Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya
• Penilaian melalui pendekatan biaya, sama seperti halnya
pada pendekatan perbandingan dan pendekatan kapitalisasi
pendapatan adalah didasarkan pada suatu perbandingan.

• Dalam pendekatan biaya, biaya untuk membangun suatu

properti adalah dibandingkan dengan nilai bangunan lain
yang telah terbangun. Hal ini disebabkan karena pasar
biasanya mengaitkan nilai dengan biaya adalah
mencerminkan persepsi pasar (market thingking).

• Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai terlebih dahulu

mengestimasi biaya untuk membangun bangunan baru, atau
bangunan pengganti terhadap bangunan yang dinilai dan
mengurangi biaya tersebut dengan semua penyusutan yang
dibenarkan dalam properti.
Hubungan dengan Prinsip-prinsip Penilaian

Substitusi Kegunaan
Tertinggi dan
Terbaik

Permintaan dan
Penawaran
Eksternalitas

Keseimbangan
 Penerapan dan Batasan-batasan
Pendekatan biaya adalah sebuah pendekatan dalam sebuah
penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya
pembuatan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi
dengan tingkat penyusutan yang sesuai.

Beberapa batasan-batasan yang perlu diperhatikan terkait

pendekatan biaya ini adalah sebagai berikut :
• Karena biaya erat kaitannya dengan nilai pasar pada properti yang
baru, pendekataan biaya menjadi cukup penting dalam
mengestimasi nilai pasar dari bangunan baru atau relatif baru.
• Pendekatan biaya juga digunakan untuk mengestimasi nilai pasar
dari bangunan yang sedang di rencanakan, properti yang
mempunyai kegunaan khusus dan tidak diperjualbelikan dipasar
(bendungan, museum, Lapangan terbang, pelabuhan dll)
 Penerapan dan Batasan-batasan
• Dalam sejumlah pasar, nilai bangunan dapat dikaitkan
dengan biaya-biaya untuk membangun atau mengganti
bangunan.

• Ketika karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda

dalam pertimbangannya, nilai relatif dari karakteristik tersebut
dapat diidentifikasi dengan lebih baik melalui pendekatan
biaya.

• Karena pendekatan biaya memerlukan pemisahan penilaian

terhadap tanah dan bangunan, maka pendekatan ini sangat
berguna untuk menilai bagi tujuan asuransi atau tujuan pajak
properti.

• Pendekatan biaya khususnya digunakan ketika diperlukan

adanya pertimbangan nilai atas bangunan tambahan dan
renovasi.
 Prosedur Penerapan
Mengistemasi nilai tanah kosong Mengestimasi jumlah penyusutan

Kurangkan estimasi penyusutan

Mengistimasi biaya produksi bangunan

Estimasikan biaya produksi

Mengestimasi biaya untuk menjadikan baru/bangunan tambahan
bangunan
Jumlahkan semua biaya reproduksi

Mengestimasi tingkat keuntungan

pemilik Tambahkan point diatas dengan nilai
tanah

Jumlahkan biaya pembangunan yang

Lakukan penyesuain trhdp indikasi
diestimasi
nilai kepemilikan
 Komponen-komponen Nilai Bangunan
Nilai tanah sangat
dipengaruhi oleh potensi
penggunaan tertinggi dan
terbaik. Nilai tanah dapat
diestimasikan dengan
perbandingan penjualan,
alokasi, ekstraksi, analisis
pembagian bangunan, dan
teknik nilai sisa.
Tipe-tipe Biaya , untuk memperoleh
estimasi biaya bangunan secara
lengkap, penilai harus
mempertimbangkan biaya langsung
dan tidak langsung. Biaya langsung
meliputi : biaya material, tenaga kerja
dan keuntungan kontraktor. Biaya
tidak langsung meliputi : profesional
fee (gaji arsitek), gaji pendanaan,
pajak selama masa bangunan dll.

Biaya Produksi atau Biaya Penggantian

Biaya produksi adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang
berlaku pada saat ini, dan replika bangunan yang dinilai dengan menggunakan
material-material yang sama , kontruksi yang sama dan kualitas pekerja yang sama
dgn mempertimbangkan tingkat kekurangan/kelebihannya dan tingkat keusangan
dari properti subjek.
 Komponen-komponen Nilai Bangunan

Penyusutan adalah perbedaan

antara biaya pembuatan baru atau
biaya penggantian dari suatu
bangunan/ pengembangan pada
suatu tanggal penilaian dengan nilai
Indikasi Nilai Akhir, untuk pasar dari bangunan /pengembangan
melengkapi langkah akhir dari tersebut pada tanggal yang sama.
pendekatan biaya, penilai
menggunakan metode
sebagaimana dinyatakan diatas
untuk menentukan estimasi biaya
pembangunan yang terdepresiasi
termasuk semua pengembangan
tapak dan aksesoris bangunan.
 Estimasi Biaya Bangunan
Estimasi Biaya Produksi dan Biaya
Penggantian
Ketika biaya estimasi produksi
yang dicari ,maka penilai perlu untuk
mengetahui biaya untuk membangun
replika dari bangunan yang aada
dengan asumsi menggunakan
material yang sama atau serupa.
Sementara ketika Biaya estimasi
pengganti yang dicari, penilai perlu
untuk mengestimasi biaya konstruksi
yang sama-sama diperlukan untuk
membangun bangunan substitusi.
Keuntungan Kepemilikan, ada
tiga jenis keuntungan mungkin
diukur dalam bentuk persentase:
• Biaya langsung
• Biaya langsung & tidak
langsung
• Biaya langsung & tidak
langsung ditambah nilai tanah
• Nilai dari proyek yang telah
komplit/selesai

Biaya-Biaya
 Biaya-Biaya Langsung adalah pembelanjaan-pembelanjaan untuk tenaga kerja
dan material yang digunakan dalam kegiatan konstruksi sebuah bangunan termasuk
juga overhead dan keuntungan kontraktor.
 Biaya Tidak Langsung adalah pengeluaran untuk item lain-lain diluar tenaga kerja
dan material, dimana biaya ini meliputi fee untuk arsitek dan insinyur, konsultan dsb.
 Estimasi Biaya Bangunan
Sumber-sumber Data Biaya, kontrak
bangunan untuk bangunan yang serupa
dengan bangunan yang dinilai adalah
sumber utama dari perbandingan data
biaya, tetapi kontraktor lokal dan
penaksir biaya yang profesional sering
merupakan sumber data yang dapat
diandalkan.

Pembuatan Trend Indeks Biaya, digunakan untuk mengkonversi biaya historis

yang diketahui kedalam estimasi biaya terkini. Jika terdapat data terkini
mengenai harga material, upah dan juga biaya-biaya pembangunan, maka
penggunanaan indeks biaya tidak perlu dilakukan.

Untuk menggunakan trend indeks biaya seorang penilai perlu mencari data
biaya atas bangunan serupa yang pernah dinilai.
 Metode Penaksiran Biaya
Metode Unit Perbandingan, Metode Survei Kuantitas,
diterapkan untuk mendapatkan metode ini adalah yang
estimasi biaya dalam satuan mata paling komprehensif dan
uang per unit luas atau volume. akurat dalam mengestimasi
Metode ini di dasarkan atas biaya- biaya bangunan. Metode ini
biaya yang diketahui dari struktur merupakan replika dari
bangunan yang serupa yang telah penawaran dari para
dilakukan penyesuaian terhadap kontraktor pembangunan.
perbedaan waktu dan fisik. Penilai menghitung semua
biaya material bangunan
dalam hal kuantitas dan
Metode Unit Terpasang atau Metode
kualitas serta semua tenaga
Pemisahan Biaya, metode ini menggunakan
kerja yang diperlukan.
unit-unit biaya untuk berbagai komponen
bangunan yang terpasang dan mungkin
menggunakan ukuran linier, luas atau volume.
Estimasi unit terpasang didasarkan atas standar
biaya bagi komponen struktur bangunan yang
terpasang.