dipengaruhi oleh eksternalitas yang berbeda.
Inflasi dapat menyebabkan kenaikan biaya material
dan upah tetapi tidak berpengaruh pada nilai
pasar. Pembangunan sarana dan fasilitas umum
dapat meningkatkan nilai pasar tetap tidak pada
biaya. Resesi ekonomi dapat mengakibatkan over
supply,sehingga nilai properti baru menjadi lebih
rendah dari pada biaya membangunnya.

APPRAISAL PRINCIPLES:
Related to Cost Approach

Highest and Best Use

Jika pengembangan yang ada (existing

improvements) tidak pada kegunaan
tertinggi dan terbaik, maka nilai
pengembangan tersebut akan lebih kecil
dibandingkan biaya membangunnya.
Bangunan baru yang desainnya buruk
(poorly designed) mungkin nilainya akan
lebih kecil dari biaya membangunnya
berkaitan dengan kemunduran fungsional
akibat desain tersebut.

THE COST APPROACH

Reproduction Cost New Adalah biaya

pembangunan dengan harga yang berlaku kini
untuk suatu duplikat serupa yang menggunakan
bahan-bahan sama, standar bangunan, desain, lay
out dan kualitas tenaga kerja, serta fasilitas yang
terdapat didalamnya juga sama. Ini merupakan
biaya replika bangunan. Untuk kepentingan
estimasi indikasi nilai pasar semua jenis
penyusutan (fisik, fungsi dan ekonomi)
diperhitungkan.
Replacement Cost New adalah biaya penggantian
sebuah bangunan dengan versi yang lebih modern
(bahan, desain lay-out masa kini)- sebuah
bangunan yang sama kegunaan, utiitas dan
kapasitas eonominya. Ini tidak harus seperti
bangunan asli- melainkan sama kapasitas
ekonomi dan menghasilkan fungsi ekonomi sama.
Untuk kepentingan estimasi indikasi nilai pasar
hanya jenis penyusutan fisik, ekonomi
diperhitungkan. Sesuai untuk analisis kelayakan
restorasi atau rehabilitasi bangunan.

COSTS (BIAYA)

Direct Costs Pengeluaran modal

yang berkaitan langsung dengan
pekerjaan konstruksi fisik
pengembangan.
Indirect Costs Pengeluaran modal
yang tak berkaitan langsung
dengan pekerjaan konstruksi fisik
pengembangan.
Entrepreneurial Profit Esimasi
berdasarkan perbedaan antara
biaya pembangunan dan nilai
properti setelah tahap
penyelesaian pembangunan.

Biaya langsung :

Tenaga kerja
Material
Peralatan
Biaya sub-kontraktor

Biaya tak langsung

Overhead kontraktor
Keuntungan kontraktor
Fee arsitek, pengawas, penilai,
konsultan, akuntan dan legal
Biaya perizinan, asuransi, pajak
Biaya penjualan (iklan, promosi, komisi
penjualan)

ENTREPRENEURIAL
PROFIT

Adalah estimasi besaran nilai tertentu yang

diperoleh berdasarkan analisis pasar yang
menggambarkan harapan pengusaha (investor)
untuk menerima keuntungan sebagai kompensasi
atas kesediaan menerima resiko yang melekat
pada pembangunan proyek. Keuntungan
pengusaha diestimasi berdasarkan perbedaan
antara total biaya pembangunan & pemasaran
dengan nilai pasar properti saat pembangunan
selesai dan telah mencapai tingkat hunian stabil.
Dalam pendekatan biaya, keuntungan pengusaha
ditambahkan dengan biaya langsung dan tak
langsung.

Sumber Data

Kontraktor dan pemborong lokal, nasional,

internasional

Data biaya satuan, tarif upah, bahan dan peralatan

(jurnal konstruksi, harga satuan dari Dinas PU,dll)
Catatan tentang bangunan tertentu yang telah dibangun
dan variasi biaya sesuai model dasar bangunan
Tawaran atau perkiraan bangunan tertentu

Perkiraan benchmark

Harus diperkirakan perbedaan antara benchmark

dengan bangunan yang dinilai
Deikembangkan berdasarkan informasi kontraktor lokal,
arsip appraiser, survei pasar (kantor pemerintah,
peneliti, asosiasi kontarktor, asosiasi penilai)
Data pasar lokal dan umum pada tanggal penilaian
Biaya satuan pekerjaan sesuai jenis dan kualitas
bangunan

COST-ESTIMATING
METHODS

Four Methods of Estimating

Costs
1. Quantity Survey
2. Unit in Place
3. Comparative Unit
4. Index Method

Quantity Survey Method

Metode yang paling terperinci, kompleks,

mahal dan memerlukan waktu dan analisis
ahli (QS)
Mencakup perhitungan upah pekerja dan
harga material, peralatan,fee subkontraktor;
Setiap item perkerjaan diperhitungn
berdasarkan pasar lokal;
Overhead, profit, dan biaya tak langsung
diperhitungkan;
Memerlukan pengetahuan detail terhadap
semua komponen dalam proses
konstruksi;

Metode Unit-in-Place

Metode ini melibatkan estimasi biaya pekerjaan per

unit komponen struktur;
Sturktur umumnya dibagi beberapa unit komponen
seperti pekerjaan pondasi, lantai, dinding dalam,
dinding luar, atap dsd;
Biaya tak langsung dan overhead diperhitungkan;
Melibatkan perkiraan biaya unit bahan atau bagian
komponen bangunan terpasang;
Satuan harga bahan dan biaya tenaga kerja yang
diperlukan untuk menempatkan bagian komponen
bangunan ditempatnyain-place;
Biaya pemasangan dinding dalam, dihitung per m2
dan dikalikan jumlah m2;
Jumlah kesuruhan komponen sebagai biaya langsung
ditambah biaya tak langsung dan estimasi
keuntungan investor sebagai gambaran RCN.
Metode ini lebih cepat dan lebih murah dibanding
survey kuantitas;
Penyajian kurang terperinci dan umumnya relatif
kurang tepat dibanding QS;

Comparative Unit
Method

Metode ini menghasilkan estimasi

biaya per unit luas bangunan atau
per unit volume bangunan;
Relatif tidak kompleks,praktis dan
digunakan secara luas;
Metode ini sesuai digunakan
untuk bangunan sederhana atau
penilaian massal;
Penggabungan seluruh komponen
bangunan berdasarkan unit (biaya per
m2 areal gedung, biaya per m2 areal
pondasi

WHEN IS COST APPROACH

MOST APPLICABLE?

Improvements are new and

represent the highest and best
use.
The subject property has
characteristics similar to the
area in which it is located.
Special use properties.
Adequate data for components
but limited data for whole
property.

WHEN IS COST APPROACH

LEAST APPLICABLE?

No vacant land sales.

Construction costs are difficult to
obtain.
Accrued depreciation is difficult
to measure.
Very old improvements.

Use of Cost Approach

The Cost Approach is widely used for

residential urban-oriented properties
because:
1. The need for a standardized technique
that can be applied to mass appraisals.
2. The acceptance of replacement costs
as a ceiling on value estimates.
3. The relative simplicity of this approach
and ease of applying it.
4. The difficulty in using the income
capitalization approach on residential
and other non-income producing
properties.
5. The tendency by some appraisers to
use sales as a measure of justified or
warranted values.

Strengths of Cost Approach

Wide applicability

Usefulness when market data are scarce

Easy transition from tax based on

physical units

Broad public acceptance